[일요시사 취재1팀] 양동주 기자 = 서울 강남 소재 오피스 빌딩의 소유권을 둘러싼 분쟁이 생각지 못한 국면으로 치닫고 있다. 어느덧 ‘재심’을 넘어, 지극히 이례적인 ‘재재심’ 선고가 눈앞에 다가온 형국. 피고 측의 변론기일 불참석 및 답변서 미제출이 어떤 결과로 이어질지 관심이 집중된다. 또 한 번 소유주가 바뀌는 계기가 될지 모를 일이다.
2008년 1월 시선RDI는 에이프로스퀘어(옛 바로세움3차) 프로젝트를 진행하면서 사업자금 조달을 위해 자회사인 시선바로세움을 세웠고, 시선바로세움은 기업어음 1200억원을 발행했다. 그러나 시공사였던 두산중공업이 2011년 5월 상환 실패를 이유로 대위변제에 나서면서, 시선RDI는 에이프로스퀘어의 소유권을 잃게 됐다.
반전에 반전
시선RDI는 더케이(시공사인 두산중공업의 SPC)와 수탁사(한국자산신탁)가 공모해 소유권을 빼앗았다며 민사소송을 제기했지만 2014년 대법원은 원고 패소를 결정했다. 그럼에도 에이프로스퀘어를 둘러싼 소유권 분쟁은 좀처럼 가라앉지 않았다.
2019년 11월 최초 소유주였던 시선RDI는 5년 전 재판에서 다루지 못했던 결정적인 증거가 나왔다며 더케이를 상대로 ‘우선 수익자 지위 부존재 확인 소송’ 재심을 신청했다. 법원이 이를 받아들이면서 소유권 이전에 관한 민사 사건에서 재심이 열리는 지극히 이례적인 광경이 펼쳐졌다.
하지만 법원은 이번에도 시선RDI의 손을 들어주지 않았다. 지난해 7월 서울고법 민사9부(재판장 남성민)는 시선RDI가 더케이를 상대로 낸 우선 수익자 지위 부존재 확인 소송 재심을 각하했다. 재판부는 “원고가 제출한 내용들은 민사소송법에 의한 재심 사유에 해당되지 않는다”고 판단했다.
그러나 최초 소유주는 쉽게 물러나지 않았다. 지난 1월27일 시선RDI는 서울고등법원에 다시 한 번 재심을 청구했고, 법원이 이를 받아들여 지난 6월23일 첫 변론을 진행했다. 이례적이라 말하는 재심보다 훨씬 더 이례적인 ‘재재심’이 열린 것이다.
재재심이 시작됐다는 건 과거 대법원 판결과 고등법원 재심 판결에서 다루지 못한 결정적 증거가 추가됐음을 의미했다. 다만 재재심을 대하는 원고와 피고의 온도차는 확연하다.
추가 증거를 제시하며 재재심을 이끌어낸 시선RDI와 달리, 피고인 더케이 측은 재재심에 소극적이었다. 변론기일 미참석뿐 아니라 지금껏 원고인 시선RDI의 소장에 대한 답변서도 제출하지 않았다. 재판부는 변론종결 고시와 함께 오는 18일 선고를 확정한 상태다.
궁극적으로 더케이 측의 변론기일 불참석 및 답변서 미제출은 재재심의 향방을 가를 분수령이 될 수 있다. 해당 결정이 곧 ‘자백 간주’로 비춰질 수 있는 까닭이다.
더케이의 변론기일 미참석을 변론 자체를 포기했다고 볼 수 있는지가 관건이다. 민사소송법 제150조는 “당사자가 변론에서 상대방이 주장하는 사실을 명백히 다투지 않은 때에는 그 사실을 자백한 것으로 본다”고 명시하고 있다.
설령 더케이 측이 선고 전까지 답변서를 제출하더라도 변론종결이 된 상태이기 때문에 답변서가 인정되지 않을 가능성이 높다.
실제로 대법원은 “당사자는 변론이 종결될 때까지 어느 때라도 상대방의 주장 사실을 다툼으로써 자백 간주를 배제시킬 수 있고, 상대방의 주장 사실을 다퉜다고 인정할 것인가의 여부는 사실심 변론종결 당시의 상태에서 변론의 전체를 살펴서 구체적으로 결정해야 할 것이다”라고 판결한 사례가 있다(2004년 9월24일 선고).
지극히 이례적 사안의 연속
승패 가를 ‘직권조사’ 여부
재재심의 또 다른 쟁점은 재판부가 ‘직권조사’를 충실히 하느냐다. 직권조사는 민사소송법에서 당사자의 이의나 신청을 기다리지 않고 소송상의 일정한 사항에 관해 법원이 직권으로 조사하고 조치를 취하는 걸 말한다.
2014년 대법원에서 최종 패소 판결을 받았던 시선RDI는 추가 증거를 제출을 통해 재심을 이끌어냈지만, 재재심 재판부는 앞선 대법원 판결을 그대로 인용하는 데 그쳤다. 이렇게 되자 시선RDI는 재심 재판부가 의무사항인 추가 증거에 대한 직권조사를 제대로 이행하지 않았음을 주장하며 한 번 더 재심을 신청해 재재심을 이끌어낸 바 있다.
결과적으로 직권조사의 부재가 재재심으로 이어진 만큼, 재재심 재판부는 시선RDI가 제출한 증거자료를 면밀히 분석해 결론을 내야 하는 상황에 직면했다. 시선RDI의 주장을 반박할만한 증거자료를 제출하지 않은 채 변론기일을 건너 뛴 더케이의 판단이 경우에 따라 독이 될 수도 있는 셈이다.
만약 재재심 재판부가 시선RDI의 손을 들게 되면 에이프로스퀘어 소유권 공방은 새 국면을 맞이하게 된다. 수차례에 걸쳐 주인이 바뀌었던 수천억원대 빌딩이 십여년 만에 최초 소유자 품으로 되돌아올 수 있다는 뜻이다.
에이프로스퀘어의 소유권은 시선RDI와 더케이(2011년 소유권 획득)를 거쳐 2013년 12월 제3자에게 넘어갔다. 당시 엠플러스자산운용이 운영하는 ‘엠플러스사모부동산투자신탁제9호’는 바로세움3차 인수대금 1680억원을 납부하고 빌딩의 새 주인으로 나섰다. 인수 금액은 2011년 감정가(2630억원) 대비 1000억원가량 낮은 규모였다.
매입 당시 엠플러스사모부동산투자신탁제9호의 설정액(수익증권)은 500억원, 엠플러스자산운용의 모회사인 ‘군인공제회’가 300억원, ‘키스톤인베스트먼트유한회사’가 150억원, 우병우 전 대통령비서실 민정수석의 가족회사 ‘정강’이 50억원을 투자했다.
수익증권을 쥐고 있던 3사는 2017년 3월 엠플러스사모부동산투자신탁제9호의 수익증권을 ‘아시아퍼시픽캐피탈어드바이저(APC)’에 원금가에 넘겼다. APC는 투자 2년 만인 2019년 3월 에이프로스퀘어를 마스턴투자운용이 운용하는 ‘마스턴밸류애드전문투자형사모부동산모투자신탁제49호’에 2040억원에 팔면서 시세차익 360억원을 달성했다.
여기서 끝이 아니었다. 지난 4월25일 JR투자운용이 운용하는 ‘제이알일반사모부동산투자신탁제32호’는 마스턴투자운용으로부터 에이프로스퀘어에 대한 소유권을 넘겨받았다. 매각금액은 3080억원이고, JR투자운용은 신탁형 펀드를 조성해 1271억원을 조달한 것으로 알려졌다. 마스턴투자운용이 매각으로 남긴 차익은 약 1000억원이다.
어쩌면?
올해 초 에이프로스퀘어에는 3000억원대 몸값이 책정됐지만, 여전히 실질적 몸값에 비해 저평가됐는 평가가 나온다. 몇몇 부동산업계 관계자는 서울 서초구 서초동에 자리잡은 에에프로스퀘어의 입지조건·면적 등을 고려한 에이프로스퀘어의 현 시세를 4000억원대로 추산하고 있다. JR투자운용이 마스턴투자운용으로부터 사들인 금액을 1000억원가량 웃도는 규모다.
