건물 사는 기업들 막전막후

불황 맞아? 골라 골라 ‘빌딩 쇼핑’

[일요시사 취재1팀] 박호민 기자 = 조물주 위에 건물주라는 우스갯소리가 있다. 다방면서 수익을 기대할 수 있는 건물주가 그만큼 매력적이라는 의미다. 기업도 마찬가지다. 기업들은 빌딩 인수를 통해 임대업을 하기도 하고 사옥으로 쓰기도 한다. 최근 빌딩 매입에 열을 올리고 있는 기업들을 알아봤다.

부영은 최근 빌딩을 잇달아 사들이면서 상업부동산 업계의 큰손으로 떠올랐다. 지난해 삼성생명과 삼성화재 사옥을 매입한 이후 포스코건설 송도사옥까지 손에 쥐었다. 1년 2개월 새 1조2000억원을 쏟으며 공격적으로 매입에 나서는 모양새다.

자사브랜드 홍보
높은 임대수익률

업계에 따르면 부영은 지난달 24일 건물주인 PSIB에 포스코건설 송도사옥 매매 잔금(1500억원)을 납입하고 등기 이전도 마쳤다. 포스코건설 송도사옥은 인천 연수구 송도동 36번지에 있는 쌍둥이 빌딩이다. 정식 명칭은 포스코이앤씨타워다.

연면적 14만8790㎡ 지하 5층~지상 39층 2개동 규모다. 지난 2007년 9월 착공해 2010년 5월 완공됐다. 3600억원가량의 공사비가 투입됐다. 완공 당시 이 빌딩의 소유자는 PSIB였다. PSIB는 포스코건설과 테라피앤디가 지분 49%, 51%를 각각 가지고 있는 합작회사였다.

포스코건설이 지난해 6월 테라피앤디 지분을 근질권을 행사해 데라피앤디의 지분을 모두 취득해 PSIB의 주인이 됐다. 이후 PSIB는 지난해 9월 부영주택에 송도사옥 소유권을 3000억원에 매각하는 계약을 체결했다. 부영은 계약금과 1차 중도금(16.7%)을 시작으로 올해 2월 잔금을 모두 치르며 송도사옥 등기이전까지 마치게 됐다.


부영은 매매계약 체결 당시 송도 사옥을 포스코건설이 5년간 책임 임차하는 조건에 매입한 것으로 알려졌다. 건물 연면적 3.3㎡당 매각가격은 670만원 수준. 안정적인 임대수익을 기대할 수 있게 됐다.

아시아 최고 수준 수익률
국내외 기업들 인수 열풍

앞서 부영은 삼성생명 사옥과 삼성화재 본사 사옥을 잇달아 인수한 바 있다. 이번 포스코건설 사옥 인수까지 최근 1년2개월 동안 대형 빌딩 3채를 매입했다. 

지난해 1월에는 서울 태평로2가 150번지에 있는 삼성생명 사옥을 5000억원에 매입했다. 이 건물은 지하 6층~지상 21층, 연면적 5만4653㎡ 규모다.

삼성생명은 본사를 서초구 삼성타운으로 옮기게 돼 이 건물을 매각했다. 삼성생명은 지난 1984년 준공 이후 본사로 사용해왔다. 현재 이 건물 꼭대기에는 ‘삼성생명’을 대신해 부영의 아파트 브랜드인 ‘사랑으로’가 새겨졌다.

삼성화재 본사 빌딩도 부영이 품었다. 서울 중구 을지로 29번지에 있는 삼성화재 본사 사옥은 지하 6층~지상 21층 규모로 매각가 4000억원대로 알려졌다. 

대형빌딩에 군침
이용가치 많아야


외국계 기업도 국내 빌딩에 대한 관심이 높다. 미국계 부동산 투자회사인 안젤로고든 서울시 서초구에 위치한 삼성생명의 ‘메트로빌딩’을 861억원에 매입했다. 안젤로고든은 부동산자산운용사 마스턴투자운용과 함께 지난해 12월 말 삼성생명 소유의 메트로빌딩 매매 계약을 체결했다.

메트로빌딩은 연면적 1만3215㎡, 지하 1층~지상 10층 규모다. 안젤로고든은 메트로빌딩을 오피스텔 등 주거시설로 개발해 분양하는 것을 검토하고 있다.
 

여의도의 랜드마크로 평가 받는 서울국제금융센터(IFC)도 외국계 투자운용사에 넘어갔다. 글로벌 대체투자 운용사 브룩필드는 AIG코리안부동산개발과 IFC 인수를 위한 매각절차를 지난해 11월 마쳤다. 인수금액은 공개되지 않았지만 총 2조5000억원 수준인 것으로 파악되고 있다. IFC는 연면적  50만5236㎡ 규모로 업무공간과 상업시설을 갖춘 여의도의 랜드마크 빌딩이다.

지난해 6월에는 미국계 사모펀드 운용사인 블랙스톤이 미래에셋자산운용으로부터 서울 강남구 역삼동 캐피탈타워를 매입했다. 매입 금액은 4700억원 정도로 알려졌다. 블랙스톤은 이번 캐피탈타워 인수를 시작으로 국내 상업부동산 투자에 방점을 찍을 것으로 전해졌다.

떠도는 매물들
누구의 손으로

블랙스톤은 전 세계에 투자한 부동산 자산운용 규모가 1010억달러(약 114조원)에 육박하는 초대형 운용사로 국내 시장서 빌딩 쇼핑을 본격적으로 시작할 경우 시장에 미치는 영향이 상당할 것으로 평가받고 있다.

중국계 보험사 안방보험도 국내 빌딩 매입 행렬에 참여했다. 중국 안방보험이 유안타증권 을지로 본사 빌딩을 인수할 것으로 보인다. 매도자는 하나자산운용이다. 안방보험은 이번 거래로 처음으로 국내 빌딩을 인수하게 됐다. 현재 매매 관련 최종협상만 남겨두고 있는 것으로 전해졌다.

그동안 안방보험은 지난해 삼성화재 을지로 본관 사옥(약 4500억원)과 강남캐피탈타워(약 5000억원) 입찰에 참여하며 국내 부동산 매입의지를 드러낸 바 있다.

외국계 자금이 국내 빌딩 매입에 열을 올리는 이유는 높은 수익성 때문인 것으로 풀이된다. 

지난해 하이투자증권이 낸 보고서에 따르면 해외 투자자들이 국내 상업용 부동산으로 몰려드는 가장 큰 이유는 다른 국가보다 상대적으로 기대수익률이 높아서다.

보고서에 따르면 서울 사무용 빌딩은 신축 빌딩 증가와 함께 공실률이 10%대로 높아졌다. 하지만 높은 공실률에도 임대료는 잘 떨어지지 않아 연 4~5%대 임대수익률을 유지하고 있다. 명목 임대수익률뿐 아니라 몇 개월간 임대료를 받지 않는 렌트프리(Rent free) 마케팅을 감안한 유효수익률도 4%대로 높다.

국내 부동산자산운용사 이지스자산운용은 서울 청계천로의 랜드마크 빌딩인 시그니쳐타워를  매입한다. 올 들어 국내에서 이뤄진 상업용 부동산 거래 가운데 가장 규모가 크다.


시그니쳐타워 소유주는 신한BNP파리바자산운용(이하 신한BNPP)이다. 신한BNPP는 이지스를 이번 매매에 우선협상대상자로 선정한 것으로 전해진다. 거래절차가 마무리되기까지는 2개월가량이 더 소요될 것으로 보인다.

잇단 매입 부영 업계 큰손으로
임대업 하거나 사옥으로 쓰기도

시그니쳐타워는 연면적 9만9991㎡ 규모로 2011년에 완공했다. 이 건물을 보유한 신한BNPP 부동산 펀드의 주요 투자자는 싱가포르 부동산 투자회사인 아센다스(지분율 30%)다. 지난달 9일 예비입찰은 흥행에 성공했다.

<한국경제>에 따르면 예비입찰에 참여한 투자사는 이지스를 비롯해 동양자산운용, 에머슨자산운용, 한국투자신탁운용 등 국내 운용사들과 이 건물 투자사인 아센다스, CBRE글로벌인베스트먼트-아부다비투자청(컨소시엄), 블랙스톤-미래에셋 등이다.

이지스가 제시한 가격은 3.3㎡당 2300만원대 중반으로 총 7000억원대에 육박하는 것으로 알려졌다. 이지스는 국민연금 자금을 건물 매입에 동원하겠다는 계획을 제시한 것으로 전해졌다. 이지스가 국민연금으로부터 위탁받는 돈은 향후 7년간 총 5500억원에 달한다.
 

기업이미지 제고를 위한 목적으로 빌딩을 매입하기도 한다. LG생활건강은 올 1월 서울 가로수길에 자리한 빌딩을 225억원에 인수했다. 건물은 대지 연면적 885.84㎡, 4층 규모다. 업계에선 자사 브랜드로 구성된 멀티숍을 운영할 것으로 보고있다.


이 건물에는 외국계 화장품 브랜드 록시땅과 가방 브랜드 쌤소나이트가 입점해있다. 향후 업계에선 LG생활건강이 가로수길을 선택한 것으로 명품 브랜드가 많은 곳에 자사의 주요 브랜드를 모아 고급스러운 이미지를 구축하고 인지도를 높이기 위한 행보로 풀이되고 있다.

안정적이고
매력적이다

하이투자증권 장문준 연구원은 “아시아 시장서 한국 상업용 부동산은 일본만큼 안정적이고 동남아보다 위험이 적다. 수익률 역시 매력적”이라고 진단했다. 서울 임대수익률은 세계 2위 수준으로 여전히 매력적이라는 설명이다. 이에 따라 국내에 불고 있는 빌딩 사자 열풍이 당분간 이어질 것으로 전망되고 있다.
 


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‘역대 최악’ 쿠팡 개인정보 유출 막전막후

‘역대 최악’ 쿠팡 개인정보 유출 막전막후

[일요시사 취재1팀] 장지선 기자 = 사회상을 반영하는 표현으로 ‘○○ 공화국’을 쓰곤 한다. OECD 국가 중 극단적 선택률 1위를 놓치지 않는 우리나라를 ‘자O 공화국’이라고 하거나 연예인에게 지나치게 높은 관심을 보이는 모습에 ‘연예인 공화국’이라고 말하는 것처럼. 최근 또 하나의 공화국이 세워졌다. 바로 ‘쿠팡 공화국’이다. ‘쿠팡 없이 어떻게 살았을까?’ 창업자 김범석 의장이 제시한 쿠팡의 비전이자 슬로건이다. 국민의 일상에 깊숙하게 파고들겠다는 의지로 읽혔다. 실제 쿠팡은 전 국민의 생활을 차례로 잠식했다. ‘로켓배송’을 무기로 이커머스 시장을 장악했고 ‘쿠팡이츠’로 배달업계를 흔들었다. ‘쿠팡플레이’로 OTT 업계에도 진출했다. 생태계 잠식 대체재 없다 쿠팡의 위력은 이번 개인정보 유출 사태에서 더욱 뚜렷하게 증명됐다. 지난달 29~30일 쿠팡 이용자에게 고객 정보가 유출됐다는 내용의 문자메시지가 발송됐다. 문자메시지에 따르면 유출된 정보는 이름, 이메일 주소, 배송지 주소록, 주문 정보 등이다. 쿠팡은 결제 정보와 로그인 관련 정보는 안전하다고 설명했다. 이용자에게 문자메시지가 도착한 시기가 주말이어서 혼란은 배가 됐다. 특히 배송 과정에서의 편의를 위해 적은 공동현관 비밀번호, 최근 주문 내역 등이 유출된 사실이 알려지면서 불안을 호소하는 목소리가 커졌다. 유출된 정보를 조합하면 가족 구성을 알 수 있는 상황이라 교묘하게 제작된 스팸 문자 등으로 피해를 볼 가능성도 있었다. 개인정보가 유출된 고객의 수는 무려 3370만명에 달했다. 올해 기준 우리나라 인구(5168만명)의 65%에 이르는 숫자다. 여기에 개인정보 유출이 지난 6월24일, 무려 5개월여 전부터 시작됐다는 사실이 드러나면서 소비자의 분노가 폭발했다. 또 해킹 등으로 개인정보 유출 사고를 겪은 다른 업체와 달리 쿠팡 사건은 내부 직원의 소행으로 알려지면서 충격이 가중됐다. 중국 국적의 직원이 해외에서 개인정보를 빼돌렸다는 것이다. 앞서 쿠팡은 지난달 20일 개인정보 유출 피해 고객 계정이 4500개라고 발표했다. 하지만 열흘 새 3370만명이라고 다시 공지하면서 신뢰를 잃었다. 쿠팡의 프로덕트 커머스 부분 활성고객(구매 이력이 있는 고객)은 2470만명인데 피해 고객은 이보다 900만명 많다. 최근 3개월 간 구매 이력이 없는 고객까지 포함한 수치다. 사실상 전체 고객의 정보가 유출된 것으로 보인다. 2010년 소셜커머스 시작 로켓배송 도입 날개 달아 이번 쿠팡 사태의 규모는 지난 2011년 해킹으로 약 3500만명의 개인정보 유출을 겪은 싸이월드·네이트 사례와 맞먹는다. 올해 4월 발생한 SK텔레콤의 개인정보 유출 사고(약 2324만명)를 상회한다. 당국의 조사 과정에서 피해 규모가 더 커진 선례를 보면 쿠팡 역시 피해 범위와 규모가 확대될 가능성도 제기된다. 문제는 이런 상황에서도 자의로든 타의로든 쿠팡을 놓지 못하는 이용자가 상당하다는 사실이다. 글로벌 투자은행 JP모건은 쿠팡 사태 이후 보고서를 통해 “쿠팡은 한국 시장에서 비교할 수 없는 지위를 갖고 있다”며 “한국 소비자는 데이터 유출 이슈에 상대적으로 민감도가 낮아 고객 이탈은 제한적일 것으로 본다”고 밝혔다. 국내 이커머스 시장을 쿠팡이 독점하고 있기에 이번 사태가 일시적인 충격에 그칠 것이라는 전망이다. 실제 인터넷 커뮤니티 등에서는 쿠팡의 개인정보 유출에 걱정을 표하면서도 막상 탈퇴하긴 어렵다는 글이 보인다. 당장 내일 가게 문을 열어야 하는데 쿠팡이 아니면 재료를 조달할 방법이 없다는 글도 있다. 김범석 의장이 지향하던 ‘쿠팡 없이 어떻게 살았을까?’가 아이러니하게도 쿠팡에 문제가 생겼을 때 현실화한 셈이다. 쿠팡은 어떻게 한국을 지배하게 됐을까. 전문가들은 쿠팡이 ‘틈새시장’을 기가 막히게 파고들었다고 분석했다. 다만 그 틈새를 만든 건 쿠팡이 아니라 정부였다는 것이다. 정부가 골목상권을 살리겠다는 취지로 대형마트를 규제하자 소비자는 전통시장을 찾는 대신 온라인으로 눈을 돌렸다. 그 결과 2010년 소셜커머스로 출발한 쿠팡은 현재 대적할 상대가 없는 ‘유통 공룡’으로 성장했다. 2012년 ‘유통산업발전법(유통법)’이 시행됐다. 정보 털려도 쓸 수밖에… 유통법에는 ▲대형마트와 기업형 슈퍼마켓(SSM)은 오전 10시부터 밤 12시까지만 영업 가능 ▲대형마트 월 2회 의무 휴업일 지정 ▲의무휴업일과 영업 제한 시간에는 온라인 주문 배송 서비스 금지 ▲전통상업보존구역 반경 1km 내 출점 불가 등의 내용이 담겼다. 대형마트 등이 규제에 발 묶인 사이 이커머스 시장이 두각을 드러내기 시작했다. 쿠팡이 2014년 도입한 로켓배송은 그 틈새를 절묘하게 파고든 ‘신의 한 수’였다. 쿠팡은 손정의 소프트뱅크 회장의 투자금을 등에 업고 심야, 새벽 배송 시장을 완전히 장악했다. 쿠팡이 공격적으로 물류센터를 늘릴 때는 ‘밑 빠진 독에 물 붓기’라는 지적이 나왔지만, 지금은 그 물류 센터가 지역 배송의 거점 역할을 하고 있다. 최근 전국민주노동조합총연맹(이하 민주노총)에서 택배기사의 건강권을 위해 심야 새벽 배송을 제한해야 한다고 주장했다. 하지만 소비자는 물론 택배기사 사이에서도 민주노총의 주장에 반발이 나왔다. 소비자는 오후에 주문해도 아침이면 집 앞에 물품이 도착하는 데서 오는 편리함, 택배기사는 경제적 이익, 노동권 등을 이유로 제시했다. 실제 민주노총의 주장은 큰 호응을 얻지 못했다. 쿠팡의 배송 시스템이 국민 생활에 얼마나 깊이 들어와 있는지를 보여준 단적인 예다. 소비 트렌드가 완전히 온라인 중심으로 바뀌면서 쿠팡의 영향력은 더욱 거대해졌다. 저녁 식사 재료를 사기 위해 퇴근 후 마트나 슈퍼로 뛰어가는 모습은 드라마에서도 과거 회상 장면에나 나온다. 이제는 시도 때도 없이 스마트폰을 통해 물건을 주문하며 불과 몇 시간 만에 집 앞에 배송된 택배 상자를 안고 들어가는 게 일상이 됐다. 가족끼리 대형마트나 백화점 등에서 쇼핑을 하는 일은 생활을 위한 게 아니라 이른바 ‘여가’가 됐다. 규제 업고 틈새 노려 방점을 찍은 건 코로나19였다. 2020년 코로나19 팬데믹으로 비대면 소비가 폭발적으로 증가했다. 이커머스 시장은 배달업계와 함께 끝 모르고 성장했다. 이 시기 대형마트는 의무 휴업일이나 심야 시간에 온라인 배송을 할 수 있도록 규제를 일부 풀어달라고 호소했지만 먹히지 않았다. 예나 지금이나 규제에서 자유롭던 쿠팡은 또다시 소비자의 선택을 받았다. 그 결과 쿠팡은 2023년 창사 이후 첫 흑자를 냈다. 당시 쿠팡은 6조2000억원을 투자해 전국 30개 지역에 100여개 이상의 물류센터를 지었다. 영업손실은 2021년 1조7097억원에 달했지만 2022년 1447억원으로 줄었고 2023년에는 결국 흑자로 돌아섰다. 2023년 기준 쿠팡의 매출은 32조원에 이른다. 당시 쿠팡이 미국 증권거래위원회(SEC)에 제출한 2023년 4분기 실적보고서에 따르면 쿠팡의 영업이익은 6174억원이다. 매출, 영업이익 모두 전통 유통기업을 제친 1위다. 쿠팡은 흑자 전환의 비결로 고객의 충성도를 꼽았다. 이들이 쿠팡에서 씀씀이를 늘리면서 쿠팡 전체 이익이 늘었다는 것이다. 특히 2018년 쿠팡이 도입한 ‘쿠팡 와우’ 멤버십의 증가가 영업이익을 이끌었다는 분석이 나왔다. 쿠팡 와우는 월 4990원(현재 7890원)을 내면 쿠팡에서 구매하는 대부분 물건을 무료로 배송받을 수 있다. 또 쿠팡플레이라는, 쿠팡이 론칭한 OTT도 무료로 이용할 수 있다. 당시 쿠팡은 쿠팡 와우 멤버십, 즉 유료 가입자가 2021년 900만명에서 2023년 1400만명까지 늘었다고 발표했다. 지난해 쿠팡 매출은 41조원까지 뛰어올랐다. 전체 대형마트 판매액(37조1779억원)을 뛰어넘는 수치다. 영업이익은 6023억원을 기록했다. 영업이억은 전년 대비 소폭 증가했는데 매출이 30% 가까이 늘어난 것이다. 쿠팡 와우 멤버십에 가입한 고객은 지난해 말 기준 1500만명가량으로 추정된다. 소비트렌드 변화·코로나19로 쐐기 2023년 흑자 전환해 전체 매출 1위 눈여겨볼 대목은 쿠팡 와우의 가격이 지난해 3000원가량 올랐는데도 불구하고 고객이 이탈하기는커녕 되려 대거 늘었다는 점이다. ‘쿠팡 생태계’가 이미 공고해졌다는 뜻으로 풀이된다. 이른바 충성 고객층이 이전보다 두꺼워졌다는 분석이 나온다. 구독료 인상분보다 쿠팡이 제공하는 서비스의 가치가 더 크다고 판단한 것으로 보인다. 일각에서는 성장 배경은 다르지만 쿠팡을 카카오와 비교하기도 한다. 카카오는 ‘카카오톡’이라는 국민 메신저를 배경으로 각종 사업에 진출했다. 메신저 애플리케이션 중 90% 이상의 점유율을 가진 카카오톡은 카카오가 골목상권에 침투하는 데 훌륭한 ‘씨앗’ 역할을 담당했다. 쿠팡 와우 가입자를 위한 ‘로켓배송’이 심야·새벽 배송 시장을 잠식하는 데 혁혁한 역할을 한 것과 비슷하다. 대체재가 많지 않은 것도 닮았다. 카카오는 최근 카카오톡 업데이트 문제로 한바탕 홍역을 치렀다. 카카오가 카카오톡을 SNS처럼 바꾸려는 시도를 한 것이다. 이용자들이 카카오톡 앱에 더 오래 머무를 수 있는 방도를 찾다가 고안한 방법이라는 설명이 뒤따랐다. 하지만 이용자의 반발이 거셌다. 카카오톡 앱 평점은 1점대로 떨어졌고 조롱이 줄이었다. 결국 카카오는 가장 많은 비판이 나왔던 ‘친구탭’을 원래대로 되돌리겠다고 발표했다. 이후에도 카카오톡 변화를 지적하는 목소리는 계속 나왔지만 결론적으로 이용자 이탈은 많지 않았던 것으로 전해졌다. 카카오톡을 대체할 만한 메신저 앱이 마땅치 않았던 게 문제였다. ‘네이트온’이 노를 저어봤지만 역부족이었다. 카카오톡 업데이트를 주도한 홍민택 최고제품책임자(CPO)도 내부 게시판에 올린 글에 ‘트래픽, 다운로드는 줄지 않았다’고 쓰기도 했다. 당시 홍 CPO의 해명에 비판이 쏟아졌지만 글 내용만 봐서는 카카오톡 자체에 타격은 크지 않았다는 뜻으로 해석됐다. 과징금에 주저 앉나 그러면서도 카카오의 현 상황을 봤을 때 쿠팡도 당국 조사가 진행되다 보면 타격이 상당할 것이라는 관측이 제기된다. 일단 이재명 대통령이 쿠팡 개인정보 유출 사태에 대해 과징금 강화, 징벌적 손해배상 등을 언급한 점이 눈에 띈다. 벌써부터 역대 최대 과징금(1347억원)을 받은 SK텔레콤의 사례를 넘어 1조원대 과징금이 부과될 수 있다는 말이 나온다. <jsjang@ilyosisa.co.kr>