부동산 시장이 불황이라 하지만 틈새 상품은 항상 존재하기 마련이다. 부동산으로 성공한 사람들이나 투자 고수들은 완만한 상승기보다 오히려 현재와 같이 가격 조정기를 투자 적기로 보는 성향이 있기 때문에 성공적인 부동산 투자를 위해서는 남다른 발상의 전환도 필요한 시점으로 보인다.
완만한 상승기보다 가격 조정기가 투자 적기
발상의 전환 필요 시점…트렌드 파악 우선
틈새시장은 어떻게 골라야 할까. 우선 트렌드를 잘 파악해야 한다. 또 부동산 규제가 풀리는 상품이나 지역, 개발호재가 풍부한 지역, 인구가 유입되는 지역 등을 눈여겨보고 그 지역의 특성, 인구분포, 성향 등을 잘 파악하는 것이 성공 투자의 지름길이다.
이런 상황에서 시니어타운은 편안하고 행복한 노후를 위한 매력적인 대안으로 주목받고 있다. 종전의 실버주택과는 개념 자체가 다르다. 주거와 의료, 문화, 공동체생활 등이 어우러진 선진형 복합단지로 취득세 등 세제 혜택은 물론 양도나 임대 등 재산권 행사도 자유롭다.
경기도 용인경전철 동백역 앞에 들어서는 ‘로드랜드MC’시니어타운은 외국에서도 찾아볼 수 없는 총 1190가구의 대단지다. 대지면적 약 17만3000㎡, 지하 5층, 지상 23층 10개동 규모로 임대형 595가구와 분양형 595가구로 구성돼 규모의 경제를 실현했다.
본격적인 실버시대
선진 복합단지 인기
가장 큰 매력은 부지기증 방식을 통해 800여 병상 규모의 연세세브란스병원이 단지 내에 건립돼 국내 최고 수준의 전용 의료서비스를 받을 수 있다는 점이다. 아파트에서 병원까지 전용 통로로 연결되고 입주민 전용 진찰실이나 주치의 진료 등 평생 의료건강서비스가 제공된다.
또 청소에서 식사, 운동, 여행 예약 등 개인비서나 집사와 같은 철저한 맞춤형 생활서비스 시스템이 운영된다. 각종 취미나 공동체 활동을 위한 1만평 규모의 부대·편의시설과 전용 등산로 등 녹지가 제공된다. GS건설이 시공을 맡을 예정이며 오는 5월 착공과 함께 분양할 계획이다.
로드랜드개발 관계자는 “단지 내 연세세브란스병원과 연계해 최고의 의료서비스를 받을 수 있고 아파트를 감싸는 보존녹지가 주어지는 과거에도 없었고 앞으로도 없을 국내 최대이자 유일무이한 시니어타운이 될 것”이라고 자부했다.
이밖에 서울 광진구 화양동 건국대병원 앞에 위치해 건대병원 의료센터와 연계한 의료서비스를 받을 수 있는 ‘서울 더 클래식500’과 단지 내에 노인 전문 재활병원을 갖춘 경기도 성남시 금곡동의 ‘더 헤리티지’도 뜨는 시니어타운으로 눈길을 끈다.
최근 다양한 형태의 소모임이 늘면서 모임공간을 빌려주는 사업도 임대시장의 틈새로 떠오르고 있다. 모임공간 임대사업은 책상과 의자, 음료수 등을 갖추고 이용자들이 편하게 모임을 갖도록 장소를 빌려주는 사업을 말한다.
모임공간은 테이블과 의자만 갖춘 방도 있고 노트북이나 빔프로젝터 등 사무용품을 갖춘 방도 있다. 이용료는 보통 1인·2시간 기준으로 5000원 안팎. 커피나 탄산음료 등 수십 가지 음료수가 무료로 제공되기 때문에 커피숍과 비슷한 수준이다.
노트북 등은 시간 단위로 유료로 빌릴 수 있고 장소에 따라 복사나 팩스 서비스도 무료로 할 수 있다. 모임공간은 서울을 중심으로 2009년부터 생기기 시작해 현재 약 100여 개가 운영 중인 것으로 추정된다.
개인사업자가 대부분이지만 최근엔 기업형도 등장했다. ‘CNN The Biz’는 YBM의 계열사인 ‘YBM비앤씨’가 최근 론칭한 브랜드로 홍대·건대·선릉·신촌·강남·종로 등 서울에 6개 지점을 갖고 있다. ‘토즈’란 업체는 서울에 16개, 부산에 3개 지점을 운영하고 있다.
모임공간 임대사업은 인구가 많은 도시 지역에서 적합한 사업이다. 아직은 다소 생소한 개념이지만, 온라인 활동이 활발해지면서 오프라인 모임도 늘어나 수요는 꾸준할 것이란 전망이다.
모임공간 임대사업은 근린상가나 사무실 용도의 건물에서 별도의 인허가 없이 할 수 있다. 전문가들은 서울에서 모임공간 임대사업을 하려면 직장인이 많은 여의도나 강남 테헤란로, 신촌이나 홍대 같은 대학가가 좋다고 조언한다.
최근 중소기업청이 1인 창조기업에 대한 지원을 확대하는 등 소수 인원을 가진 기업이 늘자 이들을 대상으로 한 오피스 임대사업도 틈새시장으로 부각되고 있다. 지난해 10월5일부터 1인 창조기업을 육성하기 위한 ‘1인 창조기업 육성에 관한 법률 및 시행령’이 시행되고 올해 1800억원의 관련 예산이 책정되는 등 여건도 좋아지고 있다.
소형 오피스의 내부 구조는 면적에 따라 약간씩 차이가 있지만, 보통 컴퓨터와 전화기를 놓을 수 있는 책상과 책장으로 단순하게 구성돼 있다. 각 사무실 중간에는 회의실과 응접실·주방·수면실도 있다.
소형 오피스 임대료
월 40만∼120만원
소형 오피스의 장점은 초기 시설 투자비가 적고 월 임대료가 일반 오피스보다 저렴하다는 것이다. 소형 오피스의 월 임대료는 면적에 따라 월 40만∼120만원이다. 보증금은 따로 없고 한 달 치 임대료를 시설 예치금으로 내야 하지만, 아무 문제없이 퇴소하면 돌려받을 수 있다.
소형 오피스는 주로 컨설팅이나 IT기업, 전자 상거래, 인터넷 홈쇼핑, 이벤트 업체가 이용한다. 소수 인원을 가진 기업은 점차 늘어나는 추세다. 중소기업청 자료에 따르면 독특한 아이디어로 창업해 수익을 창출하는 1인 창조기업은 2007년 4만2000개 수준에서 2010년에 23만5000개로 크게 늘었다. 이는 경제활동 인구(2500만명)의 1%에 해당한다.
지역별로는 수도권(서울·경기·인천)에 63.3%가 몰려 있고, 연령별로는 40대와 50대 이상이 각각 37.3%, 32.6%로 많다. 현재 소형 오피스에 대한 정확한 통계는 없지만, 당분간 수요가 공급보다 많을 것으로 전문가들은 보고 있다.
소형 오피스는 대중교통 접근성이 가장 중요하기 때문에 서울의 경우 지하철 2호선 역세권이 좋다. 강남의 테헤란로나 구로, 마포, 여의도 일대가 소형 오피스 임대사업을 하기에 적합한 지역으로 꼽히고 있다. 지역에 따라 월 임대료 차이가 크기 때문에 시장 조사를 철저히 하고 1인 기업이 요구하는 법무·세금·특허 등의 정보를 제공하면 좋다.
1000만 관광객 시대를 맞아 비즈니스호텔 역시 틈새 투자 상품으로 떠오르고 있다. 한류바람 등을 타고 밀려드는 관광객이 든든한 수요층을 형성하는 것이다. 한창 인기몰이를 하고 있는 수익형 상품 인기 바람도 한몫 거들고 있다.
이전까지 호텔은 대기업이나 부호들이 수십억원에서 수백억원의 큰돈을 들여 짓는 투자상품이었다. 하지만 최근 관광객이나 비즈니스맨 등을 대상으로 한 호텔이 속속 등장하면서 일반인이 투자할 수 있는 상품도 공급되고 있다.
비즈니스호텔의 경우 오피스텔 등에 비해 관리가 쉽고 수익률도 다소 높은 편이라 요즘 일반인도 분양 받을 수 있는 호텔에 관심 갖는 투자자들이 늘고 있다. 서울시 자료에 따르면 현재 서울 중구·마포구·강남구 등 도심을 중심으로 40곳에서 약 6400실 규모의 관광호텔이 건축 공사를 벌이고 있다.
올 연말까지 24개 호텔(3557실)이 문을 열고 2014년까지 새 호텔이 30여 곳에 들어설 예정이다. 호텔이 늘어난 데는 외국인 관광객에 비해 숙박시설이 턱 없이 부족하기 때문인데 외국인 관광객 수는 최근 몇 년 새 급증하고 있다. 2006년 615만명에서 지난해 979만명으로 40% 증가했다.
고령화 시대 시니어타운
소모임 공간 임대사업
1인 기업 소형 오피스
한류바람 비즈니스호텔
호텔 공급이 크게 늘어나면서 일반인도 소액을 투자해 분양받을 수 있는 상품도 속속 등장하고 있다. 콘도처럼 객실별로 분양받아 임대수익금(객실 이용료)을 챙기는 것이다. 현재 일반인을 대상으로 분양 중인 호텔은 한창 인기를 끌고 있는 오피스텔이나 도시형 생활주택 등보다 수익률이 좋은 편이다.
서울 강남권 오피스텔이나 도시형생활주택의 경우 임대수익률은 평균 연 4∼5%선이다. 중개수수료나 세금, 수리비 등을 제하면 수익률은 더 낮아진다. 반면 현재 운영 중이거나 분양 중인 호텔의 투자수익률은 평균 6∼7%선이다.
투자금은 비슷한 수준이다. 현재 서울 등 수도권에서 분양 중인 호텔의 평균 분양가는 3.3㎡당 900만∼1000만원으로, 실당 1억5000만∼2억원선이다. 호텔은 전문업체에서 운영·관리를 맡고 투자자들에게 객실 운영수익금을 지급하는 방식으로 운영된다. 때문에 오피스텔 등처럼 세입자가 바뀔 때마다 매번 중개수수료를 내거나 공실이나 수리 등을 일일이 챙기지 않아도 된다.
거래도 자유롭다. 분양 시 각 실별로 구분등기를 하기 때문에 재산권의 제약은 없다. 하지만 호텔은 이전에 접했던 오피스텔·도시형 생활주택 등 수익형 상품과는 다른 점이 많아 투자에 앞서 신중하고 꼼꼼하게 따져볼 것이 많다.
우선 한번 분양 받으면 다른 용도로 활용하기 어렵다는 점을 알아둬야 한다. 리스크 헤지(위험해소)가 어렵다는 것이다. 구분등기를 하기 때문에 재산권에 제약은 없지만 거의 전문운영업체가 맡아서 관리하기 때문에 내가 분양 받은 객실만 호텔 외에 다른 용도로 사용할 수 없다.
소액투자 호텔 분양
수익률 평균 6∼7%
새 호텔을 분양 받는다면 영업이 활성화하기까지 예상했던 수익률을 못 미칠 가능성이 높기 때문에 자금 계획을 잘 세워야 한다. 확정수익을 보장하는 상품이라도 광고대로 믿지 않는 것이 좋다. 영업이 부진해 객실 가동률이 낮아질 경우 확정수익을 보장받지 못할 수 있기 때문이다.
확정수익을 보장받지 못할 경우 허위·과장광고로 소송을 할 수도 있지만 피해보상을 받기 쉽지 않다. 허위·과장광고로 판명되고 제재하기까지 상당한 시간이 소요되는 데다 이에 대한 제재가 공정거래위원회의 시정명령과 과징금 부가 정도 수준이다.
분양계약 해지나 분양대금 감면 등은 어렵다고 봐야 한다는 게 전문가의 조언이다. 관광객이나 비즈니스맨들이 주요 수요층이기 때문에 입지도 꼼꼼히 따져야 한다. 아파트나 오피스텔처럼 일반화된 상품이 아니기 때문에 환금성이 떨어질 수 있다는 것도 감안해야 한다.
장경철은?
- 스피드뱅크, 조인스랜드, 닥터아파트 부동산칼럼니스트
- 조선일보, 중앙일보, 동아일보, 매일경제, 한국경제 부동산 기사 제공
- 프라임경제 객원기자
- 한국창업부동산정보원 이사
