정부가 서울 전역과 경기 일부 지역을 규제 지역으로 묶고 강화된 금융 규제까지 더하면서 수도권 주택시장의 판도가 크게 재편될 전망이다. 이재명정부가 세 번째로 단행한 지난 10월15일 고강도 부동산 규제 이후 수도권 비규제 지역이 반사이익을 얻을 것으로 전망된다.

서울 전역과 경기 일부 지역은 대출 축소와 세금 강화 등 규제로 거래가 위축될 것으로 보이는 반면, 규제를 피한 서울 인접 지역이나 저평가 지역은 내 집 마련을 하려는 실수요자의 관심이 집중되며 수혜를 받을 것으로 기대된다.

국토교통부와 기획재정부, 금융위원회는 지난달 15일 발표한 ‘주택시장 안정화 대책’을 통해 서울 25개 전 자치구와 경기 12개 지역을 조정대상지역과 투기과열지구, 토지거래허가구역으로 묶었다.

대출 축소
세금 강화

신규 지정된 경기 지역은 과천, 광명, 성남 분당·수정·중원, 수원 영통·장안·팔달, 안양 동안, 용인 수지, 의왕, 하남 등이다. 이에 따라 지난달 16일부터 해당 지역에서 매수자의 대출 한도가 주택담보비율(LTV) 70%에서 40%로 축소되고, 전세·신용대출 차주의 규제 지역 주택 구입도 제한된다.

토지거래허가구역도 동일 지역 내 아파트 및 아파트가 1개 동 포함된 연립·다세대주택을 대상으로 지정해 지난달 20일부터 시행됨에 따라 취득일로부터 2년간 실거주 의무가 발생한다.

금융 규제도 강화된다. 수도권·규제 지역 내 주택담보대출 한도는 시가 15억원 이하 주택은 6억원으로 현행을 유지하되, 지난달 16일부터는 15억~25억원 주택은 4억원, 25억원 초과 주택은 2억원으로 고가 주택일수록 대출 한도가 더 줄어든다.

이와 함께 스트레스 DSR 금리 하한이 1.5%에서 3.0%로 상향 조정돼 금리인하 시 발생 가능한 차주별 대출 한도 확대 효과가 일정 부분 상쇄될 전망이다. 아울러 1주택자가 수도권·규제 지역에서 전세대출을 받을 경우 이자 상환분을 DSR에 반영하고, 은행권 주담대 위험 가중치 하한 상향(15%→20%) 조치도 내년 1월부터 조기 시행된다.

규제 지역 내에서는 대출과 거래가 한층 제한되면서 상대적으로 규제가 완화된 인천·경기 비규제 지역으로 실수요 중심의 주택 수요가 집중되는 ‘풍선효과’가 더욱 뚜렷해질 것으로 예상된다. 더불어 다주택자의 양도소득세가 2주택은 기본 세율(6〜45%)에서 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트 중과되고 장기보유 특별공제가 전면 배제된다.

또 수도권은 3년, 지방은 1년의 전매 제한이 추가됐으며, 이미 분양권을 소유한 사람은 1회에 한해 전매가 허용된다. 이 밖에도 청약 재당첨 제한은 최대 10년이 적용되며 2년 이상 지역 거주자에게만 우선 공급된다.

가격 상승
거래 증가

고강도 규제로 인해 수도권 내 규제 지역 부동산 시장은 일시적인 관망세에 들어간 분위기다. 반면 서울과 인접한 구리·오산·김포·남양주·부천·화성 등과 교통 호재가 있어 서울 접근성이 개선되는 인천 지역 등 비규제 지역은 실수요자 중심의 수요가 유입되며 강세를 보일 것으로 예상된다.

과거 정부 시절에도 규제 지역을 발표한 뒤 인근 지역의 집값 상승이 이어지는 사례가 빈번하게 발생했다.

국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 경기도 구리시 ‘e편한세상인창어반포레(2021년 9월 입주)’는 10월 전용면적 84㎡가 11억7800만원, 전용면적 59㎡가 9억원에 거래되며 최고가를 경신했다. 특히 대책 발표 이후 구리시 ‘힐스테이트구리역’의 전용면적 84㎡의 호가는 13억원까지 상승한 것으로 나타났다.

같은 달 화성시 산척동 ‘중흥S-클래스에듀하이(2019년 4월 입주)’ 전용면적 84㎡는 7억1800만원에 거래돼 직전 신고가(7억원 미만) 대비 약 2800만원 상승했다. 봉담읍 ‘중흥S-클래스에듀파크(2023년 7월 입주)’ 전용 84㎡ 역시 6억2500만원에 거래되며 기존 최고가를 다시 써 지역 내 시세 상승 흐름을 뒷받침했다.

한 부동산 전문가는 “서울 및 수도권 주요 지역의 대출 여건이 급격히 나빠지면서 자금 여력이 부족한 실수요자들이 서울에 인접한 경기 지역이나 저평가된 인천 지역의 비규제 지역으로 시선을 돌리고 있다”며 “이러한 흐름은 가격 상승과 거래량 증가로 이어질 수 있다”고 말했다.

다음은 인천 및 경기 비규제 지역에서 분양하는 아파트.

▲학익 루미엘= 인천 미추홀구 학익 일대 용현·학익지구 1-4블록에 100% 토지 매입 지역주택조합 아파트 ‘학익 루미엘’이 분양한다. 용현·학익지구 1블록(시티오씨엘, 1~9단지)의 경우 1·3·4·6단지에 이어, 최근 7단지까지 모두 단기간에 완판되기도 했다.

단지 내부는 전용 59㎡·84㎡의 인기 높은 중소형 타입에 혁신적인 평면 설계로 공간에 여유와 편리함을 더했다. 여기에 피트니스센터, 어린이집, 작은도서관 등 주민 공동 시설을 마련하고 단지 곳곳에 정원과 쉼터를 배치해 생활 속에서 힐링 라이프를 누릴 수 있다.

서울 전역·경기 일부 규제 묶어
수도권 비규제 지역 ‘풍선효과’

단지 인근에 도보로 이용할 수 있는 수인분당선 학익역이 20 28년 개통 예정돼 있어 향후 역세권 단지로서의 프리미엄을 누릴 수 있다. 수인분당선 학익역이 예정대로 개통될 경우 서울 강남은 물론 수원·분당까지 빠르고 편리하게 오갈 수 있게 된다.

특히 단지 주변 수인분당선 송도역엔 인천발KTX가 2026년 12월 개통 예정이고, 시흥 월곶~성남 판교를 연결하는 월판선도 추가로 개통될 계획이다. 송도역에서 1개 정거장 거리인 청학역(추진)엔 GTX-B노선이 정차할 예정이다. 이들 광역 교통망이 모두 완공될 경우 학익 루미엘이 들어서는 용현학익지구는 인천의 새로운 교통 요충지로 탈바꿈할 전망이다.

▲더샵 오산역아크시티= 포스코이앤씨는 경기 오산시 세교2지구에서 ‘더샵 오산역아크시티’를 분양한다. 지하 4층~지상 44층, 7개동, 아파트 897가구(전용면적 84~104㎡)와 오피스텔 90실(전용 84㎡), 상업시설 등으로 구성된다.

오산시 최고층인 44층으로 조성돼 상징성이 높고 남향 위주로 배치해 일조권과 조망권을 확보했다. 전 세대에 알파룸, 현관 창고, 안방 드레스룸 등 넉넉한 수납공간이 마련된다. 문 앞까지 반찬을 배송하는 ‘반찬 딜리버리 서비스’와 세대 방문 청소 서비스인 ‘홈클리닝 서비스’, 앱을 통해 비대면 진료 및 처방 등을 받을 수 있는 ‘디지털 헬스케어 서비스’ 등을 제공할 예정이다.

주요 거점
접근성 ↑

공공지원 민간임대주택으로 공급돼 청약통장이 없어도 청약 접수가 가능하다. 취득세, 재산세, 종합부동산세 등 각종 세금 부담에서 자유롭다. 최대 10년간 안정적으로 거주할 수 있고, 임대 기간 종료 후 분양 전환이 가능해 무주택 실수요자의 내 집 마련 기회도 제공한다.

세교2지구에서 오산IC(경부고속도로) 방향으로 신설 예정된 경부선 철도 횡단 도로 개발이 완료되면 경부고속도로 이용이 더욱 편리해질 것으로 보인다. 현재 운행 중인 지하철 1호선에 더해 GTX-C 노선 연장, 수원발 KTX 등 교통망 확충(예정)도 추진되고 있어 서울을 비롯한 수도권 주요 거점 지역으로의 접근성이 한층 높아져 주거 가치가 더욱 커질 전망이다.

▲중흥S-클래스 힐더포레= 구리 교문동 딸기원2지구 재개발 정비사업을 통해 공급되는 ‘중흥S-클래스 힐더포레’는 지하 4층~지상 15층, 22개동, 1·2단지 총 1096세대로 조성된다. 이 가운데 전용 59·84㎡ 637세대가 일반분양 물량이다. 주력 평형은 ▲59㎡A 216세대 ▲59㎡B 54세대 ▲84㎡A 254세대 ▲84㎡B 113세대 등 실수요자 선호도가 높은 중소형 중심이다. 분양가는 59㎡ 6억원대·84㎡ 8억원대로 예상하고 있다.

단지는 남향 위주 배치와 판상형 구조로 채광과 통풍을 극대화했다. 일부 1층 세대에는 개인 정원을 도입했다. 실내 골프연습장, 헬스케어센터, 작은도서관, 경로당 등 다양한 커뮤니티시설도 마련된다.

시장은 일시적인 관망세
실수요자 중심 수요 유입

지하철 7호선 상봉역과 8호선 구리역 접근성이 우수해 강남·잠실 등 주요 업무지구로 20분대 이동이 가능하다. GTX-B(계획) 상봉역, 수도권 제1순환고속도로, 북부간선도로, 강변북로 등 광역 교통망도 풍부하다. 특히 올해 개통된 고덕토평대교로 강동구 진입 시간이 크게 단축됐다.

반경 3㎞ 내 코스트코 상봉점, 홈플러스 신내점, 롯데백화점·아울렛 구리점 등이 있다. 한양대 구리병원과 동부제일병원, CGV·롯데시네마 등 의료·문화시설도 가깝다. 구리시청, 구리소방서, 구리아트홀 등 공공 인프라도 단지 주변에 자리한다. 단지 내 어린이집, 인근 도림초·서울삼육중·고교 등이 반경 1.5㎞내에 위치한다. 초등학생 전용 셔틀버스도 운영될 예정이다.

▲안양자이 헤리티온= GS건설은 경기 안양시 만안구 안양동에서 ‘안양자이 헤리티온’을 선보인다. 지하 5층~지상 최고 29층, 17개동, 1716가구 규모다. 전용 49~101㎡ 639가구가 일반에 분양된다.

상록지구 주택재개발정비사업을 통해 조성됐다. 도보 거리에 지하철 1호선 명학역이 위치한 역세권 입지를 자랑한다. 명학역에서는 가산디지털단지역, 용산역, 서울역, 시청역 등 서울 주요 도심 업무지로 환승 없이 접근할 수 있다.

최근 명학역 인근 안양8동행정복지센터·성결대학교·만안도서관 주변 3개 구역이 재개발 정비구역으로 지정되면서, 안양자이 헤리티온은 명학역 일대 정비사업의 첫 분양 단지로 주목받고 있다. 명학역에서 한 정거장 거리인 안양역(1호선)에는 시흥 월곶에서 성남 판교를 잇는 월곶판교선(월판선)이 개통될 예정이다.

반대 방향 한 정거장인 금정역(1·4호선)에는 양주~수원을 연결하는 GTX-C 노선이 계획돼있다. 단지 인근 수도권 제1순환고속도로 산본IC 이용도 편리하다.

단지는 남측으로 수리산을 끼고 있는 ‘숲세권’ 단지기도 하다. 일부 세대에서는 수리산 조망이 가능하다. 안양천 수변 산책로와 명학공원 등도 인근에 있는 등 쾌적한 자연환경을 갖췄다.

▲풍무역 푸르지오 더 마크= 대우건설은 경기도 김포시 풍무역세권 도시개발사업 B3블록에서 ‘풍무역 푸르지오 더 마크’를 분양한다. 지하 2층~지상 29층, 12개동, 총 1524가구의 대단지 규모로 지어진다. 타입별 분양 가구 수는 74㎡A 594가구, 74㎡B 255가구, 84㎡A 590가구, 84㎡B 56가구, 84㎡C 29가구다.

김포시 사우동 일대 약 87만 3763㎡ 규모로 조성하는 대규모 도시개발 사업단지 ‘풍무역세권 도시개발사업’ 내에 자리한다. 풍무역을 사이에 두고 ‘풍무 센트럴 푸르지오’ ‘풍무 푸르지오’와 함께 총 6703가구의 이른바 ‘푸르지오 브랜드 시티’의 한 축을 담당한다.

편리한 교통
쾌적한 생활

김포골드라인 풍무역은 김포공항, 마곡, 여의도, 광화문 등 서울의 핵심 업무지구로 출퇴근이 수월하다. 또 김포한강로, 김포대로, 올림픽대로, 수도권 제1외곽순환고속도로 등 주요 간선도로와 인접해 차량 이동이 편리하다. 최근 개통된 검단신도시~풍무동 연결 도로로 인천, 검단 지역과의 연계성도 대폭 향상됐다.

인근에 이마트 트레이더스, 홈플러스, CGV, 풍무 중심 상권, 김포시청, 인천지방법원 김포시법원 등 다양한 인프라 시설이 있다. 또 근린공원(예정), 선수공원, 김포장릉 등이 가까이 있어 도심 속 쾌적한 생활을 즐길 수 있다.

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