'장경철 칼럼리스트'의 전체기사
Update. 2025.12.15 14:28
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부동산/창업 길 뚫리고 장애물도 없다
올해 뜨는 부동산 키워드는 한마디로 ‘풍선효과 수혜 단지’다. 올해 아파트 청약시장은 6·27부터 10·15 규제까지 실수요 중심으로 재편되고 있기 때문에 규제지역이냐, 아니냐가 흥행의 키포인트로 작용하고 있다. 서울과 일부 수도권 주요 지역이 10·15 대책으로 강력히 묶이면서 규제를 피한 경기 김포시, 인천 서구 청라 등이 새로운 주목지로 떠오르고 있다. 김포 내에서도 새 아파트와 입지 여건이 뛰어난 단지를 중심으로 수요자들의 발길이 급증하며 1주일 만에 수천만원이 뛴 거래 사례까지 나타나고 있다. 1주 만에 수천만원 김포시 고촌읍 신곡리 ‘수기마을힐스테이트 2단지’ 전용 84㎡는 지난 10월25일 6억7500만원에 거래되는 등 직전보다 5500만원 상승했다. 김포시 풍무동 ‘김포풍무센트럴푸르지오’ 전용 72㎡는 지난 10월24일 6억4000만원에 거래돼 직전 대비 약 5000만원 올랐다. 경기 김포시와 인천 청라 지역의 경우 이번 지정에서 제외돼 규제의 그물망을 비껴갔다는 점이 투자 및 실수요자들에게 강한 메시지를 던지고 있다. 이 때문에 규제를 피한 지역으로 수요가 몰리는 ‘풍선효과’ 조짐이 나타나고 있다. 여기에 이들 지역의 경우 각각 5호선 연장,
- 장경철 칼럼리스트
- 2025-12-09 06:28
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부동산/창업 김포·안양 뜨는 이유는?
수도권 부동산시장이 비규제 지역을 중심으로 재편되면서 편리한 교통망을 갖춘 역세권 입지가 주목받고 있다. 기존 규제지역 내에서 내 집 마련이 쉽지 않다고 판단한 것이다. 10·15 부동산 정책을 통해 규제 압박이 강화되고 있다. 서울 전역과 경기도 12곳은 토지거래허가구역·조정대상지역·투기과열지구로 지정됐다. 기존 규제지역 내에서 내 집 마련이 쉽지 않다고 느낀 수요자들은 상대적으로 규제 영향이 적은 수도권 비규제 지역으로 이동하고 있다. 정책 통해 규제 압박 비규제 지역은 취득세 기본세율(1~3%)이 적용되고 주택담보인정비율(LTV)은 70%까지 가능해 자금 조달 부담이 낮다. 여기에 세대주뿐 아니라 세대원도 청약이 가능하며, 1순위 청약 자격 요건 역시 가입 기간 12개월 이상으로 비교적 완화돼있다. 이에 따라 세금 부담과 청약 문턱이 낮은 비규제 지역은 실질적인 내 집 마련 대안지로 부상하고 있다. 수도권 비규제 지역의 역세권 단지들은 청약시장에서 잇따라 흥행하고 있다. 지난 10월 말 김포 풍무역세권에서 분양한 ‘김포풍무역세권 호반써밋’은 1순위에서 572가구 모집에 4159건이 접수돼 평균 7.3대 1, 최고 24.6대 1의 경쟁률을 기록했다. 같은
- 장경철 칼럼리스트
- 2025-12-02 06:25
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부동산/창업 요즘 뜨는 주택시장 3대 프리미엄
초강력 부동산 대책이 연이어 나오면서 시장을 뒤흔들었지만, 모든 부동산 상품이 동일한 충격을 받은 것은 아니다. 규제 대상에서 벗어난 지역, 희소성이 높은 상품, 경쟁력을 키운 단지 등이 새로운 투자처나 거주지로 떠오르고 있다. 국내 수도권 청약시장의 명암이 10·15 대책 발표 후 한층 뚜렷해지고 있다. 규제 지역은 공급을 미루거나 조정하려는 움직임이 나타나는 반면, 비규제 지역은 청약을 노린 수요자의 발길이 끊이지 않고 있어 업계에서는 비규제 지역을 중심으로 ‘풍선효과’가 본격화되고 있다고 진단했다. 새로운 투자처 한 부동산 전문업체에 따르면 올 11월 전국 분양 물량은 총 51곳, 4만5507가구(임대 포함·오피스텔 제외)로 예상됐다. 이 중 일반분양은 3만815가구다. 권역별 일반분양 물량은 수도권 2만2548가구, 지방 8267가구다. 시·도별 기준 ▲경기 1만7507가구 ▲인천 4455가구 ▲울산 1783가구 ▲충남 1556가구 ▲경남 1501가구 등이다. 대출 문턱이 높아지자, 청약 수요는 비규제 지역으로 이동하고 있다. 대표적인 사례가 ‘김포풍무 호반써밋’이다. 이 단지는 ‘비규제 프리미엄’에 힘입어 최근 진행된 청약에서 평균 7대 1의 경쟁률
- 장경철 칼럼리스트
- 2025-11-25 07:55
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부동산/창업 오피스텔·빌라 10·15 대책 반사이익?
지난 10월15일 발표된 부동산 대책으로 상품별 희비가 엇갈리고 있다. 서울 전역과 경기도 주요 지역 일대 아파트가 규제로 묶이면서 오피스텔·빌라 등 비아파트 시장이 반사이익을 볼 것으로 예상됐으나 실제 풍선효과는 크지 않은 것으로 나타났다. 10·15 부동산 대책 이후 서울과 경기 일부 지역이 토지거래허가구역으로 지정되면서 규제를 피한 오피스텔 거래가 급증하고 있다. 실거주 의무가 없고 대출 규제로부터 자유로운 오피스텔이 투자·매매 수요를 집중시키면서 풍선효과가 나타나고 있다는 분석이다. 투자·매매 수요 집중 최근 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면, 지난 10월16일부터 29일까지 서울 오피스텔 매매는 565건으로 집계됐다. 이는 지난달 1일부터 15일까지의 257건과 비교해 2.19배 증가한 수치다. 오피스텔은 상업용 부동산으로 분류돼 토지거래허가구역 규제를 받지 않는다. 갭투자(전세 낀 매매)도 가능하고, 주택담보대출 한도 6억원 제한과 달리 LTV는 70%까지 대출이 가능하다. 거래 급증과 함께 가격 상승도 나타나고 있다. 서울 광진구 자양동 ‘더라움펜트하우스’ 전용 72.81㎡(17층)는 15억4500만원에 거래됐으나 지난달 16일 동일 면적
- 장경철 칼럼리스트
- 2025-11-18 07:11
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부동산/창업 10·15 대책 수혜지 ‘풍선효과’
이재명정부의 3번째 부동산 대책인 10·15 주택시장 안정화 대책이 발표됐다. 이 대책의 핵심은 수도권 규제 지역 확대 카드로 요약이 된다. 정부가 서울 전역과 서울과 인접한 경기도 상당수 지역에 고강도 부동산 규제를 펼치면서 이를 피해간 인천이 반사이익을 누릴 것이란 분석이 잇따르고 있다. 정부는 지난달 15일, 주택시장 안정을 목표로 한 고강도 대책을 내놨다. 이번 대책으로 서울 전역은 물론 경기 핵심 지역까지 규제 지역으로 대폭 확대된다. 세부적으로는 기존 강남4구(강남·서초·송파·용산)에 더해 서울 21개 자치구 전역이 조정대상지역이자 투기과열지구로 묶였다. 경기도는 과천, 광명, 성남(분당·수정·중원), 수원(영통·장안·팔달), 안양(동안), 용인(수지), 의왕, 하남 등 12개 지역이 추가됐다. 경기 12개 지역 추가 규제 지역에선 금융·세제·청약 규제가 동시에 강화된다. 주택담보대출비율(LTV)은 무주택자 40%로 제한되고, 1주택자는 추가 대출이 사실상 불가능해진다. 시가 15억원 초과 주택 주담대 한도는 4억원, 25억원 초과는 2억원으로 크게 축소된다. 다주택자 취득·양도세 중과, 1억원 이상 신용대출 보유 시 1년간 규제 지역 내 주택 매
- 장경철 칼럼리스트
- 2025-11-11 10:02
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부동산/창업 10·15 초강력 부동산 대책 이후…
정부가 서울 전역과 경기 일부 지역을 규제 지역으로 묶고 강화된 금융 규제까지 더하면서 수도권 주택시장의 판도가 크게 재편될 전망이다. 이재명정부가 세 번째로 단행한 지난 10월15일 고강도 부동산 규제 이후 수도권 비규제 지역이 반사이익을 얻을 것으로 전망된다. 서울 전역과 경기 일부 지역은 대출 축소와 세금 강화 등 규제로 거래가 위축될 것으로 보이는 반면, 규제를 피한 서울 인접 지역이나 저평가 지역은 내 집 마련을 하려는 실수요자의 관심이 집중되며 수혜를 받을 것으로 기대된다. 국토교통부와 기획재정부, 금융위원회는 지난달 15일 발표한 ‘주택시장 안정화 대책’을 통해 서울 25개 전 자치구와 경기 12개 지역을 조정대상지역과 투기과열지구, 토지거래허가구역으로 묶었다. 대출 축소 세금 강화 신규 지정된 경기 지역은 과천, 광명, 성남 분당·수정·중원, 수원 영통·장안·팔달, 안양 동안, 용인 수지, 의왕, 하남 등이다. 이에 따라 지난달 16일부터 해당 지역에서 매수자의 대출 한도가 주택담보비율(LTV) 70%에서 40%로 축소되고, 전세·신용대출 차주의 규제 지역 주택 구입도 제한된다. 토지거래허가구역도 동일 지역 내 아파트 및 아파트가 1개 동 포함
- 장경철 칼럼리스트
- 2025-11-04 08:11
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부동산/창업 교통이 미래가치 견인
교통망 호재가 있는 아파트가 분양 및 매매시장에서 인기를 얻고 있다. 교통 인프라 개선 여부에 따라 주거 질 향상과 집값 상승 가능성이 예상되기 때문이다. 지하철이 연장되거나 신규 교통 노선이 확충되는 지역 분양시장이 활기를 띠고 있다. 부동산 시장에 호재로 작용, 교통 인프라를 갖춘 새 아파트가 높은 인기를 얻고 있다. 한국부동산원 통계에 따르면, 신분당선 광교중앙역~호매실 연장 구간이 지나는 수원 장안구의 올해 8월 아파트 매매가격지수는 100.63으로 전년 동기 대비 2.6% 상승한 것으로 나타났다. 같은 기간 동안 경기도(0.7%) 및 수원시(2.3%)평균 상승률을 웃도는 수치다. 교통 인프라 호재로 작용 예비타당성조사가 진행 중인 지하철 5호선 연장 사업의 수혜지로 꼽히는 인천 서구의 올해 8월 아파트 매매가격지수도 지난해 같은 기간보다 0.5% 올라 인천 다른 지역의 전반적인 하락세와 대조를 보이고 있다. 부동산 정보업체 부동산R114에 따르면 올해 경기·인천 지역에서 분양한 아파트 청약 결과, 경쟁률 상위 10개 단지 중 7개가 주변에 지하철 등 교통망이 잘 갖춰져 있거나 지하철 개통이 예정된 곳으로 나타났다. 지난 5월 경기도 하남시 천현동에
- 장경철 칼럼리스트
- 2025-10-28 06:48
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부동산/창업 아파트 시장 스테디셀러 ‘다세권’
‘다세권’ 단지의 인기가 식지 않고 있다. 과거에는 학군, 교통, 직주근접 등 하나의 요소만 충족돼도 단지의 가치를 인정받았다. 하지만 수요자들의 아파트 선택 기준이 점차 높아지면서 다양한 생활 인프라를 누릴 수 있는 단지 선호 현상이 두드러지는 것으로 풀이된다. 부동산 시장에서 다양한 생활 인프라를 편리하게 이용할 수 있는 이른바 ‘다세권’ 아파트는 ‘스테디셀러’로 통한다. 다세권은 교육과 편의시설, 환경과 교통 등 풍부한 생활 인프라를 갖춘 아파트를 말한다. 예컨대 역이 가까운 역세권, 공원을 품은 ‘공세권’, 공원 녹지를 끼고 있는 ‘숲세권’, 슬리퍼 차림으로 편의시설을 이용할 수 있는 ‘슬세권’, 각급 학교시설 통학이 쉬운 ‘학세권’ 등에서 2가지 이상의 생활 인프라를 이용하기 편리한 아파트가 여기에 해당한다. 교육과 편의 환경과 교통 주거 편의성이 좋을 뿐만 아니라, 향후 시세차익까지 노릴 수 있어 신규 분양시장에서는 분양이 잘되고, 기존 주택시장에서도 매매가 잘 된다. 특히 폭넓은 수요층을 확보할 수 있어 가격 상승이 꾸준해 청약시장에서 인기가 높다. 국토교통부 실거래가 자료에 따르면 다양한 생활 인프라를 갖춘 인천 서구 ‘신영루원 지웰시티 푸르지
- 장경철 칼럼리스트
- 2025-10-21 10:22
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부동산/창업 ‘민간임대’ 비주류서 주류로
최근 주택시장에서 민간임대아파트에 대한 관심이 다시 높아지고 있다. 치솟는 분양가와 대출 규제, 전세 사기 등 시장 불안 속에서 실거주 중심의 대안 주거 상품으로 주목받고 있다. 수도권(서울·경기·인천) 아파트의 전세가 부담이 계속 높아지고 있다. 정부가 지난 6월 ‘가계부채 강화 관리방안’을 발표한 이후 수도권의 아파트 전세 매물이 줄어든 가운데 최근 발표한 정책에서도 전세대출 규제 카드를 꺼내 들었기 때문이다. 전세가 부담 ↑ 지난달 7일 국토교통부에서 발표한 ‘주택공급 확대방안’은 ▲규제 지역 내 주택담보대출 담보인정비율(LTV) 상한(기존 50%)을 40%로 강화 ▲주택 매매 임대사업자 대상 수도권 규제 지역 내에서 주택담보대출(주담대) 제한 ▲1주택자의 수도권 규제 지역 내 전세대출 한도 일원화(2억원) 등의 내용을 담았다. 앞서 정부는 6·27 부동산 대책에서도 수도권 규제 지역에서 주택도시보증공사(HUG) 등에 가입하는 전세대출 보증 비율을 90%에서 80%로 강화하는 대출 규제 방안을 내놨는데, 이번 9·7 부동산 대책을 통해 더욱 고삐를 죈 것이다. 정부 규제에 수도권의 아파트 전세 물량은 감소세를 보였다. 부동산매물정보사이트 아실 자료에 따
- 장경철 칼럼리스트
- 2025-10-14 06:50
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부동산/창업 ‘탈서울’ 광명으로 안양으로
서울의 높은 주거비 부담이 점점 커지자 거주지를 옮기려는 ‘탈서울’ 행렬이 꾸준히 이어지고 있다. 서울을 떠난 10명 중 6명이 경기도로 이주한 것으로 나타났다. 통계청에 따르면 최근 1년간(2024년 8월~2025년 7월) 서울의 순유출 인구는 2만9577명으로 집계됐다. 서울로 전입한 인구보다 전출한 인구가 더 많았다는 뜻이다. 서울에서 타 시도로 전출한 전체 인구는 46만8212명이며, 이 중 60.38%인 28만2719명이 경기도로 이동했다. 인접한 도시로 같은 기간 경기도에 전입한 전체 인구 54만9865명 가운데 51.42%(28만2719명)는 서울에서 왔다. 통계 작성이 시작된 2012년 이후 매년 절반 이상을 유지하고 있는 것이다. 순유입 인구는 4만4041명이며, 서울에서 이동해 온 인구만 4만6993명에 달한다. 행정구역별로 살펴보면 광명(15.94%), 안양(10.57%), 파주(9.86%), 양주(9.33%), 의정부(9.03%) 순으로 서울과 인접한 도시들에 서울 전출자들이 집중됐다. 서울에서 경기도로 이주한 주된 이유는 ‘주택’으로, 12년 연속 가족이나 직업보다 높은 비중을 차지했다. 서울의 집값 부담이 나날이 커지면서, 실수요자들
- 장경철 칼럼리스트
- 2025-09-30 11:08
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부동산/창업 오피스텔, 살까? 말까?
한동안 잠잠했던 오피스텔 시장이 서울을 중심으로 최근 다시 꿈틀대고 있다. 올해 8월 평균 거래 가격이 4년 만에 가장 큰 폭으로 올랐고, 일부 단지에선 부동산 거품이 심했던 2~3년 전 가격을 뛰어넘는 금액대에 거래가 이뤄지고 있다. 오피스텔 평균 거래 가격이 4년 만에 가장 큰 폭으로 올랐다. 일부 단지에선 부동산 거품이 심했던 2~3년 전 가격을 뛰어넘는 금액대로 거래가 이뤄지고 있다. 아파트 가격의 급등 여파로 수요가 옮겨간 것이란 분석과 함께 ‘규제의 풍선 효과’라는 분석도 나온다. 거품이 꺼지고… 오피스텔 분양 업체들은 ‘비규제 프리미엄’을 내세워 판매에 열을 올리고 있다. 업계에서는 “오피스텔은 수요가 제한적인 상품이므로 단기적인 분위기에 휩쓸린 투자는 조심해야 한다”고 조언하고 있다. 한국부동산원에 따르면 올해 7월까지 서울 오피스텔 거래 건수는 7507건으로 2022년(1~7월 1만406건) 이후 3년 만에 최대치를 기록했다. 6·27 대출 규제로 수도권 아파트 등 주택 매수 시 주택담보대출이 6억원으로 제한되자 아파트 거래가 급격히 위축된 반면, 오피스텔은 주택법상 준주택에 해당, 규제 대상에서 제외됐다. 이에 오피스텔 거래는 크게 줄어들지
- 장경철 칼럼리스트
- 2025-09-23 09:08
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부동산/창업 ‘숲세권’ 계절이 왔다
해마다 무덥고 긴 여름이 지속되자 주택시장에서 ‘숲세권’이 다시 주목받고 있다. 숲세권은 ‘숲+(역)세권’의 합성어다. 요즘처럼 길어진 여름철에 숲세권 아파트는 역세권 못지않은 프리미엄을 누리고 있다. 한마디로 ‘숲=돈’인 시대다. 공원이나 녹지와 인접한 아파트 단지, 이른바 숲세권이라 불리는 주거지가 더위와 미세먼지, 건강까지 한번에 잡을 수 있어 여름철에 가장 이상적인 주거지로 떠오르고 있다. 산림청 국립산림과학원이 지난 5월 발표한 자료에 따르면, 도시 숲은 여름철 기온을 3~7℃ 낮추고 습도는 9~23% 높이는 효과가 있는 것으로 나타났다. 이는 일상 속 자연 그늘 효과는 물론, 도심 열섬 현상을 완화해 실질적인 체감온도 저감 효과를 만들어낸다. 열섬 현상 저감 효과 숲세권이 주는 높은 가치는 숲이 주는 실질적인 혜택에 근거한다. 주변에 숲이 우거진 곳은 나무가 내뿜는 산소와 음이온, 피톤치드 등이 풍부해 건강한 생활을 영위할 수 있다. 탁 트인 녹색 조망권도 만족을 주는 프리미엄 요소다. 국립산림과학원이 2006년부터 2023년까지 경기도 시흥시에 조성된 ‘곰솔 누리숲’을 분석한 결과 도시 숲 조성 후 미세먼지 농도는 평균 49.5% 감소, 호흡기질
- 장경철 칼럼리스트
- 2025-09-16 08:53
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부동산/창업 안갯속 분양시장 대기업 따라가라
아파트 분양시장의 불확실성 속에서도 삼성·LG 등 대기업 인근 단지의 인기는 여전히 견고한 모습이다. 가격이 크게 뛰고 거래량도 급증하는 양상을 보였다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면, 대기업이 있는 경기도 화성의 경우 최근 집값이 오름세다. 화성시 오산동 일원에 있는 ‘동탄역롯데캐슬’ 전용면적 84㎡는 지난 5월 15억7000만원에 거래됐다. 1월 매매가(14억7000만원) 대비 1억원이 오른 가격이다. 화성시 청계동 일원에 위치한 ‘더샵센트럴시티’ 동일 평형도 6월 13억4000만원에 거래됐다. 5월 거래액 12억5000만원과 비교하면 불과 한 달 만에 9000만원이 오른 셈이다. 최근 집값 오름세 대기업 효과는 지방도 마찬가지다. 부동산R114 자료를 보면 현대자동차와 석유화학 대기업들이 몰려 있는 울산시 남구 아파트의 6월 평당 매매가는 1245만원으로, 울산시 전체 아파트 평균(1044만원)을 웃돈다. 거래량도 크게 늘었다. 같은 달 울산시 남구 아파트의 매매 건수는 513건으로, 전월(388건) 대비 약 32.2%(125건) 증가했다. 대전 유성구 일원 ‘죽동 금성백조 예미지(2016년 5월 입주)’ 전용면적 84㎡는 올해 6월 7억500
- 장경철 칼럼리스트
- 2025-09-08 10:00
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부동산/창업 내 집 마련 3가지 대안
해마다 치솟는 분양가와 초강력 대출 규제가 맞물리면서 올해 하반기 분양시장에서 ‘분양가상한제’ 적용 아파트가 핵심 키워드로 떠오르고 있다. 주변 시세보다 수 천만원에서 최대 수억원까지 저렴한 분양가에 공급돼 실거주와 시세차익을 동시에 기대할 수 있다는 점에서 청약 수요자들의 관심이 집중된다. 최근 몇 년간 건축비와 토지 가격 상승은 분양가 상승의 주요 원인으로 작용했다. 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 지난 6월 말 기준 전국 민간 아파트의 3.3㎡당 평균 분양가는 1948만8000원으로, 전월 대비 2.5%, 전년 동월 대비 4.44% 상승했다. 특히 서울은 3.3㎡당 4607만9000원으로 전년 동월 대비 9.97%나 급등했고, 수도권도 3.3㎡당 2915만4000원으로 7.72% 올랐다. 고분양가 내 집은? 여기에 정부의 대출 규제 강화는 내 집 마련의 문턱을 한층 높였다. 6·27 대책으로 총부채원리금상환비율(DSR) 강화와 주택담보대출 한도 6억원 제한 등으로 대출 가능 금액도 줄면서 매수자가 부담해야 하는 자기자본이 크게 증가한 것이다. 고분양가 시대에 내 집 마련의 대안으로 뜨는 3가지로 ▲분양가상한제 ▲민간임대아파트 ▲재건축 방식 지역주택조합
- 장경철 칼럼리스트
- 2025-09-02 08:30
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부동산/창업 그래도 맑은 ‘얼죽신’
최근 ‘얼죽신(얼어 죽어도 신축)’이라는 신조어까지 등장하면서 부동산 수요자들 사이 신축 아파트를 선호하는 경향이 뚜렷해지고 있다. 신축 아파트 선호 현상 배경에는 주거 트렌드의 변화가 있다. 부동산R114 아파트 연식별 가격 동향에 따르면 2023년부터 2024년까지 전국 입주 5년 이하 아파트 평균 매매가는 3.19% 상승했으나, 동 기간 입주 10년 초과 아파트값은 2.26% 하락했다. 가격 격차도 명확하다. 작년 기준 전국 입주 5년 이하 아파트 평균 매매가는 6억7489만원으로, 입주 10년 초과 아파트(5억7153만원) 대비 1억원 이상 높은 것으로 나타났다. 우수한 거주 환경 과거에는 ‘몸테크(몸+재테크)’ 열풍으로 재건축을 기대하며 불편한 주거 환경을 무릅쓰고 구축 아파트를 선택하는 이들이 많았다. 최근 들어서는 불확실한 미래보다 현재 삶의 질에 초점을 맞추는 이들이 늘어나면서 신축 아파트와 같은 쾌적한 주거 환경에 대한 니즈가 증가하고 있다. 우선 신축 아파트는 특화 설계를 통해 차별화된 내부 평면을 갖춘 경우가 대다수다. 노후 아파트에서 볼 수 없는 피트니스 클럽, 도서관, 골프장, 카페 등 우수한 커뮤니티 시설과 각종 편의시설, 다채로운
- 장경철 칼럼리스트
- 2025-08-26 06:51
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부동산/창업 대출되는 곳으로 수요 몰린다
2022년 하반기 금리인상에 시장이 위축되면서 외면받던 수익형 부동산이 다시 기지개를 펴고 있다. 초강력 6억원 대출 규제를 피해 투자자 수요가 몰려들고 있어서다. 상가, 오피스텔과 꼬마 빌딩 등 수익형 부동산으로 투자자들의 관심이 쏠리고 있다. 정부의 6·27 대출 규제로 주택담보대출이 6억원으로 제한됐지만, 주거용 오피스텔이나 상가는 6억원 한도 제한을 받지 않기 때문이다. 초강력 대출 규제 일레븐건설이 서울 용산 유엔사령부(UN사) 부지에 건설(시공 현대건설)하는 ‘더 파크사이드 스위트’는 총 775실 모집에 1296건이 접수됐다. 평균 1.67대 1, 최고 41대 1에 달하는 경쟁률이다. 해당 오피스텔은 분양가가 최저 32억원대부터 최고 185억원(펜트하우스)에 달하는 ‘하이엔드급’ 오피스텔로 분양 이전부터 높은 관심을 받았다. 업계는 현재 이 오피스텔의 정당 계약 기간 내 초기 계약률을 20~30% 선으로 추정하고 있다. 공급 물량 대비 높은 분양가로 수요는 제한적이고, 규제 지역이어서 분양권 전매도 금지되는 것을 감안할 때 양호한 성적이라는 평가다. 2022년 하반기부터 금리인상이 본격화되면서 수익형 부동산 투자 시장이 위축되는 모습을 보인 것과
- 장경철 칼럼리스트
- 2025-08-19 06:40
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부동산/창업 6·27 대책 후⋯풍선효과 단지는?
지난 6월27일 주택담보대출액을 6억원으로 제한하는 초강수 가계부채 관리 강화 방안 시행 이후, 분양시장에서도 자금 마련이 비교적 수월하고 규제 여파가 적은 소형 아파트와 오피스텔에 수요자가 몰리고 있는 것으로 나타났다. 일부 중저가 아파트 매물의 경우 대출 규제 이후에도 신고가 거래가 이어지는 상황이다. 대출 규제 과녁에서 벗어난 오피스텔의 경우, 아파텔 등 비교적 넓은 평형 매물에 대한 선호도가 커지고 있다. 아파트 시장의 경우 소형 평형으로 수요가 몰리고 있다. 국토교통부 실거래가 시스템에 따르면 ‘가계부채 관리 방안’이 시행된 지난 6월28일부터 7월14일까지 17일간 신고된 서울 아파트 거래 건수는 총 1265건으로 나타났다. 규제 시행 직전 17일간의 거래량(7221건)과 비교하면 거래량이 82.5%나 감소해 규제 약발의 효과가 발휘되고 있는 것으로 풀이된다. 규제 약발 효과 발휘 대출 규제로 인해 서울에선 중소형 저가 아파트에 대한 매입 비중이 빠르게 확대되고 있는 것으로 나타났다. 규제 전 전체 매매 중 9억원 이하 아파트 거래가 차지하는 비중이 38.5%(2784건)였으나, 규제 시행 이후에는 해당 비중이 55.1%(698건)로 상승했다. 자
- 장경철 칼럼리스트
- 2025-08-11 10:11
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부동산/창업 ‘새길 효과’ 대형 호재 터졌다
수도권 부동산시장에서 ‘새길 효과’가 주목받고 있다. 새길 효과란 신규 지하철 개통·연장 등으로 주변의 부동산 가치가 급등하는 것을 일컫는 말이다. 새로운 교통망이 생기면 주요 업무지구와 중심 상권으로의 접근성이 개선돼 직주근접이 가능해지고, 교통망을 따라 주거지와 상권이 형성되는 등 인프라 확장으로도 이어져 집값 상승도 기대할 수 있다. 수도권에서 최근 주목을 받는 주요 교통 호재로 ▲서부권 광역급행철도 사업의 정부 예비타당성 조사(예타) 통과 ▲송파하남선 기본계획의 승인 등이 있다. 먼저 인천·김포 등 수도권 서부 지역 주민의 ‘출근 지옥’ 스트레스가 해소될 전망이다. 경기 김포 장기역에서 인천 서구·계양을 거쳐 부천종합운동장까지 운행하는 서부권 광역급행철도(GTX-D) 사업이 정부의 예타를 통과하면서다. 집값 상승 기대 만발 서부권 광역급행철도가 개통하면 김포에서 서울까지 이동하는 데 소요되는 시간이 최대 80분에서 30분대로 단축돼 서울로의 출퇴근 여건이 획기적으로 개선될 전망이다. 국토교통부와 인천시는 지난달 10일 기획재정부 주관으로 열린 재정사업평가위원회에서 서부권 광역급행철도 사업이 예타를 통과했다고 밝혔다. 서부권 광역급행철도는 김포 장기역에
- 장경철 칼럼리스트
- 2025-07-29 09:47
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부동산/창업 대출 규제 비켜간 단지는?
정부의 고강도 대출 규제 발표 이후 수도권 분양시장이 혼조 양상을 보이고 있다. 지난 6월27일 발표된 ‘가계부채 관리 강화 방안’과 이달부터 본격 시행된 ‘스트레스 DSR 3단계’가 맞물리며 수도권 수요자들의 자금 조달이 급격히 위축됐기 때문이다. 서울 강남권을 중심으로 확대되던 아파트값 상승세가 수도권 주요 지역으로 확산되고 있는 가운데, 6·27 부동산 대책으로 분양시장 내 자금 흐름이 재편되는 양상이 감지되고 있다. 정부는 지난달 27일 ‘긴급 가계부채 점검회의’를 통해 수도권 및 규제 지역에 대한 대출 규제를 대폭 강화했다. 주택담보대출의 경우 6억원 초과 금액이 전면 금지되며, 수도권 다주택자에 대한 대출은 원천 차단됐다. 자금 흐름 재편 양상 이번 대책의 핵심은 ▲주택담보대출(주담대) 한도 6억원 제한 ▲대출 만기 최장 30년 제한 ▲주담대 이용 시 6개월 내 전입 의무 ▲2주택 이상 보유자의 주담대 원칙적 금지 등이다. 해당 조치는 지난 6월28일부터 바로 적용됐으며, 수도권 전역에서 실수요자의 자금 조달 계획에 큰 영향을 미치고 있다. 또 주택담보대출 이용 시 6개월 내 전입이 의무화됐고, 중도금·잔금 등 집단대출에도 동일한 기준이 적용되면서
- 장경철 칼럼리스트
- 2025-07-22 07:04
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부동산/창업 치솟는 집값에 오피스텔 재주목
서울 집값 상승세가 지속되면서 한동안 시들했던 오피스텔이 ‘아파트 대체재’로 다시 부상할 수 있을지 관심이 쏠린다. 기준금리 인하와 전세의 월세화 등이 맞물리면서 오피스텔로 다시 눈을 돌리는 수요가 점차 늘어나는 양상이다. 국토교통부 실거래가공개시스템에 따르면, 지난 1월부터 5월까지 서울 오피스텔 매매거래량(계약일 기준)은 5979건으로 집계됐다. 1년 전 같은 기간 거래량이 4683건이던 것과 비교하면 약 27.7% 증가한 수준이다. 6월 말까지 신고 기한이 남은 만큼 5월 최종 거래량은 6000건을 넘을 것으로 예상된다. 1월~5월 거래량 ↑ 오피스텔 거래량은 집값 급등기인 지난 2020~2022년 연간 1만5000건을 상회했다. 2021년에는 1만9930건까지 치솟았다. 이후 2023년 8984건으로 내려앉았고 지난해에는 1만966건을 기록했다. 당시 아파트에 대한 규제 일변도 정책이 추진되면서 아파트와 유사한 구조와 평면을 가진 오피스텔로 수요자들의 발길이 옮겨갔다. 오피스텔은 청약통장, 거주지 제한, 주택 소유 여부 등과 관계없이 청약할 수 있고, 당시에는 주택담보인정비율(LTV)이 최대 70%까지 가능했다. 오피스텔은 정부 규제가 점차 강화되면서
- 장경철 칼럼리스트
- 2025-07-15 07:18
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