[일요시사 취재1팀] 김태일 기자 = 박원순 전 서울시장이 ‘옥탑방 한 달 살기’에 나서며 화제가 됐던 삼양동 ‘소나무협동마을’이 열악한 주거환경에 못 이겨 결국 재개발을 추진한다. 국토교통부와 서울시가 이달 말까지 공모 중인 공공재개발 도전에 나선 것이다. 다만 주거환경개선지구에 묶여 공공재개발을 신청하려면 기존 30%가 아닌 50%의 동의율이 필요해 낙관할 순 없는 상황이다.
열악한 주거환경으로 불편을 겪던 서울 강북 삼양동 ‘소나무협동마을’이 결국 재개발을 추진키로 했다. 해당 지역은 2018년 박원순 전 서울시장이 한 달간 옥탑방 체험을 하며 유명해진 곳으로 당시 주거환경개선지구에 이름을 올린 바 있다.
결국 재개발로
풀어야할 숙제
박 전 시장 방문 이후 수년 동안 별다른 진척이 없자 마을 주민들은 서울시와 국토부가 공모 중인 공공재개발에 참여하기로 방향을 틀었다. 시와 국토부는 이달 말까지 사업 후보지 접수를 진행하고 오는 5월까지 18개 지역, 1만8000가구 규모의 재개발을 추진할 예정이다.
재개발지역에 선정되면 분양가상한제 제외, 용적률 상향, 인허가 간소화 등의 인센티브가 주어진다. 다만 주민 50% 동의, 고도제한 등은 풀어야 할 숙제다.
지난달 14일 소나무협동마을 재개발추진위원회에 따르면, LH와 추진위는 같은 달 3일 공공재개발 주민설명회를 열었다.
2018년 박 전 시장은 서민들의 실제 삶을 체험하고 지역 현안을 해결한다는 차원에서 9평짜리 옥탑방에서 ‘옥탑방 한 달 살이’를 시작했다. 박 전 시장은 삼양동 인근 주민 모임에 적극 참여하며 민심 청취, 민생 파악과 더불어 강·남북 균형발전 방안을 구상했다.
박원순 전 시장 ‘옥탑방 체험’으로 유명세
수년간 발전 ‘미미’…재개발로 방향 전환
박 전 시장은 옥탑방 생활을 마무리하면서 서울의 고질적 현안인 지역 균형 발전을 이끌어내고, ‘99대 1’ 사회문제 해결의 단초를 마련하기 위해 강북 우선 투자 전략을 실행키로 했다.
박 시장은 교통, 도시계획, 주거 등에 대한 집중투자로 낙후된 강북지역의 생활기반시설을 대폭 확충하면서도 대형마트, 프랜차이즈 등으로 붕괴된 골목 경제를 주민 중심의 지역 선순환 경제 생태계로 부활시키고, 강북만의 차별화된 경쟁력을 만들겠다는 구상을 밝혔다.
하지만 박 전 시장의 강·남북 균형발전 구상지인 소나무협동마을은 끝내 재개발을 택했다.
박 전 시장이 주거환경개선사업을 통해 살기 좋은 곳으로 만든다고 약속했지만, 열악한 주거환경이 나아지지 않은 탓이다.
한 전문가는 “삼양동의 사례는 ‘책상머리 주거대책’의 한계를 상징적으로 보여준다”면서 “정부가 뒤늦게라도 공급의 중요성을 깨달은 게 다행”이라고 말했다.
“책상머리 대책”
나아진 것은?
정신태 소나무협동마을 재개발추진위원장은 “주거환경개선사업을 시작한 뒤 3년6개월이 지났지만 나무계단을 만들고 화분 걸기, 골목 포장 등만 진행해 열악한 주거환경은 전혀 나아지지 않았다”며 “이런 탓에 최근 10년간 삼양동은 인구가 26.78%나 줄어 서울시 평균보다 3배 넘게 감소했다”고 말했다.
그는 “현재 주민 동의율은 20%대로 아직 낮지만, 지난 7일 비거주 소유자들에게 동의서 우편 발송을 마쳐 회신이 많이 올 것”이라고 덧붙였다.
더욱이 지난해 1차 공공재개발 공모 당시 참여가 불가능했던 주거환경개선지구는 이번 2차부터 공모가 가능하지만, 주민 동의율이 30%에서 50%로 강화돼 문턱이 높다.
국토부 관계자는 “다른 개발사업이 추진 중이다 보니 공공재개발을 위해서는 좀 더 확실한 추진 동력을 얻기 위해서”라며 “인가와 승인 등 사실상 많은 권한들이 지자체에 있다 보니 서울시의 의견이 많이 수용됐다”고 전했다.
이에 대해 서울시 관계자는 “주거환경개선사업은 도정법상 주민 동의 50%가 있어야 시작할 수 있는 만큼, 다른 개발사업을 진행하려면 그와 같은 주민 동의율이 있어야 주민 갈등을 피하고 형평성에도 맞는다”고 설명했다.
“쉽지 않다”
“투자 주의”
반면, 재개발을 희망하는 주민들의 반발은 거세다. 주거환경개선사업 추진 사실조차 몰랐던 주민들이 많은데 공공재개발 공모 신청 기준에 50% 동의를 적용하는 건 납득할 수 없다는 입장이다.
정 추진위원장은 “2017년 강북구의회 회의록을 보면 주민들이 주거환경개선사업을 모르고 홍보도 안됐는데 시행하는 게 맞냐며 우려하는 대화가 있다”며 “당시 주민들의 50% 동의를 받았다면 주민들이 모를 리가 없는데, 결국 자치단체장 직권으로 사업이 시작된 것”이라고 주장했다.
게다가 강북구는 이른바 ‘재개발의 무덤’으로 불린다. 지역 명소인 북한산을 인접하고 있어 고도제한에 걸려있어서다. 북한산 고도제한은 지난 1990년 설정된 이후 31년째 인근 지역개발을 가로막는 장애물이다. 수익이 담보되지 않아 사실상 민간사업이 어려운 이유다.
‘높은 문턱’ 동의율 50% 넘을지 관건
‘재개발 무덤’ 고도제한 등 문제 산적
‘서울시 생활권 계획’에 따르면 삼양동, 수유동, 미아동 등은 북한산 경관을 고려해 건축해야 한다. 시가 권장하는 정비사업은 자율 주택정비 사업, 가로주택정비 사업 등이다. 이에 따라 삼양동에서도 소나무협동마을을 제외하면 재개발이 쉽지 않다는 평가가 나온다.
업계 한 전문가는 “일부 투자가들은 삼양동이 제2의 ‘미아 번동’이 될 거라는 헛소문을 퍼뜨리고 있으나 이는 사실이 아니다”라며 투자에 주의를 당부했다.
이어 “강북에서 유일하게 고도제한을 풀어준 사례는 딱 한 군데 연립단지뿐인데 그마저도 최대 9층으로 제한했다”며 “강북, 도봉 등 지역이 ‘역세권 활성화’ 등의 도시재생사업이 활발한 이유”라고 설명했다.
그는 “과거 박 전 사장이 다녀간 뒤 마을 주민들이 한때 재개발 기대에 부풀기도 했으나 결국 어쩔 수 없는 한계에 부딪혔다”며 “그곳은 매우 정치적인 사업지”라고 강조했다.
불안한 시선
이유도 다양
한편 업계에서는 ▲원주민이 너무 연로해서 개발 자체를 싫어하는 경향 ▲서울시와 강북구에서 마을 공동체 사업하라고 찍은 입지 ▲아파트를 지으려면 소규모의 가로주택사업 유일 ▲개발하더라도 최대 7~9층으로 사업성이 나쁘다는 점 등을 삼양동 재개발이 쉽지 않은 이유로 꼽고 있다.
