장경철의 부동산테크 필승전략 <66>필수 체크 서류6

  • 장경철 2002cta@naver.com
  • 등록 2012.02.06 15:12:12
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모르면 공부하라!…궁금하면 물어라!

부동산 또는 부동산 관련 분야를 전공하지 않은 일반인이 부동산 가치를 판단하기란 쉽지 않다. 특히 아파트의 경우 분양가나 주변 시세를 기준하면 대략적 가격과 가치를 알 수가 있겠지만 토지와 단독주택, 상가건물 등은 일반인이 그 가치를 판단하는 게 어렵다.

아파트와 달리 토지, 주택 등 가치 판단 어려워
매매 시 기초지식 숙지해야 “알아야 조언도 이해”

[체크 서류는?]①토지이용계획확인서→②토지대장→③지적도→④토지 및 건물 등기부등본→⑤건축물대장→⑥개별공시지가확인서

간단한 부동산 기초 지식을 가지고 토지 관련 공부 서류를 볼 수 있다면 해당 부동산의 허용 및 제한사항과 활용가치를 현장에 가지 않고서도 사전에 판단할 수 있다. 그러나 부동산을 정작 판단할 때는 반드시 현장을 직접 방문해 현황을 파악한 후 매입 여부를 결정하는 것은 매우 중요한 절차다. 어떤 부동산의 가치를 알고자 하다면 우선 그 현황을 정확하게 파악해야 하는데, 현황을 파악하는 데는 서류를 통해서 사전에 체크하는 방법과 현장을 방문해 직접 확인하는 두 가지를 반드시 병행해야 한다.

“서류·현장 확인 
병행한 뒤 결정”

우선 현황파악에 필요한 서류로는 ①토지이용계획확인서(구 도시계획확인원) ②토지대장 ③지적도 ④토지 및 건물 등기부등본 ⑤건축물대장 ⑥개별공시지가확인서 등이 있다.


첫째, 토지이용계획확인서는 그 토지에 건축할 수 있는 건물의 용도 및 규모를 결정해 놓은 지역, 지구, 구역 등 도시계획사항이 표시돼 있어 토지에 대한 허용 및 제한사항을 알 수가 있다. 비슷한 위치에 비슷한 면적의 토지라도 주거지역인지 상업지역인지에 따라 건축할 수 있는 용도와 규모가 이미 도시계획사항으로 결정돼 있는 것이다.

일반적으로 도시계획법상 주거지역에는 건폐율 60%, 용적률 200∼300%로 주로 주거용도에 적합한 건물을 지을 수가 있고 상업지역은 건폐율 80%, 용적률 800∼1300%까지 다양한 상업시설을 지을 수 있다. 상업지역은 주거지역에 비해 상업시설 용도의 건물을 더 많이, 더 높게 지을 수 있기 때문에 상업지역의 토지가격이 주거지역에 비해 높은 것이다.

도시계획구역 내에 토지이용은 지역, 지구, 구역으로 구분돼 있으며 토지에 대한 허용 및 제한사항이 명시돼 있다. 이는 도시계획구역 내에서 토지의 경제적, 효율적 이용을 위해 지정된 것이다.

용도지역은 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역 등 4종류로 구분돼 있다. 주거지역은 전용주거(1∼2종), 일반주거(1∼3종), 준주거로 구분되고 상업지역은 중심상업, 일반상업, 근린상업, 유통상업으로 구분된다. 공업지역은 전용공업, 일반공업, 준공업으로 구분되고 녹지지역은 보전녹지, 생산녹지, 자연녹지로 구분된다.

지역·지구별 건축가능 용도는 도시계획법에 명시돼 있다. 토지활용과 관련해 건폐율, 용적률이란 용어의 개념을 살펴보면 건폐율은 부지면적에 대한 건축면적의 비율을 말한다. 따라서 건폐율이 높을수록 건물을 넓게 지을 수 있는데 건폐율이 50%라고 하면 100㎡ 토지에 한 개층 바닥이 50㎡인 건물 건축이 가능하다는 의미다.

용적률은 부지면적에 대한 건물 지상연면적의 비율을 말한다. 연면적은 각층 바닥면적의 합계를 의미하는데 지상연면적과 지하연면적을 합해 연면적이라고 통칭한다. 용적률이 높을수록 건물을 높게, 그리고 많이 지을 수 있으므로 토지가격 결정 시 용적률은 중요 요소가 된다. 예를 들어 용적률 300%라 함은 100㎡ 토지에 지상연면적을 300㎡까지 건축가능하다는 의미이다.

사고 불안하다면…‘권원보험’인기
문서위조 등 사기로 인한 손해 보상


둘째, 토지대장은 토지면적과 지목, 소유자, 토지의 분할 합병의 역사, 토지등급 등을 알 수 있는 서류이다. 토지대장을 통해서 정확한 토지면적과 소유자 인적사항을 확인할 수 있다.

여기서 지목이란 24개 종류인데 지역·지구와는 별개로 그 토지의 사용용도를 표시한 것으로 대지는 ‘대’, 논은 ‘답’, 밭은 ‘전’등으로 표시된다. 도시계획상 지역이 주거지역이라 하더라도 그 사용용도가 농지인 경우 ‘전’으로 표시될 수 있다.

토지가 임야인 경우 임야대장을 확인해야 한다. 토지면적을 산정하는 방법은 1평(=3.3058㎡), 1㎡(=0.3025평)로 하면 된다. 즉 100㎡는 3.3058을 나누어 산정하면 30.25평이 되는 것이다.

셋째, 지적도는 토지 형상과 도로 저촉여부, 향후 도시계획으로 당해 토지 일부가 도로로 편입되는지 여부를 지적선 등으로 확인할 수 있다. 여기서 도로 편입여부는 대부분 건축허가시 기부채납 형태로 이뤄지기 때문에 편입면적이 많다면 대상 토지가격이 주변 시세보다 저렴하더라도 편입면적을 제외한 면적을 가지고 그 가격을 산정해야 하므로 오히려 고가에 매입되는 경우가 있어 잘 고려해 판단해야 한다. 

대지에 접한 도로의 폭은 건축법상 도로사선제한으로 건물 높이를 결정한다. 때문에 같은 용적률을 적용받더라도 넓은 도로에 면해 있어야 건물을 높이 지을 수 있기 때문에 도로의 저촉상태는 매우 중요하다.

넷째, 토지 및 건물 등기부등본은 토지(건물) 면적, 주소, 소유자, 소유권 및 저당권을 확인할 수 있는 서류로 부동산 매입 시 반드시 확인해야 할 서류다. 등기부등본은 토지 건물의 소재지·지번·지목 등을 표기한 표제부와 소유권의 이전 및 보존, 취득자의 주소 및 성명, 압류, 가압류, 가등기, 경매로 인한 기입등기 등에 대한 표기를 한 갑구, 또 소유권 이외의 저당, 근저당, 전세권, 지상권 등을 표기한 을구 세 부분으로 구성돼 있다.

관련 법 등 숙지해야
전문가 도움 받을 수 있어

특히 경매로 부동산을 구입할 경우 순위번호란을 잘 확인해 등기부등본의 권리분석을 제대로 하지 않으면 큰 낭패를 볼 수도 있으므로 주의해야 한다. 이는 등기법, 민법 등을 통해 지식을 얻을 수 있다.

다섯째, 건축물대장은 건물 규모(면적, 층수), 구조, 준공일자, 사용검사일, 건물용도 및 용도변경 내역 등을 확인할 수 있는 서류다. 외관상으로 멀쩡해 보이는 건물이라도 준공한 지 20여 년이 넘었다면 노후된 정도를 전문가의 안전진단을 통해서 확인하고 구입하는 것이 바람직하다.

건물 용도는 건축법이 정하는 용도 구분에 따라 주차장 확보 기준과 정화조 용량, 부과되는 세금, 교통유발부담금 등 부담금이 정해지기 때문에 일반 음식점으로 사용하던 건물을 학원 등으로 변경하여 사용하려고 한다면 설계변경도면을 작성해 관청의 허가를 득한 후 공사를 해야 한다. 예를 들어 기존 건물에 확보된 정화조나 주차장 면적이 용도변경 시에도 법적요건을 맞출 수 있도록 돼있지 않으면 용도변경이 불가능해 매입목적 용도로 사용을 못 하는 경우도 있다.

여섯째, 개별공시지가확인서는 정부가 매년 1월1일에 조사해 발표하는 지가 기준이다. 부동산 세금을 부과하는데 기준이 되는 것으로 개별 부동산에 따라 편차가 있지만 공시지가는 시세의 약 70% 정도라고 보고 있다. 어떤 부동산을 매입하고자 할 때 매입가격에 대한 참고적인 기준이 되는 것이다.

자신이 보유한 부동산이나 매입하려는 부동산에 대해 서류를 통해서 어느 정도 내용을 파악했다면 이제는 현장을 방문해 확인해야 한다.


대상 토지에 건물이 있다면 ▲상태가 양호한지 ▲사용하고 있는 용도가 건축물대장의 용도와 일치하는지 ▲인접대지와의 경계에 건물 신축 시 문제가 될 사항은 없는지 ▲나대지라면 경사가 급하지는 않는지 ▲급하다면 토목공사를 하는 데 문제가 되지는 않는지 ▲진입도로와 주변도로 상황은 어떤지 ▲교통량이 많아서 주차 출입 시 어려움은 없는지 ▲임야라면 기존 나무들의 생육상태는 어떠하고 나무의 종류가 토지형질변경 시 문제가 없는지 등을 둘러봐야 한다.

부동산 매매 시 기초지식 숙지는 기본이다. 물론 부동산의 가치를 판단한다는 것이 전문가에게도 단순한 일이 아니기에 감정평가사라는 고유한 전문직이 존재하는 것도 사실이다. 너무 복잡하다고 생각될 수도 있지만 조금만 신경을 쓴다면 부동산을 통한 재테크에 있어서 자신이 기초지식을 가져야 전문가 조언을 받아 정확한 판단을 할 수 있다.

“등기부만 믿지 마세요”
현장 방문해 둘러봐야

본인이 기초적 지식을 가지고 있지 않다면 이해를 못하기 때문에 전문가 조언을 받아도 어떤 결정을 내리기가 쉽지 않을 것이다. 이런 경우가 흔하진 않지만 우리나라 부동산등기법에서는 등기의 ‘공신력’(공적으로 부여하는 신용)을 인정하지 않기 때문에 부동산 등기부를 믿고 거래한 사람이 피해를 입었을 때는 보호를 받을 수 없게 된다.

이는 집을 사기 위해 등기부를 꼼꼼히 살펴서 등기부에 있는 소유자에게서 부동산을 샀다하더라도 이전 거래에 문제가 있을 경우, 즉 전 소유자의 권리에 문제가 있을 경우 내 부동산을 빼앗길 수밖에 없다는 것이다. 결국 현행 제도하에서 내 집을 안전하게 마련하기 위해서는 등기부에 있는 소유자가 실제 소유자인지 확인하는 것이 중요한데 이는 매수인이 모든 조사권을 가지지 않는 한 현실적으로 불가능하다.

이런 사고를 보상해 주는 보험이 ‘부동산 권원보험(Title-Insurance)’이다. ‘부동산 권리보험’으로도 불리는 이 상품은 부동산 등기제도가 없는 미국에서는 일반화돼 있다. 간단히 정의하자면 문서위조, 사기, 선순위담보권 등으로 부동산 취득 후 생길 수 있는 손실에 대해 보상해 주는 보험이다.


담보하는 손해는 부동산의 외형적인 하자라기보다는 권리에 대한 하자 또는 상실, 보험계약 체결 당시 그 부동산에 존재하는 우선특권의 실행으로 인한 손해다. 권원보험에는 크게 ‘소유자용 권원보험’과 ‘저당권자용 권원보험’이 있다.

소유자용 권원보험은 부동산의 매수인이 취득하는 소유권을 보험의 목적으로 한다. 저당권자용 권원보험은 부동산을 담보로 금전을 대여하는 채권자가 취득하는 저당권을 목적으로 하는 권원보험으로 주로 은행들이 가입하는 상품이다.

“등기부 활용 피해
보호 받을 수 없다”

일반인이 가입하는 소유자용 권원보험은 ▲부동산 등기부등본, 등기권리증, 주민등록등본, 주민등록증, 여권 등 서류 위조로 발생된 손실 또는 손해 ▲매도인이 사기, 강박으로 목적부동산을 취득해 발생한 손실 또는 손해 ▲무권대리인의 매도행위로 발생된 손실 또는 손해 ▲매도인의 소유권이 중복등기로 발생된 손실 또는 손해 등을 보장한다. 보험기능 이외에도 권리조사서비스 및 소유권 이전 시 발생하는 등기수수료 할인과 등기업무 시 발생할 수 있는 법무사 과실로 인한 손해까지도 보장돼 부동산 거래 시의 불안함을 덜 수 있다. 

 

장경철은?

- 스피드뱅크, 조인스랜드, 닥터아파트 부동산칼럼니스트
- 조선일보, 중앙일보, 동아일보, 매일경제, 한국경제 부동산 기사 제공
- 프라임경제 객원기자
- 한국창업부동산정보원 이사



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<단독> 보이스피싱·스캠 조직 캄보디아 ‘셀허브’ 추적

[단독] 보이스피싱·스캠 조직 캄보디아 ‘셀허브’ 추적

[일요시사 취재1팀] 오혁진 기자 = 캄보디아 보이스피싱·스캠 조직의 민낯이 드러났다. 주로 수도인 프놈펜 인근과 시아누크빌 범죄 단지가 그들의 주둔지였다. 국내 조직폭력배가 중국 갱단과 결탁해 만든 ‘셀허브’의 경우 피해자만 수십명이다. 이들은 엔터테인먼트 기업을 가장했다. 사이트에는 유명인의 사진이 수차례 도용된 것으로 확인됐다. 현재는 사라진 셀허브 엔터테인먼트의 홈페이지. 지난해 7월 <일요시사>가 취재한 이후 대표이사의 이름과 사진이 여러 차례 바뀌었다. 유인촌 전 문화체육관광부 장관에게 표창장을 받았다며 문서를 위조하기도 했다. 이 기업의 정체는 로맨스 스캠 조직이다. 확인된 피해액만 약 40억원, 피해자는 수십명이다. 한 언론사는 보도자료까지 작성하며 홍보하기도 했다. 조직적 준비 경찰 수사 중 서울경찰청 사이버수사대는 지난 24일, 셀허브 조직원 3명을 각각 구속·불구속으로 서울중앙지검에 송치했다. <일요시사> 취재를 종합하면, 이들은 조건 만남 사이트를 운영한 로맨스 스캠 조직이다. 여성 관련 데이트 상품을 판매하거나 연애 빙자 사기를 일삼았다. 셀허브 조직원이던 A씨는 “연예인 지망생이나 모델과 연락하게 해 준다며 50만원에서 100만원까지 대포통장 계좌에 돈을 입금하게 한 뒤 텔래그램 아이디를 알려주고 연락하게 하는 시스템”이라며 “연결된 여자는 실제 남성이고 한국에서 조직폭력배로 활동하던 사람들이 대부분”이라고 주장했다. 이 조직은 지난해 3월 캄보디아 범죄 밀집 지역인 태자 단지에서 인력을 모으기 시작했다. 같은 해 5월 사이트를 개설해 조직원들에게 민간인 협박, 중국어 통역 등의 역할을 맡기고 수십명으로부터 약 40억원을 뜯어냈다. 같은 해 7월 <일요시사> 취재가 시작되자 이 조직은 셀허브 엔터테인먼트 대표이사의 이름을 ‘김현숙’에서 ‘박소희’로 변경하고 유명인의 사진을 수차례 도용했다. 유 전 장관에게 표창장까지 수여받았다며 피해자들의 의심을 피하려는 꼼수도 서슴지 않았다. A씨는 “조직에서 탈출하려는 사람은 밤새 맞거나 강제로 마약을 투약당하기도 했다. 조직폭력배 출신 한국 사람들이 간부고 일반 조직원은 교민 사이트를 통해 ‘한 달에 500만~1000만원을 벌 수 있다’는 거짓말에 속아 일하게 된 사람들”이라고 설명했다. 이 사건은 서울경찰청이 수사하기 이전인 지난해 7월부터 강서·영등포·구로경찰서 등에 여러 고소장이 접수됐었다. 하지만 수사는 원활하지 않았다. 주요 혐의자가 해외에 거주 중이거나 피의자 특정이 어려운 게 난관이었다. 수사를 담당했던 한 경찰 관계자는 “캄보디아 프놈펜에 주요 혐의자들이 거주한다는 사실을 파악하고 지난해부터 공조를 요청했으나 캄보디아 당국이 비협조로 일관했다”며 “고소인분들이 ‘왜 안 잡냐’ ‘내 돈 어떻게 하냐’는 등 불만이 많으셨다. 매번 죄송하다고 말씀드리는 것 외에 할 수 있는 게 없었다. 캄보디아가 협조하지 않으면 조치가 불가능했다”고 토로했다. 지난해 3월부터 조직원 모집…태자 단지서 모의 ‘유인촌 표창장’ 걸어 놓고 ‘정상 기업’ 홍보 막막했던 수사는 대학생 박모씨 피살 사건이 사회적 파장을 일으키면서 풀리기 시작했다. 이재명정부가 캄보디아를 압박했고 현지에 구금된 한국인 범죄자 겸 피해자 수십명을 국내로 송환했다. 송환된 인원 중 일부는 셀허브 사건과도 연관된 것으로 파악됐다. 정성학 충남경찰청 수사부장은 지난 20일 청내 프레스센터에서 브리핑을 열고 “이들을 특정경제범죄가중처벌 등에 관한 법률(사기) 및 범죄단체 가입 및 활동 혐의로 전원 구속했다”고 밝혔다. 현재까지 부건(총책 가명, 40대 초반, 한국말을 쓰는 외국인 추정) 조직으로부터 확인된 피해 건수는 110건, 피해액은 93억여원에 달했다. 약 100명의 조직원을 거느린 부건은 지난해 중순부터 올해 7월까지 주로 프놈펜 웬치(범죄 단지) 및 태국 방콕 등지에서 한국인을 상대로 범행을 벌여왔다. 부건 조직은 지난 2018년 중국에서부터 활동을 시작해 그동안 단속을 피하려 태국, 캄보디아 등지로 거주지를 옮겨가며 범행을 계속해 왔다. 이들은 데이터베이스, 입출금 등을 지원·관리하는 CS팀과 광고를 보고 접근한 피해자를 기망하는 로맨스팀, 검찰 사칭 보이스피싱팀, 코인투자리딩 사기팀, 공무원 사칭 노쇼 사기팀 등 총 5개 팀으로 이뤄진 조직체계를 갖췄다. 이들은 가구판매업을 하러 캄보디아에 갔다고 진술했으나 이후 지역 선·후배 권유, 고액 아르바이트 인터넷 광고 등을 접하고 범죄에 연루된다는 걸 알면서도 조직에 가입해 활동한 것으로 조사됐다. 속아서 조직에 들어갔다고 진술하지 않은 이들의 유입 경로는 ▲지인 포섭 29명 ▲인터넷 광고 등 포섭 8명 ▲현지 카지노 포섭 6명 ▲기타 2명으로 나타났다. 이들은 남성 42명과 여성 3명으로 연인도 있었다. 대부분은 20~30대 연령으로 최소 2개월부터 최대 16개월까지 범행에 가담해 왔던 것으로 드러났다. 조건 만남 사이트 경기북구경찰청 형사기동대도 전기통신금융사기특별법 위반 등 혐의로 피의자 15명 중 11명을 구속 송치했다. 이들은 지난해 8월부터 한 달간 캄보디아 범죄 단지에서 여성을 사칭, 조건 만남 등을 명목으로 피해자들로부터 돈을 가로챘다. 또 사회관계망서비스(SNS)에 이성 만남 광고를 낸 후 이를 보고 연락해 온 피해자에게 여성인 척 채팅으로 유인했다. 여성을 소개받기 위해서는 자신들이 개발한 조건 만남 사이트에 회원 가입과 인증을 받아야 한다고 속여 인증을 위한 돈을 요구했다. 3차례에 걸친 인증 절차 과정에서 여러 게임에 성공하면 가입비를 돌려준다고 속여 피해자로부터 1인당 적게는 수십만원에서 많게는 수억원을 받아 챙겼다. 피해자들이 믿을 수 있도록 별도의 만남 인증과 후기글을 남기는 ‘화력방’도 운영했다. 현재까지 확인된 피해 규모는 피해자 36명, 피해금 16억원 상당이며, 1인당 최대 피해 금액은 2억1000만원이다. 이들은 대부분 20~30대 남녀다. 최초 범죄집단을 구성한 캄보디아 프놈펜 지역 명칭 ‘툴콕’을 의미하는 ‘TK’파로 스스로를 부르며 총책을 정점으로 한 지휘·통솔 체계를 갖췄다. 조직 운영을 총괄하는 총책, 이를 보좌하며 실무 전반과 인력 공급 등을 담당하는 총관리자, 각 파트 팀원의 근태를 관리하고 지시하는 팀장으로 구성됐다. 또 자체적인 조건 만남 홈페이지를 제작하는 개발자, SNS에 광고 글을 게시하는 홍보팀과 광고를 보고 접근한 피해자를 기망하는 로맨스 2개팀으로 역할을 분담했다. ▲상호 가명 사용 ▲근무 중 휴대전화 금지 ▲사진 촬영 금지 ▲야간에는 커튼으로 외부 차단 ▲다른 부서와의 업무 내용 공유 금지 등의 규칙에 따라 생활하기도 했다. 중국 국적 100명 뒷배 이들은 총책이 마련한 건물에서 2인1조로 합숙했는데 프놈펜 툴콕 지역의 13층 건물을 사용하다가 지난 8월, 현지 단속을 피해 센소크 지역 7층 건물로 이전해 범행을 이어오던 중 현지 수사 당국에 의해 검거됐다. 이들은 경찰 조사에서 경제적 이익을 목적으로 SNS 구직 광고나 조직원을 통해 범죄단체에 가입했다고 진술했으며 사기임을 알고도 범행을 지속한 것으로 조사됐다. 피의자 대부분은 현지에서 구금된 중에도 총책이 이른바 관작업을 통해 자신들을 석방시켜 줄 것이라는 말만 믿고 대사관의 도움을 거절하고 귀국하지 않았다. 셀허브 사건 간부들은 타 사건에도 연루됐다. 지난 7일 캄보디아 바벳에 인접한 베트남 떠이닌 지역 국경 검문소 인근에서 30대 여성 B씨가 차 안에서 숨진 채 발견됐는데, 숨지기 직전까지 셀허브 간부와 같이 있었다. B씨의 사인은 마약 과다 투약이었다. 국내 정보·수사기관은 B씨가 셀허브에서 한국인 명의의 대포통장을 공급해 왔다고 보고 있다. A씨는 “셀허브에서 일할 사람을 모집하는 역할을 했던 B씨인데 통장을 팔려고 캄보디아에 도착한 한국인들을 유인해 범죄 단지로 팔아넘기고 유인하기도 했다”고 주장했다. 실제 정보·수사기관도 B씨에 의해 범죄 단지에 넘겨지는 피해를 입거나 유흥업소 일을 강요당한 사례를 확인하고 조사 중이다. 정보기관 관계자는 “사실상 마약을 강제로 과다하게 투약당한 살인사건이라는 첩보는 아직 확인 중”이라며 “특정 조직과 사이가 좋지 않았던 건 현지 경찰도 수사 중인 내용”이라고 말했다. 대개 조직폭력배 출신…지휘는 중국 조직이 맡아 40억 피해액 환수 불가능 “자금 세탁 끝났다” 첫 데이트하던 연인을 치어 여교사를 숨지게 했던 이른바 ‘대전 머스탱 교통사고’의 피의자도 셀허브 조직원으로 확인됐다. 피의자 전모씨는 2019년 2월10일 오전 10시14분 대전 중구 대흥동에서 면허도 없이 외제차를 운전하던 중 인도를 걷던 조모씨와 박모씨를 들이받아 박씨를 숨지게 하고, 조씨에게 중상을 입혔다. 전씨가 대여한 외제차는 불법 대여 차량이었다. 이 차량은 애초 대구에 사는 C씨가 자신 명의로 캐피털에서 월 115만원씩 주는 조건으로 60개월간 대여한 것이다. C씨는 사촌 안모씨와 함께 인터넷 중고거래 사이트에서 나모씨가 올린 ‘외제차 저렴하게 빌려줄 사람을 찾는다”는 글을 보고 접근, 한 달에 136만원씩 받기로 하고 대여한 머스탱 차량을 재임대했다. 나씨는 이렇게 빌린 머스탱 차량을 사회관계망서비스(SNS)를 활용해 “외제차를 빌려준다”고 광고하며 또다시 대여업을 했다. 전씨는 나씨가 올린 이 글을 보고 일주일에 90만원씩 주기로 약속하고 머스탱을 빌려 운전했다. 매년 확정되는 범죄수익 추징금은 30조원을 넘지만 환수 금액은 1%에도 미치지 않는다. 법무부가 캄보디아에서 보이스피싱과 로맨스 스캠 등의 범죄로 발생한 현지 범죄수익을 국내로 환수하는 방안을 추진하기로 했지만 현실적으로 불가능하다는 게 전문가들의 분석이다. 우선 법무부는 “캄보디아 내에서 벌어진 범죄 가운데 현재 국내에서 수사 중이거나 재판 중인 사건이 1차 현지 수사 의뢰 대상”이라며 “이후 국내에서 유죄 선고를 받으면 최종적으로 환수 대상이 된다”고 밝혔다. 국제형사사법공조 조약에 따르면 해외에서 발생한 범죄라 하더라도 피해자가 국내에 있고 피해액이 특정될 경우, 우리 정부가 해외에 범죄수익 환수를 요청할 수 있다. 우리나라는 2019년 캄보디아와 국제형사사법공조 조약을 체결해 2021년 정식 발효됐다. 주요 간부들 타 사건 연루 정보기관 관계자는 “범죄자 개인이 아닌 조직을 대상으로 한 범죄수익 환수 사례는 거의 없다. 특히 국내에서 수사와 재판이 끝나야 한다”며 “정부 차원에서 적극적으로 나서는 건 좋지만 이미 늦었다. 범죄조직 특성상 이미 코인이나 대포 통장으로 제3국에 은닉하거나 세탁을 하고도 남았을 시간”이라고 지적했다. 부장검사 출신 한 변호사도 “수사가 끝나고 유죄 판결이 나기까지 수년이 걸리는데 환수 절차는 이 모든 사법절차가 종료돼야 가능하다. 특히 조세회피처로 범죄수익을 옮겨놨다면 환수는 불가능에 가깝다”고 봤다. <hounder@ilyosisa.co.kr>