신가동 재개발, 관리처분 변경총회 강행, 공사·사업 중단 피해 조합원은?

[일요시사 취재2팀] 김해웅 기자 -= “돈 먹는 하마…재건축 현장이 부동산 경기침체와 공사비 인상으로 갈등이 커지면서 혼돈에 휩싸이고 있다.”

지난 12일 KBS1 <추적60분>서 ‘공식이 달라졌다-혼돈의 재건축’편을 통해 추가 분담금을 내게 된 조합원들이 공사비 인상을 거절하면서 시공자와 갈등을 겪어 공사를 시작조차 못한 재개발 현장들을 다뤘다.

시공자가 여러번 바뀌고 소송 등에 휘말리며 정작 재건축이 무기한 지연된 사례를 소개한 방송에서는 이미 6년 전 조합원들의 이주가 끝났고, 아파트도 철거됐지만 공사 현장이 그때 그대로 멈춰 있는 상황들이 전파를 탔다.

해당 주민들은 “소위 ‘대박 나면’이라며 모였던 조합원들(투자자)의 욕심·무지 덕”이라며 조합 집행부도 없는 현재 상태를 한탄했다. 입지가 좋다는 말만 믿었던 해당 조합원들은 “누구를 믿어야 하냐”고 입을 모았다.

재건축 전문가는 “아직도 삽도 못 뜬 이유는 조합원들 간 내홍 탓이다. 일부 조합원들이 조합 집행부에 반대하며 비상대책위원회를 만들어 조합 집행부를 쫓아내는 일도 반복됐다”면서 “현재 도시정비시장서 일어나고 있는 지각변동을 인정하지 않으면 비슷한 일들이 점점 늘어날 수밖에 없다”고 지적했다.

이어 “올해 상반기 유관 업계의 눈길이 쏠린 사업장은 광주광역시 신가동 재개발이 꼽히고 있다”며 “사업 관계자들의 합의가 이뤄지지 않으면 사업 중단으로 인한 표류 가능성이 높다”고 예상했다.


광주 신가동 재개발 사업은 이주 및 철거가 완료됐으나 막대한 이자가 나가면서 조합원의 손해가 어제오늘이 아닌 것으로 알려졌다. 

또 조합이 시공 파트너와 원만한 협의에 실패했다는 점, 지방 미분양이 지속 발생하며 연일 하락하고 있는 부동산시장서 시공자와의 분쟁으로 장시간의 소송이 불가피할 것이 예상되고 시공자 교체까지 염두에 두는 등 갈등이 점점 커지고 있다.

해당 사업은 광주 광산구 신가번영로9번안길 31(신가동) 일원 28만8058.6㎡를 대상으로 한다. 조합은 이곳에 지상 29층 규모의 공동주택 51개동 4718가구 및 근린생활시설 등을 신축할 계획이다.

공사비 규모가 약 1조8000억원으로 광주 최대 사업이라고 꼽히는 신가동 재개발은 2015년 10월 DL이앤씨-GS건설-롯데건설-SK에코플랜트-한양 컨소시엄(빛고을드림사업단)을 시공자로 선정한 바 있다.

이후 지난해 11월 3.3㎡(1평)당 공사비 706만원 합의로 사업이 정상 궤도에 오를 것으로 기대됐으나 조합이 올해 초 계약을 거부하면서 다시 안갯속으로 빠졌다. 올해 초까지 봉합되는 듯 보였던 착공 연기 및 공사비 갈등은 점점 더 어려운 길로 들어서는 모양새다.

조합의 고분양가 강행 의지에 사업 중단 우려 ↑
HUG, 관리처분계획 변경·분양보증서 발급 거부 우려

특히 지난 2일 조합 대의원회에서는 사업단과 협의 없이 관리처분계획 변경 안건(일반분양가 3.3㎡당 2450만원)과 공사비 안건을 가결하고 총회를 진행하기로 한 것으로 알려졌다.


취재 결과를 종합하면 대의원회를 전후로 시공자 측과 조합 사이에 공문이 오가며 의견을 나눴다.

신가동 재개발은 전체 수익금 2.5조원 중 일반분양 아파트 수입금 1.9조원으로 전체 수입의 76% 차지하고 있으며 일반분양의 수입금으로 공사비 1.8조 원을 충당해야 하는 구조라 시공자 측은 공문으로 조합에 일반분양가를 2186만원으로 조정해 관리처분계획 재수립할 것을 요청하고 있다.

이를 두고 건설업계 관계자들 사이에서는 ‘미분양 시 공사비 지급불가 사태’ 발생 가능성을 우려하고 있으며, 일각에선 미분양 발생 시 공사비 재원 확보 전까지 공사 중단 및 사업 중단 가능성까지 있다는 분석도 나왔다.

반면 조합 측은 예정된 관리처분변경총회를 진행하고 향후 미분양시 관리처분변경으로 부족한 재원을 마련하겠다는 입장이다.

조합원들은 “급격한 물가상승과 하이엔드 적용으로 단지 고급화에 따라 공사비가 상당히 증가했고, 이를 감당하려면 일반분양 가격 상승은 불가피하다”며 “관리처분총회 통과 조건이 전체 조합원의 2/3 동의를 받아야 하는 상황서 조합원의 부담금을 늘릴 수는 없으며 조합원에게 긍정적인 사업성을 보여줄 수밖에 없다”고 반발했다.

올해 하반기 미국의 금리 인하로 인해 부동산시장이 상승세를 보일 것이라 주장했다.

하지만 도시정비업계 전문가는 “공사비 재원확보를 위해 일반분양 물건의 할인분양에 상응하는 조합원 추가 부담금 총회 절차를 진행할 경우, 통상적으로 추가 부담금 증가로 인해 조합원 의견이 합의되지 않으며 일정이 지연되는 경우가 많다”고 지적했다.

실제로 이 같은 사례들로 인해 할인분양 시기를 놓치면서 아파트 판매 부진으로 이어졌다는 게 부동산 업계 전문가들의 중론이다. 투자 목적이 아닌 실 거주를 위해 기다리는 조합원들의 피해를 방지해야 한다는 의견도 나오고 있다.

한편, 빛고을드림사업단 시공자 측은 이 같은 사업 리스크 해결을 위해 조합에 지속적으로 관리처분계획 변경(안) 재수립을 요청하며 지난 12일, 조합에 공문을 발송한 것으로 파악됐다.

시공자 측은 ▲미협의 관리처분 변경총회 강행 ▲비례율 120% 기준 일반분양가(3.3㎡당 2450만원)에 발코니 확장·중도금 이자를 더해 추산할 때 9억원의 고분양가(34평 기준) ▲대량 미분양 발생 시 상환 리스크 ▲주택도시보증공사(HUG)의 분양가 및 관리처분계획 변경 미승인 등을 들어 조합 집행부에 절차상 하자를 바로 잡아달라고 요청했다.

유관 업계 관계자는 “HUG는 사업비·공사비 상환 불가 시 보증사고로 이어지기 때문에 고분양가 심사 대상이 아니더라도, 분양보증을 끊어주기 전 사업비 보증 사업장에 대해 일반분양가 검토를 실시한다”며 “무리한 분양가로 판단될 경우 다시 관리처분계획 변경을 요청하거나 분양보증서 발급을 거부하는 상황까지 벌어질 것”이라고 우려했다.

다른 전문가들도 신가동 재개발이 2023년 말부터 3번째 총회를 진행 중이나 HUG서 일반분양가를 미동의할 경우 관리처분 변경총회를 위해 4번째 총회마저 진행해야 하고, 관리처분 변경인가 절차를 다시 밟아야 할 경우 사업 진행은 최소 6개월 이상 지연될 것으로 예상하고 있다.


악화하는 부동산 경기 속 적정 분양가에 대해 사업 관계자들의 합의가 이뤄지지 않는다면 사업중단으로 인해 신가동 재개발은 기한 없이 표류하게 될 가능성이 클 것으로 예상되는 가운데, 조합이 일방적으로 관리처분 변경총회 개최를 강행하고 있어 조합원들의 선택에 이목이 쏠리고 있다.

<haewoong@ilyosisa.co.kr>

 



배너

관련기사

27건의 관련기사 더보기






설문조사

진행중인 설문 항목이 없습니다.



‘투아웃’ 김병기 수난 시대

‘투아웃’ 김병기 수난 시대

[일요시사 정치팀] 박희영 기자 = 지난 6월 김병기 더불어민주당 원내대표 후보가 서영교 의원을 누르고 22대 더불어민주당 2기 원내대표로 당선됐다. 김 원내대표는 내란 종식과 헌정 질서 회복, 권력기관 개혁을 외쳤다. 이로부터 두 달 뒤인 8월 민주당 전당대회에서 정청래 신임 당 대표가 선출됐다. 이재명정부 첫 여당 지도부가 제모습을 갖추면서 안정 궤도에 접어드는 듯했다. 약 한 달도 지나지 않아 더불어민주당(이하 민주당) 김병기 원내대표와 정청래 대표의 첫 갈등이 불거졌다. 정 대표가 지난 9월11일 여야 원내 지도부가 합의한 3대 특검법 합의안에 대해 “협상안을 수용할 수 없고, 지도부 뜻과 달라 재협상을 지시했다”고 밝히면서다. 불안불안 이인삼각 특검법 개정안의 핵심인 기간 연장을 제외한 채 합의해 특검법의 취지와 정면으로 배치된다는 게 정 대표의 입장이다. 김 원내대표는 곧바로 반박했다. 원내 지도부와의 긴급회의를 거듭하던 그는 밖에서 기다리던 취재진을 향해 “정청래한테 공개 사과하라고 그래!”라며 소리쳤다. 이후 당 안팎에서 원성이 쏟아지자 김 원내대표는 오히려 취재진을 향해 “왜 자꾸 합의라고 그러느냐”고 물었다. 그는 “(합의가 아니라) 1차로 논의한 것이고, 무엇보다도 의원총회에서 추인을 받아야 한다”며 “수사 기간과 규모에 다른 의견에 있으면 그 의견을 따라야 한다”고 말했다. 그러면서 “어제 총론만 (발표)하고 나갔는데 원내수석들이 각론에서 너무 많이 나갔다. 마치 합의가 된 것처럼 보도됐다”며 합의문이 아니라는 점을 재차 강조했다. 두 사람 간의 갈등은 사흘 만인 13일 봉합됐다. 김 원내대표는 자신의 SNS에 “심려 끼쳐서 죄송하다. 심기일전해 내란 종식과 이재명정부의 성공을 위해 분골쇄신하겠다”고 게시글을 작성했다. 이렇게 냉전은 끝났지만 지지층의 비난은 거셌다. 김 원내대표를 향해 ‘수박’ ‘변절자’ 등 원색적인 비판을 쏟아내며 의심의 눈길을 보냈다. 문재인정부 당시 민주당 대표를 지냈지만 지난 대선에서 국민의힘 김문수 후보의 손을 들어준 이낙연 전 국무총리의 행보와 비교하는가 하면 ‘역시 서영교 의원을 뽑아야 했다’는 자조 섞인 목소리도 나왔다. 지지층의 미묘한 기류가 이어지는 가운데 이번에는 국회 법제사법위원회(이하 법사위) 검사 징계안을 놓고 두 번째 갈등이 터졌다. 법사위 소속 범여권 의원들이 대장동 항소 포기에 반발한 검사장 18명을 고발한다고 밝힌 데 대해 “협의가 없었다”고 선을 그으면서 개혁 의지가 부족하다는 비판이 나온 것이다. 지난달 19일 법사위 소속 민주당·조국혁신당·무소속 등 범여권 의원들은 검찰의 대장동 사건 항소 포기에 이의를 제기한 검사장 18명을 국가공무원법 위반으로 경찰에 고발했다. 여당 간사인 민주당 김용민 의원은 국회 소통관에서 기자회견을 열고 “검찰 조직 기강과 헌정 질서를 무너뜨린 검사장 18명의 집단 항명 행위에 대해서 국가공무원법 위반 혐의로 고발한다”고 밝혔다. ‘당심’이 뽑은 정, ‘의심’이 뽑은 김 연일 삐거덕…벌써 이재명 리더십 부재? 김 원내대표는 고발 소식이 알려진 뒤 국회에서 기자들과 만나 “지금 봤다”며 “그렇게 민감한 것은 정교하고 일사불란하게 해야 한다. 협의를 좀 해야 했다”고 당혹한 기색을 보였다. 이어 “뒷감당은 거기서 해야 할 것”이라며 고발장을 제출한 법사위 쪽에 책임을 물었다. 법사위의 검사장 고발은 원내 지도부뿐 아니라 당 지도부와도 사전 논의가 없었다는 게 김 원내대표의 설명이다. 하지만 김용민 의원은 검사장 고발 문제에 대해 “당의 기조와 흐름이 잡혀 있는 상태에서 저희가 고발장을 그날 제출하는 기자회견을 한 것뿐, (원내 지도부와) 소통이 없지 않았다”고 반박했다. 김 의원은 한 라디오를 통해 “원내(지도부)와 소통할 때 이 문제를 법사위는 고발할 예정이라는 걸 얘기했다”며 “원내가 많은 사안을 다루다 보니까 (고발 문제를) 진지하게 듣거나 기억하지 못하셨을 가능성은 있다”고 설명했다. 그는 “저희가 더 적극적으로 설명을 해야 했지 않았느냐는 지적을 한다면 겸허하게 받아들이겠다”면서도 “소통이 아예 없지는 않았다”고 덧붙였다. 당시 한 여권 관계자는 “당 대표가 당 전체를 이끄는 일이라면 원내대표는 말 그대로 원내 상황을 조율하고 총괄하는 위치인데, 오히려 갈등을 키우고 있으니 (민주당) 의원들도 혼란스러운 것”이라며 “이런 상황이 조금씩 노출되면서 지지층까지 불안함을 느끼는 것 같다”고 진단했다. 당과 원내, 강경파와 온건파로 나뉜 민주당의 배경에는 정 대표와 김 원내대표의 선출 방식이 거론된다. 강경 지지층이 밀어 올린 정 대표와 달리 김 원내대표는 당내 의원 선거를 통해 당선됐다. 당시 원내에 친명(친 이재명)계가 다수 포진했던 만큼 김 원내대표 의중은 ‘명심(이재명 대통령의 의중)’에 가깝다. 더 강하고 더 빠르게 개혁을 외치는 정 대표의 지지층과 사사건건 부딪칠 수밖에 없는 이유다. 그런 강성 지지층에게 김 원내대표는 이미 ‘투아웃’이다. 여기에 정 대표의 공약이었던 대의원과 권리당원 간 표 반영 비율을 ‘1대 1’로 변경하는 당헌·당규 개정이 부결되면서 지지층의 반발이 거세질 것으로 전망된다. 밑서 치솟고 위서 누르고 그동안 민주당은 당 대표나 최고위원 등 선출 시 대의원과 권리당원 투표 반영 비율을 20:1 미만으로 규정해 왔다. ‘동등한 1인1표제’는 정 대표가 당 대표 경선 당시 공약으로 내건 정책 중 하나로 “나라의 선거에서 국민 누구나 1인1표를 행사하듯 당의 선거에서도 누구나 1인1표를 행사해야 한다”고 추진 배경을 설명했다. 일부 의원들 사이에서조차 ‘졸속 추진’이라는 비판이 나오면서 정 대표와 김 원내대표 두 사람 모두 시험대에 올랐다. 정 대표 쪽에선 대의원·권리당원 1인1표제는 ‘이재명 대통령이 당 대표였던 때부터 추진됐던 개혁의 실현’이라고 주장하고 있으나 일각에서 ‘시기’와 ‘방법’을 문제 삼는 등 반대 의견에 부딪혔다. 권리당원의 힘으로 대표직에 오른 지 3개월이 조금 지난 상황에서 1인1표제를 추진하자 친명계 조직인 ‘더민주혁신회의’와 일부 당원 등을 중심으로 비판이 제기된 것이다. 민주당 이언주 최고위원은 1인1표제를 공개적으로 비판했다. 이 최고위원은 “대의원·권리당원 1인1표제 논란이 커지고 있는데 이는 찬반의 문제라기보다 절차의 정당성·민주성 확보, 그리고 취약 지역(영남 등)에 대한 전략적 규제와 과소 대표성이 핵심”이라고 분석했다. 친명계인 윤종군 의원도 SNS를 통해 “당원주권 강화 방향에 동의한다”면서도 “전 지역 권리당원 표를 1인1표로 하는 것에는 이견이 있다. TK(대구·경북) 등 영남지역 당원 자긍심 저하, 당세 확장 장애 조성이 우려된다”고 지적했다. 현 상황과 관련해서 한 정치권 관계자는 “당 대표는 당 컨트롤이 안 되고, 원내대표는 의원들 컨트롤이 안 되는 상황”이라며 “지난 지도부(이재명 당 대표, 박찬대 원내대표)가 워낙 합이 좋았고 당 대표 리더십도 강했기 때문에 더욱 비교된다. 중심축이 없으니 엎치락뒤치락하면서 반 발자국만 앞서도 자기 정치라는 뒷말이 나오는 것”이라고 봤다. 결국 정 대표의 1인1표제는 중앙위원회 문턱을 넘지 못했다. 지난 5일 치러진 투표 결과 중앙위원 총 593명 중 373명이 투표에 참여해 찬성 277표, 반대 102표로 과반이 찬성하지 않아 부결된 것이다. 남은 고비 얼마나? 원내 일각에서는 무리하게 밀어붙인 ‘정청래발 개혁’에 우려를 표하고 있다. 김 원내대표의 고충 역시 이와 궤를 같이한다는 해석이 나온다. 대통령실에서조차 몇 차례 속도 조절을 주문했지만, 지지층을 등에 업은 정 대표는 ‘개혁 골든 타임’을 필두로 숨 가쁘게 달리고 있다. 그런 김 원내대표가 내란전담재판부 추진을 못 박으면서 ‘쓰리아웃’은 겨우 면했다는 분석이다. 그는 지난달 24일 국회에서 열린 최고위원회의에서 “내란전담재판부는 국민의 명령이기 때문에 당연히 설치한다”며 “여기에 대해 더는 설왕설래하지 않길 바란다”고 강조했다. 내란 사범에 대한 ‘사면권 제한’ 조치도 추진하겠다고 밝혔다. 김 원내대표는 “시간이 지나면 내란 사범이 사면돼 거리를 활보하지 못하도록 내란 사범에 대한 사면권을 제한하는 법안도 적극 관철하겠다”며 “내란 사범을 사면하려면 국회 동의를 받도록 하겠다”고 설명했다. 만일 윤석열 전 대통령 등 내란 주요 피의자에 대한 내란죄가 확정될 경우 사면 가능성을 원천 차단하겠다는 뜻으로 풀이된다. 이로부터 약 일주일 뒤인 지난 4일 범여권의 주도로 ‘내란전담재판부(내란특별재판부)’ 설치법이 법사위 전체회의를 통과했다. 법사위는 해당 법안을 이달 중 본회의에서 처리하겠다며 속도를 냈다. 해당 재판부는 12·3 내란 사태와 관련해 윤 전 대통령 등이 연루된 내란 사건 전담을 골자로 한다. 내란전담재판부 판사 및 영장전담법관 추천위원회는 헌법재판소장을 비롯한 법무부 장관과 판사회의에서 추천한 총 9명으로 구성된다. 내란전담재판부로 성난 지지층 달래도… 위헌 폭탄 껴안고 걸어가는 ‘불’꽃길 구성을 마친 추천위원회는 2주 안에 영장전담법관과 전담재판부를 맡을 판사 후보자를 각각 정원의 2배수로 추천해야 하며 최종 임명은 대법원장의 몫이다. 또 형사소송법상 피고인의 구속기간은 최대 6개월이지만 특별법에서는 내란·외환 관련 범죄에 대해 구속기간을 1년까지 연장할 수 있도록 했다. 국민의힘은 위헌 소지가 있다며 반발했다. 국민의힘 나경원 의원은 “한마디로 판사가 마음에 안 든다고 골라 쓰겠다는 ‘지귀연 판사 바꾸자는 법’”이라며 “사법부의 무작위 배당 원칙을 위반하는 것일 뿐 아니라 이미 재판하는 사건도 뺏어서 다른 판사한테 맡기겠다는 삼권분립의 침해”라고 지적했다. 이날 법사위에 출석한 천대엽 법원행정처장 역시 “1987년 헌법 아래 누렸던 삼권분립, 사법부 독립이 역사의 뒤안으로 사라질 수 있다”며 “내란특별재판부법에 여러 가지 위헌 요소가 있다”고 반대했다. 천 처장은 “헌법재판소가 결국 이 법안에 대해 위헌 심판을 맡게 될 텐데 헌재소장이 추천권에 관여한다면 심판이 선수 역할을 하게 돼 룰에 근본적으로 모순이 생긴다”며 “헌법재판소장과 직·간접적 관계에 있는 헌법재판관들이 재판(위헌심판)을 맡을 수 없게 된다면 ‘내란특별헌법재판부’도 만들어야 한다는 것이 이 법이 예정하고 있는 바”라고 설명했다. 내란전담재판부 추진으로 개혁 동력을 얻었지만 후폭풍까지 감당할 수 있을지는 미지수다. 위헌 가능성을 지닌 사법개혁을 진행하는 건 위험요소가 다분할뿐더러 원내대표로서 지방선거를 6개월 앞두고 중도층 민심을 의식하지 않을 수 없다는 점에서다. 한 민주당 출신 의원은 <일요시사>와의 전화 통화에서 “지금 민주당은 집단 의존 증상이 있다. 지난 총선에서 이재명 당시 대표에게 충성하는 정치인만 대거 유입되다 보니 여당이 된 지금 제대로 갈피를 못 잡는 것”이라며 “2차 종합 특검 문제를 어떻게 할 것인지, 내란전담재판부를 어떻게 꾸릴 것인지, 조희대 대법원장을 어떻게 할 것인지 등에서 국민의 피로도를 높이지 않으면서도 종합적인 전략을 짤 사람이 없다”고 지적했다. 175석 버거웠나 그러면서 “내란전담재판부가 설치되면 국민의힘이 위헌을 걸 것이고, 법원에서 위헌 소지가 있다고 보는 만큼 위험성도 크다. 하지만 헌재에서 위헌 판결을 내리지 못하게 하려면 민심을 우리 편으로 끌고 와야 하는, 법률 싸움이 아닌 고도의 민심 싸움에서 이겨야 한다”고 덧붙였다. <hypak28@ilyosisa.co.kr> <기사 속 기사> ‘원팀’ 원내대표단? 더불어민주당 원내대표단에 때아닌 ‘내 편 봐주기’ 논란이 일었다. 민주당 문진석 당 원내운영 수석 부대표가 인사청탁 의혹에 휩싸였지만 ‘엄중 경고’에 그치면서 팔이 안으로 굽은 게 아니냐는 지적이다. 앞서 지난 2일 문 수석이 본회의장에서 김남국 대통령실 디지털소통비서관에게 문자로 특정 인물을 거론하며 “내가 추천하면 강훈식 실장이 반대할 거니까 아우가 추천해줘”라고 보냈고, 이에 김 비서관이 “제가 (강)훈식이 형이랑 (김)현지 누나한테 추천할게요”라고 답한 것이 언론에 포착됐다. 인사 청탁 논란이 불거지자 문 수석은 “부적절한 처신에 송구하다”고 고개를 숙였지만 국민의힘은 ‘김현지 실세’ 프레임을 다시 띄우며 이재명정부를 압박했다. 김 원내대표의 엄중 경고로 논란을 수습하려는 분위기가 이어지자 강성 지지층은 “과감히 내쳐야 한다”며 더 강한 징계를 요구하고 있다. <박>