김기록의 쉬운 경매
Update. 2025.11.02 10:52
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김기록의 쉬운 경매 [김기록 법무사의 쉬운 경매] 최고가 매수 신고인과의 임대차계약
[Q] 임차인 갑은 매각대금을 완납하지 않은 지위에 있는 을과 주택임대차계약을 체결하고 주택의 인도와 주민등록, 확정일자를 갖췄다. 다음 날 을은 매각 대금을 완납하고 소유권이전등기를 설정하면서 근저당권자 병에게 근저당권설정등기를 마쳐줬다. 갑의 임차권은 병의 근저당권보다 우선하는가? [A] 갑의 임차권은 병의 근저당권보다 후순위가 되며 대항력도 취득하지 못한다. 다시 말해 대금을 완납하지 않은 매수인과의 임대차, 대금 완납 및 낙찰 이전등기, 근저당권 순이다. 갑은 소액임차인이 아니다. 근저당이 설정된 2023년 3월6일 서울 기준으로 임차보증금이 1억6500만원 이하일 때 소액임차인에 해당한다. 갑의 임차보증금은 3억원이므로 소액보증금 최우선변제 문제는 발생하지 않는다. 매각 기일에 집행관으로부터 최고가매수신고인으로 호창을 받으면 최고가 매수 신고인이 됐다가 매각 결정 기일에 매각 허가결정을 받으면 매수인이 되고(민사집행법 제116조, 제128조), 매수인이 매각 대금을 다 낸 때에는 매각 목적물의 소유권을 취득한다(민사집행법 제135조). 을이 매각 대금을 다 내지 않고 보증금만 낸 상태에서 부동산 임대차계약을 체결할 권리가 있는가에 대한 판례는 ‘주택
- 김기록 법무사
- 2025-10-27 10:41
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김기록의 쉬운 경매 [김기록 법무사의 쉬운 경매] 근저당과 순환배당
[Q] 국민연금, 근저당과 일반조세와의 배당 관계에 대해 궁금합니다. [A] 국민연금, 근저당과 일반조세에 대한 배당 사례다. 국민건강보험료(국민건강보험법 제85조), 국민연금보험료(국민연금법 제98조), 고용보험료 및 산업재해보상보험료(고용보험 및 산업재해보상보험의 보험료 징수 등에 관한 법률 제30조) 등은 국세징수법상의 체납 처분의 예에 의해 징수할 수 있는데, 이들을 통상 공과금이라 부른다(국세기본법 제2조 8호, 지방세기본법 제2조 26호). 이들은 국세 및 지방세를 제외한 다른 채권보다 우선해 징수한다. 다만, 납부기한 전에 전세권·질권·저당권 등에 따른 담보권의 설정등기가 있는 경우, 그 담보권에 의해 담보된 채권에 대해서는 그러하지 않다(국민건강보험법 제85조, 국민연금법 제98조, 고용보험 및 사업재해보상보험의 보험료 징수 등에 관한 법률 제30조 - 각 보험료 징수의 우선순위). 즉 이들은 조세와 그 납부기한 전에 설정된 저당권 등에 대해 후순위지만, 그 납부기한 이후에 설정된 저당권 등과 기타 일반채권에 대해서는 우선한다. 근저당권자 을과 당해세 아닌 조세 채권자 병과의 우선순위는 근저당권 설정등기일과 조세의 법정기일을 따져 우선순위가 정
- 김기록 법무사
- 2025-09-23 11:36
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김기록의 쉬운 경매 [김기록 법무사의 쉬운 경매] 대지근저당권 후 신축 소액임차권
소액임차인에 해당하는지에 대한 기준 시점은 담보물권(저당권, 근저당권, 가등기담보권 등) 설정일자를 기준으로 하고(대법원 2001다8424 판결), 소액임차권 최우선변제를 받으려면 배당요구의 종기까지 배당요구를 해야 하며, 경매개시결정의 등기 전에 대항요건(주택 인도 및 주민등록)을 갖춰야 하고, 배당요구의 종기까지 대항력을 유지해야 하며, 주택가액(대지의 가액 포함)의 1/2에 해당하는 금액까지만 우선변제를 받을 수 있다(주택임대차보호법 제8조). 대지에 관한 저당권의 실행으로 경매가 진행된 경우에도 그 지상 건물의 소액임차인은 대지의 환가대금 중에서 소액보증금을 우선변제받을 수 있다고 할 것이나, 이와 같은 법리는 대지에 관한 저당권 설정 당시에 이미 그 지상 건물이 존재하는 경우에만 적용될 수 있다. 대지에 관한 저당권 설정 후에 비로소 건물이 신축된 경우에까지 공시 방법이 불완전한 소액임차인의 우선변제권을 인정한다면 저당권자가 예측할 수 없는 손해를 입게 되는 범위가 지나치게 확대돼 부당하므로, 이러한 경우에는 소액임차인은 대지의 환가대금에 대해 우선변제를 받을 수 없다고 보아야 한다(99다25532). 그러나 대지에 관한 저당권 설정 후에 비로소 건
- 김기록 법무사
- 2025-08-11 10:22
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김기록의 쉬운 경매 [김기록 법무사의 쉬운 경매] 근저당권 2개 경우 소액보증금 배당은?
[Q] 설정 시기를 달리하는 2개의 근저당권이 있는 경우의 소액보증금의 배당에 관해 궁금합니다. [A] 2개의 근저당권이 있는 경우의 소액보증금의 배당 사례입니다. 서울특별시 소재 주택의 경우 2021년 5월1일부터 2023년 2월20일까지는 임차보증금이 1억5000만원 이하일 때 5000만원까지 최우선변제를 받을 수 있습니다. 2023년 2월21일부터 현재까지는 임차보증금이 1억6500만원 이하일 때 5500만원까지 최우선변제를 받을 수 있습니다. 기준 시점은 담보물권(저당권, 근저당권, 가등기담보권) 설정일자 기준입니다.(대법원 2001다84824 판결) 주택가액(대지의 가액 포함)의 1/2에 해당하는 금액까지만 최우선변제를 받습니다.(주택임대차보호법 제8조). 경매개시결정의 등기 전에 대항요건(주택의 인도 및 주민등록)을 갖추어야 하고, 배당요구의 종기까지 배당요구를 해야 하며, 배당요구의 종기까지 대항요건을 유지해야 합니다. 갑(2022년 3월5일자 근저당권자)에 대해 을(보증금 1억5000만원)은 소액임차인임을 주장할 수 있습니다. 갑(2022년 3월5일자 근저당권자)에 대해 병(보증금 1억6000만원)은 소액임차인임을 주장할 수 없습니다. 정(20
- 김기록 법무사
- 2025-07-14 10:05
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김기록의 쉬운 경매 [김기록 법무사의 쉬운 경매] 확정일자부임차권의 배당사례⑫
[Q] ①근저당 ②가압류 ③확정일자부 임차권 순일 때 배당관계가 궁금합니다. [A] ①근저당 ②가압류 ③확정일자부 임차권 순일 때 배당사례입니다. 병은 소액임차인이 아니다. 그러므로 소액보증금 최우선변제 문제는 발생하지 않는다. 근저당권이 설정된 2023년 1월5일 서울 기준으로 임차보증금이 1억5000만원 이하일 때 소액임차인에 해당한다. 우선변제를 받을 소액임차인에 해당하는지 여부는 담보물권 설정 당시의 법령을 기준으로 판단해야 한다(주택임대차보호법 부칙<제3682호, 1983년 12월30일> 제4항, 대법원 2001다84824 판결). 갑의 근저당권은 을과 병에 대해 모두 우선하므로 먼저 갑에게 1억5000만원을 배당한다. 을과 병은 서로 동순위이므로 남은 금액 3억원을 안분배당한다. 가압류권자 을 : 3억원×2억원/(2억원+4억원)=1억원 임차권자 병 : 3억원×4억원/(2억원+4억원)=2억원 병은 임차보증금을 전액 배당받지 못했지만, 대항력이 없으므로 병이 배당받지 못한 2억원은 매수인(경락인)에게 인수되지 않는다. 주택임대차보호법상의 대항력을 취득하기 위한 요건은 주택의 인도와 주민등록이다. 대항력은 임차주택에 압류, 가압류, 담보권(저
- 김기록 법무사
- 2025-06-07 12:12
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김기록의 쉬운 경매 [김기록 법무사의 쉬운 경매] 확정일자부 임차권의 배당사례⑪
[Q] 가압류:확정일자부 임차권:가압류 순일 때의 배당관계에 대해 궁금합니다. [A] ①가압류 ②확정일자부 임차권 ③가압류 순일 때의 배당사례입니다. 을은 소액임차인이 아니다. 그러므로 소액보증금 최우선변제 문제는 발생하지 않는다. 가압류권자 갑은 을, 병과 동순위이고, 임차권자 을은 갑과 동순위이지만 병보다 우선한다. 가압류권자 병은 을보다 후순위지만 갑과 동순위이다. 이런 경우에는 안분 후 흡수의 방법으로 배당을 한다. 1. 안분배당 가압류권자 갑 : 4억5000만원×1억5000만원/(1억5000만원+4억원+2억원)=9000만원 임차권자 을 : 4억5000만원×4억원/(1억5000만원+4억원+2억원)=2억4000만원 가압류권자 병 : 4억5000만원×2억원/(1억5000만원+4억원+2억원)=1억2000만원 2. 흡수배당 흡수는 근저당권 또는 확정일자부임차권을 기준으로 흡수를 시작하는 것이 간명하다. 확정일자부임차권자 을은 대항요건(인도와 주민등록) 및 확정일자를 갖추었으므로 그 이후의 물권에 우선하는 우선변제권을 취득했다. 그러므로 가압류권자 병으로부터 자신의 안분액이 청구채권액에 미치지 못하는 1억6000만원을 흡수할 수 있는데, 병의 안분액이 1억20
- 김기록 법무사
- 2025-05-05 00:00
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김기록의 쉬운 경매 [김기록 법무사의 쉬운 경매] 확정일자부 임차권의 배당사례⑩
①가압류 ②확정일자부 임차권 ③근저당 순서일 때 배당사례입니다. 을은 소액임차인이 아니다(소액임차인인지 여부는 담보권을 기준으로 하는데 경매목적부동산의 근저당권설정일인 2023년 3월5일 기준으로 소액임차인에 해당하려면 임대차보증금이 서울의 경우 1억6500만원 이하여야 한다). 그러므로 소액임차인 최우선변제 문제는 발생하지 않는다. 말소기준권리는 갑의 가압류이다. 을은 확정일자에 의한 우선변제권은 있으나 가압류가 등기된 후 대항요건을 구비했으므로 대항력은 없다[주택임대차보호법상의 대항력을 취득하기 위한 요건은 주택의 인도와 주민등록이다. 대항력은 임차주택에 압류, 가압류, 담보권(저당권, 근저당권, 담보가등기) 중 가장 빠른 등기가 경료된 시점을 기준으로 그 전까지 대항요건을 구비해야 한다. 주택의 인도와 주민등록은 임차권의 대항력의 취득요건일 뿐만 아니라 대항력의 존속요건이다(대법원 88다카143 판결)]. 가압류권자 갑은 을, 병과 동순위이고, 확정일자가 있는 임차권자 을은 갑과 동순위이지만 병보다 우선한다. 근저당권자 병은 갑과 동순위이지만 을보다 후순위이다. 이 경우 안분 후 흡수의 방법으로 배당을 하게 된다. 1. 안분배당 가압류권자 갑 : 4억5
- 김기록 법무사
- 2025-04-06 00:00
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김기록의 쉬운 경매 [김기록 법무사의 쉬운 경매] 확정일자 임차권의 배당사례⑨ 보증금 증액
[Q] 보증금이 증액된 임차권의 배당에 대해 궁금합니다. [A] 보증금이 증액된 임차권의 배당사례입니다. 확정일자에 의한 우선변제권을 취득하기 위해서는 대항요건(주택의 인도와 주민등록)을 취득하고 더 나아가 확정일자를 갖춰야 한다. 대항요건을 구비하고 있지 않으면 확정일자를 갖췄더라도 우선변제권이 성립하지 않으며, 대항요건을 갖춘 다음날부터 우선변제권이 성립한다. 확정일자에 의한 우선변제권을 갖춘 후 근저당이 설정된 다음 보증금을 증액한 경우에는 증액된 보증금은 근저당권보다 후순위가 된다. 수 개의 확정일자부 임차권과 근저당권과의 우선순위는 대항요건 및 확정일자를 갖춘 날짜와 근저당권의 등기일자를 비교해 그 순서에 따라 우선순위가 결정된다. 1. 갑이 배당요구를 한 경우 갑은 대항요건(주택인도 및 주민등록)과 확정일자를 을의 근저당권보다 먼저 갖췄으므로 갑에게 먼저 4억원을 배당한다. 그 다음으로 근저당권자 을에게 3억원을 배당한다. 마지막으로 나머지 1억원을 갑에게 배당한다. 증액한 갑의 보증금 중 배당받지 못한 1억원에 대해서는 을의 근저당권에 대항할 수 없으므로 더 이상 배당을 받을 수 없고 대항력도 행사할 수 없다. 즉 배당받지 못한 보증금 1억원은
- 김기록 법무사
- 2025-03-07 13:32
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김기록의 쉬운 경매 [김기록 법무사의 쉬운 경매] 확정일자 임차권의 배당사례⑧ 당해세
[Q]확정일자 있는 임차권과 당해세, 근저당권이 있는 경우 배당에 관해 궁금합니다. [A]확정일자 있는 임차권과 당해세, 근저당권이 있는 경우 배당사례입니다. 갑은 소액임차인이 아니다. 소액임차인인지 여부는 근저당권설정일자와 비교한다. 2024년 1월5일 기준 서울의 경우 임차보증금이 1억6500만원 이하일 때 5500만원까지 최우선변제를 받게 되는데, 갑의 임차보증금은 3억원이므로 소액임차인에 해당하지 않는다. 당해세는 국세의 경우 해당 재산에 대해 부과된 상속세, 증여세 및 종합부동산세가 이에 해당하고, 지방세는 재산세, 자동차세, 소방분에 대한 지역자원시설세, 재산세와 자동차세에 부가되는 지방교육세가 이에 해당한다(국세기본법 35조 3항, 지방세기본법 71조 5항). 즉 당해세는 매각부동산 자체에 대해 부과된 조세와 가산금을 말한다. 주택임대차보호법상(상가건물임대차보호법은 해당 없음)의 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차보증금 또는 주거용 건물(상가건물은 해당되지 않음)에 설정된 전세권에 의해 담보된 채권은 해당 주택이 경매 또는 공매를 통해 매각돼 그 매각대금서 국세 또는 지방세를 징수하는 경우, 위 확정일자 또는 설정일자보다 법정기일이 늦은 당해세의 우
- 김기록 법무사
- 2025-02-07 09:56
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김기록의 쉬운 경매 [김기록 법무사의 쉬운 경매] 확정일자 임차권 배당사례⑦-일반조세
[Q]확정일자 있는 임차권과 근저당, 일반조세가 있는 경우의 배당에 대해 궁금합니다. [A]확정일자 있는 임차권과 근저당, 일반조세가 있는 경우의 배당사례입니다. 갑은 소액임차인이 아니다. 소액임차인인지 여부는 근저당권설정일자와 비교하는데 2022년 4월5일 서울의 경우 임차보증금이 1억5000만원 이하일 때 5000만원까지 최우선변제를 받게 되는데, 갑의 임차보증금은 2억원이므로 소액임차인에 해당되지 않는다. 당해세가 아닌 일반조세의 경우 확정일자부 임차권의 우선변제권을 갖춘 시기와 일반조세의 법정기일의 선후에 따라 그 순위가 정해진다. 조세의 법정기일과 저당권·전세권 등의 설정등기일·확정일자를 갖춘 임차인의 우선변제권 발생일이 같은 날인 경우에는 조세가 우선한다고 보는 견해가 다수설이다. 국세기본법 35조 1항 3호(지방세기본법 71조1항3호도 같다)가 조세우선권의 예외로서 법정기일 ‘전에’ 설정된 저당권 등을 규정하고 있기 때문이다. 따라서 조세의 법정기일, 근저당권설정등기일보다 대항요건 및 확정일자를 먼저 갖춘 임차인 갑에게 먼저 2억원을 배당한다. 다음으로 근저당권자와 당해세가 아닌 일반조세와의 우선순위는 근저당권설정일자와 일반조세의 법정기일의 선후
- 김기록 법무사
- 2025-01-20 10:35
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김기록의 쉬운 경매 [김기록 법무사의 쉬운 경매] 확정일자 임차권의 배당사례⑥
[Q]임차권자가 대항요건을 갖춘 후 확정일자를 받았는데, 확정일자를 받은 날과 근저당권설정등기일자가 같은 날인 경우에는 누가 먼저 배당을 받게 되나요? [A] 확정일자를 받은 때와 근저당권이 설정된 때가 명백하게 판명되지 않는다면 동순위로 평등하게 배당을 받게 됩니다. 먼저 갑은 소액임차인이 아니므로 소액보증금 최우선변제 문제는 발생하지 않는다. 임차권자 갑은 2022년 3월5일 인도 및 전입신고를 했으므로 그 다음날인 2022년 3월6일 0시에 대항력을 취득했다. 그러나 확정일자를 2022년 3월6일에 받은 바람에 확정일자에 의한 우선변제권은 근저당권설정등기일과 동일한 2022년 3월6일에 발생했으므로 확정일자가 있는 임차권자 갑과 근저당권자 을은 동순위로 금액비례에 의한 평등배당을 받게 된다. 임차권자 갑 : 6억원×4억원 / (4억원+8억원) = 2억원 근저당권자 을 : 6억원×8억원 / (4억원+8억원) = 4억원 임차권자 갑은 근저당권자 을보다 먼저 대항요건(인도 및 주민등록)을 갖춤으로써 대항력을 취득했기 때문에 갑이 배당받지 못한 보증금 2억원은 매수인(경락인)이 인수해야 한다. 만일 갑이 2022년 3월5일에 확정일자를 받고 배당요구종기 내에
- 김기록 법무사
- 2025-01-03 10:47
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김기록의 쉬운 경매 [김기록 법무사의 쉬운 경매] 확정일자 임차권의 배당사례⑤
[Q] 임차권의 우선변제권을 갖춘 날짜가 근저당권설정등기일보다 하루 빠른 경우 확정일자 있는 임차권의 배당에 대해 궁금합니다. [A] 임차권이 근저당권설정등기일보다 하루 빠른 경우의 배당사례입니다. 먼저 갑과 병은 소액임차인이 아니므로 소액보증금 최우선변제 문제는 발생하지 않는다. 소액임차인에 해당하는지 여부는 담보권(저당권, 근저당권, 가등기담보권)의 설정일자와 비교하는데, 을의 근저당 설정일인 2022년 3월6일 기준 서울의 경우 보증금이 1억5000만원 이하인 경우 소액임차인에 해당해 5000만원까지 최우선변제 받는데, 갑의 임차보증금은 2억원, 병의 임차권은 3억원이므로 갑과 병 모두 소액임차인이 아니다. 갑은 을의 근저당권설정등기일보다 하루 전에 대항요건 및 확정일자를 갖췄으므로 갑의 확정일자에 의한 우선변제권이 을의 근저당권보다 앞선다. 갑의 대항력과 확정일자에 의한 우선변제권은 2022년 3월6일 오전 0시에 발생하므로 2022년 3월6일 오전 9시 이후에 설정된 을의 근저당권보다 앞서게 된다. 따라서 임차권자 갑에게 2억원을 먼저 배당한다. 갑의 임차권은 임차보증금 전액을 배당받았으므로 매수인에게 인수되지 않고 소멸한다. 다음 순위로 근저당권자
- 김기록 법무사
- 2024-12-20 13:39
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김기록의 쉬운 경매 [김기록 법무사의 쉬운 경매] 확정일자 있는 임차권의 배당사례④
[Q] 확정일자는 먼저 받았으나 전입신고를 늦게 했는데, 전입신고한 날과 같은 날에 근저당권설정등기가 된 경우 배당순위가 궁금합니다. [A] 전입일자와 근저당권설정등기일자가 같은 날인 경우의 배당사례입니다. 먼저 갑은 소액임차인이 아니므로 소액보증금 최우선변제 문제는 발생하지 않는다. 서울의 경우 근저당권설정등기일인 2022년 3월6일 기준으로 임차보증금이 1억5000만원 이하인 경우 소액임차인에 해당해 5000만원까지 최우선변제를 받는다. 다만 소액보증금을 최우선변제 받으려면 경매개시기입등기일 전에 대항요건(주택의 인도와 주민등록)을 갖추고 배당요구종기까지 이를 유지해야 하며, 배당요구종기까지 배당요구를 해야 한다. 주택가액(대지의 가액을 포함한다)의 1/2에 해당하는 금액까지만 최우선변제를 받을 수 있다. 임차권자 갑은 2022년 3월5일 임차주택을 인도받고 확정일자를 갖췄으나 전입신고를 2022년 3월6일 하는 바람에 대항력은 2022년 3월7일 0시에 발생하게 되고, 확정일자에 의한 우선변제권도 전입신고 다음날인 2022년 3월7일 0시에 발생한다. 그러므로 2022년 3월6일 등기된 근저당권보다는 후순위가 되고, 2022년 3월7일 등기된 근저당권보
- 김기록 법무사
- 2024-12-06 11:55
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김기록의 쉬운 경매 [김기록 법무사의 쉬운 경매] 배당요구종기 연기-임차인 29명, 배당받을 길이 열리다
모르는 번호로 전화가 걸려왔다. 전화기 저편에서 다급한 여인의 목소리가 들렸다. “법무사 사무실이죠? 법무사님 좀 바꿔주세요” “김기록 법무사입니다. 말씀하십시오” “<일요시사>에 올린 ‘배당요구종기 연기’에 관한 글을 보고 전화 드렸습니다. 법무사님, 제발 저희 좀 도와주세요” 여인의 목소리가 떨리고 있었다. 슬프지만 슬픔을 드러내지 않는 그래서 더욱 애처로운, ‘애이불비(哀而不悲)’가 투영된 목소리였다. 여인의 아들은 경기도 오산 소재 대학교에 입학을 했다. 가족들은 서울에 거주하고 있었으므로 아들을 위해 오산에 전세방을 구해야 했다. 여인이 가져온 임대차계약서와 아들의 주민등록초본, 임차주택의 등기사항증명서와 임차주택에 대한 경매사건의 사건검색을 통해 권리분석을 해봤다. 보증금 2800만원, 아들 명의로 임차인 대출을 받은 빚이었다. 전세방을 인도받아 입주하고, 전입신고와 확정일자도 받았다. 선순위 근저당권 때문에 대항력은 취득하지 못했지만, 배당요구종기까지 배당요구를 했더라면 적어도 소액보증금 1400만원은 배당을 받을 수 있을 텐데, 배당요구종기를 놓쳐버린 게 문제였다. 임차인이 임차주택에 경매가 들어온 사실을 알 수 있는 것은 먼저 집행
- 김기록 법무사
- 2024-11-22 14:25
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김기록의 쉬운 경매 [김기록 법무사의 쉬운 경매] 확정일자 임차권의 배당사례③
[Q] 전입신고 및 확정일자를 갖춘 날과 근저당권설정일자가 같다면 누가 먼저 배당을 받게 되나요? [A] 근저당권자가 우선 배당을 받습니다. 먼저 갑과 병이 소액임차인인지 여부를 확인한다. 소액임차인에 해당하는지 여부는 담보권(저당권, 근저당권, 가등기담보권)의 설정일자와 비교하는데, 을의 근저당 설정일인 2021년 3월5일 기준으로 서울의 경우 보증금이 1억1000만원 이하인 경우 소액임차인에 해당해 3700만원을 최우선변제 받는데, 갑의 임차보증금은 3억원, 병의 임차권은 2억원이므로 갑과 병 모두 소액임차인이 아니다. 갑이 전입신고하고 확정일자를 갖춘 날은 을의 근저당권 설정일과 같은 날이지만, 갑의 확정일자에 의한 우선변제권은 갑이 대항요건(인도와 주민등록)을 갖춘 다음날인 2021년 3월 6일0시에 발생하므로 을의 근저당권이 우선한다. 따라서 먼저 을에게 3억원을 배당한다. 확정일자부 임차권자 사이에서는 우선변제권의 취득순서에 따라 우열이 정해지므로 확정일자에 의한 우선변제권을 갖춘 날이 빠른 갑이 나머지 2억원을 배당받고 병은 배당액이 없다. 갑이 임차보증금 3억원 중 1억원을 배당받지 못했더라도 대항력이 없으므로 매수인이 인수하지 않고 소멸한다.
- 김기록 법무사
- 2024-11-08 12:20
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김기록의 쉬운 경매 [김기록 법무사의 쉬운 경매] 확정일자 임차권의 배당사례②
먼저 갑과 병이 소액임차인인지 여부를 확인한다. 소액임차인에 해당하는지 여부는 담보권(저당권, 근저당권, 가등기담보권)의 설정일자와 비교하는데, 담보권이 없으므로 배당기일을 기준으로 서울의 경우 보증금이 1억6500만원 이하인 경우가 소액임차인에 해당한다. 갑의 임차보증금은 2억원, 병의 임차권은 4억원이므로 갑과 병 모두 소액임차인이 아니다. 갑은 최선순위 임차인으로서 대항력과 확정일자에 의한 우선변제권 둘 다 가지고 있으므로 배당요구 하지 않고 대항력을 행사하거나(갑이 배당요구하지 않은 경우에는 매수인이 갑의 임차권을 인수해야 한다), 배당요구 하고 우선변제권에 의한 배당을 받고, 배당받지 못한 나머지 금액에 대해 대항력을 행사할 수도 있다. 위 사례의 경우 갑이 배당요구종기 이전에 배당요구를 했고, 갑의 임차권은 을의 가압류나 병의 임차권보다 우선하므로 갑에게 먼저 2억원을 배당한다. 이후 을의 가압류와 병의 확정일자 있는 임차권은 서로에게 우선하지 못하므로 동순위로 취급되어 나머지 3억원을 안분배당한다. 안분배당 가압류권자 을 : 3억원 × 2억원 / (2억원 + 4억원) = 1억원 임차권자 병 : 3억원 × 4억원 / (2억원 + 4억원) = 2억원
- 김기록 법무사
- 2024-10-25 14:13
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김기록의 쉬운 경매 [김기록 법무사의 쉬운 경매] 확정일자 임차권의 배당사례①
확정일자에 의한 우선변제권을 취득하기 위해서는 대항요건(주택의 인도와 주민등록)을 취득하고 더 나아가 확정일자를 갖춰야 합니다. 대항요건을 구비하고 있지 않으면 확정일자를 갖췄더라도 우선변제권이 성립하지 않으며, 대항요건을 갖춘 다음날부터 우선변제권이 성립합니다. 수인의 확정일자부 임차인 사이에서는 우선변제권(대항요건 및 확정일자)의 취득순서에 따라 우선순위가 결정됩니다. 먼저 을이 소액임차인인지 여부를 살펴본다. 소액임차인에 해당하는지 여부는 담보권(저당권, 근저당권, 가등기담보권)의 설정일자와 비교하는데, 담보권이 없으므로 현재 서울의 경우 보증금이 1억6500만원 이하인 경우가 소액임차인에 해당하는데, 을의 임차보증금은 4억원이므로 을은 소액임차인이 아니다. 가압류등기가 경료된 주택을 임차한 사람은 가압류의 처분금지효에 의해 가압류사건의 본안판결 집행(강제경매)으로 부동산을 취득한 매수인(경락인)에게 임대차의 효력을 주장할 수 없으나, 대항요건을 갖추고 임대차계약서에 확정일자를 받아두면 부동산담보권과 유사한 권리를 인정받게 되므로 임차인 을은 선순위 가압류권자와 사이에 채권액에 비례한 안분배당을 받을 수 있다. 안분배당 가압류권자 갑 : 3억원 × 2억
- 김기록 법무사
- 2024-10-11 16:58
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김기록의 쉬운 경매 [김기록 법무사의 쉬운 경매] 경매신청이 된 이후 확정일자
[Q] 대항력을 취득하지 못하고 확정일자도 갖추지 못했는데, 임차주택에 경매신청이 됐습니다. 지금이라도 확정일자를 받는 게 좋을까요? [A] 확정일자를 갖춘 후 배당요구종기까지 배당요구를 하는 게 좋습니다. 확정일자에 의한 우선변제를 받기 위해서는 아래 4가지 요건을 모두 갖춰야 합니다. ① 대항요건(주택의 점유와 주민등록, 상가의 경우 상가건물의 점유와 사업자등록)을 갖출 것 ② 임대차계약서에 확정일자를 받을 것 ③ 배당요구종기까지 배당요구를 했을 것 ④ 배당요구종기까지 대항요건을 유지할 것(대법원 2005다64002 판결 참조) 소액보증금 최우선변제권의 경우와는 달리 첫 경매개시결정등기 이후에 대항요건을 갖춰도 됩니다. 확정일자를 갖춘 임차인은 후순위 권리자 기타 채권자보다 우선해 보증금을 변제받을 권리가 있는바, 이는 배당절차에 있어서 확정일자를 갖춘 임차인은 담보물권자(저당권자, 근저당권자, 담보가등기권자)와 유사한 지위를 갖는다는 의미입니다(92다30597). 그러나 확정일자를 인도 및 주민등록과 같은 날 또는 그 이전에 갖춘 경우 우선변제적 효력은 대항력과 마찬가지로 ‘인도와 주민등록을 마친 다음날’ 발생합니다. 즉 ①‘확정일자 부여일’과 ②‘인도
- 김기록 법무사
- 2024-09-27 10:42
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김기록의 쉬운 경매 [김기록 법무사의 쉬운 경매] 전세권의 배당 사례
위 사례서 말소기준권리는 을의 근저당권이다. 최선순위 전세권자 갑이 배당요구를 하지 않았으므로 전세권은 매수인(경락인)에게 인수된다. 최선순위 전세권은 존속기간이 만료됐는지의 여부와 상관없이 전세권자가 배당요구를 하지 않는 한 전세권은 매수인에게 인수된다. 근저당권자 을이 5억원을 먼저 배당받고 나머지 1억원을 병이 배당받는다. 만일 갑이 배당요구종기 이전에 배당요구를 했다면 갑은 3억원을 배당받고 갑의 전세권은 소멸하므로 매수인에게 인수되지 않는다. 전세권보다 선순위로 말소기준인 갑의 근저당권이 설정돼 경매가 진행된 경우에는 전세권자 을은 순위에 의해 배당받고 소멸한다. 따라서 물권의 순위에 의해 근저당권자 갑이 3억원을 먼저 배당받고 다음으로 전세권자 을이 1억원을 배당받는다. 선순위 근저당권 설정 이후의 전세권은 보증금을 전액 배당받지 못하더라도 배당받지 못한 잔액이 매수인에게 인수됨이 없이 소멸한다. 위 사례서 만약 갑의 권리가 근저당권이 아니라 가압류라고 하더라도 을은 대항력이 없으므로 을의 전세권은 매수인에게 인수되지 않고 소멸한다. 다만 갑과 을의 배당금액이 달라질 뿐이다. <김기록 법무사·공인중개사 사무소(02-535-3303) >
- 김기록 법무사
- 2024-09-13 11:22
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김기록의 쉬운 경매 [김기록 법무사의 쉬운 경매] 전세권자의 채권자 배당요구
[Q] 전세권자의 채권자가 전세권 배당요구를 할 수 있나요? [A] 할 수 있습니다. 다만 전세권이 종료했다는 소명자료를 배당요구의 종기까지 제출해야 합니다. 최선순위의 전세권자는 실체법상 전세권이 소멸했느냐와 상관없이 경매절차서 배당요구를 해야만 매각으로 소멸하고 배당받는 것이 원칙입니다. 전세권에 대해 저당권이 설정돼있거나 전세권이 기간만료로 소멸한 후 전세금 반환채권에 대한 제3자의 압류 등이 있더라도 마찬가지입니다. 이 경우 전세권자가 배당요구하거나 전세권자의 채권자가 대위해 배당요구해야만 매각으로 소멸합니다(2020 법원실무제요 민사집행Ⅲ 47면). 전세권이 존속기간의 만료 등으로 종료한 경우라면 최선순위 전세권자의 채권자는 채권자대위권에 기하거나 전세금 반환채권에 대해 압류 및 추심명령을 받은 다음, 그 추심권한에 기해 자기 이름으로 전세권에 대한 배당요구를 할 수 있습니다. 다만 최선순위 전세권자의 채권자가 위와 같이 채권자대위권이나 추심권한에 기해 전세권에 대한 배당요구를 할 때에는 채권자대위권 행사의 요건을 갖췄거나 전세금 반환채권에 대해 압류 및 추심명령을 받았다는 점과 아울러 그 전세권이 존속기간의 만료 등으로 종료했다는 점에 관한 소명자
- 김기록 법무사
- 2024-08-30 13:02
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