문재인-이재명 부동산 평행이론

[일요시사 취재1팀] 장지선 기자 = 제9회전국동시지방선거가 4개월 앞으로 다가왔다. 호재에도 악재에도 민감한 시기다. 정부 정책이 선거판을 뒤흔들 수 있는 때이기도 하다. 실제 정치권은 선거에 가까워질수록 유권자를 자극하지 않으려 노력한다. 작은 불씨가 승리와 패배를 가른다는 사실을 알고 있어서다. 이런 상황에 최근 대통령이 연이어 ‘부동산’ 이슈를 던지고 있다. 부동산, 주식, 세금 등 돈 관련 이슈는 대중의 최대 관심사다. 실생활과 밀접하게 얽혀있어 체감 수준도 크다. 선거가 다가오면 돈을 풀지언정, 세금 등으로 거둬들이는 정책을 자제하는 이유다. 특히 아주 작은 이슈로도 승패가 갈릴 수 있는 상황이라면 세제 정책이나 자산 이슈는 건드려선 안 될 ‘금기’나 다름없다. 잘못 건들면 민심 나락 그중에서도 단연 민감한 부분은 ‘부동산’이다. 우리나라 국민의 자산 구성 자체가 부동산에 편중돼있는 구조기 때문이다. 최근 들어 금융자산에 눈을 돌리는 비율이 늘고 있지만 집과 땅, 즉 부동산은 전통적인 ‘선호 자산’이었다. 대부분 국민이 근로소득, 사업소득을 모아 부동산에 투자하고 그 자산을 불려왔다. 지난해 12월 한국경제인협회가 송헌재 서울시립대 교수에게 의뢰한 ‘주요국 가계 자산 구성 비교 및 정책 과제’ 연구용역 보고서가 나왔다. 보고서에는 우리나라의 비금융자산 비중이 주요국 중 가장 높다는 내용이 담겼다. 보고서 내용대로면 우리나라의 비금융자산 비중은 64.5%에 이른다. 예를 들어 전체 자산이 5억원이라면 3억2250만원이 토지나 주택, 산업용 부동산 등 실물자산으로 이뤄졌다는 뜻이다. 국내 가계 자산 중 비금융자산의 비중은 2020년 65.3%에서 2021년 66.8%, 2022년 66.3%, 2023년 65.2%를 기록하고 지난해 소폭 줄었다. 문제는 주요국과 비교해 부동산 쏠림 비율이 매우 높다는 점이다. 미국은 32%, 일본은 36.4%(2023년 기준), 영국은 51.6% 정도다. 우리나라가 꾸준히 65%대 전후를 기록하는 것과 비교하면 상대적으로 낮다. 자산의 3분의 2가 부동산에 묶여있다 보니 정부의 부동산 정책은 초유의 관심사다. 여기에 교육열이 더해져 학군에 따라 부동산의 등급이 달라진다. 이른바 상급지로 불리는 지역에 사는 이들과 집값이 상대적으로 낮은 지역에 사는 이들 사이에는 보이진 않지만 분명하게 계급이 존재한다. 문정부 “부동산 실패 인정” 오락가락한 정책에 정권교체 정부는 ‘우상향’하는 집값을 잡겠다고 각종 대책을 내놓는다. ‘발표 날짜+대책’으로 나온 정책은 시장에 충격을 가한다. 다주택자, 1주택자, 무주택자 등 정부가 표적으로 잡은 주체로부터 연쇄적으로 반응이 일어난다. 시장의 반응 속도는 무시무시한 수준이다. ‘부동산은 심리’라는 말을 눈으로 확인할 수 있는 정도다. 문재인정부도 예외는 아니었다. ‘민주당이 정권을 잡으면 집값이 오른다’는 풍문을 현실화했다는 비판을 피하지 못했다. 20번이 넘는 부동산 정책은 시장에 상처를 냈다. 연이은 정책에 상처는 곪기 시작했고 나중에는 걷잡을 수 없는 정도로 상했다. 고름을 빼내야 할 지경에 이르렀을 땐 집값은 이미 정부의 손을 떠난 상태였다. 이때 ‘영끌’ ‘벼락거지’ 등의 부동산 관련 신조어가 쏟아졌다. 부동산 매입에 성공한 이들과 시장에 진입하지 못한 사람을 빗댄 표현들이다. 대출 등 돈을 끌어올 수 있는, 즉 영혼까지 자금을 끌어모아 집을 산 사람이 있었고, 그 사이클에 올라타지 못해 상대적으로 ‘거지’가 된 기분을 느끼는 이들이 공존하던 시기였다. 정책이 나올 때마다 시장이 요동쳤고 부동산은 문정부 임기 내내 불안정했다. 그 결과는 정권교체였다. 문 전 대통령의 지지율은 임기 말까지 40%를 넘나들었다. 역대 대통령이 집권 4~5년 차에 지지율이 20%대로 떨어져 레임덕을 겪던 모습은 찾아볼 수 없었다. 하지만 부동산 정책의 실패는 진보와 보수 진영이 10년씩 정권을 차지한다는 ‘10년 주기설’도 깨뜨릴 만큼의 영향력을 발휘했다. 그래도 아직 집 문 전 대통령이 지지율은 유지했을지언정 일부 국민에게 ‘실패한 대통령’으로 인식되는 이유가 집권 5년 만에 정권교체를 당했다는 것인데, 그 배경에 부동산이 있던 셈이다. 실제 문 전 대통령은 최근 들어 부동산 실패를 인정하는 발언을 내놓고 있다. 다른 정책은 몰라도 부동산 정책만큼은 제대로 하지 못했다고 자인한 것이다. 문 전 대통령은 지난 9일 유튜브 채널 ‘평산책방’에 올라온 ‘평산책방 시즌2’ 예고 영상에서 이렇게 말했다. 탁현민 전 청와대 의전비서관과 경제 관련 책에 관한 대화를 나누던 도중이었다. 평산책방은 문 전 대통령이 퇴임 후 경남 양산시 하북면에서 운영 중인 평산책방과 관련한 콘텐츠를 올리는 채널이다. 탁 전 비서관은 이날 방송에서 “부동산이 나의 가장 아픈 손가락”이라는 문 전 대통령의 과거 발언을 언급했다. 그러자 문 전 대통령은 “일단 실패했다고 인정해야죠”라면서 “우리가 부동산 정책만큼은 실패했다”고 말했다. 문 전 대통령은 재임 당시에도 부동산 문제를 아쉬웠던 점으로 꼽은 바 있다. 2021년 4주년 기자회견에서 그는 “부동산 가격을 안정시키겠다는 그 목표를 이루지 못했고 또 지난 보궐선거에서도 그에 대해서 아주 엄중한 심판을 받았다”고 말했다. 이재명 대통령은 그 여파를 직접 겪은 당사자다. 윤석열 전 대통령과의 대결에서 0.73%p로 졌을 때 부동산 문제가 영향을 미친 것이다. 윤 전 대통령과 이 대통령 사이의 표 차이는 23만표에 불과했다. 서울에서 예상보다 적은 표를 얻은 점이 결정적인 영향을 미쳤는데 그 배경에 집값이 있었다. 더불어민주당(이하 민주당)은 대선 이듬해인 2023년 8월 패배 원인을 담은 보고서를 내놨다. 민주당이 짚은 주요 패인은 문정부 당시 오락가락했던 부동산 정책이었다. 민주당 을지키는민생실천위원회는 녹서(주요 정책 방향에 대한 조직 구성원들의 다양한 의견 수렴 과정을 담은 일종의 대화록) 형태의 <민주당 재집권전략 보고서>를 발간했다. 다가오는 선거 변수 을지로위원회는 녹서에서 문정부 당시 부동산 정책에 일관성이 부족했다고 지적했다. 그러면서 “노무현정부의 부동산 정책은 부족한 점이 많았지만 철학과 원칙은 버리지 않았다”고 평가했다. 반면 “문정부는 집값이 지속적으로 상승하면서 세제 강화가 오히려 집값 상승의 원인이며 징벌적 조세에 해당한다는 비판이 나오자 세제를 완화하는 정반대 조치를 취했다”고 비판했다. 그 결과 시중의 돈이 서울과 수도권 부동산 투자로 쏠리고 서울 강남의 ‘똘똘한 한 채’ 현상을 부추겼다는 설명이다. 이 대통령은 대선후보 시절 부동산 정책에 ‘가급적 손을 대지 않겠다’는 뜻을 드러냈다. 지난해 2월 이 대통령은 경제 전문 유튜브 채널인 ‘삼프로TV’에 출연해 “내가 돈 벌어서 비싼 집에 살겠다고 하는 1가구 1주택 실거주는 제약할 필요가 없다”고 말했다. 다주택자에 관한 질문에는 “세금을 열심히 내면 된다”며 “자본주의 사회에서 막을 수 없고, 대신 세율은 조금 비싸게 받아야 한다”고 말했다. 이 같은 발언은 문정부의 부동산 정책을 답습하지 않겠다는 뜻으로 풀이됐다. 최근 이 대통령은 ‘SNS’로 연일 부동산 정치를 하고 있다. 부동산 안정화에 대한 의지를 SNS 글로 피력하고 있는 것이다. 다주택자에 대한 양도소득세 중과 유예를 종료하는 내용이 불씨가 됐다. 지난달 23일 양도세 중과 유예 연장 여부를 둘러싸고 시장에서 엇갈린 전망이 나오고 있었는데 이 대통령이 SNS에 글을 올려 매듭지은 게 시작이었다. 지난 3일에는 “상식적이고 번영하는 나라를 위해 망국적인 부동산 투기는 무슨 수를 써서라도 반드시 잡을 것” “높은 주거비용으로 결혼·출산을 포기하는 수백만 청년의 피눈물은 안 보이나” “돈이 마귀라더니, 설마 마귀에게 최소한의 양심마저 빼앗긴 것은 아닌가” 등으로 발언 수위를 높였다. SNS 통해 다주택자 경고 5월9일까지 변화 있어야 이재명정부는 임기 초부터 대출을 조이고 공급을 예고하는 방식으로 집값 잡기에 나섰다. 서울 전 지역과 경기 일부를 토지거래허가구역으로 묶는 등 초강경 대책도 내놨다. 집값은 정부의 정책 발표 이후 잠시 주춤하다가 다시 상승곡선을 그렸다. 한쪽을 누르면 다른 한쪽이 튀어나오는 ‘풍선 효과’도 일어났다. 한 지역을 규제하면 다른 지역의 집값이 오르는 일이 반복된 것이다. 결국 이 대통령이 SNS를 통해 직접 ‘투기와의 전쟁’을 선포했다. 일단 정부는 이 대통령의 의지를 담은 정책을 내놨다. 다주택자에게 주고 있던 양도소득세 중과 유예 혜택을 예정대로 오는 5월9일 종료하기로 한 것. 동시에 혼선을 줄이기 위한 출구전략도 내놨다. 시장 충격을 최소화하겠다는 의지로 읽힌다. 정부는 이 정책을 중심으로 한 일부 다주택자의 매물이 시장에 나와 공급효과로 이어지길 기대하고 있다. 정부는 세금 부과는 예정대로 하되 다주택자에게 퇴로를 열어줬다. 이제는 시장의 몫이다. 5월9일까지 매물이 얼마나 나오는지를 봐야 한다는 뜻이다. 공교롭게도 양도소득세 중과 유예가 끝나는 시기는 지방선거(6월3일)를 한 달여 앞둔 때다. 민주당은 이정부 출범 이후 처음 진행되는 대형 선거에서 압승을 거둬 국정 동력에 부스터를 달겠다는 입장이다. 반면 국민의힘은 지방 권력까지 빼앗기면 ‘식물 야당’이 될 것이라는 위기감에 봉착해 있다. 양당 모두 사활을 걸어야 하는 상황이다. 주식시장 등에 업고? 이 대통령은 부동산 정책과 관련해 “시장을 이기는 정부도 없지만 정부를 이기는 시장도 없다” “비정상을 정상화할 수단과 방법은 얼마든지 있다” 등의 강경한 태도를 취하고 있다. 정부의 규제가 투기 바람을 잡을 수 있다는 자신감을 피력한 것이다. 과거와 달리 돈의 흐름이 주식시장으로 몰리고 있는 점도 이 대통령으로선 든든한 지원이 될 수 있다. 앞서 문정부는 시장에 졌는데, 이정부는 이길 수 있을까? <jsjang@ilyosisa.co.kr>