지방 분양시장이 어려움을 겪고 있다. 그러나 인구가 증가하는 지역의 신규 분양 단지를 주목할 필요가 있다. 인구가 늘어나게 되면 자연스레 주택 수요가 증가하고 생활 기반 시설이 확충되면서 집값 상승에 긍정적인 영향을 미친다. 지방은 수도권보다 상대적으로 기반 시설이 부족해 인구 유입 시 그 효과가 더 크게 나타난다.
일반적으로 인구 유입이 활발한 지역은 대기업 유치, 공공기관 이전, 산업단지 조성 등으로 지역 내 일자리가 풍부하거나 교통 여건이 우수해 인근 업무지구로의 이동이 쉬운 특징을 갖는다. 부동산 업계는 인구가 증가하고 있는 지역의 분양 단지가 향후 가격 상승 여력을 비롯해 미래가치가 높다고 본다.
산업단지 조성
일자리도 풍부
대표적인 사례로 공공기관 이전이 활발히 이뤄진 세종시, 대기업 및 산업단지 유치가 집중된 부산 강서구, 충북 청주시 등이 있다. 먼저 세종시 인구는 지난 4월 기준 39만1992명으로, 5년 전보다 13.55%(4만6776명) 증가해 전국 17개 시도 중 가장 높은 증가율을 보였다.
최근 세종시 부동산시장은 다시 움직이기 시작했다. 윤석열 전 대통령 탄핵 이후 여야 주요 후보들이 앞다퉈 ‘행정수도 완성’을 공약으로 내세우면서다. 국회 세종의사당 조기 완공, 대통령 세종 집무실 상설화 같은 상징적인 계획이 등장하자 시장은 즉각 반응했고, 일부 단지에서는 수천만원에서 많게는 수억원까지 호가가 상승하는 모습도 나타났다.
한국부동산원 청약홈에 따르면, 지난 1월 세종시에서 공급된 ‘세종5-1양우내안애아스펜’은 1순위 청약에서 311가구(특별공급 제외) 모집에 3745명이 신청해 평균 12대 1, 최고 134.5대 1의 경쟁률을 기록했다.
충북 청주도 마찬가지다. 지난 4월 흥덕구에서 분양된 ‘청주테크노폴리스아테라2차’는 1순위 청약에서 평균 109.66대 1의 경쟁률을 기록했다. 앞서 1월 공급된 ‘청주테크노폴리스하트리움더메트로’ 역시 46.26대 1로 마감됐다. 두 단지가 위치한 흥덕구는 청주시 4개구 중 가장 높은 인구 증가율을 기록한 지역으로, 최근 5년간 8.93%(2만3599명) 증가해 총 28만7769명을 기록했다.
부산 강서구 역시 유사한 흐름을 보인다. 2022년 분양된 ‘강서자이에코델타(2025년 5월 입주)’ 전용 84㎡A는 지난 4월 5억5125만원에 거래되며 최초 분양가(4억8500만원) 대비 약 6600만원 이상 상승했다 이 지역은 에코델타시티, 명지국제도시 등 개발 호재에 힘입어 지난 5년간 인구가 8.68%(1만1385명) 늘어나 부산시에서 가장 높은 인구 증가율을 기록하고 있다.
미분양 적체
예외적 강세
이들 3개 지역 이외에도 미분양 적체가 지속 중인 지방 주택시장에서 예외적인 청약 강세가 이어지고 있다. 조기 대선이 치러지는 등 불확실성이 이어지던 속에서도 이례적인 청약 경쟁률을 내놓은 단지들이 나오면서 지방 시장에도 온기가 돌지 관심이 쏠리는 모습이다.
그중 울산에서 오랜만에 높은 청약 기록이 나왔다. HL디앤아이한라가 울산 태화강 인근에 공급하는 ‘태화강 에피트’는 1순위 청약 총 126가구 모집에 5591명이 신청해 평균 경쟁률 44.3대 1로 마감했다. 이는 2021년 이후 울산 지역 전체 분양 단지를 통틀어 최고 경쟁률이다.
이 같은 기록은 울산의 미분양주택 물량이 3726가구나 되는 상황에서 거둔 흥행이니 만큼 더욱 의미 있게 받아들여지고 있다.
분양가 상한제를 적용받으면서 시세보다 낮아진 가격에 태화강변 리버뷰를 제공해 인기를 끈 것으로 풀이되는 분위기다. 업계는 최근 서울을 제외한 대부분 지역 부동산시장이 침체된 모습을 보이고 있어 더욱 놀랍다는 반응이다.
실제 전국 아파트 청약 1순위 마감률은 최근 4년간 지속적으로 감소 추세를 보이고 있다. 2021년 55.8%에서, 2022년 30.1%, 2023년 19.28%, 2024년 19.26%까지 약 3년 새 반토막이 났다. 올해도 부동산 경기 위축으로 지난해에 이어 감소세를 이어갈 것으로 예상된다.
청약 수요가 크게 위축되며 평균 경쟁률도 동반 하락 중이다. 2020년 전국 평균 경쟁률은 27.7대 1, 2021년엔 19.7대 1에 달했으나, 2022년에는 7.4대 1까지 급락했고, 2023년에는 11.1대 1, 2024년에도 12.5대 1 수준에 그쳤다.
이런 분위기 속에서도 청약 흥행을 한 사업장의 공통점으로는 분양가 상한제가 꼽힌다. 정부가 분양가를 일정 수준 이하로 규제하기 때문에 가격 안정성이 뛰어나고 향후 시세차익 기대감까지 더해진다. 최근 움직이는 수요층 대다수는 실수요자인 것으로 전해진다. 향후 분양가 인상 가능성과 대출 규제 강화 등을 점쳐서다.
안정적인
내 집 마련
국토교통부는 이달부터 30가구 이상 민간 아파트를 대상으로 제로에너지건축물 5등급 인증을 의무화할 계획이다. 이 제도는 고효율 창호, 고성능 단열재, 태양광 패널 등 친환경 설비 설치를 요구한다. 이에 따른 건축비 증가가 불가피하다.
업계에서는 해당 설비가 최소 5~10%의 공사비 상승을 유발할 것으로 보고 있다. 뿐만 아니라 7월부터는 스트레스 DSR 3단계가 본격 도입된다. 이는 기존 대출 심사에 1.5%p의 추가 금리를 가산해 대출자의 상환 능력을 더 엄격히 평가하는 제도로, 기존 2단계 때보다 대출 가능 금액이 크게 줄어든다.
한 부동산업계 전문가는 “경기도나 지방에서 기록적인 경쟁률을 낸 사업장은 분양가 상한제가 적용되는 곳 위주”라며 “분양가 상승 압력이 가중되는 가운데 대출 규제 강화로 자금 마련까지 어려워질 것이라는 전망이 잇따르면서 실수요자들이 안정적인 내 집 마련 전략으로 분양가 상한제가 적용되는 단지에 주목한 영향”이라고 말했다. 다음은 인구 증가 지역의 새 아파트.
▲에코델타시티 푸르지오 트레파크= 대우건설 컨소시엄은 부산 강서구 강동동 일원 에코델타시티 11블록에 ‘에코델타시티 푸르지오 트레파크’를 분양한다. 이 단지는 지하 2층~지상 24층, 13개동, 전용 59~84㎡ 총 1370가구의 대단지로 구성된다.
단지는 서부산권의 신흥 주거지로 부상하는 에코델타시티에 조성돼 높은 미래가치를 기대할 수 있다. 분양가상한제가 적용돼 합리적인 가격에 공급된다.
여기에 2028년 개통 예정인 부전~마산 복선전철 노선에는 ‘에코델타시티역’ 신설이 계획돼있어 교통 접근성은 더욱 개선될 전망이다. 중심상업지구와 대형 수변공원, 의료시설, 다양한 문화·편의시설이 인근에 들어설 예정이다. 에코델타시티 내에 전국 최대 규모로 조성되는 현대 프리미엄 아울렛 부산점(가칭·2027년 개점 예정)과 명지국제신도시 내 위치한 스타필드시티 등 복합시설이 가깝다.
▲양산자이 파크팰리체= GS건설은 경남 양산시에 처음으로 선보이는 ‘자이’ 브랜드 아파트 ‘양산자이 파크팰리체’를 분양한다. 단지는 양산시 평산동 일원에 지하 2층~지상 최고 29층, 6개동, 전용 84~168㎡ 총 842가구로 조성될 예정이다.
양산시는 산업단지 기반 도시로 경남에서 유일하게 인구가 늘고 있는 지역이다. 서창일반산단과 덕계일반산단, 웅상농공단지 등 약 13개의 산업단지가 있다. 총 780여개 업체가 입주해 있다. 고용 인원도 2만3000여명에 달한다. 웅상센트럴파크가 바로 옆에 있는 입지로 입주 후 앞마당처럼 공원 이용이 가능하다.
▲동남 하늘채 에디크= 코오롱글로벌은 충북 청주시 상당구 방서동 일원에 ‘동남 하늘채 에디크’를 분양한다. 청주 동남 A-2BL 공공분양 사업의 일환으로 분양가상한제가 적용된다. 단지는 지하 3층~지상 24층, 7개동, 전용 59㎡ 650가구 규모다.
지방 시장
온기 돌까
청주시는 청주일반산업단지 및 청주테크노폴리스 내 대기업 입주, 동남지구 및 오창 신도시 개발 등으로 지속적인 인구 증가세를 보인다. 단지는 청주일반산업단지와 청주테크노폴리스 등으로 빠르게 이동할 수 있다. 단지 바로 옆에 하나로마트(청주점)가 자리 잡고 있어 생활 편의성이 매우 높다. 도보권에 운동초, 운동중 및 병설 유치원, 상당고가 위치해 자녀 교육에 유리하다.
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