수익형 부동산이 상한가를 보이고 있다. 정부의 8.29 대책에도 주택매매시장의 반응은 미비하고 오히려 전세가만 급등하고 있다. 이러한 원인으로는 아직 구매심리가 살아나지 않은데다 1~2인 가구의 증가로 이를 대체할 만한 공급은 부족하기 때문이다. 정부도 이를 겨냥한 오피스텔과 도시형생활주택의 공급을 늘리기 위해 각종 규제완화와 대안을 내놓고 있는 실정이다. 수익형 부동산은 경매시장에서도 높은 인기를 누리고 있으며 몇 년동안 공급이 거의 없었던 오피스텔의 경우 경이로운 청약 경쟁률을 나타내고 있다.
은행 예금 금리의 두 배 넘는 고정 수익 기대
오피스텔, 규모·입지 따라 가치는 천차만별
수익형 부동산에 투자자들이 관심을 보이는 데는 사실 몇 가지 이유가 있다. 먼저 저금리 시대에 은행 예금 금리의 두 배가 넘는 고정 수익을 기대할 수 있다는 것이다. 여기에 아파트와 달리 별다른 청약조건이 없다는 점도 수익형 부동산의 인기 요인 중 하나로 꼽힌다.
수익형 부동산 의미
아파트는 청약 시 청약예금 통장을 사용해야 하고 분양가 상한제 단지에 당첨되면 계약 여부에 상관없이 3년간 재당첨 금지 제약을 받지만 수익형 부동산은 규제에서 자유롭다. 또 대한민국도 고령화 사회로 접어들면서 연금처럼 월세가 나오는 수익형 부동산에 관심이 커지는 것은 당연해 보인다.
이러한 분위기를 반영하듯 최근 수익형 부동산이 우후죽순 분양에 나서고 있다. 하지만 수익형 부동산의 경우 경기에 민감하며, 지역에 따라서 수익률 편차가 심한 경우가 적지 않다. 따라서 수익형 상품은 꼼꼼히 살펴보고 투자에 임하지 않으면 낭패를 보기가 쉬우므로 사전에 철저한 주의가 요구된다.
수익형 부동산은 매매를 통한 차익보다는 임대수요를 통해 시장금리 이상의 수익창출에 목적을 둔 부동산을 말한다. 이러한 수익형 부동산에는 상가, 오피스텔, 빌딩, 오피스(또는 사무실), 도시형생활주택, 펜션, 원룸텔 등 다양한 상품이 존재하지만 투자자들이 손쉽게 다가갈 수 있고, 환금성·안전성 면에서 유리한 대표상품은 상가와 오피스텔이라고 볼 수 있다.
특히 상가와 오피스텔은 주택처럼 수도권 주요지역에서 매년 신규분양이 이어져 비교선택이 용이할 뿐만 아니라, 역세권·주거지역·사무실밀집지역 등 각 지역특성에 따라 접근방식이 달라지므로 상품에 따라 장·단점과 특징을 꼼꼼하게 점검할 필요가 있다.
수익형 부동산의 대표 상품으로는 상가였다. 상가는 입지에 따라 향후 보유가치는 크게 차이가 난다. 상권이 활성화된 곳이라면 안정적인 임대수입 확보는 물론 상가 가치 상승의 가능성도 높다.
반면, 장사가 잘 되지 않아 임차인이 너무 자주 바뀌거나 임대료 연체가 발생한다면 안정적인 월세 확보가 어렵고 중개수수료 등 기타 부대비용도 수시로 발생하게 된다.
하지만 경기상황에 민감한 상가의 경우 경기 침체 장기화에 따라 공실 리스크가 커지고 임대수익률이 낮아지며 일부 수요자들이 오피스텔 또는 도시형 생활주택으로 관심을 돌리고 있다. 오피스텔은 1억원 이하의 소액으로도 투자 가능한 물건이 있는 만큼 접근 기회는 비교적 폭넓은 편이다. 다만, 오피스텔도 규모, 입지에 따라 가치는 천차만별이므로 꼼꼼히 살펴 보고 접근해야 한다.
중형이상의 경우 아파트에 비해 선호도가 크게 떨어지기 때문에 수요자 확보가 쉽지 않고 월세 수익률도 소형에 비해 떨어지는 편이다.
수요층이 두텁지 않기 때문에 공실의 발생 가능성도 높은 편이므로 유념해야 한다. 입지적으로는 지하철 역세권ㆍ대학가 인접지ㆍ업무 밀집지 인근이 수요확보가 용이해 임대수익률 측면에서도 유리하다.
도시형생활주택, 비용 저렴한 재료 선택해야
아파트 임대사업, 임대수요층이 넓고 두터워
도시형 생활주택은 유동 인구가 많은 역세권 주변이나 1~2인 수요가 많은 업무시설, 대학가 주변 등이 투자하기에 좋다. 따라서 수요자 층에 맞는 면적 구성이 중요하다. 대학가 주변은 전용면적 13.2~16.5㎡, 오피스 주변은 16.5~19.8㎡가 적당하다. 전용면적 20㎡ 이하 범위에서 수요층의 특성에 맞게 면적을 구성하면 임대 시 유리할 수 있다.
또 도시형생활주택은 월세 상품으로 이동이 잦은 직장인 등에는 풀 옵션을 갖춰 놓는 것이 좋다. 1인 거주자의 경우 위험에 노출되기 쉽기 때문에 보안문제도 신경을 써야 한다. 무인경비와 출입통제시스템 등의 안전시스템을 갖추는 것도 좋다.
도시형생활주택은 집주인이 직접 거주하는 상품이 아니기 때문에 관리 시 비용이 저렴한 재료를 선택하는 것이 유리하다. 임대는 전문업체에 맡기는 것도 좋다. 임대관리를 통해 안정적인 수익 유지가 가능하고 지속적으로 관리가 가능하기 때문이다.
다만 도시형생활주택의 최대 걸림돌은 비싼 땅값이다. 역세권 주변 땅값이 기존 주택가에 비해 높아 땅을 매입하면 수익을 내기가 쉽지 않다. 따라서 임대수익이 목적일 경우 꼼꼼한 수익률 계산이 필수적이다.
도시형생활주택 제도 도입 초기만 해도 수익률에 대한 기대가 컸으나 비싼 토지 가격과 지자체마다 용적률이 달라 기대수익이 높지 않은 상황이다. 금융비용과 관리비용까지 모두 포함한 수익률을 따져보아야 한다.
주 5일제의 공급과 소득수준이 높아지면서 호텔과 리조트와 같은 레저형 부동산이 인기를 끌고 있다. 최근 들어서는 호텔·리조트까지도 수익형 상품으로 출시되고 있다. 그러나 이런 새 수익형 상품은 규제 등 제도적인 걸림돌이 있지 않나 주의해야 한다.
오피스텔에 해당하는 경우 서비스드 레지던스호텔 임대사업이, ‘숙박시설’이 아닌 ‘업무시설’에서의 숙박업이므로 불법이라는 대법원 판결이 최근 나왔기 때문이다. 이들 상품에 투자할 경우 해당 업체에서 제시하는 수익률이 가능한지 교통여건, 입지 및 주변의 시세를 철저하게 분석해야 한다.
소호사무실과 오피스 최근 경기전망이 좋아지면 1인사업자를 겨냥한 맞춤형 소형 오피스·소호사무실을 중심으로 활기를 띨 전망이다. 향후 오피스나 소호사무실 투자 유망지역은 중심업무지구로서의 기능을 수행하는 서울 핵심지역인 여의도. 마포지구, 광화문지구, 강남지구로 여전히 투자 1순위이다.
미래의 중심업무지역으로 태동될 것으로 예상되는 용산, 뚝섬, 송파, 강동, 동대문, 영등포지역등도 새로운 특급 유망처로 급부상 중이다. 인근에 국제업무지구, 동대문 플라자, 제2롯데월드 등 대형 호재가 즐비하기 때문이다.
원룸텔·고시텔은 최근에 관심이 높아진 오피스텔 투자와 비슷하지만 오피스텔에 비해 투자금액이 적으면서 수요가 많아 소액투자자에게 적합한 상품으로 분양이 많이 이뤄지고 있다. 명칭도 다양하다. ‘텔’을 붙여 원룸텔, 고시텔, 리빙텔, 미니텔, 수면텔, 사워텔 등 신종 합성어가 나오고 있다. 최근에는 ‘~하우스’나 ‘~레지던스’라는 이름으로 고급 이미지를 더했다.
수익형 부동산 투자요령
고시텔이나 원룸텔 등이 늘어나는 이유는 1~2인 가구의 증가와 주택 가격 하락에 따른 수익형 부동산의 관심이 높아진 데서 찾을 수 있다. 지난해 건축법상 용도가 없던 고시원 등에 2종 종합근린생활시설로 법적 근거가 생긴 것도 소형주택 수요에 따른 정부의 대응이다.
기존의 도시형 생활주택이 건축허가나 사업승인 등 복잡한 행정절차를 거쳐야 하는데 비해 고시원 등이 비교적 간단한 절차만 거치면 가능하다는 점도 고시원 사업을 시작하거나 분양을 통한 임대사업을 시작하려는 투자자들이 늘어나는 이유로 파악된다.
하지만 이들에 투자 시 가장 문제가 되고 있는 부분은 구분등기 여부다. 대부분의 고시텔이나 원룸텔은 본인명의로 분양받더라도 지분등기만 가능한 일종의 공동소유 부동산이다. 따라서 전매하거나 급전이 필요해 매매시 나머지 소유자들의 동의를 모두 받아야 가능하다. 수익률 보장에 대한 문제도 그렇다.
고시텔 분양업자의 상당수가 분양이 끝나면 해산하는 방식이다 보니 수익률에 대한 책임이 크지 않다. 만약 수익률이 나지 않는다면 보상해 줄 구체적인 대안이 있는지 살펴봐야 하지만 사실상 수익률 보전 가능성이 크지 않다는 것이다.
대표적 임대사업인 원룸형 임대사업은 소형으로 구성돼 많은 방을 내놓을 수 있기 때문에 매월 높은 임대료를 받을 수 있는 장점이 있다. 원룸 임대사업은 다세대 또는 다가구주택으로 많이 하지만 다세대주택이 유리하다. 다가구·다세대주택 연면적 제한이 660㎡로 같지만 다세대 4층 이하가 다가구 3층 이하보다 한 개 층 더 높이 지을 수 있기 때문이다.
또 다가구주택은 가구별로 구분 등기가 되지 않기 때문에 만약 집 주인이 빚을 져 가압류나 경매에 들어가면 세입자들은 전세금을 보호받을 수 없다는 단점이 있다.
아파트로 임대사업을 할 경우 신규 아파트이고 단지 규모가 큰 단지를 선택해야 한다. 안정적인 월세 수익을 얻기 위해서는 신규 아파트, 단지 규모가 클수록 유리하다. 매매가 대비 전세가 비율이 높은 아파트일수록 월세도 높게 받을 수 있다.
아파트 임대사업은 임대수요층이 넓고 두터워 공실에 따른 리스크가 적다. 오피스텔 및 원룸과 비교하면 아파트는 전용률이 좋고 베란다가 있어 주택 수요자들에게 상대적으로 인기가 높다. 또한 다가구나 연립주택의 가장 큰 문제인 주차 공간을 아파트는 충분히 확보하기 때문에 차를 많이 소유하고 있는 직장인 수요 확보가 용이하다.
이와 함께 아파트는 무엇보다도 역세권 등 교통 여건이 좋은 지역을 골라야하며 매월 고정적인 월세수익을 바란다면 66㎡(20평형) 미만의 소형 아파트가 적당하다.
마지막으로 경매로 수익형 부동산을 취득하는 경우 주변 시세에 비해 저렴한 가격에 낙찰 받을 수 있다는 장점은 있지만 초보자가 섣불리 접근할 경우 복잡한 권리관계, 명도소송 등의 문제로 시간과 비용이 소모될 수 있다. 따라서 전문가의 도움을 받아 진행하는 것이 안전하다.
장경철은?
- 스피드뱅크, 조인스랜드, 닥터아파트 부동산칼럼니스트
- 조선일보, 중앙일보, 동아일보, 매일경제, 한국경제 부동산 기사 제공
- 프라임경제 객원기자
- 한국창업부동산정보원 이사
