[Q] 부동산 임의 경매절차에서 매각기일이 변경되거나 취소되는 경우는 어떤 경우인가요?
[A] 집행정지 서류가 제출된 경우, 매각기일이 변경되고, 집행취소 서류가 제출되면 매각 절차가 취소됩니다.
▲매각절차가 정지되는 경우
부동산 임의 경매절차가 진행되다가도 다음의 문서가 집행법원에 제출되면 매각 절차를 정지해야 한다(민사집행법 제266조, 이하 ‘법’이라고 한다). 별도로 정지 결정이 요구되지 않고 경매신청인에게 통지해야 하는 것도 아니다(2020 법원실무제요, 민사집행Ⅲ 369면).
1. 담보권의 등기가 말소된 등기사항증명서(1호)
2. 담보권 등기를 말소하도록 명한 확정 판결의 정본(2호) 확정판결과 동일한 효력이 있는 화해, 포기, 인낙조서 및 조정조서를 포함한다.
3. 담보권이 없거나 소멸됐다는 취지의 확정 판결의 정본(3호), 저당권 부존재의 확인 판결, 담보권의 대상인 채권의 존재 확인 청구의 기각 판결 등이 있으며, 이 역시 확정 판결과 동일한 효력이 있는 화해조서 등을 포함한다고 볼 것이다. 일반적으로 제3자이의의 소에서의 청구 인용의 확정 판결도 여기에 해당하는 것으로 본다.
4. 채권자가 담보권을 실행하지 않기로 하거나 경매신청을 취하하겠다는 취지 또는 피담보채권을 변제받았거나 그 변제를 미루도록 승낙한다는 취지를 적은 서류(4호), 법 제49조 제4호, 제6호에 대응하는 서류다. 다만 담보권의 실행을 하지 않기로 하거나 경매신청을 취하하겠다는 취지를 기재한 서류는 법 제49조 제6호에서와는 달리 사문서라도 무방하다(2020 법원실무제요, 민사집행Ⅲ 370면).
피담보채권을 변제받았거나 그 변제를 미루도록 승낙한다는 취지를 기재한 서류가 화해조서의 정본 또는 공정증서의 정본이 아닌 경우에는 법 제51조가 준용돼 정지기간의 제한을 받게 된다(법 275조).
즉 변제를 받았다는 취지를 적은 증서를 제출해 매각절차가 정지되는 경우 그 정지 기간은 2월로 하고, 의무이행을 미루도록 승낙했다는 취지를 적은 증서를 제출해 매각 절차가 정지되는 경우 그 정지는 2회에 한하며 통산 6월을 넘길 수 없다.
5. 담보권 실행을 일시 정지하도록 명한 재판의 정본(5호)
강제 집행정지 결정이 있으면 결정 즉시 당연히 집행정지의 효력이 있는 것이 아니고 그 정지 결정 정본을 집행기관에 제출함으로써 집행정지의 효력이 발생한다(대법원 65마1059 결정). 그 제출이 있기 전에 행해진 압류 등의 집행처분에는 영향이 없다(2009마1918).
▲ 매각 절차가 취소되는 경우
위 제1호부터 제3호까지의 경우와 제4호의 서류가 화해조서 정본 또는 공정증서 정본인 경우에는 집행법원은 이미 실시한 매각 절차를 취소해야 한다(법266조 제2항).
담보권 실행을 위한 경매에서 매각허가결정이 확정된 뒤라도 매수인이 매각대금을 지급하기 전까지는 경매법원에 법 제266조 제1항 제1호의 서면인 ‘담보권의 등기가 말소된 등기사항증명서’의 제출이 가능하며, 이 경우 경매법원은 필요적으로 그 경매절차를 취소해야 한다(2003다22592). 이 취소 결정에 대해서는 즉시항고할 수 없다(법 제266조 제3항).
또 매각을 해도 남을 가망이 없는 경우에는 민사집행법 제102조가 적용돼 경매가 취소될 수 있다. 전 매각기일에 매수신고가 없어 새 매각에 있어서 최저 매각 가격을 저감한 결과 우선채권 총액에 미달하는 경우가 대표적이다.
매수인이 대금 지급 기한에 대금을 납부하지 않아 재매각하게 됐다가 매수인이 재매각기일의 3일 이전까지 대금 및 지연이자와 절차 비용을 납부한 경우에는 재매각 절차를 취소하게 되는데(민사집행법 제138조), 여기에 해당하는 경우에도 매각절차를 취소하게 된다.
▲ 매각 절차의 정지, 취소문서 제출의 종기
1. 위 1호, 2호, 3호, 5호의 서류
매수인이 매각대금을 지급하기 전까지 제출해야 하고(민사집행규칙 제50조 제1항, 제194조, 이하‘규칙’이라 한다, 대법원 93마1837 결정), 위 서류가 제출되면 매각절차가 정지된다(2020 법원실무제요, 민사집행Ⅲ 372면). 그중 1호부터 3호까지의 서류가 제출된 경우에는 이미 실시한 집행처분을 취소해야 한다(법 제266조 제2항).
위 5호의 서류가 제출된 경우에도 그 일시정지를 명한 재판에서 이미 실시한 경매절차를 취소한 때에는 역시 이미 실시한 경매절차를 취소해야 한다(법 제266조 제2항).
위 5호의 서류가 매수신고 이후 매각 허가 결정 기일이 종료되기까지 사이에 제출되면, 이는 집행을 계속 진행할 수 없는 사유에 해당하는 것으로 보고 법원은 매각 불허가 결정을 해야 한다(2008마1855).
매각허가결정이 있은 뒤에 대금이 지급되기 전까지 사이에 위 5호에서 정한 서류가 제출된 경우에는 매수인은 법원에 대해 매각허가결정의 취소를 신청할 수 있다(규칙 제50조 제2항, 제194조).
2. 위 4호의 서류는 매수 신고가 있기 전까지 제출해야 하고, 매수 신고가 있고 난 뒤에는 최고가 매수 신고인의 동의(차순위 매수 신고인이 있는 경우에는 차순위매수신고인의 동의도 함께)를 받아야 그 효력이 생기게 된다(법 제93조 제2항, 제3항, 법 제268조).
대금 납부 후에는 정지·취소 문서가 제출되더라도 매수인의 소유권 취득에 아무런 영향을 주지 못하며 배당절차도 그대로 실시된다(2020 법원실무제요, 민사집행Ⅲ 372면).
[김기록 법무사·공인중개사 사무소(02-535-3303)]
