<일요시사=장경철 르포라이터>주택담보대출이 위험 수위다. 상업용 부동산 담보대출도 사정은 마찬가지. 부실이 심각한 수준에 도달한 만큼 ‘가계부도’의 뇌관이 될 수 있다는 경고가 심상치 않다. 그런데도 금융당국은 강 건너 불구경 하듯 뒷짐만 지고 있다.

경기침체 장기화로 집 저당 잡힌 서민 늘어
시중은행들 여전히 미련…부실 확대 재생산

빚을 과도하게 진 채 집을 보유 중인 하우스푸어의 부실이 사회문제화 되고 집값마저 떨어지고 있는 와중에도 시중은행의 주택담보대출은 계속 증가하고 있는 것으로 나타났다. 경기침체 장기화로 집을 저당 잡혀 생활자금 융통에 나선 서민들이 늘고 있기 때문이다.

연체율 5%까지 치솟아
일부 은행 10%에 육박

여기에 새로운 먹거리 수단을 확보하지 못한 시중은행들도 주택담보대출에 미련을 버리지 못하고 볼륨 확대에 목을 매고 있다. 이미 주택담보대출의 50∼60%를 차지하는 중도금대출 연체율이 3∼5%까지 치솟고 일부 은행은 연체율이 10%에 육박하는 상황에서 부실을 확대 재생산하고 있는 셈이다.

금융당국이 하우스푸어 문제를 해결하기 위해 내놓은 방책도 주택담보인정비율(LTV)을 넘어서는 부분에 대해 신용대출로 전환하는 것으로, 이는 실상 부실을 연장하거나 또 다른 악성부채를 만드는 것이나 진배없다. 비약일 수 있지만 은행과 금융당국이 나서서 부실을 방조·확대하고 있다는 결론이 나온다.

최근 금융당국은 지난 6월 중 기업 및 가계대출 증가폭이 둔화됐다는 한국은행 통계 자료에 반가워했다. 급작스런 대출 볼륨 감소는 중소기업 및 서민들의 자금 융통에 타격을 줄 수 있기 때문이다.

하지만 역설적으로 가계대출 부실의 진원지로 지목되고 있는 주택담보대출은 꾸준히 상승세를 보이며 건재를 과시하고 있다. 4대 시중은행들의 7월 말 기준 주택담보대출 잔액은 연초 대비 최대 1조7000억원까지 증가했다. 수도권에 미분양 단지가 넘쳐나고 올해 상반기 주택 거래량은 46만4727건으로 글로벌 금융위기 직후인 2009년 상반기보다 3만여 건 줄어들었다. 다시 말해 금융시장에서 주택 구입을 위해 자금을 빌리려는 수요가 크게 감소했다는 의미인데 주택담보대출 규모는 오히려 증가하고 있는 셈이다.

대부분의 가계에서 최후의 보루라고 인식하고 있는 주택을 담보로 사업자금이나 생활자금을 융통하려는 서민들이 늘고 있다. 실제 국민은행에 따르면 2009년과 올해 7월 말 기준 주택담보대출 잔액은 각각 73조3586억원과 76조5719억원으로 3조원 가량 증가했다. 이 가운데 올해 7월 말 기준 주택구입 목적의 대출은 44조1240억원으로 2009년(46조407억원)보다 2조원 가까이 줄었다.

“환매조건부 임대 등 집값하락 대비책 절실”

반면 주택구입(거주목적+거주 이외 부동산 구입) 이외의 대출, 예컨대 사업자금 마련이나 생활비 목적 등의 대출은 2009년 27조3179억원에서 32조4479억원으로 늘어 전체 비중 역시 37.2%에서 42.3%로 증가했다.
은행의 한 관계자는 “경기침체가 장기화되며 영세 자영업자들은 까다로운 기업대출 대신 주택담보대출로 자금을 융통하는 사례가 늘고 있다”고 말했다.

올 상반기 수익률 악화에 따른 위기감에 줄줄이 비상경영체제에 돌입한 시중은행들도 주택담보대출 증가세에 동참하고 있다. 특히 시중은행 중 주택담보대출 비중이 가장 높은 국민은행이 증가세에 불을 댕기고 있다. 국민은행은 최근 수년간 주력 자산이던 주택담보대출 증가 비중이 둔화되며 7월부터 수도권보다 부동산 경기가 양호한 지방 등에서 되레 영업확대 전략에 돌입했다.

시중은행 한 고위관계자는 “10년 넘게 주택담보대출로 자산 확대에 골몰했던 시중은행들은 주택담보대출 외에 신규 먹거리 확보가 딱히 없다”며 “올 경영목표를 달성하기 위해서라도 주택담보대출 규모를 쉽사리 줄이기 어렵다”고 토로했다.

이처럼 국내 가계부채 및 자금시장에 불안이 가중되고 있지만 금융당국은 주먹구구식 땜질 처방만을 내놓고 있다. 가계부채로 시름하는 서민들에게 빚을 내서 당장의 빚을 갚아 현재의 상환부담을 미래로 떠넘기기에만 초점이 맞춰져 있다. 최근 금융당국이 집값 하락에 따른 LTV 상승으로 부채상환 압박이 거세지자 LTV 초과분을 신용대출로 전환하도록 유도하는 방안을 마련하겠다고 발표한 것이 대표적이다.

집값 하락으로 LTV 한도를 초과한 ‘위험대출’은 3월 말 현재 잔액 기준으로 44조원에 달한다. 또 올 들어 5월까지 담보가치 하락 등의 이유로 원금을 일부 상환한 대출규모는 1만5000건, 3000억원에 이른다. 또 다른 시중은행 한 고위임원은 “정부의 시나리오대로 경기 상황이 호전되지 않으면 미래로 이월한 가계부채는 오히려 더 큰 폭발력을 지닌 부실로 돌아올 수 있다”고 지적했다.

집값 하락으로 담보가치가 급락한 아파트가 수도권 5개 신도시에서만 12만 가구 넘게 쏟아질 전망이다. ‘깡통 아파트’우려에 입주자들은 집단 반발하고 있지만, ‘기획소송’에 휘말려 입주자 피해만 커진다는 논란도 있다.

“현재의 상환부담
 미래로 떠넘기기”

금융권과 부동산업계 등에 따르면 판교·동탄·김포·광교·파주 등 수도권 2기 신도시의 입주물량은 12만2860가구다. 2008년부터 지난해까지 입주한 게 8만34가구, 올해부터 2015년까지 입주할 예정인 게 4만2826가구다. 이들 지역의 아파트는 매매가격이 형성된 시점이나 가격이 가장 높았던 시점보다 평균 10% 가량 하락했다.

2009년 입주가 본격화한 판교신도시 아파트 2만1410가구는 현재 3.3㎡당 2270만원이다. 2010년 9월보다 약 13% 내렸다.

동탄신도시(2만308가구)와 파주신도시(2만6238가구)의 매매가격도 고점 대비 약 6%와 5% 내렸다. 분양가와 비교하면 10∼20% 하락한 단지가 수두룩하다. 그나마 거래조차 거의 이뤄지지 않는다. 신도시 아파트는 주택담보대출을 받을 때 분양가를 기준으로 LTV가 책정된다. 서울과 수도권은 LTV 한도가 60%다. 집값이 내리면 LTV는 상승하고, 한도를 넘으면 만기 때 집을 팔아서라도 대출금을 갚아야 하는 상황을 맞을 수 있다.

금융감독원 관계자는 “분당, 과천 등 1기 신도시의 LTV가 급등해 상환위험이 커진 것처럼 2기 신도시도 이런 추세로 가격이 내리면 심각해질 수 있다”고 예상했다. 한 시중은행 관계자도 “신도시는 분양가보다 하락할 가능성에 LTV를 탄력적으로 운용하지만, 가격이 너무 내린 곳까지 위험을 떠안을 수는 없다”고 말했다.

시세가 분양가에 턱없이 못 미치는 깡통 아파트로 전락할 우려에 입주자들은 집단 민원과 소송을 내고 있다. 올 들어 손해배상소송이나 분양계약해제소송 등이 벌써 90여 건 제기됐다. 은행권 관계자는 “수소문해보니 소송을 준비 중인 단지도 100곳을 넘는다”고 전했다.

특히 입주한 아파트가 계약 내용과 다르다는 분양계약해제소송은 대출금을 갚지 않는 채무부존재확인소송과 함께 제기돼 대출자의 연체이자 부담이 늘고 있다. 금감원 관계자는 “몇몇 변호사와 브로커가 승소 확률이 높다며 입주자들을 모아 소송을 거는 기획소송 탓에 대출자들이 피해를 볼 수 있다”고 지적했다.

상가, 오피스텔, 공장 등 상업용 부동산을 담보로 돈을 빌리는 상업용 부동산담보대출도 비상등이 켜졌다. 국내 경제 뇌관으로 자리 잡은 주택담보대출보다 대출 규모나 연체율 등에서 위험성이 높아 자칫 상업용 부동산담보대출로 인한 서브프라임 모기지 대란 우려를 낳고 있다. 금융당국도 뒤늦게 문제의 심각성을 인식하고 실태 파악에 나섰지만, 대부분의 대출자들이 자영업자들이어서 대출 규제를 할 경우 문제를 더욱 악화시킬 수 있어 대책 마련에 어려움을 겪고 있다.

금융감독원에 따르면 상업용 부동산담보대출의 부실 위험이 높아지자 19개 시중은행들로 하여금 지역별, 담보 형태별로 LTV를 비롯한 부실위험을 파악하기 위해 현장조사에 착수했다. 상업용 부동산의 경우 사실상 주택담보대출과 달리 LTV 규제가 없어 부동산 가격 하락에 따른 부실화가 급격하게 진행될 수 있다는 우려에서다.

그러나 금감원은 상업용 부동산대출 규제를 강화할 경우 시장의 침체로 이어져 신중히 접근한다는 방침이다. 실태조사에서 문제점이 발견되면 개선하겠다는 의지지만 LTV 도입에는 부정적인 입장이다.

현재 상업용 대출의 LTV는 평균 60∼80%대로, 주택담보대출의 평균 48.5%를 훨씬 웃도는 수준이다. 때문에 일각에서는 상업용 부동산담보대출 부실이 심각한 수준에 도달한 만큼 상업용 대출이 또 다른 가계부실의 뇌관이 될 수 있다고 판단한 금융당국이 LTV 기준을 강화할 것이란 시각도 여전히 상존하고 있다.

최근 한국은행이 발표한 자료에 따르면 베이비붐 세대 은퇴자들이 상업용 부동산을 담보로 자영업에 나선 사례가 급증해 최근 3년간 상업용 부동산대출이 크게 늘어나고 있다. 2009년 1.2%에 불과했던 우리·국민·신한·하나·농협·하나은행 등 6개 은행의 상업용 부동산담보대출 증가율은 2010년 8.0%, 2011년 11.9%로 높아졌다.

5월 말 기준 상업용 부동산 담보대출 잔액은 196조8000억원으로 지난해 말보다 4.9% 증가했다. 연체율 역시 5월 말 기준 1.44%로 지난해 말보다 0.47%포인트 증가했다. 특히 상업용 대출 가운데 약 4분의 1(49조5000억원)을 차지하는 상가 대출의 경우, 상가를 팔아도 대출금을 갚을 수 없는 이른바 ‘깡통 상가’가 25.6%(12조7000억원)에 달하는 것으로 나타나 문제의 심각성을 더하고 있다.

금감원 관계자는 “상업용 부동산대출 가운데 18.5%가 시가의 70%를 넘는 대출인 것으로 드러났다”면서 부동산 가격이 더 하락하거나 경기침체가 장기화될 경우에는 우리경제의 뇌관이 될 소지가 충분하다”고 지적했다.

금감원과 은행들은 최근 LTV 한도 초과 대출을 상환하는 대신 장기분할이나 신용대출로 전환하기로 했다. 집값 하락과 대출 상환이 반복되는 악순환을 예방하는 취지지만, 원리금 상환부담을 미루는 효과밖에 없어 근본적인 대책은 아니다.

‘가계 부도’뇌관
빨리 대책 내놔야

국내도 고령화와 핵가족화 등을 고려하면 집값 하락을 장기적인 추세로 받아들여 선진국처럼 임대 시장을 활성화해야 한다는 견해가 나온다. ‘서브프라임 모기지론 사태(비우량 주택담보대출의 부실)’를 겪은 미국에선 ‘바이백 리스(Buyback Lease)’가 도입됐다. 담보가치가 급락한 아파트의 소유권을 은행이 넘겨받고 통상 임대료보다 싼 값에 3년 단위로 빌려주면서 원래 집주인이 기회를 봐서 되살 수 있게 하는 제도다.

뱅크오브아메리카(BoA)는 최근 뉴욕, 캘리포니아, 네바다, 애리조나 등 일부 주에서 이 제도를 시범 운영해 2500건을 성사시켰다. 1990년대 주택시장의 ‘버블(거품) 붕괴’를 겪은 일본에서도 주택임대 전문회사가 등장해 매매보다 임대 시장이 활성화했다. 다만 금감원 측은 “은행의 비업무용 부동산 취득을 제한하는 현행 법령을 고려하면 국내 도입 가능성은 미지수”라고 설명했다.

장경철은?

- 스피드뱅크, 조인스랜드, 닥터아파트 부동산칼럼니스트
- 조선일보, 중앙일보, 동아일보, 매일경제, 한국경제 부동산 기사 제공
- 프라임경제 객원기자
- 한국창업부동산정보원 이사