<일요시사=장결철 르포라이터> 수도권 아파트가 장기적인 침체를 겪고 있는 가운데 주목을 받는 아파트들이 있다. 저렴한 분양가를 내세운 지역조합 아파트와 싼 분양가에 재산세·양도소득세 등 절세 효과를 노릴 수 있는 분양전환 임대아파트가 대표적이다.

‘내집마련 지름길’분양전환 임대아파트 각광
광교신도시·운정지구 등 전국서 공급 봇물

부동산 침체가 장기화 되면서 주변보다 저렴한 분양가에 내 집 마련을 할 수 있는 지역주택조합 아파트가 관심을 끌고 있다. 지역주택조합 아파트는 특정지역에 거주하는 무주택 서민들이 조합을 만들어 아파트를 건립하는 사업방식으로 다양한 장점이 있지만, 위험요소도 존재하기 때문에 주의해야 한다고 전문가들은 조언했다.

13곳서 조합원 모집
3.3㎡당 600만원대

지역주택조합 아파트란 같은 지역에 살고 있는 주민들이 조합을 결성, 사업주체가 돼 토지를 확보하고 그 위에 짓는 집을 말한다. 일반 주택사업과는 달리 시행사가 따로 없고, 토지 매입에 따른 프로젝트파이낸싱(PF) 대출이자가 발생하지 않아 분양가가 시세보다 10∼20% 가량 저렴하다.

사업 추진 속도도 일반 주택사업에 비해 빠른 편이다. 재건축재개발 사업은 반대하는 조합원들이 있는 경우 의견조율에 어려움이 있는데다 관련 규제도 복잡해 속도가 더딘 게 보통이다. 이에 반해 지역주택조합 아파트는 내 집 마련이라는 같은 목적을 가진 조합원을 모집해 진행하기 때문에 세부 사업에 대한 의견조율 기간이 줄어든다.

추진 절차도 재건축재개발에 비해 간소해 신속한 사업이 가능하다. 최근 시장에 나오는 지역주택조합 아파트는 단지 디자인과 조경, 부대시설 등이 민간분양 아파트를 능가할 정도로 좋아졌고, 분양가가 비교적 저렴하다는 이유로 수요자들이 많이 찾고 있는 추세다.

한 부동산 전문가는 “지역주택조합 아파트는 분양가가 저렴하면서 사업 속도도 빨라 최근 수요자들의 관심이 높아지고 있다”며 “다만 토지 소유권이 제대로 확보되지 않은 경우 사업이 길어지고 분쟁이 발생할 수 있기 때문에 이 부분을 미리 확인해야 한다”고 조언했다.

주택업계에 따르면 현재 지역주택조합원을 모집하거나 조합원모집 이후 일반분양 중인 단지는 수도권 6곳을 포함해 전국적으로 13곳에 이른다. 지난 2007년 5곳에 불과했던 것과 비교하면 2배 이상으로 늘어난 규모다. 대체적으로 서울을 제외한 수도권, 지방의 지역조합주택 3.3㎡당 분양가는 600만∼700만원대다.

서희건설은 경기도 수원시 권선구 오목천동 328번지 일대에 ‘서희 스타힐스’를 분양한다. 스타힐스는 지하 2층~ 지상 최고 24층의 12개동 844세대 규모로 분양가는 3.3㎡당 600만원대이다. 2015년 3월 입주할 예정으로 현재 조합인가(2012년 1월3일) 승인과 계약계좌를 아시아 신탁사에서 자금을 관리해 안전하게 보호를 받을 수 있다.

조합원 모집이 끝난 뒤 일반분양 중인 단지도 있다. 한화건설이 삼성전자 천안사업장 인근 충남 천안 차암동 제3일반산업단지 E-3블록에 짓는 ‘한화 꿈에그린 스마일시티’는 전체 1052가구 중 389가구를 이달 중 일반 분양한다. 분양가는 3.3㎡당 600만원대다.

경남 거제시 사동면 ‘거제 STX칸’도 전체 1030가구 중 조합원 물량을 제외한 306가구를 일반분양한다. 분양가는 3.3㎡당 평균 680만원이다.

경기도 김포시 걸포 걸포2도시개발사업지구에서는 ‘김포 한강로 더 루벤스’가 조합원을 모집하고 있다. 전용 72~84㎡ 총 547가구로 구성된 단지이며 3.3㎡당 분양가는 770만원선이다. 단지 바로 옆에 위치한 ‘걸포 오스타 파라곤’의 3.3㎡당 시세가 1000만원선이라는 점을 감안하면 200만원 가량 저렴하다. 특히 이미 토지소유권을 모두 확보한 상태라 안정성도 있다.

부산에서는 수영구 민락동에서 센텀민락 지역주택조합이 ‘효성그룹 센텀 더 루벤스’조합원을 모집한다. 전용 85㎡ 총 395가구 규모의 단지로 토지소유권이 모두 확보됐으며 분양가는 3.3㎡당 800만원대로 책정될 예정이다.

조합원 자격을 얻으려면 조합설립인가 신청일 이전에 6개월간 해당지역에 거주해야 하며 조합주택 입주일까지 자기 집이 없어야 한다. 정식 분양 절차를 거치지 않아서 청약통장 없이 전용 85㎡ 이하 중소형 주택을 구입할 수 있다. 그러나 땅을 제대로 확보하지 않았거나 조합 갈등으로 사업 지연 또는 중단 등으로 사업이 중간에 틀어질 수도 있어 토지매입, 조합원 모집상황 등을 꼼꼼히 살펴봐야 한다.

최근 서울 동작구 노량진 본동 지역조합주택사업은 프로젝트파이낸싱(PF) 대출금을 갚지 못해 첫 삽도 못 뜨고 있다. 지난해에는 성수동 성수1지역주택조합이 사업차질로 조합설립인가를 취소당했다. 사업이 중단돼 시공사가 조합 채무를 인수하게 되면 조합원들이 그동안 납부한 투자금은 고스란히 날릴 수 있다.

한 부동산 전문가는 “조합원 모집이 제대로 안 돼 사업이 장기화되는 경우가 있다”며 “내 집을 마련하려다 장기간 돈이 묶일 수 있기 때문에 조합원 모집과 사업부지 확보가 제대로 진행 중인지, 안정적인 자금운용을 위해 신탁사가 자금관리를 하고 있는지도 확인해보는 게 바람직하다”고 말했다.

부동산 경기침체로 미분양 아파트는 넘쳐나고 있지만, 내 집 마련은 여전히 꿈같은 이야기이다. 최근 오른 전셋값으로 계약만료일이 다가오면서 추가비용 마련도 걱정이 이만저만이 아니다.

주택시장의 불확실성이 계속되고 전셋값이 오르면서 내 집 마련의 대안으로 자리 잡고 있는 것이 바로 ‘분양전환 임대 아파트’다. 5-10년 장기간 전세로 거주하다 내 집으로 분양전환할 수 있어 초기 비용부담이 덜하고 투자 리스크도 줄일 수 있다. 또 입주자와 회사 측이 합의하면 의무임대기간의 절반(2년6개월)이 지난 시점부터 분양전환도 가능해 관심이 꾸준히 이어지고 있다.

“구성원 간 갈등으로
도중 틀어질 수도”

임대아파트는 주택공사나 도시개발공사, 민간 건설업체가 소유주가 되어 서민들에게 임차해 주는 아파트로 건설주체, 임대기간 등에 따라 여러 형태로 구분할 수 있다. 크게 영구임대, 국민임대, 공공임대, 민간임대 등으로 구분 할 수 있으며 이 중 공공임대와 민간임대아파트만이 의무임대기간 후 분양전환이 가능하다.

공공임대아파트는 LH 또는 지방도시공사 등에서 공급하며 영구임대아파트나 국민임대아파트와는 달리 5년이나 10년 임대 후 분양전환 할 수 있다. 청약통장이 있어야 하고 무주택 자격 요건을 갖춘 상태로 분양전환 시까지 세대주 및 세대원 전원이 무주택 요건을 유지해야 한다.

민간임대아파트는 LH나 지방도시공사 외에 민간 건설업체가 분양하는 것으로 의무임대기간은 통상 5년이다. 과거 판교신도시와 같이 공공택지에 들어서는 민간임대아파트도 공공임대주택으로 편입되어 10년의 의무임대기간이 적용되었으나 분양전환 시기가 너무 길어 민간 건설사들의 임대아파트 공급을 꺼리면서 2009년 임대주택법 개정을 통해 10년 민간 임대아파트의 분양전환 시기를 5년으로 단축했다.

분양전환방식은 공급주체에 따라 공공임대아파트와 민간임대아파트가 조금 다르다. LH 등 공공기관이 공급하는 공공임대아파트는 대개 5년 혹은 10년의 임대기간이 종료된 후 분양전환 된다. 임대의무기간의 1/2이 경과하면 사업자와의 협의하에 분양전환을 결정할 수 있도록 공고 등에 명시는 되어 있지만 임대기간을 채우는 것이 일반적이다.

저렴한 분양가 내세운 지역조합 아파트
시세보다 10∼20% 싸고 추진 속도 빨라

민간임대아파트는 입주신청 자격을 사업자 스스로 정할 수 있기 때문에 임대보증금, 임차인 자격, 분양시기 등을 임대사업자가 임의로 결정할 수 있다. 또 공공임대아파트와 동일하게 임대사업자와 합의를 통해 임대의무기간의 1/2이 경과하면 분양전환 할 수 있다. 다만 국민주택기금의 지원을 받는 경우 5년 공공임대아파트 규정을 따르게 돼 입주신청 자격이나 분양 전환 방식 등에서 공공임대 단지처럼 적용을 받는다.

분양가 결정시기와 방법도 다르다. 공공임대아파트는 분양 전환 당시 인근 아파트 시세를 기준으로 분양가를 산정한다. 주변 아파트 시세에 대한 감정평가금액의 80∼90%수준으로 분양가격이 정해진다.

반면 민간임대아파트는 국민주택기금의 지원을 받아 5년 공공임대아파트 규정을 따르는 경우를 제외하고는 입주자 모집 공고 시점을 분양가를 결정하는 확정분양가를 적용한다. 최근에는 입주율을 높이기 위해 확정분양가와 더불어 분양전환 시점에서 감정평가금액 중 낮은 금액으로 분양가를 결정하는 경우도 있다.

분양전환 임대아파트의 가장 큰 매력은 가격경쟁력이다. 주변 시세보다 낮은 보증금으로 전셋값 상승 걱정 없이 임대 기간 동안 거주하다가 해당 아파트를 주변 분양가보다 싼 가격에 분양 받을 수 있다. 주변 아파트 시세에 비해 저렴하게 공급된 분양전환 임대아파트는 2∼3년 후 전환 시점에서 주변 아파트 시세와 비슷하거나 일부 주거 선호도가 높은 경우는 지역 아파트 평균시세보다 더 높은 시세를 형성하기도 한다.

2008년 1월 동탄신도시에 입주한 5년 민간임대아파트인 푸른마을 모아미래도 전용면적 59㎡는 의무임대기간의 1/2이 지난 2010년 7월에 분양가 1억6820만원에 분양전환돼 현재는 2억4750만원의 시세를 형성하고 있다. 임대기간 동안 매월 지불한 월세 금액을 고려하더라도 상당부분 시세차익을 거둘 수 있었다.

세금부담도 적다. 임대기간 동안 취득세는 물론 재산세가 부과되지 않아 세 부담을 낮출 수 있다. 또한 임대 기간이 보유기간에 포함돼 분양 후 바로 매도하더라도 양도소득세를 비과세 받을 수 있어 절세효과를 누릴 수 있다. 최근 분양전환 임대아파트의 경우 독자적인 단지가 조성되고 고급화되는 추세다.

대규모 택지지구 내 위치하는 경우가 다수여서 기반시설 이용도 편해 입주민들의 만족도 또한 높다. 다만 일반 분양아파트와는 다른 방식으로 임대·분양되는 만큼 꼼꼼히 따져봐야 할 사항이 많다.

분양전환 아파트는 공급 주체에 따라 분양가 결정방식이 달라지기 때문에 분양하는 임대아파트 가격뿐만 아니라 주변 아파트 가격동향도 살펴야 한다. 최근 몇 년간 가격이 크게 오른 후 가격조정이 나타나고 있는 지방의 경우는 분양전환시점에 분양가를 결정하는 임대아파트가 유리할 수 있고 아파트값 약세가 이어지고 있는 수도권의 경우는 입주자모집공고 시점에 분양가를 결정하는 확정 분양가 방식이 유리할 수 있다.

차익에 절세까지
단지 고급화 추세

분양 가격 결정 외에도 체크해야 할 사항이 있다. 분양전환 임대아파트는 무주택자격을 유지해야 분양자격이 주어지는 것은 기본이다. 민간 임대아파트는 대형 건설사보다는 지방에 거점을 둔 중소 건설사가 주로 공급하는 경우가 많아 법정관리나 부도가 나는 경우 임대보증금을 받지 못하는 경우가 종종 있다.

따라서 민간임대아파트 사업자가 보증보험에 가입하고 있고 매년 갱신되고 있는지에 대한 확인이 필요하다. 민간임대아파트는 공공임대아파트와는 달리 분양전환 시점에서 기존 거주 임차인에게 우선 분양하는 강제조항이 없어 계약서 작성시에는 우선 분양권이 명시되어 있는지 확인하는 것이 좋다.

장경철은?

- 스피드뱅크, 조인스랜드, 닥터아파트 부동산칼럼니스트
- 조선일보, 중앙일보, 동아일보, 매일경제, 한국경제 부동산 기사 제공
- 프라임경제 객원기자
- 한국창업부동산정보원 이사