‘도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)’은 도시 기능의 회복이 필요하거나 주거 환경이 불량한 지역을 계획적으로 정비하고 노후·불량 건축물을 효율적으로 개량하기 위해 필요한 사항을 규정함으로써 도시 환경을 개선하고 주거생활의 질을 높이는 데 이바지함을 목적으로 합니다.
이를 구체적으로 살펴보면, 도시정비법은 재건축, 재개발사업에 있어 1세대 1분양 원칙에 따라 여러 명의 토지 등 소유자가 1세대에 속하는 때에는 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 보고, 1개의 분양권만을 인정하고 있습니다(제39조 제1항).
다만 ‘1세대’의 의미에 대해 도시정비법에도 명확한 정의 규정이 없고, 하급심 판결에서도 해석이 엇갈리고 있었습니다. 그러던 중, 우리 대법원은 지난 2025년 3월27일 ‘1세대’ 여부를 판단하는 기준에 대해 2022두50410 판결을 통해 명확히 했습니다. 우선, 사실관계를 살펴보면 아래와 같습니다.
피고는 성남시 수정구 ○○동 토지 일원 15만2797.1㎡를 정비구역으로 한 주택재개발사업을 시행하기 위해 2016년 5월17일 조합설립인가를 받아 설립된 조합이었습니다. 원고 1과 그 법률상 배우자인 원고 2는 2017년 1월13일 이 사건 정비구역 내에 있는 같은 동 대 70.4㎡ 및 그 지상 주택에 관해 1/2 지분씩 각각 소유권이전등기를 마쳤고, 원고 1의 동생인 원고 3은 2016년 11월30일 이 사건 정비구역 내에 있는 같은 동 대 65.1㎡ 및 그 지상 주택에 관해 소유권이전등기를 마친 적이 있었습니다.
피고는 조합원들을 대상으로 분양 신청 기간을 2019년 8월19일부터 2019년 10월7일까지로 정해 분양 신청을 받았습니다. 원고 1, 원고 2는 2019년 9월18일 공유자로서 원고 1을 대표 조합원으로 해 1건의 분양 신청을 했고, 원고 3 역시 같은 날 단독으로 1건의 분양 신청을 했습니다.
피고는 ‘관리처분계획 기준일인 2019년 10월7일 당시 원고 3이 원고 1의 배우자인 원고 2와 주민등록상 같은 세대에 속해 원고들이 하나의 세대에 해당한다’는 이유로 원고들 전부를 1명의 분양 대상자로 보아 원고들에게 1개의 주택만을 분양하는 내용 등으로 관리처분계획을 수립했습니다.
피고는 위 관리처분계획에 대해 2020년 5월23일 총회의 의결을 거쳐 2020년 9월7일 성남시장으로부터 인가받았습니다.
관리처분계획이 수립된 2019년 10월7일 당시, 주민등록상 원고 1은 단독으로 세대를 구성해 세대주로서 등재돼있었고, 원고 2와 원고 3은 원고 1, 원고 3의 아버지를 세대주로 하는 세대의 세대원으로서 함께 등재돼있었습니다.
그러나 그 당시 원고 2는 대한민국에서 체류하지 않고 미국에 정주하고 있었던 반면, 원고 3은 대한민국에 정주하고 있었습니다.
원고들은, 원고 2와 원고 3은 관리처분계획 기준일 현재 주민등록상 같은 세대로 등재돼있었으나 실질적으로 함께 거주하지 않았으므로, 원고들을 구 ‘경기도 도시 및 주거환경정비 조례’ 제26조 제1항 제1호의 ‘하나의 세대’라고 볼 수 없다고 주장했습니다.
따라서 원고 1, 원고 2 및 원고 3에게 각각 주택을 분양해야 하는 바, 원고들에게 1개의 주택만을 분양하는 내용의 이 사건 관리처분계획 부분은 위법하다는 주장 등을 했습니다.
수원고등법원은, 구 경기도 조례 제26조 제1항 제1호는 관리처분계획 기준일 기준 현재 수 명의 분양 신청자가 하나의 세대인 경우 분양 대상자를 1명으로 본다고 규정하면서 이 경우 ‘세대주와 동일한 세대별 주민등록표에 등재돼있지 않은 세대주의 배우자 및 배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 세대원을 포함한다’고 규정하고 있고, 여기에서 ‘배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 세대원’인지 여부는 주민등록법령에 따라 작성된 주민등록표 등 공부에 의해 형식적으로 결정할 수밖에 없다고 했습니다.
따라서 원고 2와 원고 3이 동일한 세대별 주민등록표에 등재돼있었던 이상, 원고들은 위 조항에 따라 하나의 세대에 해당한다고 했습니다.
하지만 대법원은 “구 도시정비법 제39조 제1항 제2호 전문, 제76조 제1항 제6호나 구 경기도 조례 제26조 제1항 제1호에서 말하는 ‘1세대’, ‘하나의 세대’ 내지 ‘동일한 세대’는 실질적으로 주거와 생계를 같이 하고 있는 가구를 의미한다고 봐야 한다”고 판시했습니다.
그 이유로 「① 사전적 의미 및 문언에 따른다면, 실제로 주거와 생계를 같이 해야만 위 각 조항에서 말하는 ‘세대’에 해당할 수 있다. ② 구 도시정비법이나 구 경기도 조례에서 위 각 조항을 둔 이유는 정비사업에서 이른바 ‘1세대 1주택’ 원칙을 실현하기 위함인데, 실제로 주거와 생계를 같이 하는지를 기준으로 1세대 여부를 판단해 현실적으로 공통된 주거를 가지지 않거나 함께 생계를 영위하지 않는 사람들에게 각자 주택을 분양한다고 해 위와 같은 취지를 해하는 바는 전혀 없다. 오히려 주민등록표 등재 등 형식만을 기준으로 1세대 여부를 판단한다면, 실제로 주거와 생계를 같이 하고 있으면서도 형식적으로 주민등록만 달리 두고 있는 경우 여러 채의 주택을 분양받을 수 있다는 결론으로 이어지고, 투기를 위해 이를 가장하는 이른바 ‘위장 세대 분리’를 막지 못하는 폐단이 발생한다」 등을 제시했습니다.
따라서 원고 2, 원고 3이 주민등록표상 같은 세대에 속하고 있더라도, 관리처분계획일을 기준으로 원고 2는 미국에, 원고 3은 대한민국에 각 정주해 실질적으로 주거와 생계를 같이 하고 있지 않았으므로, 도비정비법상 ‘1세대’에 해당하지 않습니다.
위 대법원 판결에 따라, 그간 ‘1세대’에 대해 엇갈렸던 해석이 ‘실질적 주거와 생계의 공통 여부’를 기준으로 통일됐습니다. 따라서 조합원의 자격과 분양권 부여에 관해 기존처럼 형식적으로 주민등록표 등재를 기준으로 판단하는 것이 아니라, 실질적인 주거와 생계의 공통 여부가 주요한 기준으로 적용된다는 점에 유념해야 할 것입니다.
<법무법인 청목>
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