한동안 잠잠했던 오피스텔 시장이 서울을 중심으로 최근 다시 꿈틀대고 있다. 올해 8월 평균 거래 가격이 4년 만에 가장 큰 폭으로 올랐고, 일부 단지에선 부동산 거품이 심했던 2~3년 전 가격을 뛰어넘는 금액대에 거래가 이뤄지고 있다.

오피스텔 평균 거래 가격이 4년 만에 가장 큰 폭으로 올랐다. 일부 단지에선 부동산 거품이 심했던 2~3년 전 가격을 뛰어넘는 금액대로 거래가 이뤄지고 있다. 아파트 가격의 급등 여파로 수요가 옮겨간 것이란 분석과 함께 ‘규제의 풍선 효과’라는 분석도 나온다.

거품이
꺼지고…

오피스텔 분양 업체들은 ‘비규제 프리미엄’을 내세워 판매에 열을 올리고 있다. 업계에서는 “오피스텔은 수요가 제한적인 상품이므로 단기적인 분위기에 휩쓸린 투자는 조심해야 한다”고 조언하고 있다.

한국부동산원에 따르면 올해 7월까지 서울 오피스텔 거래 건수는 7507건으로 2022년(1~7월 1만406건) 이후 3년 만에 최대치를 기록했다.

6·27 대출 규제로 수도권 아파트 등 주택 매수 시 주택담보대출이 6억원으로 제한되자 아파트 거래가 급격히 위축된 반면, 오피스텔은 주택법상 준주택에 해당, 규제 대상에서 제외됐다. 이에 오피스텔 거래는 크게 줄어들지 않은 분위기다.

국토교통부 실거래가 공개시스템에 의하면 서울 아파트 거래 건수는 대출 규제가 본격화하기 전인 지난 6월 1만923건에서 규제 직후인 7월 3943건, 8월 2983건으로 급감했다. 반면 오피스텔 거래 건수는 6월 942건, 7월 948건, 8월 586건으로 꾸준히 거래되는 모습이다.

올해 8월 거래는 신고 기한이 9월 말인 만큼 시간이 지날수록 거래 건수가 늘어날 것으로 보인다.

실제 속속 최고가를 보이고 있다. 서울 여의도 ‘에스트레뉴’ 전용면적 107㎡ 규모 오피스텔은 지난 8월28일 17억8000만원에 거래돼 최고가를 찍었다. 6월20일까지만 해도 15억원에 거래됐으나 두 달 사이에 3억원 가까이 급등한 것이다.

아파트와 달리 각종 규제 피해
서울 중심으로 최근 다시 꿈틀

용산 ‘대우월드마크’ 86㎡ 규모 오피스텔도 지난 8월11일 13억1000만원에 거래돼 최고가를 찍었다. 같은 달 28일 12억5000만원 하락가에 거래됐지만 6월 12억원 또는 13억원에 거래됐던 것보다 소폭 올랐다.

오피스텔은 6·27 대출 규제에서 배제됐을 뿐 아니라 외국인의 토지거래허가구역(토허구역) 지정 대상 부동산에서도 제외됐다. 국토부는 지난 8월26일부터 서울시 전역, 인천·경기 일부 지역을 외국인 대상 토허구역으로 지정했는데 여기서도 오피스텔은 규제 대상에 포함되지 않았다.

토허구역은 건축법 시행령 별표1에 따라 단독주택, 다가구 주택, 아파트, 연립주택, 다세대 주택 거래에 한정된다.

오피스텔 거래가 더 활성화될 수 있다는 관측도 나온다. 국토부 실거래가 시스템에 따르면 오피스텔 전·월세 건수(신규·갱신)는 지난 6월 7474건에서 7월 7712건으로 3.2% 증가했다. 반면 아파트 전·월세 건수는 6월 2만1951건에서 7월 2만148건으로 8.2% 감소했다.

한 부동산 전문가는 “오피스텔은 매매 차익보다는 임대 수익 목적으로 매수하는 경우가 많은데 6·27 대출 규제로 아파트 전·월세 등 임대차 수요가 오피스텔로 이동하고 있다”며 “이런 부분이 오피스텔 거래에 영향을 주고 있다”고 말했다.

이어 “흔히 아파텔이라 불리는 중대형 오피스텔을 찾는 수요가 늘고 있다. 신축이고 단지 규모가 큰 오피스텔은 내부 인테리어나 커뮤니티 시설까지 아파트와 거의 같은데 가격은 절반도 안 되는 경우가 많다”고 덧붙였다.

연말까지
계약 늘 것

오피스텔이 아파트와 달리 규제 사각지대에 있어, 이를 겨냥한 투자 수요가 몰리고 있는 것이란 분석도 나온다. 오피스텔은 건축법상 ‘업무시설’로 분류되기 때문에 주택에 적용되는 이 같은 규제들을 적용받지 않는다. 오피스텔을 공급하는 업체들은 ‘대출 규제를 적용받지 않는다’는 점을 앞세워 부동산 투자자들을 공략하고 있다.

하지만 대출상의 이점에도 불구하고, 주거용 오피스텔이 주택 수에 포함된다는 점은 투자자에겐 부담이 되는 요소다. 1주택 이상을 보유한 투자자는 보유세 중과 대상이 될 수 있다는 얘기다. 또 아무리 인기가 있다고 해도 아파트에 비하면 절대적인 수요나 거래량이 적기 때문에 환금성이 떨어진다는 점도 투자의 취약점이다. 올 상반기 기준 서울의 오피스텔 거래량은 아파트 거래량의 9분의 1 수준에 불과했다.

또 다른 부동산 전문가는 “과거 사례에 비춰볼 때, 오피스텔도 주택으로 간주되어 각종 규제의 대상이 될 가능성은 충분히 있다”며 “실제 거주할 목적이라면 모르겠지만, 시세 차익을 노리고 무리하게 대출받아서 오피스텔에 투자하는 것은 리스크가 적지 않다”고 지적했다. 다음은 서울에서 분양(예정) 중인 오피스텔.

▲라비움 한강= ‘라비움 한강’이 서울 마포구 합정동 합정7재정비촉진구역에서 공급된다. 지하 7층~지상 38층으로 전용면적 40~57㎡ 소형주택 198가구, 전용면적 66~210㎡ 오피스텔 65실, 총 263가구로 조성된다. 오피스텔 일부(전용면적 114~210㎡)는 펜트하우스 타입으로 희소 가치를 갖춘 주거 공간으로 설계된다.

최고 38층 초고층으로 조성되는 만큼 뛰어난 파노라마 뷰(일부 가구)를 자랑한다. 남동향 가구에서는 서강대교와 마포대교, 밤섬, 여의도를, 남서향 가구에서는 양화대교와 당선철교, 여의도 전경을 감상할 수 있다. 서향에서는 양화대교와 성산대교, 선유도를, 동향에서는 신촌, 남산, 북한산 조망이 가능하다.

단지는 지하철 2·6호선 합정역 바로 앞 도보 1분 초역세권 입지에 있는 것도 장점이다. 강변북로, 올림픽대로, 양화로 등 서울 핵심 교통망도 인접해 있으며 도심업무지구, 여의도업무지구, 상암 DMC로의 이동이 편리하다.

아파텔
수요 ↑

합정역과 연결돼있는 마포한강푸르지오와 메세나폴리스 내 상업시설을 이용할 수 있으며 망리단길, 홍대 상권 등 대형 상권도 인접해 있다. 도보 10분 거리에는 망원한강공원이 있다. 성산초등학교와 성산중학교에도 도보 10분 내로 통학할 수 있다.

단지가 들어서는 마포구에는 상암 DMC 롯데복합쇼핑몰·랜드마크용지 개발사업, 국내 최대 규모 대관람차 서울 트윈아이, 마포유수지 한류공연·관광 콤플렉스 조성사업, 마포디자인·출판 특정개발진흥지구 등 다양한 개발 사업이 계획돼있다.

분양 관계자는 “최상급 인테리어 등 하이엔드 주거시설로 차별화된 상품을 선보일 것”이라고 말했다.

▲상봉역 반도유보라 퍼스트리브= 서울 중랑구 상봉역 초역세권에 위치한 ‘상봉역 반도유보라 퍼스트리브’ 오피스텔이 분양 중이다. 지하 7층~지상 18층, 전용면적 39~84㎡ 196실 규모로 조성됐다. 1.5룸부터 3룸까지 다양한 평면이 구성된 주거형 오피스텔로, 실거주 및 임대 모두에 적합하다.

스마트IoT 시스템이 적용된 주거 공간은 가전, 조명, 난방 등을 손쉽게 제어할 수 있어 편리하다. 북카페, 게스트룸, 옥상정원 등 입주민을 위한 커뮤니티 공간과 상업 시설도 단지 내 함께 조성된다. 주차 공간도 넉넉하다. 100% 자주식 주차 방식을 도입해 인근 오피스텔과 비교해 주차 환경이 여유롭다.

공정률 100%를 달성한 선시공·후분양 단지라는 점도 주목된다. 하자 논란이 이어지는 가운데, 실물을 직접 확인한 후 계약할 수 있어 안정성이 높다.

또 다른 강점은 우수한 입지다. 서울 중랑구 상봉역에서 불과 160m 거리에 위치해 있으며, ‘쿼드러플 환승 거점’이라는 탁월한 교통 프리미엄을 갖추고 있다. 현재 상봉역에는 지하철 7호선, 경의중앙선, 경춘선, KTX중앙선이 지나고 있으며 GTX-B 노선(예정)과 면목선 경전철(예정) 사업도 추진 중이다.

여기에 경춘선 셔틀열차까지 더해지면서 서울 동북권 대표 환승 거점으로서의 위상이 한층 강화될 전망이다. GTX-B 노선이 개통되면 서울역, 용산, 여의도 등 주요 업무지구로의 접근성이 크게 개선돼 직주근접성이 더욱 높아질 것으로 기대된다.

거래 가격 4년 만에 가장 올라
일부 투자 수요 과열 우려 제기

원스톱 라이프를 기대하게 하는 다양한 인프라도 갖춰져 있다. 코스트코 상봉점과 홈플러스, 국내 최대 규모의 다이소를 비롯해 엔터식스, CGV, 중랑아트센터 등 대형 쇼핑·문화시설이 들어서 있어 생활의 편리함을 기대할 수 있다. 아울러 학원가와 금융기관, 병원, 먹자골목, 중심 상업지역도 가깝다.

상봉역 일대는 대규모 개발 호재로 주목받고 있다. 우선 ‘상봉재정비촉진지구’ 지정을 통해 약 7800세대의 신규 주택이 순차적으로 공급될 계획이다. 상봉터미널 부지를 활용한 복합개발사업도 2027년 준공을 목표로 속도를 내고 있어 공동주택, 오피스텔, 상업시설이 결합된 대규모 복합단지의 탄생이 예고된다.

▲강남역 루카831= 현대엔지니어링이 시공을 맡은 첫 번째 강남역 명품 오피스텔 ‘강남역 루카831’이 분양 중이다. 서울시 강남구 역삼동에 지하 7층~지상 29층 규모로 건축됐다. 총 세대수는 337세대로 전용면적 약 50~71㎡(약 15~21평)의 타입이 마련됐다. 시공사는 대표건설사 현대엔지니어링이 담당했으며, 주택수 미포함 오피스텔에 속한다.

내부는 해외 명품 브랜드 수전 및 가구가 무상 제공된다. 높은 천장고의 와이드 뷰(Wide View)로 탁 트인 강남 도심 뷰도 즐길 수 있다.

다양한 계약 혜택과 함께 강남에서도 휴양지 같은 생활환경을 누릴 수 있는 주거 상품으로 주목을 받고 있다. 계약자에게 계약 축하금 5%, 황금 열쇠, 중도금 전액 무이자 등 다양한 혜택을 제공하고 있다. 또 2022년 분양가로 계약 및 바로 입주가 가능하다.

강남 최초 29층 스카이뷰 루프톱, 인피니티 풀, 라운지, 프라이빗 피트니스 센터 등의 다양한 커뮤니티시설이 마련됐다. 5성급 호텔 수준의 입주민 전용 APP(SLP Plus)으로 홈 클리닝, 비서, 발레파킹 등 다양한 서비스까지 제공받을 수 있다.

단기 투자
조심해야

강남역(2호선, 신분당선) 도보 2분 거리로 우수한 교통 환경을 갖췄다. 여기에 신세계백화점, 이마트, 롯데백화점, 메가박스, CGV, 교보문고, 예술의전당 등의 문화시설까지 가깝다. 삼성서울병원, 강남세브란스병원 등의 의료시설과 역삼초, 은성중, 서운중, 은광여고 등의 교육환경이 우수하다.

도곡근린공원, 말죽거리공원, 서리풀공원 등으로 쾌적한 생활도 가능하다. 롯데칠성음료 부지, 코오롱 스포렉스 부지, 서초 정보사 부지, 양재 R&D, 경부고속도로 지하화 및 공원 조성 등 수많은 개발 호재로 미래가치가 더 기대되는 주거 상품이다.

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