[일요시사=장경철 르포라이터] 최근 부동산 자산 포트폴리오를 어떻게 구성해야 할지에 대해 많은 사람들의 고민이 깊어지고 있다. 정부의 각종 부동산 활성화 대책에도 불구하고 내년 부동산 전망도 그리 밝지 않은 가운데 불황이 예상 외로 더 길어질 가능성도 적지 않다. 특히 글로벌 경제 회복 바람이 국내경제를 살리는 패턴이 지속됐던 것을 감안하면 더욱 그렇다.

각종 활성화 대책에도 내년 시장 그리 밝지 않아
수도권 ‘상저하고’…지방 ‘상고하저’현상 예측

내년 부동산 전망은 어떨까.
기대했던 9·10 부동산 대책이 추가 매수세로 이어지지 않고 반짝 장세로 끝나가는 분위기다. 급매물 위주로 팔렸던 강남 등 일부 아파트들이 다시 매기부진 등으로 원래 가격대로 떨어지고 있다. 미분양 아파트도 지난 9월24일 양도세 및 취득세 감면 혜택이후 개발 호재지역에서 해소가 많이 된 것으로 나타났지만 올해로 한정된 감면 시한이 다가 올수록 관심도가 점차 떨어지는 분위기다. 그러다 보니 자연스레 대선이 끝나면 또는 내년이 되면 하는 기대감이 많아지고 있다.

9·10 대책 반짝 장세
미분양도 관심 떨어져

해마다 연말이 다가오면 연구기관들이 잇달아 내년 부동산 전망을 내놓고 있다. 새로운 정부의 경기활성화에 대한 기대감과 글로벌 경제불황 등 주변 여건과는 온도차이가 큰 것으로 보인다.

건설산업연구원은 “수도권 시장은 공급물량이 지속되면서 약보합세를 유지할 것”이라고 전망하고 있다. 올해와 대동소이한 침체상황이 지속될 전망이라는 것이다. 내년에도 수도권 시장이 부진이 예상되는 이유는 수요는 줄고 공급은 늘고 하는 수급에도 큰 이유가 있다. 2기 신도시 등에서 집중적으로 물량이 공급되는 것도 하나의 원인으로 분석된다.

하지만 하반기 거시경제 회복상황이 다소 진척된다면 ‘상저하고’ 현상도 보일 수 있을 것으로 예측하고 있다. 지방 주택시장은 호황세가 빠르게 둔화되면서 수도권과 반대로 ‘상고하저’의 모습을 보일 전망이다. 지방의 집값 둔화세가 예상보다 빠르게 나타나고 있고 거래량도 줄어들고 있는 상황이 반영되기 때문으로 풀이된다. 세종시와 혁신도시 등에서 다수의 공급 물량이 예정돼 있다는 점도 가격 상승세 둔화에 큰 영향을 미칠 것으로 예상된다.

▲내년 자산관리는? = 지금과 같은 부동산 불황기에는 부동산 자산 포트폴리오 점검이 절대적으로 필요한 시점이다. 먼저 부동산 자산 비중을 낮추고 수익성 위주로 선별하는 전략을 세워야 한다. 선진국 가계의 비중을 감안하면 부동산 자산은 50% 정도를 유지하는 게 좋다. 레버리지 효과를 고려한 대출을 낀 투자는 조기에 정리하고 수익성이 떨어지는 부동산도 적극 매각하는 게 순서로 보인다. 향후 수급과 임대여건 등을 우선 감안해야 한다.

이때 중요한 게 바로 타이밍이다. 현재로서는 겨울 비수기마저 겹쳐 연내 매각이 사실상 수월하지 않다. 하지만 내년 상반기 새 정부에 대한 기대감과 전세난 등을 감안하면 봄철 반짝 매기는 존재할 것으로 전망된다. 전세압력이 겨울철에도 지속되고 있는 데다 내년 전세 재계약 물량이 상반기 69만건, 1∼3월에 35만건이 몰려 있는 상황을 감안하면 전세대란에 의한 매기형성이 어느 정도 가능할 것으로 보여 최적 매각 타이밍이 될 수 있다.

수익성 부동산 정리도 마찬가지다. 수익률이 4∼5%선이고, 향후 전망이 어두운 입지라면 중도 매각을 적극 검토해 봐야 한다. 특히 공급이 과잉된 지역과 인구흡인력이 약한 지역의 수익형 부동산의 경우 애물단지가 될 공산이 크다.

▲내년 상가는? = 경제 불황으로 폐업이 속출하고 매출이 급감하는 상가 역시 입지에 따른 편차가 클 수밖에 없다. 교통망 신설에 따른 역세권을 적극 고려하되 배후 길목을 철저히 분석해야 한다. 매도 타이밍과 동시에 매수 타이밍도 존재하기 때문에 강남 등 서울 대표 고급 주거지의 재건축 대상 아파트나 테마 상권, 인구 유입되는 지역의 수익형 부동산은 초저급 매물 위주로 매입도 유리하다고 하겠다.

▲내년 전셋값은? = 내년 전국 전셋값은 올해와 비슷한 4% 정도 상승할 것으로 예상된다. 수도권의 아파트 입주물량은 감소하지만 도시형 생활주택 등 전국적으로 소형주택의 입주가 증가하면서 전국 전셋값은 상승할 것이라는 전망이다. 700여 만명에 달하는 1차 베이비붐 세대(1955∼1963년생)의 은퇴가 올해부터 본격화되면서 주택가격 하락을 우려하는 전망이 적지 않은 가운데 2차 베이비붐 세대와 1차 베이비붐 세대의 자녀들이 주택수요를 지탱해 줄 것으로 보인다.

새 정권 초 매기 형성
최적의 매각 타이밍

▲내년 주택시장은? = 올해 부동산시장에 대해 간략하게 정리하면 수도권 아파트 침체, 지방은 강세, 수익형 부동산 인기 지속으로 표현할 수 있다. 주택시장은 수도권의 경우 작년에 이어 매매가격이 하락하고 거래량이 감소하는 등 침체가 이어졌고 전세가격 상승세도 한풀 꺾였다. 반면 지방은 작년에 이어 매매가와 전세가 오름세가 이어졌지만 상승폭은 작년보다 크게 둔화됐다.

작년에 상승세를 이끌던 부산과 대전이 마이너스로 돌아선 점도 달라진 현상이다. 국민은행에 따르면 올 10월 기준 전국 아파트 매매가격은 0.1% 떨어졌고 서울은 3.9% 하락했는데 전세가격은 전국 3.7%, 서울 1.8% 상승했다.

▲내년 수익형부동산은? = 오피스텔·도시형 생활주택 등 수익형부동산의 인기는 지속됐다. 부동산 가격이 오를 것이란 확신이 없는 상황에서 5% 이상의 임대수익을 얻어 노후를 준비하려는 수요가 증가한 것으로 분석된다. 오피스텔과 도시형 생활주택은 올해 14만가구가 공급될 예정으로 전체 주택 공급물량의 22%다. 아파트 평면의 진화, 1∼2인 가구의 증가, 가구원수 감소, 실수요 중심의 주택 구입증가에 따라 전용 85㎡ 이하 중소형 아파트의 인기가 높아지고 있다. 침체된 부동산시장에서도 분양성적이 양호하고 거래량도 상대적으로 많다는 점에서 주목할 만하다.

올해 부동산 시장에서 수익형 부동산의 인기는 꾸준했다. 따라서 수익형 부동산이 2013년에도 지속적으로 강세를 보일 가능성은 여전히 높다. 대선 이후에 정권 초기 경기 회복에 대한 기대감도 수익형 부동산에 대한 기대감을 높이고 있다.

한국은행이 기준금리를 2.75%로 내리면서 당분간 금융권의 저금리는 지속될 것으로 전망되고 있다. 따라서 이런 흐름으로 은행이자보다 더 나은 수익이 기대되는 오피스텔, 도시형 생활주택, 상가 등 수익형 부동산은 꾸준한 인기가 예상되는 이유이기도 하다.

도시형 생활주택이나 오피스텔 등과 같은 수익형 부동산이 관심을 보인지는 2∼3년 전부터다. 수익형 부동산의 관심이 높아지는 원인에는 크게 몇 가지 이유가 있다. 첫째 부동산 투자 패턴의 변화, 둘째 인구 구성의 변화, 셋째 고령화 사회 등이다. 먼저 부동산 투자의 패턴이 과거 아파트와 같은 시세차익형에서 매달 연금처럼 월세가 나오는 임대수익형으로 변화고 있다는 점이다. 다음으로 1∼2인 가구의 증가로 인한 인구 구성의 변화다. 현재 1∼2인 가구가 전체가구에서 차지하는 비중이 점점 증가해 현재 50% 정도 차지하고 있다. 이에 정부는 이러한 수요를 대체하기 위해 주택임대사업자에게는 취득세 면제, 재산세 감면 등의 세재혜택을 주고 있는 것이다.

“송도·수서·수원 등 개발호재 지역 뜬다”

우리나라도 이제 100세 시대를 내다보는 고령화 시대로 접어들었다. 우리나라처럼 연금이 발달되지 않은 나라에서는 당연히 연금을 대신 할 수 있는 투자 상품에 관심이 많은데 금리가 지금처럼 저금리기조에서는 은행 이자로는 노후를 대신 할 수 없다는 판단에 수익형 부동산이 지금의 관심을 받고 있지 않나 분석하고 있다.

하지만 수익형 부동산도 공급 또한 늘면서 수익성에 적신호가 감지되고 있다. 수익형 부동산의 인기가 높아지자 공급도 덩달아 늘어나고 있는 추세다. 특정 지역에 따라서는 몇천 세대가 동시에 입주가 이뤄지는 지역도 있는데 이런 지역의 경우 대규모 공실 위험이 있는 게 현실이다. 그렇지만 최근 몇 년간 공급이 없었거나 적었던 지역의 경우 아직도 높은 관심을 보이고 있다. 몇몇 지자체의 경우 주차난을 감안해 주차요건을 강화 오히려 향후에 수익성 악화로 인한 공급이 줄면서 희소성이 높아질 것으로 보인다.

수익형부동산은 매각차익보다 임대수익이 중요하므로 수익률을 우선 따져봐야 한다. 은행에 예·적금보다 수익이 낮다면 굳이 수익형부동산에 투자할 의미가 없다. 은행금리가 연 3% 전후인 현실에서 연 5∼7%의 임대수익률은 매우 우량하다고 볼 수 있다.

은행금리를 상회하는 임대수익을 보장받기 위해서는 임차인 확보가 수월해야 한다. 아무리 높은 수익률의 부동산도 임차인 확보를 못해 공실로 전환된다면 수익은커녕 손해를 보기 때문이다. 따라서 투자에 앞서 공실률을 반드시 확인해야 한다.

공실률에 대한 리스크를 최소화할 수 있는 방법은 입지와 배후수요를 따져보는 것이다. 상가, 오피스텔, 도시형 생활주택 등의 수익형부동산은 임대사업으로 수익을 보는 것이기 때문에 임차인이 영업 및 주거를 지속할 수 있는 여건이 제공돼야 한다. 이렇듯 좋은 수익률, 낮은 공실률, 많은 배후수요를 잘 따져 투자한다면 향후 매각을 하게 될 경우에도 높은 가치를 인정받아 시세차익도 노릴 수 있다. 

▲내년 토지시장은? = 토지시장은 내년 비사업용토지에 대한 양도소득세 중과제도가 폐지되고 장기보유특별공제가 부활하게 된다면 개발호재가 있는 지역이나 수요가 많은 전원주택지 중심으로 거래도 늘고 가격도 상승할 것으로 기대된다.

▲내년 투자유망지는? = 개발호재가 풍부한 지역의 경우에 관심을 가지는 방법도 좋은 투자의 예다. 송도국제도시의 경우 GCF 국제기구 유치 호재에 한동안 진척이 없던 수도권 광역철도(GTX) 개발이라는 겹호재가 확정되면서 상가나 오피스텔, 오피스 등 수익형 부동산의 관심도 높아지고 있다. 개발호재로 인구 유입에 대한 기대감으로 상권활성화의 가속도가 예상되기 때문이다.

수서일대도 더블호재로 관심이 높은 지역 중 하나다. 서울∼평택 간 수도권 고속철도(KTX) 종착역으로 수서역이 확정되면서 주변 오피스텔, 상가 등의 관심도 높아지고 있다. 수서∼용문∼원주∼평창∼강릉을 잇는 복선철도사업도 확정돼 2015년 이전 착공 예정으로 상권에 기대감을 더해주고 있다.

황금노선으로 불리는 분당선 연장선, 신분당선 연장선 지역 등도 인구 유입 및 상권 형성에 대한 기대감을 높이고 있다. 수원 수원역 및 인계동 인근 지역도 수익형 부동산의 관심이 고조되고 있다.

부동산 전문가는 “향후 수익형 부동산의 전망은 당분간은 저금리 기조가 유지되고 1∼2인 가구는 2018년까지 늘어나 전망은 나쁘지 않다고 보이나 공급이 늘고 분양가가 높아지면서 수익성이 적신호가 커진 만큼 입지에 따른 옥석가리기는 필요하다”고 말했다.

▲내년 투자전략은? = 부동산 투자전략은 어떻게 세워야 할까. 우선 무주택자라면 알짜 주택을 마련하는 것이 중요하다. 2차 베이비붐 세대의 자산구성에서 집이 부동산 자산의 95%를 차지해 사실상 자산의 모든 것이 되고 있다. 고점 대비 가격이 많이 하락하고 매수자가 주도권을 잡을 수 있는 지금이 매수의 적정 시기라고 할 수 있다.

‘내집마련’연내 유리
역세권 중소형 안정적
 
올해 연말까지 등기를 맞추면 취득세가 50% 감면되기 때문에 내집마련을 준비 중인 사람이라면 가급적이면 연내에 구입하는 게 유리하다. 현재 자금 여력이 없고 주택청약통장이 있다면 신규분양 아파트에 눈을 돌리는 것도 하나의 방법이다. 주택청약통장이 없다면 미분양이나 미계약 아파트를 눈여겨 볼만 하다. 일반적으로 신규분양아파트는 분양가액의 10% 또는 5%의 계약금만 있으면 매입이 가능하기 때문에 계약 2∼3년 후 잔금을 치르게 되므로 입주시점까지 자금 확보에 대한 부담이 적다.

잔금지급이 여력이 안 되거나 입주할 수 없는 상황이라면 잔금 시점에 아파트를 전세로 돌려 해결하는 방법도 있다. 지하철에서 도보 5분 이내의 역세권이 좋고, 대형보다는 전용 85㎡ 이하의 중소형이 안정적이다. 산·공원·하천을 조망하거나 이용할 수 있는 곳이면 더욱 좋다. 물론 학교나 할인점, 병원 등 편의시설이 잘 갖춰져 있고 유해시설은 없는지 확인해야 한다.

장경철은?

- 스피드뱅크, 조인스랜드, 닥터아파트 부동산칼럼니스트
- 조선일보, 중앙일보, 동아일보, 매일경제, 한국경제 부동산 기사 제공
- 프라임경제 객원기자
- 한국창업부동산정보원 이사