<일요시사=장결철 르포라이터>임진년 상반기 부동산 시장은 경기침체와 수요 위축이 지속된 가운데 상품별, 지역별로 희비가 엇갈렸다. 하반기에도 경기 회복이 쉽지 않아 잘해야 ‘상저하중’의 흐름을 보일 것으로 전망된다. 부동산 시장의 상반기를 결산하고 하반기를 예상해 봤다.

경기침체로 수요 위축…상품·지역별 희비 엇갈려
당분간 ‘흐림’예상속 대선효과 등 3대 변수 주목

상반기 수요자들의 관심을 끈 상품은 단연 오피스텔과 도시형 생활주택 등의 수익형 부동산이다. 서울 강남권, 마포, 세종시 등 오피스텔 신규 공급이 이어졌고 좋은 성적을 보였다. 기존 오피스텔 가격도 꾸준히 오르면서 올 상반기에 서울지역 3.3㎡당 매매가 평균이 1000만원을 넘어섰고 전국 평균 가격도 830만원에 육박했다.

소형주택 인기 지속
재건축·재개발 탄력?

저렴한 가격과 알짜 입지를 내세운 지방 신규 분양은 수요자들의 선택을 받았지만 강남 재건축 등 수도권 아파트 시장은 침체를 면치 못했다. 지방은 기존 아파트 가격 상승세가 둔화되면서 신규 분양시장 열기와 대조를 보였다. 재개발은 잇따른 정책 발표에 불확실성이 커지면서 2010년 이후 2년 연속 지분가격이 하락했다.

유로존 위기로 세계 경제가 불안한 가운데 하반기에도 부동산 경기 회복을 기대하기에는 쉽지 않아 잘해야 ‘상저하중’의 전망이 감지된다. 하반기 부동산시장을 움직이게 할 3대 변수로 ▲대선 효과 ▲거시경제 동향 ▲정책변화 등이 꼽힌다. 이들 변수 움직임에 따라 시장 진입 시기를 저울질 하면 된다.

하반기에도 환금성이 좋고 임대수익도 얻을 수 있는 소형주택을 중심으로 인기가 이어질 것으로 보인다. 상품별 투자 선호도를 따져보면 오피스텔, 아파트, 재건축, 재개발 순으로 꼽을 수 있다.

재개발, 재건축은 투자기간 부담과 개발 진행 상황, 정책 등 여러 변수를 체크해야 하기 때문에 상대적으로 투자하기가 까다로워 선호도가 다소 낮을 것으로 예상된다. 반면 신규 오피스텔, 소형아파트를 중심으로 강세장이 이어지고 기존 아파트는 가격하락이 충분히 일어나 투자 부담이 줄어든 단지를 중심으로 거래가 나타날 것으로 전망된다. 다음은 부동산 상품별 결산 및 전망이다.

▲아파트 분양 = 상반기 신규 아파트 분양시장은 가격, 입지, 개발호재에 따라 청약결과의 희비가 더욱 극명해진 모습을 보였다. 신규공급이 서울과 경기에 집중됐음에도 청약 성적은 기대에 못 미쳤고 세종시, 부산, 광주 등 지방 분양물량의 강세가 이어졌다. 상대적으로 수도권 사업장은 유망 지역임에도 개발호재가 제대로 추진되지 않아 청약률 제로 단지가 등장하는 등 분양시장에서 굴욕을 당했다.

하지만 하반기로 접어들수록 수도권 신규 분양 사업장에도 유망 단지를 중심으로 청약경쟁률이 양호한 성적을 거두는 모습을 보이고 있어 기대를 모으고 있다. 7월 동시분양이 예정된 동탄2신도시를 시작으로 지방 분양 열기가 수도권 분양시장까지 확산될 수 있을지 주목된다.

▲재건축·재개발 = 부동산 시장의 핵심인 강남 재건축이 흔들리고 있다. 서울시와의 정책 갈등이 불거지면서 사업 진행에 빨간 불이 켜졌다. 일부 단지는 조율을 통해 가까스로 최악의 상황을 비켜갔지만 재건축 가격이 2008년 금융위기 수준까지 떨어지고 시세보다 싼 급매물 출시에도 매수세가 형성되지 않는 상황이 반복되고 있다.

때문에 강남 재건축을 매도하고 투자성이 있는 소형 아파트 구입을 원하는 수요가 늘고 있다. 아파트 시장 역시 전반적으로 불황의 기운이 드리웠지만 산업단지와 기업체가 밀집한 수도권 안성, 이천, 평택, 오산 등은 매매가격이 강세를 나타냈다. 이들 지역은 서울보다 저렴한 가격으로 아파트 매입에 나설 수 있어 가격메리트가 있고 배후수요가 탄탄해 안정적인 임대수익을 얻을 수 있다.

재개발 시장이 강세를 보였던 2005∼2008년 투자수요가 대거 몰렸지만 2009년 이후 재개발 시장은 내림세를 보였다. 경기침체로 재개발 사업 추진이 지연되는 곳이 증가하면서 수익성이 악화되기 시작했다.

올 상반기에는 서울시가 뉴타운, 정비사업의 신 정책구상을 발표하면서 대대적인 구조조정의 시작을 알렸고 이 여파로 재개발 지분가격은 지난해보다 1∼3% 가량 하락했다. 서울시 정책발표 이후 혼란스러웠던 상반기 재개발 시장은 하반기 들어 본격적인 구조조정이 추진될 것으로 기대돼 사업 추진 막바지 구역을 중심으로 매입 시기를 조절하는 것이 투자 전략으로 보인다.

▲수익형 부동산 = 임진년 상반기에 이어 하반기에도 수익형 부동산의 강세가 예상 된다. 여기서 한 가지 눈여겨 볼만한 특이한 사항은 수익형 부동산의 상품의 범위가 점차 확대되고 있다는 점이다. 지난 2년간은 1∼2인 가구의 폭발적인 인기로 오피스텔과 도시형 생활주택이 강세를 보였다면 최근에는 외국인 관광객의 증가로 비즈니스호텔, 레지던스 등의 강세도 예상된다. 더불어 정부의 1인 창조기업의 지원으로 소형 오피스도 약진이 예상된다.

전통적으로 수익형 부동산의 맏형격인 상가도 기지개를 펴고 있다. 올해 개통 예정인 7호선 연장선 라인, 분당선 연장선, 수인선 구간도 상권활성화의 기대감이 커지고 있다. 상반기 수익형 부동산 시장은 상품별, 지역별로 희비가 갈렸는데 수요자들의 관심을 끈 상품은 단연 오피스텔과 도시형 생활주택 등의 수익형 부동산이다.

도시형 생활주택 둔화
상가 수요 증가할 듯

오피스텔은 서울 강남권, 마포 등 에서 신규 공급이 이어졌고 세종신도시에서도 좋은 성적을 보였다. 도시형 생활주택의 경우 수도권의 경우 공급 논란이 일면서 지역별로 분양성적이 양극화 현상을 보였고, 그 동안 공급이 없었던 천안, 전주 등 지역에서는 좋은 성적을 보였다. 상가의 경우 LH단지상가 견인 역할을 톡톡히 했다. 하지만 투자 수요가 몰리면서 분양가격과 매매가격이 올랐고 단기간 공급도 늘어 실질적인 임대수익률은 오히려 낮아지는 양상을 보였다. 투자할 상품과 입지를 고르는 투자자들의 눈길이 더욱 매서워졌다.

하반기에도 일단 수익형 부동산의 전망은 나쁘지 않다. 1∼2인 가구와 임차 수요가 늘고 은퇴 세대의 투자 관심도 높아져 임대 수익형 부동산의 인기는 지속될 것으로 예상된다.

다만 공급량이 급증하고 있는 지역의 도시형 생활주택 등은 과열된 열기가 둔화되거나 침체가 이어질 것으로 전망된다. 상가, 오피스텔, 오피스 등 상업용 부동산도 관심은 예상되나 임대수익률과 공실로 인한 리스크가 나타나고 있어 투자금 대비 수익률이 안정적인 대단지 단지 내 상가나 근린시설, 복합상가를 비롯해 용산, 상암동 등 업무지구 주변의 소액 오피스 건물 등에 투자 문의가 한정될 수 있다.

오피스텔·소형 아파트 강세
수익형은 양극화 심화될 듯

오피스텔과 도시형 생활주택이 결합된 기타상가의 경향은 하반기에도 이어질 것으로 보인다. 서울 강남과 도심 접근성이 개선되는 신흥 역세권 주변 상권에 대한 관심도 높아질 전망이다.

전반적인 건설경기침체의 영향으로 상가 공급량은 줄어들고 있지만 반대로 수요자는 갈수록 증가하는 추세다. 베이비붐 세대의 은퇴가 본격화되며 수요층이 증가했기 때문이다. 이미 상권이 활발히 형성된 지역이나 신도시 및 택지지구 중에서도 인기지역에 관심도가 집중될 것이다.

하반기에는 입주가 마무리에 접어든 광교 신도시와 서울 강남 보금자리에서 상가공급이 예정되어 있는데 이들 지역은 입지적 장점과 함께 민간상가 대비 낮은 분양가에 공급되는 공공상가인 만큼 치열한 경쟁이 예상되는 곳이다. 도심 접근성 좋아지는 신규 역세권 주변상권도 주목할 필요가 있는데 하반기에는 개통 예정인 분당선 연장선과 7호선 연장선 등이 대표적이다.

소형 오피스텔 꾸준한 수요도 예상된다. 특히 신축 오피스텔보다 가격이 저렴하고 임대 수익률이 높은 노후화된 단지에 투자가 몰릴 것으로 보인다. 평균 임대 수익률이 낮고 가격이 높은 강남, 분당, 고양 일산 등 일부 지역에서 이미 이러한 움직임이 감지되고 있다.

다만 이러한 노후화된 단지를 투자하려면 투자할 단지의 주변으로 공급량이 얼마나 증가할지 따져봐야 한다. 최근 신규 공급량이 크게 증가하고 있어 시간이 지날수록 주거 환경이 열약한 노후화된 오피스텔의 경우 임차 공실 위험이 증가할 수 있다. 경매를 통해 투자하는 것도 하나의 방법인데 경매를 통해 시세보다 싸게 매입하면 임대 수익률도 높아질 뿐 아니라 시세 차익도 가능하다.

또 매입임대주택 등록 신규와 기존 오피스텔 활용을 차별화해야 한다. 8·18대책을 통해 지난 4월27일부터 오피스텔 매입임대주택으로 등록이 가능해 매입임대주택으로 등록하면 신규 분양 오피스텔에 한해 면적별로 취득세 감면이 가능하다. 기존 오피스텔의 경우에도 재산세 감면, 종합부동산세 중과배제 등 다양한 세제혜택이 주어진다.

매입임대주택으로 등록 가능한 오피스텔은 화장실 등이 있는 주거용 오피스텔로 기존에 바닥난방 가능 조건은 제외됐다. 기존 오피스텔 사업자들은 주택 임대사업자로의 등록 전환을 신중하게 고려해야 하는데 일반 임대사업으로 등록한 오피스텔의 보유 기간을 먼저 따져보고 이미 환급 받은 부가세를 다시 납부해야 하는지 따져봐야 한다.

다양한 세제혜택 등
정부 대책 따져봐야

의무 임대기간을 채웠다면 전환하는 것이 보유세 감면 등의 혜택에서 유리하겠지만 임대기간이 남았다면 부가세 환급금의 추징금이 주택 임대사업자의 혜택보다 더 클 수도 있다. 주택 임대사업자 전환 등록에 따른 실질 세후 수익률의 하락 여부를 따져보고 전환 시기나 처분 여부를 결정하는 등 투자전략을 세워야 한다. 신규 오피스텔의 경우 매입임대주택으로 등록 시 취득세 감면을 통해 수익률 개선이 가능하다.

강남3구(서초, 강남, 송파)도 5·10대책을 통해 주택거래신고지역에서 해제되면서 취득세를 감면 받을 수 있게 돼 전국 모든 분양 단지들의 감면 혜택이 가능해 졌다. 개정된 임대주택법 시행일인 4월27일 이후 잔금 납부를 한 단지라면 취득세 감면이 가능하다.

일반임대사업의 경우 건축비의 10%의 부과세를 환급 받을 수 있었지만 임대기간 동안 분기별로 임차인에게 따로 납부토록 해야 해 번거로운데다 주소지 이전이 불가능해 임차인 모집 시 매입임대주택으로 등록된 오피스텔보다 불리하다. 주거용 임대가 주목적인 사업자라면 중장기적으로 투자 관점에서 일반임대사업보다 매입임대주택으로 등록하는 것이 관리·운용이 유리하다.

판교·광교·세종신도시 등 투자 유망지역 전매제한까지 없어 단기투자 수요가 몰릴 것으로 보인다. 장기 임대목적이라면 수익성, 공급상황 등을 꼼꼼히 따져야 하는데 신규 분양시장은 당분간 호조가 예상된다.

오피스텔 분양시장은 전매에서 자유롭고 매입임대주택으로 등록 시 취득세 감면 혜택이 주어져 단기 투자수요는 계속 증가할 것으로 보인다. 무엇보다 수익형 부동산은 수익성을 꼼꼼히 따져 볼 필요가 있다. 분양 가격이 높아지고 있는데다 투자 오피스텔 주변으로 공급 증가에 따른 임대료 하락과 공실 위험이 증가할 가능성이 있기 때문이다.

장경철은?

- 스피드뱅크, 조인스랜드, 닥터아파트 부동산칼럼니스트
- 조선일보, 중앙일보, 동아일보, 매일경제, 한국경제 부동산 기사 제공
- 프라임경제 객원기자
- 한국창업부동산정보원 이사