작년에 이어 올해도 전세난이 심화하면서 절박하게 전세를 구하려는 서민 등을 상대로 신분증 위조나 이중계약 등을 통해 전셋돈을 가로채는 사기 사건이 잇따르고 있다. 과연 서민들은 당할 수밖에 없는 것일까. 부동산 사기 유형 및 예방법을 알아봤다.

임대·임차인 상대 전셋돈 가로채는 사건 빈발
‘이중계약, 주인행세…’상대방 신분 확인 필수

국토해양부가 부동산 사기 주의보를 발령했다.

국토부는 지난달 21일 전국 지방자치단체와 한국공인중개사협회에 불법 중개 행위를 단속하고 자정 활동을 강화해달라는 등의 내용을 담은 공문을 보냈다. 또 홈페이지(www.mltm.go.kr)를 통해 전세 사기의 주요 유형과 임대인·임차인 유의 사항을 게시했다. 이와 함께 2월 반상회보에 중개 피해 예방 안내문과 중개인 및 소유자 신분 확인 요령 등을 안내하는 홍보물을 싣도록 행정안전부에 협조를 요청할 예정이다.

“불법 중개 감시 강화”
국토부 종합대책 마련

국토부는 지자체에 보낸 공문에서 서민의 어려움을 고려해 전셋값 상승을 조장하는 불법 중개 행위에 대한 관계기관 합동 지도·단속, 도시형 생활주택과 오피스텔 및 다가구·다세대 주택 소유주에 대한 사기 주의 공문 발송 등의 대책을 자체 실정에 맞게 적극적으로 강구·시행한 뒤 결과를 통보하라고 지시했다.
아울러 공인중개사 자격증이나 중개업 등록증을 빌려 사기 행위를 저지르는 범죄를 막기 위해 이를 대여하지 말도록 자격증 소지자나 중개업자에게 공문, 문자 서비스 등을 통해 홍보하고 단속도 강화하라고 요청했다.

공인중개사협회에도 회원들의 자격증·등록증 대여를 금지해 사기 사건을 원천적으로 막을 수 있게 자정 결의 대회 개최, 자체 지도·점검 등 자정 활동 강화, 소비자 상담 활성화 등 부동산 중개업계가 소비자의 신뢰를 받을 수 있는 종합대책을 마련하라고 요구했다.
국토부는 이들 기관이나 단체에 보낸 공문에서 “최근 전세 사기 사건은 주로 집을 월세로 얻은 뒤 소유자의 신분증을 위조하고 중개업 등록증을 빌려 중개업자와 집주인 행세를 하면서 전세 계약을 맺고 나서 보증금을 편취하는 사례가 많다”고 지적했다.

또 “오피스텔, 다가구주택 등의 소유자가 관리인이나 중개업자를 통해 임대차 계약이나 보증금 관리 등을 맡기는 과정에서 주의나 경각심 부족으로, 임대인은 소유주나 중개업자의 신분 확인을 소홀히 함으로써 전세금을 떼이는 경우가 많다”고 경고했다.

한 부동산 전문가는 “최근 전·월세 관련 사기가 빈번해 사회적 이슈로 떠오르고 있다”며 “사기 피해를 보더라도 주의·확인 의무를 게을리한 임대인이나 임차인에게도 일정 책임이 돌아가는 만큼 다소 번거롭더라도 신분 확인을 철저하게 하고, 보증금 등은 임대/임차인이 직접 주고받는 게 안전하다”고 주의를 당부했다.

전세 수요 증가와 전셋값 상승 등을 틈타 세를 놓는 임대인이나 세를 구하는 임차인을 상대로 전셋돈을 가로채는 사건이 빈발하고 있다. 이에 따라 전세 사기의 유형과 이를 예방하는 방법을 알아보도록 하자.

▲전세 사기 주요 유형= 우선 건물 관리인의 이중계약을 꼽을 수 있다. 오피스텔이나 원룸 등의 임대인으로부터 부동산 관리와 임대차 계약을 위임받은 중개업자나 건물 관리인이 집주인에게는 월세 계약을 했다고 속이고 실제 임차인과는 전세 계약을 한 뒤 전세 보증금을 가로채는 방식이다. 중개업 등록증이나 신분증을 위조하는 예도 허다하다.

무자격자가 중개업 등록증 또는 자격증을 빌려 부동산 중개사무소를 차리고 월세로 여러 채의 주택을 임차하고 나서 중개업자와 집주인으로 신분을 위장해 여러 전세 구입자와 중복 계약을 체결해 전세 보증금을 ‘꿀꺽’하는 수법이다. 월세 계약을 하고 세든 사기꾼이 주택 소유자의 신분증을 위조해 집주인 행세를 하면서 다른 임차인과 전세 계약을 한 뒤 보증금을 갖고 튀는 일도 있다.

검찰이 최근 강남 일대의 고가 아파트를 월세로 빌린 뒤 계약 때 알게 된 집주인 인적사항에 자신들의 사진을 붙이고서는 집주인인 양 전세를 놔 14억여원의 보증금을 받아 가로챈 일당을 기소한 것이 그 예다. 중개업자가 임대차 중개 때 소음이나 누수 등 대상 건물의 하자를 정확하게 설명하지 않아 임차인에게 피해를 주는 것도 거짓 정보 제공의 한 유형에 속한다.

▲임차인 유의사항= 중개업자와 거래 상대방의 신분을 꼼꼼하게 확인하고 거래해야 안전하다. 해당 시·군·구청 중개 업무 담당 부서에서 중개업 등록번호, 공인중개사 자격증, 중개업자의 성명·주소·주민등록번호, 전화번호 등을 알아낼 수 있다. 또 임차 건물 소유자가 맞는지 확인하고 계약금, 중도금, 잔금을 거래 상대방에게 지급할 필요가 있다. 신분증이나 임대차 건물 공과금 영수증, 등기권리증 등을 대조하면 된다.

특히 신분증을 위조한 경우에는 진위 확인이 곤란하므로 다양한 방법으로 체크하고 소유자 등이 신분 확인에 미온적일 때는 절대 조급하게 서둘러서는 안 된다. 건물 소유자로부터 위임을 받은 대리인과 계약을 체결할 때는 소유자에게 실제 위임 여부나 계약 조건 등을 직접 물어보고 위임장이 위·변조되지 않았는지 살펴봐야 한다.

포괄적인 위임 자제
아니면 수시로 변경

아울러 주변 시세보다 가격 등의 거래 조건이 월등하게 좋으면 ‘사기 가능성이 농후하다’고 일단 의심하고 접근해야 한다. 이런 때는 해당 건물의 권리 관계, 위치, 환경, 소유자 등을 직접 확인하는 한편 주변 사람들의 의견을 들어보고 결정할 필요가 있다. 이 밖에 계약하기 전에 들어갈 건물의 상태, 구조, 환경 및 누수, 소음 등 하자 여부를 낮이나 조명이 밝은 상태에서 유심히 점검해야 한다.

▲임대인 유의사항= 건물 관리를 맡긴 관리인이 전세 보증금을 빼돌리는 사기 사건에서는 임대인에게 상당한 책임이 전가되므로 계약 사항을 꼭 확인해야 한다. 예컨대 관리인이 집주인에게는 월세 계약을 했다고 하고, 임차인에게는 전세 계약을 한 뒤 보증금을 가로챈 경우 판례에 따르면 임대인의 책임을 60% 이상으로 산정한다는 것이다.

따라서 ‘전·월세 계약에 대한 모든 권한과 보증금·월세 징수를 맡긴다’는 식으로 포괄적인 위임은 자제하고 위임장과 인감증명서는 수시로 변경하면 좋다. 관리인이 임대인 의사와 달리 계약을 하지 못하게 위임 사항을 명확히 하고, 관리인이 보증금을 받지 못하도록 조치할 필요도 있다. 임대차 계약 시 임차인이 임대인과 통화하고 나서 서명하도록 하도록 하는 한편 월세 및 보증금은 임대인 계좌로 직접 입금하도록 한다는 것이다.

임대차 계약이 월세인지 전세인지 전화나 현장 방문 등을 통해 주기적으로 확인해야 한다. 관리인에게 인감증명서, 도장, 통장을 내주고 계약과 전·월세 보증금 등의 관리를 전체적으로 맡기면 사기 사건을 유발할 공산이 매우 크고, 이 경우 임대인 자신에게 가장 큰 책임이 돌아온다는 사실을 명심해야 한다.

일간지 광고와 텔레마케팅 등을 통한 일명 ‘땅 쪼개기식’ 기획부동산도 기승을 부리고 있어 주의가 요구된다. 이들은 중동발 고유가와 주식 폭락, 저축은행 쇠락 등 경기불황 속에서도 ‘최고의 재테크’라며 투자자를 유혹하고 있다.

허위·과장광고 주의보
▲‘땅쪼개기’기획부동산
▲서비스드 레지던스 먹튀
▲‘무늬만’선임대 상가

지자체장과 연관된 일도 발생하고 있다. 실제 가평 군수가 땅 쪼개기에 나선 기획부동산업체로부터 뇌물을 받아 구속되기도 했다. 한 토지전문가는 “투기 목적의 토지분할인 ‘땅 쪼개기’가 불가능한 업무다보니 기획부동산업자가 가평군수 등에게 뇌물을 주고 분할을 청탁했다 검찰에 구속된 것”이라며 “기획부동산으로부터 광고를 접한 일반 시민들은 이 같은 사실을 몰라 피해를 입는 경우가 많다”고 전했다.

기획부동산이란 지주로부터 매입한 땅을 330㎡ 혹은 660㎡ 단위로 잘게 쪼갠 후 텔레마케터들을 고용해서 개발이 되면 값이 크게 오른다면서 주로 시세보다 비싸게 팔아 차익을 남기는 부동산업체를 말한다. 이런 땅을 매입해서 돈을 번 경우도 있지만 대부분은 쓸모없는 땅으로 판명되거나 시세보다 훨씬 비싼 값으로 구입하기 때문에 피해자만 속출하고 있다.

2007년만 해도 기획부동산은 부동산 침체 및 정부의 각종 규제로 사경을 헤맸으나, 새 정권이 들어서면서 대운하 사업 등 호재로 토지 시장이 활성화될 조짐을 보이자 다시 활동이 활발해지기 시작했다. 2008년 6월 대운하 사업이 중단되자 여주 등 제2영동고속도로 나들목 지역, 용인 등 시가화예정용지 주변 지역, 양평과 가평 등 전원주택 부지 등을 중점적으로 다루고 있다. 신문광고에서 구체적으로 언급하고 있는 용인의 모현면과 백암면, 처인구 등은 실제로 지가 상승이 계속 이어져 왔고, 앞으로도 상승이 예상되는 지역들이라 관심이 쏠릴 만하다.

그러나 결론적으로 기획부동산 업체들이 파는 땅은 절대 사면 안 된다. 돈이 될 확률보다는 오히려 손해 볼 확률이 매우 높기 때문이다.
부동산 경기 악화로 아파트 등 주택 시장이 매력을 잃자 많은 부동산 투자자들이 선택한 것은 수익형 부동산이다. 특히 소액 투자가 가능한 소형 오피스텔이나 고시텔 등에 개미 투자자가 많이 몰렸다. 흔히 이들 고시텔을 포장하는 말은 ‘레지던스’다.

레지던스의 본래 의미는 ‘서비스드 레지던스’의 준말로 보통 대형 숙박시설에서 호텔식 서비스를 누릴 수 있는 숙박업소를 말한다. 하지만 겨우 면적이 10㎡ 남짓에 불과한 고시텔에서 무분별하게 이 단어를 사용하면서 ‘레지던스=고시텔’이라는 인식이 자리 잡은 상태다.

레지던스 먹튀꾼의 수법은 투자자에게 자신들의 책임을 유난히 강조한다는 것. ‘확정수익 보장’, ‘책임 준공’등 번지르르한 말을 늘어놓지만 계약서 상에는 배제돼 있거나 빠져나갈 구멍을 만들어 놓는다. 투자자가 계약서라고 믿게끔 작성해 놓은 문서도 투자 동의서나 약정서 등 법적 구속력이 거의 없는 문서가 대부분이다.

그중에서도 용도허가도 받지 않은 물건을 판매하는 것이 가장 큰 문제다. 통상 레지던스 먹튀들은 상가 건물 1개 층을 부동산 경매로 낙찰 받아 용도허가도 받지 않은 채 시설 변경을 진행한다. 한창 공사 중이니 투자자들은 큰 문제를 삼지 않는다. 설령 투자자가 이의를 제기하더라도 책임지고 허가받겠다고 장담하며 무마시킨다.

하지만 관할 자치단체가 허가를 내주지 않는다면 문제는 커진다. 공사가 중단되고 철거당하는 상황까지 맞는다. 고시텔은 각 실마다 소유주가 다르다. 개별등기라는 말로 투자자를 유혹하지만 사실상 구분등기가 아닌 지분등기다. 고시텔 투자자 전원의 동의가 있어야 매매가 가능하다. 재산권 행사가 쉽지 않다는 의미다. 문제 해결을 위해 분양업자를 찾아봐야 이미 투자금을 들고 튀어버린 먹튀를 찾기란 사실상 불가능하다.

‘수익보장’광고·말
무조건 믿으면 낭패

가짜 임대차 계약서를 가지고 상가투자자를 모집하는 사례도 늘고 있다. 가짜 임차인을 내세워 계약금만 넣고 마치 임차인이 확정되어 있는 것처럼 분위기를 만든 다음 투자자가 분양을 받는 경우 임차인 계약금을 포기하는 경우다.

이럴 경우 전문가들은 몇 가지 사항만 꼼꼼히 챙기면 무늬만 선임대 상가를 피해갈 수 있다고 충고한다. 우선 분양계약서를 쓸 때 임대인의 계약 주체가 시행사인지 확인해야 한다. 계약의 주체가 분양 영업사원이라면 가짜 선임대일 가능성이 높다. 시행사와 체결한 계약서가 있어야 정상적인 임대차 계약이라고 볼 수 있기 때문이다.

선임대 계약금을 시행사가 보관하고 있는지도 따져봐야 한다. 계약금이 시행사의 통장으로 입금된 내용을 직접 확인해야 한다. 이 밖에 약국이나 부동산과 같은 특수 업종은 임차인의 면허증을 확인하는 것도 안전장치가 될 수 있다.

한 상가전문가는 “가짜 임대차 계약은 입주 기간까지 남은 기간이 길고 임차 계약금이 적다는 점을 이용한 사기이기 때문에 계약금 비중이 높다면 영업사원이 가짜 선임대를 통해 취할 이득이 없는 셈”이라고 설명했다.

장경철은?

- 스피드뱅크, 조인스랜드, 닥터아파트 부동산칼럼니스트
- 조선일보, 중앙일보, 동아일보, 매일경제, 한국경제 부동산 기사 제공
- 프라임경제 객원기자
- 상가114 이사