장경철의 부동산테크 필승전략<62>2012년 분야별 전망

총·대선 카운트다운…집·땅값 요동친다

2012년 새해가 밝았다. 올해는 부동산시장에 직간접적으로 영향을 미칠 두 개의 큰 이슈가 있다. 바로 4월 총선과 12월 대선이다. 부동산 관련 공약이 쏟아질 것으로 보이는 만큼 시장이 어떻게 움직일지 관심이 높다. 활기를 되찾을까, 더 악화될까. 아니면 그대로일까.


4·12월 선심성 공약 남발 예상 “활기 되찾을까”
단기부양책 쏟아질 듯…직간접 긍정적 영향 분석

올해는 대선과 총선이 있어 부동산시장에 직간접적으로 긍정적 영향을 미칠 것이란 분석이 힘을 얻고 있다. 단기 부양책과 유동성 증가 정책이 선거기간 나올 것이고, 늘어난 시중 유동성이 부동산시장에 어느 정도 유입되느냐에 따라 호재가 될 수 있을 것으로 보인다. 편의상 주택, 토지, 수익형 부동산, 경매로 세분화해 2012년 부동산시장을 분야별로 전망해봤다.

금융 불안 장기화
주택 마련 어렵다

주택 = 올 주택시장은 글로벌 금융 불안상황이 장기화된다고 가정할 때 거래 관망과 조정 양상이 당분간 지속될 것으로 보인다. 반면 지난해에 이어 올해도 아파트 가격을 옥죄는 하락 요인이 시장을 강하게 압박할 것이란 분석도 적지 않다.

특히 물가상승 및 경제성장 둔화에 따라 주택수요자들의 구매력이 제한되다보면 주택구매심리 역시 냉각될 수밖에 없다는 전망도 만만치 않다. 가계부채 관리를 위한 대출 규제가 지속되고 있다는 점도 매수심리를 얼어붙게 만들 요인으로 지목되고 있다. 실제 총부채상환비율(DTI) 완화여부가 불투명한 데다 조만간 금융 당국이 이자만 내면서 대출기간 연장이 가능한 주택담보대출을 제한하기로 해 자금 마련이 쉽지 않을 것으로 예상된다.

▲수도권 주택 = 수도권 주택시장은 수급 불안이 잠재돼 있지만, 침체의 골이 워낙 깊어 큰 폭의 상승세로 전환되기는 어렵다는 분석이다. 전세난이 심화되는 와중에 입주 물량은 줄어들어 매매전환 수요가 늘고 가격이 상승할 것이란 예측도 있다.

▲지방 주택 = 지난해 뜨거웠던 지방 주택시장은 당분간 수도권보다 상대적으로 오름세가 계속될 전망이지만, 최근 가격부침과 새 아파트 공급에 따라 가격조정이 나타나고 있어 지난해와 같은 큰 폭의 가격상승은 어려워 보인다. 지방의 경우 2011년보다 가격 상승폭이 둔화할 가능성이 크지만 세종시와 기업도시, 혁신도시, 여수엑스포, 광주유니버시아드 등의 국책사업이나 지역 호재로 국지적 상승효과는 이어질 것으로 예상된다.

▲전세 = 전국적으로 불안한 흐름을 이어갈 가능성이 높다. 입주 물량도 16만 가구로 지난해보다 5만 가구 가량 줄어든다. 특히 서울 지역 입주물량은 지난해의 절반에도 미치지 못해 수도권 전세시장은 계절적 수요와 개발이주 수요 등이 맞물려 강세 분위기를 이어갈 것으로 예상되고 있다.

지난해 말 정부가 내놓은 12·7 대책을 뜯어보면 희망이 없는 것은 아니다. 5번의 이전 대책과 다르게 수요자의 투자심리를 충분히 자극할 정도로 강력한 내용을 담고 있어 앞으로의 상황에 관심이 쏠리고 있다.

하지만 대책이 가시적인 효과를 내려면 좀 더 시간이 필요하며 또 시장이 반응하지 않는다면 후속 조치도 필요할 것으로 보인다. 결국 2012년 주택시장은 상승과 하락 요인이 뒤섞여 예측이 쉽지 않지만 거래 관망과 가격 조정이 당분간 이어질 것으로 분석되고 있다. 

토지 = 토지시장은 오름세를 탈 개연성을 갖고 있다. 총선·대선에 따른 개발공약이 연이어 나올 것에 주목해 선점하는 전략이 중요하다는 분석이다. 2018 평창동계올림픽 관련 토지 오름세도 진행형으로 꾸준한 관심을 가져야 하고 제2경부고속도로 나들목 부근, 세종시, 천안, 경기 하남과 광주, 용인의 원삼면·모현면 일대도 투자 적지로 꼽히고 있다. 다만 토지는 개발호재를 보고 살 경우 최소 5년은 보유해야 소기의 투자 이익을 얻을 수 있다는 것을 명심해야 한다.

수익형 부동산 = 수익형 부동산의 인기는 올해에도 지속될 전망이다. 지난해 부동산을 이끈 핵심 키워드는 당연 ‘수익형 부동산’이라고 해도 지나치지 않을 정도로 인기가 높았다. 이른바 부동산 투자 유형이 ‘시세차익’에서 부동산 운용을 통한 ‘임대수익’에 투자 초점이 옮겨가면서 오피스텔과 도시형 생활주택 등의 주가가 올라간 것이다. 글로벌 금융 불안과 낮은 예금 금리 등으로 ‘투자 대체재’를 찾지 못해 올해에도 이러한 현상은 더욱 가속화할 것으로 보인다.

하지만 올해의 수익형 부동산 투자에는 주의가 요구된다. 수익형 부동산의 인기가 높아지면서 주요 지역의 분양 물량들의 몸값이 적정선 이상으로 형성된 곳도 있고, 지역에 따라서는 공급이 늘어나 수익률이 낮아지게 되는 부담도 생겨나고 있다.

신규 분양하는 물건의 경우 아직 적정 임대료 수준이 형성되지 않았기 때문에 섣불리 ‘묻지마 투자’에 나서는 것도 주의해야 할 일이다. 특히 수도권에서 눈을 돌려 대형 개발 계획이 세워진 지방 사업지의 경우 일시적인 임대수요가 형성되는 점을 감안해 단기 임대 사업을 꾀하는 등 소액 투자 방향은 여전히 다양할 것으로 예측된다.

선점 전략 중요…
적지 잘 골라야

▲상가 = 지역과 분양가격 상권 형성 등을 잘 파악한 후 접근할 필요가 있다. 대규모 아파트 단지 내 상가 등 안정적인 수익률을 올릴 수 있는 곳을 제외하면 투자가치가 예상보다 낮기 때문이다.

올해 상가분양 시장은 광교 신도시와 세종신도시가 주축이 될 전망이다. 먼저 광교신도시는 지난해 7월 한양수자인 214가구가 입주를 시작으로 총 6349가구의 입주가 예상되며 올해에는 도청사 부근 에듀타운, 삼성래미안 등 약 8000여 세대의 입주가 더해지면서 활기를 띌 전망이다.

지난해 말 첫 집들이가 시작된 충남 연기군 세종시는 오는 2월 말까지 1단계 아파트 1582가구가 입주 예정에 있다. 총 2만4139세대, 7만2417명의 수용이 예정된 별내신도시도 서울 접근성이 좋고 경춘선 별내역의 내년 말 개통 예정과 지하철 8호선 연장선 2018년 개통이 예정돼 있어 관심지역으로 떠오르고 있다.

지난해 약 5000여 가구의 입주가 시작된 김포한강신도시 상가시장도 올해 7000여 세대가 추가 입주 예정돼 있어 약진이 예상된다. 다소 주춤하던 판교신도시 상가분양 시장도 뜨거워질 전망이다. 최근 판교역 주변으로 알파돔 사업 재개 소식과 테크노밸리 입주자 증가로 판교역을 중심으로 분양대전이 예상된다. 2012년에는 수도권 지역 신설 또는 연장 노선 개통지역이 많아 역세권 위주로 투자자들의 관심이 어느 때보다 높다고 하겠다.

▲오피스텔·도시형 생활주택 = 올해 아파트 공급은 작년보다 줄고, 대표적인 수익형 부동산 상품인 오피스텔 분양물량은 더 늘어날 전망이다. 한국주택협회 자료에 따르면 대형 및 중견 건설업체 회원을 대상으로 2012년 분양계획을 조사한 결과 48개 업체에서 총 17만4582가구의 아파트를 공급할 계획이다. 이는 2011년 공급 계획보다 2.3% 줄어든 분량으로, 수도권의 경우 전년의 12만8300가구보다 20% 감소한 10만6383가구를 공급할 것으로 조사됐다.

소형 임대주택에 대한 정부 지원을 등에 업은 도시형 생활주택도 지난해 폭발적 인기를 누렸다. 수도권 도시형 생활주택은 심지어 주변 오피스텔 매매가보다 분양가가 높게 책정되는 현상도 있었다. 서울 강남, 서초, 동작, 용산구 지역의 3.3㎡당 평균 분양가격이 2000만원을 넘어선 곳도 있는 것으로 나타나기도 했다.

그러나 공급이 늘어난 것은 수익률 악화에 부담으로 작용할 가능성이 크다. 대형 개발 계획이 세워진 지방 사업지 주변은 분양이나 매수를 고려할 필요가 있다는 분석이다. 인·허가 물량이 늘어나 과잉공급과 난개발 문제도 제기되는 시점이 올해부터 본격적으로 제기될 전망이다. 오피스텔·원룸 등 유사 역할을 하게 될 소형주택 임대물건 입주가 몰려 지역별로 임차인 유치경쟁도 심해질 전망이다.

경매 = 경매시장은 지난해 부동산시장의 침체 탓에 얼어붙었다. 올해도 냉랭한 분위기가 이어질 것으로 예측된다. 다만 소형 아파트와 상가, 오피스텔 등 임대수익형 부동산 경매는 상승세를 보일 것으로 전망된다. 이들 수익형 부동산은 지난해 평균 80% 중반대의 낙찰가율을 유지한 바 있다.

소형주택 세제혜택과 전세난에 따른 수요증가로 소형 아파트와 월 임대수입을 얻을 수 있는 근린주택과 근린상가는 완만한 상승세를 보일 것으로 예측된다. 예외적으로 수도권에서 수급 불균형에 따른 전세금 상승으로 소형주택을 위주로 실소유자와 투자자들이 동시에 몰리면서 과열 경쟁률을 기록하는 물건들이 나올 것으로 보인다.

대형 개발계획 있는
지방 사업지들 주목

반면 중대형 아파트를 비롯한 나머지 경매물건은 지난해처럼 찬밥신세를 면하기 어려워 보인다. 한 경매 전문가는 “전반적인 경기 침체로 인한 저금리가 지속될 가능성이 높아 투자자들이 수익형 부동산으로 몰릴 것으로 예상된다”며 “시장이 살아날 모멘텀이 없는 상태에서 지난해와 비슷한 상황으로 흘러갈 가능성이 짙다”고 말했다.


장경철은?

- 스피드뱅크, 조인스랜드, 닥터아파트 부동산칼럼니스트
- 조선일보, 중앙일보, 동아일보, 매일경제, 한국경제 부동산 기사 제공
- 프라임경제 객원기자
- 한국창업부동산정보원 이사



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<단독> 보이스피싱·스캠 조직 캄보디아 ‘셀허브’ 추적

[단독] 보이스피싱·스캠 조직 캄보디아 ‘셀허브’ 추적

[일요시사 취재1팀] 오혁진 기자 = 캄보디아 보이스피싱·스캠 조직의 민낯이 드러났다. 주로 수도인 프놈펜 인근과 시아누크빌 범죄 단지가 그들의 주둔지였다. 국내 조직폭력배가 중국 갱단과 결탁해 만든 ‘셀허브’의 경우 피해자만 수십명이다. 이들은 엔터테인먼트 기업을 가장했다. 사이트에는 유명인의 사진이 수차례 도용된 것으로 확인됐다. 현재는 사라진 셀허브 엔터테인먼트의 홈페이지. 지난해 7월 <일요시사>가 취재한 이후 대표이사의 이름과 사진이 여러 차례 바뀌었다. 유인촌 전 문화체육관광부 장관에게 표창장을 받았다며 문서를 위조하기도 했다. 이 기업의 정체는 로맨스 스캠 조직이다. 확인된 피해액만 약 40억원, 피해자는 수십명이다. 한 언론사는 보도자료까지 작성하며 홍보하기도 했다. 조직적 준비 경찰 수사 중 서울경찰청 사이버수사대는 지난 24일, 셀허브 조직원 3명을 각각 구속·불구속으로 서울중앙지검에 송치했다. <일요시사> 취재를 종합하면, 이들은 조건 만남 사이트를 운영한 로맨스 스캠 조직이다. 여성 관련 데이트 상품을 판매하거나 연애 빙자 사기를 일삼았다. 셀허브 조직원이던 A씨는 “연예인 지망생이나 모델과 연락하게 해 준다며 50만원에서 100만원까지 대포통장 계좌에 돈을 입금하게 한 뒤 텔래그램 아이디를 알려주고 연락하게 하는 시스템”이라며 “연결된 여자는 실제 남성이고 한국에서 조직폭력배로 활동하던 사람들이 대부분”이라고 주장했다. 이 조직은 지난해 3월 캄보디아 범죄 밀집 지역인 태자 단지에서 인력을 모으기 시작했다. 같은 해 5월 사이트를 개설해 조직원들에게 민간인 협박, 중국어 통역 등의 역할을 맡기고 수십명으로부터 약 40억원을 뜯어냈다. 같은 해 7월 <일요시사> 취재가 시작되자 이 조직은 셀허브 엔터테인먼트 대표이사의 이름을 ‘김현숙’에서 ‘박소희’로 변경하고 유명인의 사진을 수차례 도용했다. 유 전 장관에게 표창장까지 수여받았다며 피해자들의 의심을 피하려는 꼼수도 서슴지 않았다. A씨는 “조직에서 탈출하려는 사람은 밤새 맞거나 강제로 마약을 투약당하기도 했다. 조직폭력배 출신 한국 사람들이 간부고 일반 조직원은 교민 사이트를 통해 ‘한 달에 500만~1000만원을 벌 수 있다’는 거짓말에 속아 일하게 된 사람들”이라고 설명했다. 이 사건은 서울경찰청이 수사하기 이전인 지난해 7월부터 강서·영등포·구로경찰서 등에 여러 고소장이 접수됐었다. 하지만 수사는 원활하지 않았다. 주요 혐의자가 해외에 거주 중이거나 피의자 특정이 어려운 게 난관이었다. 수사를 담당했던 한 경찰 관계자는 “캄보디아 프놈펜에 주요 혐의자들이 거주한다는 사실을 파악하고 지난해부터 공조를 요청했으나 캄보디아 당국이 비협조로 일관했다”며 “고소인분들이 ‘왜 안 잡냐’ ‘내 돈 어떻게 하냐’는 등 불만이 많으셨다. 매번 죄송하다고 말씀드리는 것 외에 할 수 있는 게 없었다. 캄보디아가 협조하지 않으면 조치가 불가능했다”고 토로했다. 지난해 3월부터 조직원 모집…태자 단지서 모의 ‘유인촌 표창장’ 걸어 놓고 ‘정상 기업’ 홍보 막막했던 수사는 대학생 박모씨 피살 사건이 사회적 파장을 일으키면서 풀리기 시작했다. 이재명정부가 캄보디아를 압박했고 현지에 구금된 한국인 범죄자 겸 피해자 수십명을 국내로 송환했다. 송환된 인원 중 일부는 셀허브 사건과도 연관된 것으로 파악됐다. 정성학 충남경찰청 수사부장은 지난 20일 청내 프레스센터에서 브리핑을 열고 “이들을 특정경제범죄가중처벌 등에 관한 법률(사기) 및 범죄단체 가입 및 활동 혐의로 전원 구속했다”고 밝혔다. 현재까지 부건(총책 가명, 40대 초반, 한국말을 쓰는 외국인 추정) 조직으로부터 확인된 피해 건수는 110건, 피해액은 93억여원에 달했다. 약 100명의 조직원을 거느린 부건은 지난해 중순부터 올해 7월까지 주로 프놈펜 웬치(범죄 단지) 및 태국 방콕 등지에서 한국인을 상대로 범행을 벌여왔다. 부건 조직은 지난 2018년 중국에서부터 활동을 시작해 그동안 단속을 피하려 태국, 캄보디아 등지로 거주지를 옮겨가며 범행을 계속해 왔다. 이들은 데이터베이스, 입출금 등을 지원·관리하는 CS팀과 광고를 보고 접근한 피해자를 기망하는 로맨스팀, 검찰 사칭 보이스피싱팀, 코인투자리딩 사기팀, 공무원 사칭 노쇼 사기팀 등 총 5개 팀으로 이뤄진 조직체계를 갖췄다. 이들은 가구판매업을 하러 캄보디아에 갔다고 진술했으나 이후 지역 선·후배 권유, 고액 아르바이트 인터넷 광고 등을 접하고 범죄에 연루된다는 걸 알면서도 조직에 가입해 활동한 것으로 조사됐다. 속아서 조직에 들어갔다고 진술하지 않은 이들의 유입 경로는 ▲지인 포섭 29명 ▲인터넷 광고 등 포섭 8명 ▲현지 카지노 포섭 6명 ▲기타 2명으로 나타났다. 이들은 남성 42명과 여성 3명으로 연인도 있었다. 대부분은 20~30대 연령으로 최소 2개월부터 최대 16개월까지 범행에 가담해 왔던 것으로 드러났다. 조건 만남 사이트 경기북구경찰청 형사기동대도 전기통신금융사기특별법 위반 등 혐의로 피의자 15명 중 11명을 구속 송치했다. 이들은 지난해 8월부터 한 달간 캄보디아 범죄 단지에서 여성을 사칭, 조건 만남 등을 명목으로 피해자들로부터 돈을 가로챘다. 또 사회관계망서비스(SNS)에 이성 만남 광고를 낸 후 이를 보고 연락해 온 피해자에게 여성인 척 채팅으로 유인했다. 여성을 소개받기 위해서는 자신들이 개발한 조건 만남 사이트에 회원 가입과 인증을 받아야 한다고 속여 인증을 위한 돈을 요구했다. 3차례에 걸친 인증 절차 과정에서 여러 게임에 성공하면 가입비를 돌려준다고 속여 피해자로부터 1인당 적게는 수십만원에서 많게는 수억원을 받아 챙겼다. 피해자들이 믿을 수 있도록 별도의 만남 인증과 후기글을 남기는 ‘화력방’도 운영했다. 현재까지 확인된 피해 규모는 피해자 36명, 피해금 16억원 상당이며, 1인당 최대 피해 금액은 2억1000만원이다. 이들은 대부분 20~30대 남녀다. 최초 범죄집단을 구성한 캄보디아 프놈펜 지역 명칭 ‘툴콕’을 의미하는 ‘TK’파로 스스로를 부르며 총책을 정점으로 한 지휘·통솔 체계를 갖췄다. 조직 운영을 총괄하는 총책, 이를 보좌하며 실무 전반과 인력 공급 등을 담당하는 총관리자, 각 파트 팀원의 근태를 관리하고 지시하는 팀장으로 구성됐다. 또 자체적인 조건 만남 홈페이지를 제작하는 개발자, SNS에 광고 글을 게시하는 홍보팀과 광고를 보고 접근한 피해자를 기망하는 로맨스 2개팀으로 역할을 분담했다. ▲상호 가명 사용 ▲근무 중 휴대전화 금지 ▲사진 촬영 금지 ▲야간에는 커튼으로 외부 차단 ▲다른 부서와의 업무 내용 공유 금지 등의 규칙에 따라 생활하기도 했다. 중국 국적 100명 뒷배 이들은 총책이 마련한 건물에서 2인1조로 합숙했는데 프놈펜 툴콕 지역의 13층 건물을 사용하다가 지난 8월, 현지 단속을 피해 센소크 지역 7층 건물로 이전해 범행을 이어오던 중 현지 수사 당국에 의해 검거됐다. 이들은 경찰 조사에서 경제적 이익을 목적으로 SNS 구직 광고나 조직원을 통해 범죄단체에 가입했다고 진술했으며 사기임을 알고도 범행을 지속한 것으로 조사됐다. 피의자 대부분은 현지에서 구금된 중에도 총책이 이른바 관작업을 통해 자신들을 석방시켜 줄 것이라는 말만 믿고 대사관의 도움을 거절하고 귀국하지 않았다. 셀허브 사건 간부들은 타 사건에도 연루됐다. 지난 7일 캄보디아 바벳에 인접한 베트남 떠이닌 지역 국경 검문소 인근에서 30대 여성 B씨가 차 안에서 숨진 채 발견됐는데, 숨지기 직전까지 셀허브 간부와 같이 있었다. B씨의 사인은 마약 과다 투약이었다. 국내 정보·수사기관은 B씨가 셀허브에서 한국인 명의의 대포통장을 공급해 왔다고 보고 있다. A씨는 “셀허브에서 일할 사람을 모집하는 역할을 했던 B씨인데 통장을 팔려고 캄보디아에 도착한 한국인들을 유인해 범죄 단지로 팔아넘기고 유인하기도 했다”고 주장했다. 실제 정보·수사기관도 B씨에 의해 범죄 단지에 넘겨지는 피해를 입거나 유흥업소 일을 강요당한 사례를 확인하고 조사 중이다. 정보기관 관계자는 “사실상 마약을 강제로 과다하게 투약당한 살인사건이라는 첩보는 아직 확인 중”이라며 “특정 조직과 사이가 좋지 않았던 건 현지 경찰도 수사 중인 내용”이라고 말했다. 대개 조직폭력배 출신…지휘는 중국 조직이 맡아 40억 피해액 환수 불가능 “자금 세탁 끝났다” 첫 데이트하던 연인을 치어 여교사를 숨지게 했던 이른바 ‘대전 머스탱 교통사고’의 피의자도 셀허브 조직원으로 확인됐다. 피의자 전모씨는 2019년 2월10일 오전 10시14분 대전 중구 대흥동에서 면허도 없이 외제차를 운전하던 중 인도를 걷던 조모씨와 박모씨를 들이받아 박씨를 숨지게 하고, 조씨에게 중상을 입혔다. 전씨가 대여한 외제차는 불법 대여 차량이었다. 이 차량은 애초 대구에 사는 C씨가 자신 명의로 캐피털에서 월 115만원씩 주는 조건으로 60개월간 대여한 것이다. C씨는 사촌 안모씨와 함께 인터넷 중고거래 사이트에서 나모씨가 올린 ‘외제차 저렴하게 빌려줄 사람을 찾는다”는 글을 보고 접근, 한 달에 136만원씩 받기로 하고 대여한 머스탱 차량을 재임대했다. 나씨는 이렇게 빌린 머스탱 차량을 사회관계망서비스(SNS)를 활용해 “외제차를 빌려준다”고 광고하며 또다시 대여업을 했다. 전씨는 나씨가 올린 이 글을 보고 일주일에 90만원씩 주기로 약속하고 머스탱을 빌려 운전했다. 매년 확정되는 범죄수익 추징금은 30조원을 넘지만 환수 금액은 1%에도 미치지 않는다. 법무부가 캄보디아에서 보이스피싱과 로맨스 스캠 등의 범죄로 발생한 현지 범죄수익을 국내로 환수하는 방안을 추진하기로 했지만 현실적으로 불가능하다는 게 전문가들의 분석이다. 우선 법무부는 “캄보디아 내에서 벌어진 범죄 가운데 현재 국내에서 수사 중이거나 재판 중인 사건이 1차 현지 수사 의뢰 대상”이라며 “이후 국내에서 유죄 선고를 받으면 최종적으로 환수 대상이 된다”고 밝혔다. 국제형사사법공조 조약에 따르면 해외에서 발생한 범죄라 하더라도 피해자가 국내에 있고 피해액이 특정될 경우, 우리 정부가 해외에 범죄수익 환수를 요청할 수 있다. 우리나라는 2019년 캄보디아와 국제형사사법공조 조약을 체결해 2021년 정식 발효됐다. 주요 간부들 타 사건 연루 정보기관 관계자는 “범죄자 개인이 아닌 조직을 대상으로 한 범죄수익 환수 사례는 거의 없다. 특히 국내에서 수사와 재판이 끝나야 한다”며 “정부 차원에서 적극적으로 나서는 건 좋지만 이미 늦었다. 범죄조직 특성상 이미 코인이나 대포 통장으로 제3국에 은닉하거나 세탁을 하고도 남았을 시간”이라고 지적했다. 부장검사 출신 한 변호사도 “수사가 끝나고 유죄 판결이 나기까지 수년이 걸리는데 환수 절차는 이 모든 사법절차가 종료돼야 가능하다. 특히 조세회피처로 범죄수익을 옮겨놨다면 환수는 불가능에 가깝다”고 봤다. <hounder@ilyosisa.co.kr>