'장경철 칼럼리스트'의 전체기사
Update. 2025.04.02 16:05
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부동산/창업 맹모 잡는 ‘초품아’ 어디?
지난해에 이어 올해도 ‘학세권’ 아파트가 흥행을 이어가고 있다. 어린 자녀를 둔 MZ세대가 분양시장의 큰손으로 떠오르면서 교육환경이 우수한 단지로 수요가 쏠리고 있는 모양새다. 학생들의 사교육 비용이 매년 증가세를 보이고 있어 학세권 단지 쏠림 현상은 더욱 커질 것으로 전망된다. 저출산 시대를 맞은 대한민국, 자녀를 양육하는 가정의 수가 줄어들면서 1~2명의 자녀를 둔 가정이 대부분을 차지하게 됐다. 이에 따라 자녀 교육이 수월한 아파트 단지들이 큰 인기를 끌고 있다. 저출산 시대 교육에 집중 아이를 키우기 좋은 아파트 단지의 필수 조건 중 하나는 바로 ‘학세권’이다. 초등학교를 비롯한 중학교, 고등학교가 가까이 자리 잡고 있거나 학원가와 도서관 등 교육 인프라가 풍부한 곳이 3040세대 학부모들 사이서 큰 인기를 얻고 있다. 교육환경이 좋을수록 해당 아파트 단지의 선호도가 급증하면서 청약 경쟁률도 높아지는 추세다. 학세권 아파트는 자녀의 안전한 통학, 우수한 교육환경을 갖추고 있을 뿐만 아니라 상대적으로 유해시설이 적어 쾌적한 주거환경을 누릴 수 있다. 교육환경 보호에 관한 법률에 따르면, 아파트 단지 인근에 학교가 있을 경우 유흥업소 및 숙박업소 등이 들
- 장경철 칼럼리스트
- 2025-04-02 15:02
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부동산/창업 아파트 가치 결정하는 ‘이것’
아파트시장서 커뮤니티시설이 단순한 부대시설을 넘어 단지의 가치를 결정 짓는 핵심 요소로 자리 잡고 있다. 입주민의 삶의 질을 높이고 차별화된 주거 경험을 제공하는 것이 중요해지면서 건설사들도 다양한 프리미엄 커뮤니티시설을 적극적으로 도입하는 추세다. 갤럽코리아 ‘2024 부동산 트렌드’ 조사에 따르면 ‘커뮤니티 특화 주택’이 선호 주택 유형 중 25%를 차지하며 상위권에 올랐다. 주택 선택 시 고려 요인으로 ‘단지 내 커뮤니티시설’을 꼽는 응답도 20%를 차지했다. 커뮤니티시설은 점점 고급화·다양화되고 있다. 과거 아파트는 기본적인 편의 시설 위주였지만 최근 실내 수영장, 사우나, 피트니스센터뿐만 아니라 골프연습장, 카페, 게스트하우스 등 여러 라이프스타일을 반영한 시설들이 생겨나고 있다. 고급화 다양화 차별화된 커뮤니티시설을 갖춘 아파트단지는 청약 시장서도 강세를 보이고 있다. 입주민 만족도가 높아지면서 향후 시세가 상승할 가능성이 크기 때문이다. 지난 1월 서울서 분양한 ‘래미안 원페를라’는 수영장, 스카이브릿지, 실내골프연습장 등 차별화된 커뮤니티시설을 갖춰 수요자들에게 큰 인기를 끌었다. 그 결과 1순위 모집에 9만여건의 청약통장이 접수되며 평균 52
- 장경철 칼럼리스트
- 2025-03-25 06:00
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부동산/창업 이래서 브랜드 브랜드 하는구나
대형 건설사가 시공한 아파트들이 올해 들어서도 잇달아 완판 행진을 이어가고 있다. 부동산 경기침체에도 불구하고 브랜드 분양 단지들에 대한 선호도는 더 높아지는 분위기다. 부동산R114 자료에 따르면 시공능력평가 상위 10대 건설사의 2025년 분양 계획 물량은 10만7612가구로 집계됐다. 2024년(15만5892가구)의 69% 수준으로 약 5만가구가 줄어든 것이다. 지난해 10대 건설사는 분양 시장서 우수한 성적을 거두며 브랜드 가치를 입증한 바 있다. 한국부동산원 청약홈 자료를 분석한 결과, 지난해 10대 건설사는 일반 공급 기준 5만6855가구를 공급했다. 97만8504건의 청약통장이 접수됐고, 1순위 평균 17.21 대 1을 기록했다. 이는 비 10대 건설사의 1순위 평균 경쟁률(8.67 대 1)과 비교했을 때 약 2배에 달하는 수준이다. 상위 10대 69% 수준 업계에서는 10대 건설사의 분양 물량 감소로 희소성이 커지면서 브랜드 아파트 가치가 더욱 높아질 것으로 보고 있다. 입지와 브랜드에 대한 소비자의 민감성이 강한 부동산시장서 사업성이 검증된 사업지를 중심으로 선별적 공급이 이뤄질 가능성이 크기 때문이다. 대우건설이 경기도 용인시 일대서 공급한
- 장경철 칼럼리스트
- 2025-03-18 10:34
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부동산/창업 미(未)분양 다시 보니 미(美)분양
올해 부동산시장도 공사비 인상으로 인한 가격 상승이 지속될 것이라는 전망이 나오고 있다. 수도권 인기 지역의 경우 공급 물량의 감소가 불가피하다는 전망도 나오고 있다. 서울 신축 아파트의 품귀 현상이 한층 더 가속화될 것으로 전망된다. 실제 국토교통부의 2024년 11월 주택 통계에 따르면 1~11월 인허가 물량은 27만3121가구로, 전년 동기(33만1263가구) 대비 17.6% 감소했다. 특히 2024년 1~11월 누계 인허가 물량은 전년도 물량을 따라잡지 못하고 있는 추세다. 여기에 분양 예정 물량 감소까지 맞물리면서 공급 물량 감소가 본격화되고 있다. 서울 신축 품귀 현상 부동산R114의 올해 전국 아파트 분양 예정 물량을 보면 15만7982가구로, 전년 대비 36.8% 감소했다. 서울의 아파트 분양 물량은 2만1037가구로 집계돼 전년도 3만962가구에 비해 약 32%나 줄어들었다. 업계는 인허가 물량이 따라가지 못하고 분양 물량마저 줄어들면서 주택 공급 부진은 장기화될 수밖에 없다고 분석한다. 인허가부터 착공, 준공까지 대략 3~5년이 소요되기 때문이다. 이에 따라 미분양 단지에 눈길을 돌리는 수요자들이 늘어나고 있다. 신규 아파트 사업장에서는 볼
- 장경철 칼럼리스트
- 2025-03-11 09:57
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부동산/창업 ‘턱밑 전세가율’ 이참에 사버려?
아파트 매매 가격은 떨어지고 전세 가격은 오르면서 전세가율(매매 대비 전셋값 비율)이 상승하고 있다. 올해도 전세가율은 계속 오를 것으로 예상돼 ‘갈아타기’ 수요로 인한 매매 거래가 늘어날 것이란 전망도 나온다. 전세가율은 매매가격 대비 전세 가격의 비율로, 전세가율이 높을수록 집값과 전세 가격의 차이가 줄어드는 것을 의미한다. 일반적으로 전세가율이 높아져 매매 가격과 차이가 적어지면 매매 수요로 전환될 가능성이 커질 수 있다. 통상 기준점은 60~70%로 본다. 한 부동산 정보업체가 한국부동산원 아파트 평균 전세가율 자료를 분석한 결과 지난해 12월 수도권 전세가율은 62.2%를 기록했다. 같은 해 1월 전세가율이 60.8%였음을 감안하면 1.4%p 상승한 수치다. 60~70% 기준점 수도권 지역서 전세가율이 가장 높게 상승한 지역은 인천 67.6%(3.3%p 상승)과 경기 65.5%(1.7%p 상승), 서울 54.2 %(0.2%p 상승) 순으로 집계됐다. 전국은 지난해 12월 67.8%의 전세가율을 기록해 같은 해 1월(66.8%) 대비 1%p 상승했다. 전세가율이 높아지면서 수도권 아파트 매매 거래량 역시 급증하는 모습이다. 한국부동산원에 따르면 지난해
- 장경철 칼럼리스트
- 2025-03-05 05:28
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부동산/창업 ‘상전벽해’ 완전히 변한 동네
부동산시장에 ‘상전벽해’ 바람이 불고 있다. 개발이 뜸하고 노후주택이 밀집돼있어 저평가받던 지역들이 다양한 도시개발사업, 뉴타운 등 정비사업 등으로 주거 환경이 개선되면서 지역 내 핵심 입지로 떠오르고 있다. 재래시장과 집창촌 등으로 주거 선호도가 낮았던 청량리역 일대가 대규모 정비사업을 통해 강북권을 대표하는 마천루 집결지로 탈바꿈했다. ‘청량리역 해링턴 플레이스(청량리 3구역)’ ‘청량리역 한양수자인 그라시엘(동부청과시장 재개발)’ 등 신규 단지가 대거 입주하면서 지역 가치가 크게 올랐다. 주거 환경 대거 개선 부동산R114 자료에 따르면 2024년 2월 동대문구 아파트 매매가는 3.3㎡당 2868만원으로, 1년 전(2023년 2월) 대비 약 2.35% 떨어졌다. 반면 같은 기간 단지가 들어선 용두동 집값은 9.16% 오르며 동대문구서 유일하게 집값이 올랐다. 지방도 마찬가지다. 충남 아산 탕정지구는 도시개발사업을 통해 아산·천안 지역을 대표하는 신흥 주거지로 자리매김하고 있다. 국토교통부에 따르면 아산탕정 도시개발구역에는 4300가구가, 아산탕정2 도시개발구역에는 2만2000가구가 공급될 계획이다. 인구 증가세도 가파르다. 통계청 자료를 보면 2024년
- 장경철 칼럼리스트
- 2025-02-25 08:24
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부동산/창업 그래도 뜨는 ‘○세권’
얼마 전까지 ○세권 아파트는 높은 인기를 끌었다. 그러나 최근 희비가 엇갈리고 있다. 왜일까? 한동안 높은 인기를 끌었던 ‘반세권(반도체+역세권)’ 일대 집값이 맥을 못 추고 있다. 반도체 기업의 투자 확대로 한때 실수요와 갭투자(전세를 낀 주택 매입) 수요가 몰리면서 관련 지역 집값이 뛰었지만, 부동산시장 침체 속 반도체 기업의 업황 부진, 공급 과잉 등으로 수요가 급감한 탓이다. 갭투자 몰리다… 최근 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면, 경기도 평택시 고덕동 ‘호반써밋고덕신도시’ 전용 84㎡는 지난해 12월 6억원에 새 주인을 찾았다. 같은 해 4월에는 7억4000만원까지 집값이 뛰었던 면적대로, 8개월 만에 1억4000만원이 빠진 셈이다. 일대 집값 역시 유사한 흐름이다. 같은 동에 있는 ‘고덕국제신도시파라곤’ 전용면적 71㎡는 지난달 5억8000만원에 거래됐다. 지난해 이맘때만 해도 6억2400만원까지 거래됐지만, 1년 사이 4000만원이 낮아졌다. ‘고덕국제신도시제일풍경채’ 전용 84㎡도 지난달 6억1000만원에 팔려 지난해 최고가 6억5000만원(5월)보다 4000만원 낮은 수준에 거래가 성사됐다. 경기도 이천시도 마찬가지다. SK하이닉스가 있
- 장경철 칼럼리스트
- 2025-02-18 06:03
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부동산/창업 “서울은 너무 비싸” 간다, 인천으로
집값 부담으로 서울로 들어오기보다 빠져나가는 수가 많은 ‘탈서울’ 행렬이 이어지고 있다. 지난해 서울을 떠난 사람 10명 중 6명은 경기로, 1명은 인천으로 이동한 것으로 나타났다. 특히 인천은 인구 100명당 순유입자 수를 나타내는 순유입률이 0.9%로 전국 시·도 가운데 가장 높은 것으로 나타났다. 통계청의 ‘2024년 국내인구이동통계’에 따르면 서울의 전입 인구보다 전출 인구가 많은 순유출 현상은 1990년 이후 35년째 계속되고 있다. 지난해 126만6000명, 2023년 123만8000명이 서울을 떠났다. 같은 기간 서울로 들어온 인구는 각각 122만1000명, 120만7000명이었다. 서울을 떠난 사람 중 61.3%는 경기로, 9.5%는 인천으로 이동했다. 그중에서도 인천은 0~9세부터 80세 이상까지 모든 연령대서 인구가 순유입됐다. 시·도별 순이동률은 인천(0.9%), 세종(0.7%), 충남(0.7 %), 경기(0.5%) 순으로 집계됐다. 군·구별로는 인천 중구가 전국 228개 시군구 중 순유입률 5위를 기록하기도 했다. 35년째 순유출 순이동률이란 인구 100명당 전입자 수에서 전출자 수를 뺀 순이동자 비율을 뜻한다. 양수면 순유입률, 음수면
- 장경철 칼럼리스트
- 2025-02-11 07:32
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부동산/창업 불황기 흔들리지 않는 아파트
지역 내 주요 입지에 위치한 단지가 높은 인기를 얻고 있다. 교통, 교육, 편의 등 각종 인프라가 풍부해 정주 여건이 잘 갖춰져 있기 때문이다. 특히 주요 입지에 있는 아파트는 시장서 안정성과 성장성을 모두 갖춘 단지로 인식돼 부동산시장을 이끌고 있다. 서울 서초구 반포동은 서초구의 핵심 지역이다. 반포동은 편리한 교통 환경(수도권 지하철 3·7·9호선, 고속버스터미널 등), 대형 병원, 백화점 등 생활 인프라가 우수해 주거 지역으로 인기가 높다. 안정성 성장성 부동산114에 따르면 지난해 10월 반포동에 위치한 ‘래미안퍼스티지’ 전용 84㎡T2 타입의 평균 매매가격은 3.3㎡당 1억306만원을 기록했다. 이는 같은 달 서초구 아파트 평균 매매가격인 7446만원보다 2800만원 이상 높은 수준이다. 이 같은 상황은 지방도 마찬가지다. 대구광역시 수성구의 주요 입지인 범어동은 ‘대구의 강남’으로 불리며 가장 인기 있는 주거지로 꼽힌다. 지난해 10월 범어동에 위치한 ‘힐스테이트 범어’ 전용면적 84㎡ 타입의 평균 매매가격은 3.3㎡당 약 4625만원을 기록했다. 반면 같은 달 대구광역시 아파트 평균 매매가격은 약 1172만원으로 단지 시세의 약 25.3% 수준
- 장경철 칼럼리스트
- 2025-02-05 08:46
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부동산/창업 파격 마케팅으로 미분양 털기
건설업계 유동성 악화의 주요 원인으로 꼽히는 준공 후 미분양 물량이 수도권서도 증가하고 있다. 미분양 털어내기에 나선 건설 주체들이 현금 지급과 할인 분양은 물론 시세 하락 시 환매를 조건으로 하는 분양 전략 마련에 열을 올리는 모습이다. 서울 서초구 주거용 오피스텔 ‘지젤 라이프그라피 서초’는 환매조건부로 입주자를 모집하고 있다. 환매조건부 주택이 서울 분양시장에 나타난 건 2023년 12월 서울 강동구 오피스텔 ‘강동역 SK리더스뷰’ 이후 약 1년 만이다. 환매조건부 입주자 모집 입주 시점 시세가 분양가보다 떨어지면 사업자가 다시 매수하는 방식이다. 분양 후 7년 동안 잔금을 유예했다가 집값이 오르면 잔금을 치르고, 반대로 떨어지면 되팔 수 있도록 했다. 향후 가치 하락에 대한 리스크가 줄어들다 보니 수분양자 입장에선 타 주택 대비 금전적 부담이 적은 편이다. 고가의 경품을 지급하는 마케팅도 찾아볼 수 있다. 서울 강동구 ‘그란츠 리버파크’는 미분양 해소를 위해 지난해 10월 계약자 중 추첨을 통해 명품 가방과 200만~300만원의 현금을 지급하는 이벤트를 진행했다. 시행사 관계자는 “현재 계약률은 80% 정도라며 일회성 이벤트라 추후 재시행할 계획은 없
- 장경철 칼럼리스트
- 2025-01-21 06:46
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부동산/창업 주거 제한 마지막 규제 풀렸다
금리인하와 임대료 상승으로 오피스텔 투자 수익률이 다소 개선되고 있지만 분양시장은 여전히 침체된 분위기다. 수요자들이 오피스텔에 전세로는 거주해도 매수는 꺼리면서 매매가와 전세가 차이가 좁혀지고 있는 것이다. 중·장기적으로 아파트 대체 주거 상품인 오피스텔의 공급을 축소해 1〜2인 가구 주거 불안을 초래할 수 있다는 우려가 나온다. KB오피스텔 통계에 따르면 지난해 12월 전국 오피스텔의 전세가율은 84.33%로, 2011년 통계가 작성된 이후 최고치를 기록했다. 서울은 83.99%, 5대 광역시는 82.16%, 경기도는 85.50%로 모두 사상 최고치를 경신했다. 전세가율 사상 최고 서울에서는 은평·마포·서대문·용산·종로·중구 등 광화문 업무지구와 인접한 지역의 전세가율이 86.86%로 가장 높은 것으로 나타났다. 오피스텔의 전세가율은 2018년까지 70%대를 유지했으나 이후 지속적으로 오르고 있다. 아파트 선호 현상과 오피스텔에 대한 주택수 포함 규제에 따른 결과로 풀이된다. 특히 2022년부터 시작된 부동산 폭락장에 오피스텔 전세가율은 그해 84%까지 치솟았다. 매매가 하락이 공급 절벽으로 이어지면서 정부는 지난해 1·10 부동산 대책을 통해 전용면적
- 장경철 칼럼리스트
- 2025-01-14 10:14
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부동산/창업 2025 을사년엔 더 어둡다
2025년 새해다. 지난해 부동산시장 결산과 올해 전망 및 달라지는 부동산 제도를 살펴보자. 지난해 부동산시장은 정책 영향 등으로 차별적 회복세가 두드러졌다. 서울과 수도권, 수도권 외 지역의 집값과 청약 흥행 양극화가 극명했고, 서울 내에서도 강남 3구(강남, 서초, 송파구)와 ‘마·용·성’ 등 핵심 지역을 제외한 나머지 지역서 집값 회복은 더딘 상황이다. 지역별 집값 양극화를 견인한 것은 수도권의 재건축 아파트였다. 이른바 ‘얼죽신(얼어 죽어도 신축)’ 선호 현상이 계속되자 건설사들은 미분양 우려가 적은 수도권 공급 위주로 늘려왔다. 지난해 수도권서 14만5560만가구, 지방은 11만3227가구가 공급됐다. 2023년 말 조사된 지난해 계획 물량 26만5439가구 중 97%가 실제 공급됐고, 87% (22만9904가구)는 분양으로 이어졌다. 최근 3년간 계획 물량 대비 실적이 평균 71% 수준임을 감안하면 비교적 높은 실행률이다. 강남 3구 마·용·성 2023년 전국 아파트 평균 청약경쟁률은 13.64대 1이었다. ▲서울 154.5대 1 ▲수도권 21.55대 1 ▲지방 6.62대 1 등 극명한 차이를 보였다. 이는 지난해 수도권 중심으로 집값 회복 지역이
- 장경철 칼럼리스트
- 2025-01-07 07:37
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부동산/창업 아파트 묶이고 생숙 풀린다
정부가 비(非)아파트 규제 완화에 나서고 있다. 지금까지 정부는 비아파트를 투자 대상으로만 인식하고 다주택자, 재개발, 재건축 규제 완화 등의 정책에만 집중했다. 그동안 재개발 가능성이 없는 지역의 비아파트는 도심에 있어도 집값이 제자리걸음을 면치 못했다. 아파트와 비아파트 간 계급 의식이 형성됐고, 이는 특히 젊은 세대에게 심리적 부담으로 작용했다. 정부가 비아파트 규제 완화에 나서는 것은 내년부터 수도권을 중심으로 준공 감소가 본격화하면서 주택 공급량이 급감할 수 있다는 위기감서 비롯된 것이라는 해석이 나온다. 올해 들어 아파트 가격이 급등세를 보이자, 정부는 가산금리 정책과 대출 조이기 등으로 집값 상승세를 눌러왔다. 그런데 아파트 공급이 줄어들면 다시 부동산 가격이 밀려 올라갈 수 있어 비아파트의 아파트화를 통해 공급 확대를 꾀하고 있다는 것이다. 집값 제자리 계급도 형성 한국건설산업연구원은 ‘현 정부의 주택공급 확대 정책 평가와 제언’ 보고서를 통해 “지난해 수도권 아파트 착공 물량이 10만가구에 그쳐 준공 물량 감소세가 내년 이후에도 지속될 가능성이 크다”고 설명했다. 반면 비아파트는 2016년부터 공급 감소세가 이어지면서 수도권 전체 주택 공급량
- 장경철 칼럼리스트
- 2024-12-31 08:18
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부동산/창업 물 만난 물 조망 아파트
친수, 친환경 입지를 가진 곳들이 지역 부동산시장서 상당한 영향력을 발휘하고 있다. 특히 바다, 호수, 강 등과 접하고 있는 공간을 뜻하는 ‘워터 프런트’ 입지의 아파트단지는 수변 조망이 가능하고, 산책이나 여가를 즐길 수 있어 주거지로 인기를 끌고 있다. 쾌적한 환경을 갖춘 워터 프런트 아파트의 가치가 높게 평가받고 있다. 알투코리아부동산투자자문과 희림종합건축사사무소, 한국갤럽이 공동 연구를 통해 발표한 ‘2024 부동산 트렌드’를 보면 향후 주택 결정 때 상품 고려 요인으로 주택 가격이나 분양가, 시세 적정성이 1위를 차지한 가운데 향(向)과 조망 등 전망이 2위를 차지했다. 주택 결정? 쾌적한 환경 실제로 부동산R114에 따르면 서울 내 3.3㎡당 집값은 서초구(7515만원), 강남구(7287만원), 송파구(5407만원), 용산구(5074만원) 순인데, 모두 한강을 접하고 있다. 특히 강남3구는 대표 부촌 지역으로 한강 남측을 따라 최고가 아파트 단지들이 자리 잡고 있다. 용산구도 마찬가지다. 한남동이 대표적인 워터 프런트 지역으로 한강 조망이 가능한 초고가 주택이 즐비하다. 서울 25개 구 중 올해 상승률이 가장 높은 곳이 성동구였다. 한강과 공원의
- 장경철 칼럼리스트
- 2024-12-24 07:16
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부동산/창업 주차장 보면 흥행 보인다
아파트시장서 주차 공간이 단지의 경쟁력을 높이는 시대가 왔다. 자동차 등록 대수는 해마다 늘어나는 상황이지만, 주차 공간은 이를 따라가지 못하고 있어서다. 주차 문제로 인한 차량 파손, 입주민 간의 폭행, 고성방가, 민사소송 등의 분쟁 이슈가 계속해서 발생하면서 주차 스트레스를 줄여주는 설계는 갈수록 중요해지는 모습이다. 국토교통부에 따르면 지난 6월 말 기준 국내 자동차 누적등록대수는 총 2613만4000대로 집계됐다. 이는 전년 말 대비 0.7%(18만5000대) 증가한 규모로, 인구 1.96명당 자동차 1대를 보유한 셈이다. 반면 주차 공간은 여전히 1990년대~2000년대 수준에 그치고 있는 것으로 나타났다. 법으로 정한 세대당 주차대수 기준은 아직도 1990년대에 멈춰 있다. 1.96명당 1대 법으론 1대만 현행 법상 최소 주차대수는 28년 전인 1996년 ‘주택건설기준 등에 관한 규정’ 등 법으로 정해진 세대당 1대(세대당 전용면적이 60㎡ 이하인 경우에는 0.7대)를 유지하고 있는 것으로 나타났다. 당시 자동차 누적등록대수가 955만여대인 것을 감안하면 현재까지 자동차 등록대수가 약 2.7배 늘어났지만, 주차대수 기준은 전혀 변하지 않은 것이다.
- 장경철 칼럼리스트
- 2024-12-17 07:22
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부동산/창업 힘 받는 수익형 부동산
한국은행이 2개월 연속 기준금리를 깜짝 인하하면서 오피스텔, 생활(형)숙박시설(레지던스) 등 수익형 부동산 시장에 온기가 돌지 주목된다. 정부의 대출 규제로 수요자가 금리 인하를 체감하기는 어려워 부동산 시장 관망세가 좀 더 이어질 수 있다는 분석도 나온다. 한국은행 금융통화위원회는 지난달 28일 기준금리를 연 3.25%서 연 3.0%로 0.25%p 낮췄다. 지난 10월에 이어 두 차례 연속 인하다. 금리 인하 추세에 규제 완화 등이 맞물리며 대표적 수익형 부동산인 오피스텔 시장에 대한 관심도 조금씩 커지고 있다. 두 차례 인하 연 3.0% 한국부동산원에 따르면 서울 오피스텔 매매가는 지난 8월 전월 대비 0.03% 올라 2년 만에 반등한 이후 3개월 연속 상승세를 타고 있다. 9월 0.02%, 10월 0.03% 올랐다. 지난 10월에는 전용면적 40~60㎡ 중소형 오피스텔에 수요가 몰리며 매매가가 전월 대비 0.06% 뛰었다. 오피스텔 수익률도 상승세다. 지난 10월 전국 오피스텔 수익률은 5.41%를 기록했다. 2020년 6월(5.44%) 후 4년4개월 만에 가장 높은 수치다. 전용 40㎡ 이하 소형 오피스텔 수익률은 5.84%에 달했다. 정부의 규제 완
- 장경철 칼럼리스트
- 2024-12-10 06:23
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부동산/창업 분양도 양극화 “되는 곳만 된다”
전국 부동산시장서 양극화 현상이 더욱 뚜렷해지고 있다. 대출 규제 여파 등으로 아파트 등 주택시장이 불안정하자 상승 여력이 높은 이른바 ‘똘똘한 한 채’에만 집중하겠다는 움직임으로 풀이된다. 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 올해 3분기 말 전국 민간 아파트의 평균 초기 분양률은 54.5%로 전 분기(64.2%) 대비 9.7%p 하락했다. 지난해 같은 기간보다는 29.0%p 떨어진 수치다. 초기 분양률은 신규 분양 아파트의 분양 개시일로부터 3개월 초과∼6개월 이하의 기간 동안 총 분양 가구 수에서 실제 계약이 체결된 가구 수가 차지하는 비율을 계산한 수치로, 올해 3분기는 분양 단지 2가구 중 1가구만 6개월 안에 계약된 것이다. 초기 분양률 29%p 하락 청약시장도 마찬가지다. 부동산R114 자료를 보면 올해 3분기 전국서 분양한 단지는 총 64개 로 이 중 1순위 청약서 마감된 단지는 34.38%(22곳)에 불과했다. 이런 가운데 미분양으로 골머리를 앓는 지방서도 지역 상급지의 신규 단지에는 수요가 몰리는가 하면, 수도권도 지역에 따라 희비가 크게 갈리고 있다. 일례로 올해 7월 대전 도안신도시에 분양한 ‘힐스테이트 도안리버파크’는 일반분양 2113가구
- 장경철 칼럼리스트
- 2024-12-03 07:38
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부동산/창업 첫 삽 뜨기 전부터 ‘들썩들썩’
16년 동안 지지부진했던 서울시 서부선 경전철 민간투자사업에 청신호가 켜졌다. 최근 서울시와 두산건설 컨소시엄이 협의를 마치고 관련 절차에 돌입하면서 올해 마지막 민간투자심의위원회(민투심)에 오를 전망이다. 서부선 경전철 수혜 지역과 인근 아파트, 오피스텔 등 주거단지가 주목받고 있다. 서울시와 컨소시엄 대표사인 두산건설은 서부선 사업에 대해 최근 협의를 마무리 지은 것으로 알려졌다. 현재 한국개발연구원(KDI)이 실시협약안에 대해 검토하는 과정에 있으며, 오는 12월 초 민투심 안건으로 오를 예정이다. 민투심 안건으로 오르고 통과하면 구체적인 사업계획과 방향을 결정해 착공을 가시화할 수 있다. 시-컨소시엄 협의 마무리 서부선 경전철은 서울 은평구와 관악구를 연결하는 16.2㎞ 길이 노선으로, 새절역서 서울대입구역까지 총 16개 역을 지난다. 이 노선은 서울의 대표 상업·업무지구를 연결한다. 연세대학교가 있는 신촌, 다양한 기업들이 모여 있는 여의도를 지나가는 서부선 경전철은 1·2·6·7·9호선과도 환승되기 때문에 서북·서남권의 교통 편의성을 높여줄 것으로 보인다. 서부선이 개통하고 수혜 효과가 가장 클 것으로 예상하는 곳은 새절역(101역) 인근 은평구
- 장경철 칼럼리스트
- 2024-11-26 12:23
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부동산/창업 다시 설설 끓는 ‘찬밥 신세’
지난달 한국은행이 38개월 만에 기준금리를 0.25%p 인하하면서 고금리로 인한 금융비용 부담으로 침체에 빠졌던 상업용 부동산시장 회복에 대한 기대가 커지고 있다. 수요 감소로 투자 매력도가 떨어졌다는 평가를 받는 상가, 지식산업센터와 달리 오피스텔은 반등의 기미를 보이고 있는데 일각에서는 이 또한 서울 및 수도권 일부 지역이 견인한 일시적 효과란 분석이 나온다. 한국부동산원에 따르면 2분기 기준 전국 소규모 상가(2층 이하·연면적 330㎡ 이하) 공실률은 8.01%로, 전년 동기(6.95%) 대비 1.06%p 상승했다. 지난해 하반기 7%대에 진입한 데 이어 3분기 연속 오름세다. 이는 코로나19가 유행했던 2020년 1분기(5.6%)와 2022년 1분기(6.4%)보다 높다. 임대료↓ 경매물↑ 반대로 임대료는 내림세다. 같은 기간 전국 소규모 상가의 임대가격지수는 전년 동기(99.11)와 비교했을 때 0.42p 내린 98.69로 집계됐다. 경매시장에 나오는 상가 물건도 늘었다. 경·공매 데이터 전문기업 지지옥션 조사 결과 지난달 전국 업무상업시설 경매 진행 건수는 1974건으로, 전월(2064건)에 비해 4.4% 줄었지만 1월(1807건)과 비교하면 9.2
- 장경철 칼럼리스트
- 2024-11-19 06:05
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부동산/창업 집값 올리는 급행 GTX
수도권 부동산시장서 수도권광역급행열차(GTX) 노선이 지나가는 단지는 초미의 관심사다. 그 철길을 따라가 봤다. GTX-A 노선은 연내 운정중앙~서울역이 개통 가능한 상황이다. GTX-B 노선은 3분기 실착공을 목표로 달리고 있다. 지난 4월 착공식을 한 GTX-C 노선은 2028년 개통을 계획하고 있다. 서울 도심 외곽 연결 먼저 GTX-A 노선은 지난 3월 수서~동탄 구간을 부분 개통했다. 오는 12월 운정중앙~서울역 개통을 앞두고 시운전을 진행 중이다. 운정서 서울역까지는 18분이면 도착하게 된다. 현재 대중교통을 이용하면 평일 오전 8시 기준 1시간 30분~1시간45분까지 걸린다. 향후 창릉 신도시가 조성되면 창릉에도 GTX-A역이 지나간다. A 노선의 핵심인 삼성역 구간은 시간이 더 필요하다. 국토교통부는 2026년 삼성역 무정차 통과, 2027년 삼성역 부분개통(서울지하철 환승 가능), 2028년 삼성역 개통 후 완전 개통을 계획하고 있다. GTX-B 노선은 인천대입구부터 부천, 여의도, 상봉 등을 거쳐 마석까지 이어진다. 지난 3월 착공식을 열었고, 2030년 개통을 목표로 하고 있다. 용산~상봉 구간(19.95㎞)을 재정사업으로 진행하고, 송도
- 장경철 칼럼리스트
- 2024-11-12 08:00
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