매년 이 맘때가 되면 빠지지 않고 나오는 부동산 뉴스는 한해 이슈를 살펴보고 내년 시장 전망에 대해서 분석하는 것이다. 물론 모든 분석이 정확하게 맞아 떨어진다면 금상첨화지만 부동산 시장은 워낙 경기에 민감하고 정책이나 국제정세 등 외부요인에 의해 좌지우지 되는 경향이 많아 항상 변수가 존재한다고 보는 것이 정확하다. 하지만 일년을 뒤돌아보고 내년 부동산 시장을 전망해보는 것도 시장을 보는 시각을 넓힌다는 점에서 의미가 있다고 본다.

2010년 전체적으로 고전 “당장 개선 불투명”
올해도 어려울 듯…매수심리 회복 시간 필요

2010년 부동산시장은 연초의 예상과는 달리 침체에서 벗어나지 못했고, 가장 큰 시장인 주택시장은 매수심리 실종에 따른 거래량 감소와 가격 하락으로 어려움을 겪었다. 분양 시장은 일부 인기지역을 제외하고는 미분양이 속출 분양가가 하락하는 양상을 보였다.

‘8·29 대책’효과?
시장 반응 “글쎄”

경기에 민감한 오피스 시장도 전반적인 부동산경기 침체 및 신규 공급물량 증가에 따른 부담감으로 고전했다. 전통적인 인기상품인 토지시장은 상반기까지는 소폭 상승세를 보이다 하반기 이후 하락세로 돌아선 후 개선의 기미를 보이지 않고 있다.

그나마 수익형부동산인 오피스텔, 도시형생활주택 등은 선전하는 양상을 보였다. 소액으로 투자가 가능한데다 1∼2가구 수요가 급증하면서 당분간은 꾸준한 인기를 누릴 것으로 보인다. 2010년 초 재건축시장은 전년 11월 이후 저점이라는 바닥심리와 강남 주요 단지의 사업추진 실적에 따라 하락 폭이 큰 단지를 중심으로 저가 매수세가 유입되면서 상승세로 출발했으나 2월 들어 약세로 돌아섰다.

단기급등에 따른 가격 부담감과 실물경기 침체 여파속에 시세보다 저렴한 보금자리주택의 지속 공급계획이 계속되면서 하락세로 반전됐다. 4월 들어 서울 및 수도권 지역 매매가 변동률은 -2.15%로 최저치를 기록하면서 매수심리가 급격하게 위축됐다. 하반기 들어 7월초 기준금리 인상과 부동산 거래활성화 대책발표의 잠정 연기, 여름 비수기 여파 등으로 하락세가 지속됐다.

8월 들어 주택거래활성화를 위한 ‘8·29 대책’이 발표됐으나 시장의 반응은 미미한 수준을 보였다. 그러나 가을 이사철을 맞아 전세가격이 크게 상승했다. 전세가격 상승은 매수심리를 자극해 급매물 위주로 거래가 이루어지며 가격 하락폭을 줄이는 역할을 했다.

2010년 상반기 오피스시장은 실물경기의 침체에 따른 공실율 증가의 영향으로 약세로 출발했다. 하반기 들어 대형빌딩들 중심으로 임대료가 소폭 상승하기도 했으나 전반적으로 부동산경기침체 및 신축 빌딩 공급증가로 공실에 대한 부담이 증가했다.

1월 대비 10월의 환산임대료는 소폭 상승했고, 서울지역의 공실률은 1월 대비 0.5% 하락해 10월 기준 3.6%를 보이고 있다. 특히 도심권역의 경우 0.9% 하락했고, 여의도 권역은 전국에서 가장 낮은 2.2% 수준의 공실률을 보이고 있다. 2010년 오피스 매매건은 총 36건, 2조2490억원, 550.882㎡(166.641평) 규모가 거래됐다.

토지시장의 경우 상반기까지 지가변동률의 상승폭은 적었으나 그래도 꾸준히 상승했다. 그러나 7월 들어 보합세를 보이다 8월 들어 0.01% 소폭 하향세를 보이더니 이후 하락세를 지속하고 있다. 이는 서울 및 수도권 주택시장의 침체가 토지시장의 전반적인 하락세에 영향을 미친 것으로 분석된다.
토지시장은 투자심리 위축이 장기화 조짐을 보이고 있다. 특히 서울 및 수도권을 제외한 지방의 경우 투자가의 수요가 없는 상황에서 지역별로 대규모 시설이 투입되는 개발사업지를 제외하고는 이렇다 할 상승 모멘텀을 찾기가 어려운 상황이다.

전반적으로 2010년 부동산시장은 침체의 기조에서 벗어나지 못한 채 연말을 맞았다. 새해가 돼도 부동산시장은 거래활성화 및 가격상승을 본격적으로 논하기에는 성급할 것으로 예상된다. 2010년 11월 현재 매수심리는 대전, 부산, 울산지역 등 지방을 중심으로 다소 개선된 모습을 보이고 있으나 서울 강북, 강남, 인천지역은 전월 대비 다소 위축된 가운데 수도권의 매수심리는 전국 평균을 크게 하회하며 부진한 모습을 보이고 있다.

[상품별 시장 전망]
아파트, 중소형 인기
재개발, 변동률 미미
재건축, 가격등락 반복
토지, 지가상승 기대
오피스, 침체국면 예고
수익형, 지속적 각광

또한 경제지표상으로 현재의 경기상황을 보여주는 동행지수 순환 변동치와 향후 경기동향을 전망해주는 선행지수 전년동월비가 지난 8월 이후 3개월 동안 하락하고 있어 경기회복 기대감에 어두운 그림자를 드리우고 있다. 글로벌 금융위기 이후 계속되는 미국의 경기침체와 아일랜드를 비롯한 서유럽의 재정위기, 중국의 긴축정책 여파에 따른 국내 경기위축 등 대내외적으로 불안한 경제여건도 신묘년 부동산시장의 회복에 부정적 변수로 작용할 것으로 보인다.

글로벌 금융위기 이후 감소한 주택 착공량으로 인해 2011년 이후부터는 입주물량이 크게 감소할 것으로 보인다. 2011년 연간 아파트 입주물량은 18만8000가구로 예상된다. 이는 2010년 입주예상 물량 30만가구 보다 37% 감소한 숫자이며, 최근 10년간 평균입주물량인 31만4000가구 보다는 40%나 감소한 것이다.

정부가 추산하는 연간주택 소요량 43만 가구와 비교할 때도 턱없이 부족한 수량이다. 게다가 금융당국은 민간이 부동산개발사업을 추진할 경우 사업자금의 20%이상 자기자본이 있어야 PF가 가능하도록 하고 있어 공급감소 현상을 부추길 것으로 보인다.

시장전망에 대한 여러 부정적 요인에도 불구하고, 내년 하반기 이후에는 주택입주물량 감소에 더해 풍부한 유동성, 저금리 기조의 유지, 대두되는 바닥론의 현실화 등에 따라 주택가격의 안정화 및 상승기미가 나타날 것으로 전망된다. 2011년 부동산 상품별 시장 전망은 다음과 같다.

부정적 요인 불구
후반기 상승 기미

아파트 = 2011년 주택시장은 전세가 급등과 수도권 입주 물량감소로 인해 전세수요가 매수세로 전환될 가능성이 높다. 매매가 대비 전세비율이 높은 지역을 위주로 아파트가격이 상승할 것으로 예상되며 중소평형이 지속적인 인기가 있을 것으로 보인다. 투자 수요보다는 실수요 위주로 거래가 이루어질 것으로 보인다. 지방보다는 인구비중이 높고 경제력이 유지되는 수도권지역이 상대적인 우위를 유지할 것이고 정책금리 상승은 투자 활성화에 부담으로 작용할 것이며, 아파트가격 급등을 제한할 것으로 전망된다.

재개발 = 재개발 시장 특성상 아파트와 달리 입지와 대지지분이 정형화돼 있지 않다는 특징이 있다. 현재처럼 부동산 거래 활성화가 이루어지지 않고 있는 시점에서는 지분 가격의 상승과 하락에 있어 변동률은 크지 않을 것으로 보이며, 선호지역 및 사업속도에 따른 가격차별화도 지속될 것으로 예상된다.

공공관리제도의 도입으로 재개발과 관련해 투명한 정보제공으로 조합원이 사업비와 분담금을 제대로 알지 못하고 조합설립동의를 하는 등 ‘묻지마’재개발 추진 가능성은 점차 낮아질 것으로 보인다. 2010년 10월1일부터 서울지역의 재개발 등 도시재정비구역의 시공자 선정 시점이 ‘조합설립 인가 후’에서 ‘사업시행 인가 후’로 늦춰졌다는 점과 약자 보호를 위한 동절기 강제 철거 금지 등으로 과거 최소 3년에서 최대 10년 넘게 걸렸던 재개발 사업 소요기간도 늘어날 가능성이 있다.

특히 2011년 3월 국토해양부의 도시재정비사업에 대한 실태조사 용역이 완료되면 재개발 사업성이 없는 구역은 재개발 구역 해제 또는 축소 가능성도 있을 것으로 보인다. 재개발의 경우 일반 아파트 가격 시장에 상당 부분 영향을 받기 때문에 지속적인 보금자리주택 공급 등으로 일반 아파트에 대한 민간 수요 축소가 지속된다면 2011년도에도 재개발 사업 지연 또는 취소 가능성이 높을 것으로 예측된다. 다만 재개발 속도에 따라 국지적인 가격 차이는 지속될 것으로 보이며 재개발 사업이 지연되더라도 선호도가 높은 한강변, 도심의 경우 가격하락 가능성은 낮을 것으로 예상된다.

재건축 = 하반기에 접어들면서 전세금 상승, 급매물 소진, 거래량 증가, 미분양 감소 및 지방 시장 강세 등 각종 부동산 관련 지수가 하락세를 멈추고, 상승세로 전환되면서 전반적인 부동산 시장 회복에 대한 기대감과 가격 안정세로 바닥론이 대두되고 있다. 재건축 시장도 11월 들어 4주간 연속 상승세를 기록하며 호가 상승이 견인되고 있고, 제한적이기는 하나 강남권 위주로 연초 전 고점 수준의 거래가 성사되는 등 투자심리가 빠르게 개선되고 있다. 따라서 2011년 재건축 시장은 현재의 가격 안정세를 유지하면서 단지별 개발 호재에 따른 가격 등락을 반복할 것으로 보인다. 전반적인 상승세는 내년 상반기 이후 가능할 것으로 예상된다.

토지 = 토지시장의 하락세가 지속적으로 이어지고 있다. 그러나 소폭의 하락률이 유지되고 있어 하락 여부를 단정하기는 어렵다. 서울·수도권 주택시장 침체 등으로 토지시장 전반의 하락세를 주도하고 있다. 지방의 경우 국지적이기는 하지만 상승기조를 유지하고 있어 전체적인 토지시장 지표의 균형을 맞추고 있는 상황이다.

2011년 토지시장은 서울·수도권의 전세시장 급등과 주택공급물량 증가 압력에 따른 지가상승을 기대할 수 있겠다. 또한 지방의 경우 주요 대형 프로젝트들의 개발 가시화로 해당 주변지역의 지속적인 지가상승 기조를 기대할 수 있다.

토지는 부동산 분야 전반의 지가를 종합하는 상품이다. 따라서 고유 토지분야(전·답·임야 등)외 주택, 오피스, 상가 등의 지가 변동에 따라 추세를 달리할 수 있다. 2010년은 지방 주도의 국책 성격의 프로젝트가 지가 변동을 주도했다. 그러나 2011년의 경우 서울·수도권의 도심재생사업 본격 시행여부에 따른 지가 변동 영향을 관심 있게 지켜봐야 할 것으로 전망된다.

오피스 = 2011년 오피스시장은 공급측면에서 살펴보면 약 112만㎡ 규모의 신규 오피스빌딩의 공급이 예정되어 있어 오피스시장의 침체국면을 면하기는 어려울 것으로 전망된다. 특히 도심권역 및 여의도권역은 대규모 신규 오피스빌딩의 공급이 예정돼 있어 침체분위기가 가중될 것으로 예상된다. 하지만 수요측면을 살펴보면 경제성장세에 따른 오피스 수요 증가 및 대기업들의 업무여건 개선으로 인한 1인당 사용면적 확대 등으로 과잉공급에 따른 급격한 침체는 피할 수 있을 것으로 보인다.

오피스 수요를 주도하는 서비스업(금융, 보험업 등)의 경우 경제성장에 따른 투자 반응속도가 빠르므로 급격한 침체를 막는 데 일조할 것으로 보인다. 결국 주요 오피스권역 내 대규모 오피스빌딩은 잠재 수요가 뒷받침되고 있으나, 중소형 빌딩들은 수요창출의 한계로 어려움을 겪는 양극화 현상이 두드러질 것으로 예상된다. 따라서 기존 대형빌딩들의 공실률은 소폭 상승이 예상된다. 환산임대료는 공실에 대한 신규 임대차계약시 임대기준가 이하로의 계약진행 및 대폭적인 Rent free 제공 등으로 실질임대료를 낮추겠지만 기존 임차인과의 계약조건 중 자동인상 조항이 적용되면서 보합세를 유지할 것으로 예측된다.

오피스 매매시장은 전체적으로 유동성 증가에 따른 인플레이션 우려로 잠재 투자자들의 본격적인 시장진입이 예상되나, 운영수익률이 매수자들의 요구수익률 이상인 특정지역의 우량빌딩에 한해 집중될 것으로 보인다. 이 또한 기준금리의 인상여부나 인상폭에 따라 잠재 투자자들의 향방은 유동적일 것으로 전망된다.

“연말 침체의 기조
당분간 이어질 듯”

수익형부동산 = 올해 아파트 등 주택의 공급량은 줄었지만 오피스텔 등 수익형 부동산은 어느 해보다 인기를 끈 한 해였다. 지난 2008년 글로벌 금융위기 이후 주택시장이 좀처럼 회복되지 못하고 있는 데다 아파트에 대한 시세차익 기대가 불투명해지면서 월세수익을 얻을 수 있는 수익형 부동산으로 수요자들이 몰렸기 때문이다.

수익형 부동산인 오피스텔과 도시형생활주택의 인기는 내년에도 지속될 전망이다. 입주량 감소로 전셋값이 올라갈 것으로 전망되는 데다 금리 또한 인상 가능성이 높다. 매달 월세형식으로 임대료를 받기 때문에 은퇴 후 노후를 준비하는 40대 이상 수요자들에게 지속적으로 각광을 받을 전망이다.

장경철은?

- 스피드뱅크, 조인스랜드, 닥터아파트 부동산칼럼니스트
- 조선일보, 중앙일보, 동아일보, 매일경제, 한국경제 부동산 기사 제공
- 프라임경제 객원기자
- 한국창업부동산정보원 이사