김기록의 쉬운 경매
Update. 2024.11.23 03:01
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김기록의 쉬운 경매 [김기록 법무사의 쉬운 경매] 배당요구종기 연기-임차인 29명, 배당받을 길이 열리다
모르는 번호로 전화가 걸려왔다. 전화기 저편에서 다급한 여인의 목소리가 들렸다. “법무사 사무실이죠? 법무사님 좀 바꿔주세요” “김기록 법무사입니다. 말씀하십시오” “<일요시사>에 올린 ‘배당요구종기 연기’에 관한 글을 보고 전화 드렸습니다. 법무사님, 제발 저희 좀 도와주세요” 여인의 목소리가 떨리고 있었다. 슬프지만 슬픔을 드러내지 않는 그래서 더욱 애처로운, ‘애이불비(哀而不悲)’가 투영된 목소리였다. 여인의 아들은 경기도 오산 소재 대학교에 입학을 했다. 가족들은 서울에 거주하고 있었으므로 아들을 위해 오산에 전세방을 구해야 했다. 여인이 가져온 임대차계약서와 아들의 주민등록초본, 임차주택의 등기사항증명서와 임차주택에 대한 경매사건의 사건검색을 통해 권리분석을 해봤다. 보증금 2800만원, 아들 명의로 임차인 대출을 받은 빚이었다. 전세방을 인도받아 입주하고, 전입신고와 확정일자도 받았다. 선순위 근저당권 때문에 대항력은 취득하지 못했지만, 배당요구종기까지 배당요구를 했더라면 적어도 소액보증금 1400만원은 배당을 받을 수 있을 텐데, 배당요구종기를 놓쳐버린 게 문제였다. 임차인이 임차주택에 경매가 들어온 사실을 알 수 있는 것은 먼저 집행
- 김기록 법무사
- 2024-11-22 14:25
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김기록의 쉬운 경매 [김기록 법무사의 쉬운 경매] 확정일자 임차권의 배당사례③
[Q] 전입신고 및 확정일자를 갖춘 날과 근저당권설정일자가 같다면 누가 먼저 배당을 받게 되나요? [A] 근저당권자가 우선 배당을 받습니다. 먼저 갑과 병이 소액임차인인지 여부를 확인한다. 소액임차인에 해당하는지 여부는 담보권(저당권, 근저당권, 가등기담보권)의 설정일자와 비교하는데, 을의 근저당 설정일인 2021년 3월5일 기준으로 서울의 경우 보증금이 1억1000만원 이하인 경우 소액임차인에 해당해 3700만원을 최우선변제 받는데, 갑의 임차보증금은 3억원, 병의 임차권은 2억원이므로 갑과 병 모두 소액임차인이 아니다. 갑이 전입신고하고 확정일자를 갖춘 날은 을의 근저당권 설정일과 같은 날이지만, 갑의 확정일자에 의한 우선변제권은 갑이 대항요건(인도와 주민등록)을 갖춘 다음날인 2021년 3월 6일0시에 발생하므로 을의 근저당권이 우선한다. 따라서 먼저 을에게 3억원을 배당한다. 확정일자부 임차권자 사이에서는 우선변제권의 취득순서에 따라 우열이 정해지므로 확정일자에 의한 우선변제권을 갖춘 날이 빠른 갑이 나머지 2억원을 배당받고 병은 배당액이 없다. 갑이 임차보증금 3억원 중 1억원을 배당받지 못했더라도 대항력이 없으므로 매수인이 인수하지 않고 소멸한다.
- 김기록 법무사
- 2024-11-08 12:20
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김기록의 쉬운 경매 [김기록 법무사의 쉬운 경매] 확정일자 임차권의 배당사례②
먼저 갑과 병이 소액임차인인지 여부를 확인한다. 소액임차인에 해당하는지 여부는 담보권(저당권, 근저당권, 가등기담보권)의 설정일자와 비교하는데, 담보권이 없으므로 배당기일을 기준으로 서울의 경우 보증금이 1억6500만원 이하인 경우가 소액임차인에 해당한다. 갑의 임차보증금은 2억원, 병의 임차권은 4억원이므로 갑과 병 모두 소액임차인이 아니다. 갑은 최선순위 임차인으로서 대항력과 확정일자에 의한 우선변제권 둘 다 가지고 있으므로 배당요구 하지 않고 대항력을 행사하거나(갑이 배당요구하지 않은 경우에는 매수인이 갑의 임차권을 인수해야 한다), 배당요구 하고 우선변제권에 의한 배당을 받고, 배당받지 못한 나머지 금액에 대해 대항력을 행사할 수도 있다. 위 사례의 경우 갑이 배당요구종기 이전에 배당요구를 했고, 갑의 임차권은 을의 가압류나 병의 임차권보다 우선하므로 갑에게 먼저 2억원을 배당한다. 이후 을의 가압류와 병의 확정일자 있는 임차권은 서로에게 우선하지 못하므로 동순위로 취급되어 나머지 3억원을 안분배당한다. 안분배당 가압류권자 을 : 3억원 × 2억원 / (2억원 + 4억원) = 1억원 임차권자 병 : 3억원 × 4억원 / (2억원 + 4억원) = 2억원
- 김기록 법무사
- 2024-10-25 14:13
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김기록의 쉬운 경매 [김기록 법무사의 쉬운 경매] 확정일자 임차권의 배당사례①
확정일자에 의한 우선변제권을 취득하기 위해서는 대항요건(주택의 인도와 주민등록)을 취득하고 더 나아가 확정일자를 갖춰야 합니다. 대항요건을 구비하고 있지 않으면 확정일자를 갖췄더라도 우선변제권이 성립하지 않으며, 대항요건을 갖춘 다음날부터 우선변제권이 성립합니다. 수인의 확정일자부 임차인 사이에서는 우선변제권(대항요건 및 확정일자)의 취득순서에 따라 우선순위가 결정됩니다. 먼저 을이 소액임차인인지 여부를 살펴본다. 소액임차인에 해당하는지 여부는 담보권(저당권, 근저당권, 가등기담보권)의 설정일자와 비교하는데, 담보권이 없으므로 현재 서울의 경우 보증금이 1억6500만원 이하인 경우가 소액임차인에 해당하는데, 을의 임차보증금은 4억원이므로 을은 소액임차인이 아니다. 가압류등기가 경료된 주택을 임차한 사람은 가압류의 처분금지효에 의해 가압류사건의 본안판결 집행(강제경매)으로 부동산을 취득한 매수인(경락인)에게 임대차의 효력을 주장할 수 없으나, 대항요건을 갖추고 임대차계약서에 확정일자를 받아두면 부동산담보권과 유사한 권리를 인정받게 되므로 임차인 을은 선순위 가압류권자와 사이에 채권액에 비례한 안분배당을 받을 수 있다. 안분배당 가압류권자 갑 : 3억원 × 2억
- 김기록 법무사
- 2024-10-11 16:58
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김기록의 쉬운 경매 [김기록 법무사의 쉬운 경매] 경매신청이 된 이후 확정일자
[Q] 대항력을 취득하지 못하고 확정일자도 갖추지 못했는데, 임차주택에 경매신청이 됐습니다. 지금이라도 확정일자를 받는 게 좋을까요? [A] 확정일자를 갖춘 후 배당요구종기까지 배당요구를 하는 게 좋습니다. 확정일자에 의한 우선변제를 받기 위해서는 아래 4가지 요건을 모두 갖춰야 합니다. ① 대항요건(주택의 점유와 주민등록, 상가의 경우 상가건물의 점유와 사업자등록)을 갖출 것 ② 임대차계약서에 확정일자를 받을 것 ③ 배당요구종기까지 배당요구를 했을 것 ④ 배당요구종기까지 대항요건을 유지할 것(대법원 2005다64002 판결 참조) 소액보증금 최우선변제권의 경우와는 달리 첫 경매개시결정등기 이후에 대항요건을 갖춰도 됩니다. 확정일자를 갖춘 임차인은 후순위 권리자 기타 채권자보다 우선해 보증금을 변제받을 권리가 있는바, 이는 배당절차에 있어서 확정일자를 갖춘 임차인은 담보물권자(저당권자, 근저당권자, 담보가등기권자)와 유사한 지위를 갖는다는 의미입니다(92다30597). 그러나 확정일자를 인도 및 주민등록과 같은 날 또는 그 이전에 갖춘 경우 우선변제적 효력은 대항력과 마찬가지로 ‘인도와 주민등록을 마친 다음날’ 발생합니다. 즉 ①‘확정일자 부여일’과 ②‘인도
- 김기록 법무사
- 2024-09-27 10:42
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김기록의 쉬운 경매 [김기록 법무사의 쉬운 경매] 전세권의 배당 사례
위 사례서 말소기준권리는 을의 근저당권이다. 최선순위 전세권자 갑이 배당요구를 하지 않았으므로 전세권은 매수인(경락인)에게 인수된다. 최선순위 전세권은 존속기간이 만료됐는지의 여부와 상관없이 전세권자가 배당요구를 하지 않는 한 전세권은 매수인에게 인수된다. 근저당권자 을이 5억원을 먼저 배당받고 나머지 1억원을 병이 배당받는다. 만일 갑이 배당요구종기 이전에 배당요구를 했다면 갑은 3억원을 배당받고 갑의 전세권은 소멸하므로 매수인에게 인수되지 않는다. 전세권보다 선순위로 말소기준인 갑의 근저당권이 설정돼 경매가 진행된 경우에는 전세권자 을은 순위에 의해 배당받고 소멸한다. 따라서 물권의 순위에 의해 근저당권자 갑이 3억원을 먼저 배당받고 다음으로 전세권자 을이 1억원을 배당받는다. 선순위 근저당권 설정 이후의 전세권은 보증금을 전액 배당받지 못하더라도 배당받지 못한 잔액이 매수인에게 인수됨이 없이 소멸한다. 위 사례서 만약 갑의 권리가 근저당권이 아니라 가압류라고 하더라도 을은 대항력이 없으므로 을의 전세권은 매수인에게 인수되지 않고 소멸한다. 다만 갑과 을의 배당금액이 달라질 뿐이다. <김기록 법무사·공인중개사 사무소(02-535-3303) >
- 김기록 법무사
- 2024-09-13 11:22
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김기록의 쉬운 경매 [김기록 법무사의 쉬운 경매] 전세권자의 채권자 배당요구
[Q] 전세권자의 채권자가 전세권 배당요구를 할 수 있나요? [A] 할 수 있습니다. 다만 전세권이 종료했다는 소명자료를 배당요구의 종기까지 제출해야 합니다. 최선순위의 전세권자는 실체법상 전세권이 소멸했느냐와 상관없이 경매절차서 배당요구를 해야만 매각으로 소멸하고 배당받는 것이 원칙입니다. 전세권에 대해 저당권이 설정돼있거나 전세권이 기간만료로 소멸한 후 전세금 반환채권에 대한 제3자의 압류 등이 있더라도 마찬가지입니다. 이 경우 전세권자가 배당요구하거나 전세권자의 채권자가 대위해 배당요구해야만 매각으로 소멸합니다(2020 법원실무제요 민사집행Ⅲ 47면). 전세권이 존속기간의 만료 등으로 종료한 경우라면 최선순위 전세권자의 채권자는 채권자대위권에 기하거나 전세금 반환채권에 대해 압류 및 추심명령을 받은 다음, 그 추심권한에 기해 자기 이름으로 전세권에 대한 배당요구를 할 수 있습니다. 다만 최선순위 전세권자의 채권자가 위와 같이 채권자대위권이나 추심권한에 기해 전세권에 대한 배당요구를 할 때에는 채권자대위권 행사의 요건을 갖췄거나 전세금 반환채권에 대해 압류 및 추심명령을 받았다는 점과 아울러 그 전세권이 존속기간의 만료 등으로 종료했다는 점에 관한 소명자
- 김기록 법무사
- 2024-08-30 13:02
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김기록의 쉬운 경매 [김기록 법무사의 쉬운 경매] 경매로 인한 전세권의 소멸과 인수
[Q]경매 절차서 전세권은 어떤 경우에 소멸하고, 어떤 경우에 매수인은 인수해야 하나요? [A] 경매로 인한 전세권의 소멸과 인수에 대한 설명입니다. 먼저 전세권의 내용에 대해 알아보겠습니다. 민법은 종래 관습상 인정되어 오던 전세제도를 ‘물권’으로 편성해 전세권에 관한 규정(제303조~제319조)을 신설했고, 따라서 ‘등기’를 해야 전세권으로서 그 효력이 발생합니다(제186조). 민법 제312조는 전세권의 존속기간에 관해 다음과 같이 규정하고 있습니다. ① 전세권의 존속기간은 10년을 넘지 못한다. 당사자의 약정기간이 10년을 넘는 때에는 이를 10년으로 단축한다. ② 건물에 대한 전세권의 존속기간을 1년 미만으로 정한 때에는 이를 1년으로 한다. ③ 전세권의 설정은 이를 갱신할 수 있다. 그 기간은 갱신한 날로부터 10년을 넘지 못한다. ④ 건물의 전세권설정자가 전세권의 존속기간 만료 전 6월부터 1월까지 사이에 전세권자에 대해 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전전세권과 동일한 조건으로 다시 전세권을 설정한 것으로 본다. 이 경우 전세권의 존속기간은 그 정함이 없는
- 김기록 법무사
- 2024-08-16 15:33
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김기록의 쉬운 경매 [김기록 법무사의 쉬운 경매] 소액보증금 배당사례③
임차권자 을은 근저당권자 갑에 대해서는 소액임차인이 아니다(갑의 근저당권이 설정된 2019년 5월5일 당시에는 보증금이 1억1000만원 이하일 때 3700만원이 우선 변제된다). 따라서 근저당권자 갑에게 5000만원을 먼저 배당한다. 그런데 을은 근저당권자 병에 대해서는 소액임차인이므로 소액보증금 5000만원을 우선 배당받은 후 소멸한다(병의 근저당권이 설정된 2022년 7월5일 당시에는 보증금이 1억5000만원 이하일 때 5000만원이 우선 변제된다). 근저당권자 병은 그 나머지 1억원을 배당받을 수 있다. 만일 을이 병의 근저당설정일 전에 확정일자를 갖추고 배당요구를 했다면 을이 1억5000만원을 배당받고 병은 전혀 배당받지 못한다. 담보권의 실행을 위한 부동산의 매각절차에 있어서, 주택임대차보호법 제3조에 정한 대항요건을 갖춘 임차권보다 선순위의 근저당권이 있는 경우에는, 매각으로 인해 선순위 근저당권이 소멸하면 그보다 후순위의 임차권도 선순위 근저당권이 확보한 담보가치의 보장을 위해 그 대항력을 상실하는 것이지만, 매각으로 인해 근저당권이 소멸하고 매수인이 소유권을 취득하게 되는 시점인 매각대금 지급기일 이전에 선순위 근저당권이 다른 사유로 소멸한 경
- 김기록 법무사
- 2024-08-02 09:31
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김기록의 쉬운 경매 [김기록 법무사의 쉬운 경매]소액보증금 배당사례②
갑은 임차주택에 저당권, 근저당권, 담보가등기, 가압류, 압류 중 가장 빠른 등기가 경료된 시점을 기준으로 그 전까지 대항요건(주택의 인도와 주민등록)을 갖췄기 때문에 주택임대차보호법상의 대항력을 갖고 있다. 갑은 확정일자를 갖추지 못했으나 대항력을 갖고 있고, 소액임차인에 해당한다. 소액보증금의 기준시점은 담보물권 설정일자와 비교하는데 담보물권이 없으므로 배당기일(임대차계약일도 아니고 입주일도 아님) 기준으로 소액임차인 및 소액보증금의 범위와 기준을 적용한다. 배당기일 기준으로 서울의 경우 1억6500만원 이하일 경우 5500만원을 우선적으로 변제받을 수 있는데, 갑이 배당요구를 했으므로 소액보증금 5500만원을 우선적으로 배당받는다. 갑은 그래도 보증금 중 9500만원을 변제받지 못하므로 그 한도에서 매수인이 이를 인수한다(확정일자가 없으므로 그에 따른 우선변제권이 없음). 만일 갑이 가압류 이전에 확정일자를 갖추고 배당요구를 했다면 9500만원도 갑이 배당받고 갑의 임차권은 매수인이 인수하지 않고 소멸한다. 만일 갑이 가압류 이후에 대항요건(주택인도와 주민등록)을 갖췄다면 갑은 대항력을 취득하지 못한다. 소액보증금은 가압류 시기와 관련이 없으나, 대항력
- 김기록 법무사
- 2024-07-19 09:52
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김기록의 쉬운 경매 [김기록 법무사의 쉬운 경매]소액보증금 배당사례①
갑은 임차주택에 저당권, 근저당권, 담보가등기, 가압류, 압류 중 가장 빠른 등기가 경료된 시점을 기준으로 그 전까지 대항요건(주택의 인도와 주민등록)을 갖췄기 때문에 주택임대차보호법상의 대항력을 가지고 있다. 또한 갑은 소액임차인이다. 소액보증금의 기준시점은 담보물권 설정일자와 비교하는데 담보물권이 없으므로 배당기일(임대차계약일자가 아님) 기준으로 소액임차인 및 소액보증금의 범위와 기준을 적용한다. 배당기일 기준으로 서울의 경우 1억6500만원 이하일 경우 5500만원을 우선적으로 변제받을 수 있는데, 갑이 배당요구를 했으므로 소액보증금 5500만원을 우선적으로 배당받는다(①). 그후 남은 보증금 9500만원에 대해서는 가압류권자 을과의 사이서 대항요건과 확정일자를 가압류권자보다 먼저 갖춘 갑이 우선권을 가지므로 갑은 9500만원을 더 배당받게 돼(②), 결국 1억5000만원을 모두 변제받는다. 가압류권자 을은 남은 5000만원을 배당받는다(③). 만일 갑이 배당요구를 하지 않았다면 매수인(낙찰자)이 갑의 보증금 1억5000만원을 인수해야 한다. 대항력과 우선변제권을 겸유하고 있는 갑은 둘 중 하나를 선택적으로 행사할 수 있다. <02-535-3303
- 김기록 법무사
- 2024-07-04 11:06
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김기록의 쉬운 경매 [김기록 법무사의 쉬운 경매] 임금채권과 소액보증금채권 간의 우선순위
[Q] 임금채권자입니다. 고용주의 집에 경매가 진행 중인데, 제 임금을 그 집에 살고 있는 임차인들의 소액보증금보다 우선해 지급받을 수 있나요? [A] 최종 3월분의 임금, 최종 3년간의 퇴직금, 재해보상금은 소액보증금 채권과는 다 같은 우선채권으로서 동순위로 배당합니다. 소액보증금의 우선변제는 주택의 경우 주택임대차보호법에서, 상가건물의 경우 상가건물임대차보호법에서 각 규정하고 있습니다. 임금채권의 우선변제에 관해 근로기준법 제38조 제1항은 “임금, 재해보상금, 그 밖에 근로관계로 인한 채권은 사용자의 총재산에 대해 질권·저당권 또는 ‘동산·채권 등의 담보에 관한 법률’에 따른 담보권에 따라 담보된 채권 외에는 조세·공과금 및 다른 채권에 우선해 변제돼야 한다. 다만 질권·저당권 또는 ‘동산·채권 등의 담보에 관한 법률’에 따른 담보권에 우선하는 조세·공과금에 대해서는 그렇지 않다”고 규정하고 있습니다. 제2항은 “제1항에도 불구하고 최종 3개월분의 임금과 재해보상금은 위 담보권에 따라 담보된 채권 등보다 우선해 변제돼야 한다”고 규정하고 있습니다. 또 ‘최종 3년간의 퇴직급여 등’은 근로자퇴직급여 보장법에서 우선변제권을 규정하고 있습니다(근로자퇴직급여
- 김기록 법무사
- 2024-06-19 16:12
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김기록의 쉬운 경매 [김기록 법무사의 쉬운 경매] 다수 임금 채권자의 배당요구 시 주의사항
[Q] 경매 절차서 임금 채권자가 여러 사람인 경우 근로자 대표자에게 위임해 그의 명의로 배당요구를 해도 되나요? [A] 안됩니다. 그 대표자 이외의 근로자의 배당요구로서의 효력이 없습니다. 다수의 근로자가 임금채권에 대해 배당요구를 하는 경우, 그 주의사항에 대해 대법원은 재판예규(재민 97-11)에 아래와 같이 정해 놓았습니다. 1. 근로자 대표자를 선임해 그의 명의로 배당요구하는 경우 집행법원은 근로자들이 대표자를 선임해 그에게 배당요구 및 임금채권 추심에 관한 일체의 권한을 위임하고 그와 같은 내용의 결의서나 위임장을 첨부해 대표자 명의로 배당요구를 하는 경우, 그 대표자 이외의 근로자의 배당요구로서는 효력이 없다는 사실 및 근로자 대표자가 사용자와 약속어음 공정증서 등을 작성하고 그에 기해 자신의 명의로 배당요구를 하는 경우 임금채권 우선변제권을 인정할 수 없다는 사실을 적절히 고지하는 것이 바람직하다. 2. 선정당사자 제도를 이용해 배당요구하는 경우 경매 절차서 동일 채무자에 대해 동종의 임금채권을 가지는 근로자들이 선정당사자를 선정해 배당요구하는 경우 선정당사자를 배당요구채권자로 인정한다. (1)적용 범위 (가)근로자들이 민사소송법 제53조 제1
- 김기록 법무사
- 2024-06-05 17:23
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김기록의 쉬운 경매 [김기록 법무사의 쉬운 경매] 임금 채권자의 배당요구
[Q]임금 채권자입니다. 사용자의 집에 경매가 진행 중인데 임금채권을 가지고 배당요구하는 방법에 대해 알고 싶습니다. [A]우선변제권이 있는 임금 채권자라도 배당요구종기까지 배당요구를 해야 배당받을 수 있습니다. 임금채권의 우선변제에 관해 근로기준법 제38조 제1항은 “임금, 재해보상금, 그 밖에 근로관계로 인한 채권은 사용자의 총재산에 대해 질권·저당권 또는 ‘동산·채권 등의 담보에 관한 법률’에 따른 담보권에 따라 담보된 채권 외에는 조세·공과금 및 다른 채권에 우선해 변제돼야 한다. 다만 질권·저당권 또는 ‘동산·채권 등의 담보에 관한 법률’에 따른 담보권에 우선하는 조세·공과금에 대해서는 그렇지 않다”고 규정하고 있습니다. 제2항은 “제1항에도 불구하고 최종 3개월분의 임금과 재해보상금은 위 담보권에 따라 담보된 채권 등보다 우선해 변제돼야 한다”고 규정하고 있습니다. 또 ‘최종 3년간의 퇴직급여 등’은 근로자퇴직급여 보장법서 우선변제권을 규정하고 있습니다(근로자퇴직급여 보장법 12조 2항). 외국인 근로자나 산업기술 연수생에 대해서도 근로자퇴직급여 보장법상의 퇴직금 지급에 관한 규정이나 최저임금법상의 최저임금의 보장에 관한 규정이 그대로 적용됩니다(
- 김기록 법무사
- 2024-05-28 11:05
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김기록의 쉬운 경매 [김기록 법무사의 쉬운 경매] 가계약금 반환 청구
[Q] 임차인입니다. 임차할 주택이 마음에 들어 가계약금을 지급하고 며칠이 지났습니다. 가계약서 작성은 하지 않았고, 본계약을 체결하기 전에 임대차계약을 체결하지 못할 사정이 생겨 가계약금을 반환받고자 하는데 가능한가요? [A] 가계약금을 포기하겠다고 명백하게 약정하지 않았다면 반환받을 수 있습니다. 보통 부동산의 매매계약이나 임대차계약의 계약서에는 ‘계약금만 주고받은 경우 계약을 해제할 수 있고 매수인(임차인)이 해제하는 경우 계약금을 포기하고, 매도인(임대인)이 해제하는 경우 계약금의 배액을 상환해 계약을 해제’할 수 있도록 하는 ‘계약해제’ 조항을 두고 있습니다. 민법은 매매의 당사자 일방이 계약 당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금 등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자 간 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환해 매매계약을 해제할 수 있도록 규정(제565조 제1항)해 계약금은 원칙적으로 해약금의 성질을 갖는 것으로 정하고 있습니다. 판례도 “매매계약금에 대해 매수인이 위약했을 때에는 계약금 반환을 청구할 수 없고 매도인이 위약했을 때에는 그 배액을 상환할 뜻의 약정이 있는
- 김기록 법무사
- 2024-05-11 13:54
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김기록의 쉬운 경매 [김기록 법무사의 쉬운 경매] 경매절차서 차액지급방법에 의한 매수
[Q] 경매신청 채권자이자 확정일자를 갖춘 임차인입니다. 매각대금서 제가 배당받을 금액을 제외한 나머지 금액만 납부하고 목적부동산을 낙찰받을 수 있는 방법이 있나요? [A] 차액지급에 의한 매수방법이 있습니다. 다만 다음과 같은 조건이 있습니다. 3억원의 임차보증금채권을 가지고 판결받아 임차주택에 경매신청을 한 경매신청 채권자 겸 임차인 A입니다. 최저매각가격은 3억원이었는데, 제가 4억원에 매수신고를 해서 최고가매수신고인이 됐습니다. 나머지 매각대금(잔금)서 제가 배당받을 금액 3억원을 제외한 나머지 금액만 내고 매수를 할 수 있을까요? 저는 확정일자에 의한 선순위 임차인이고, 저보다 우선하는 담보권이나 조세채권, 임금채권 등은 없습니다. 채권자가 매수인(최고가매수신고인이 매각허가를 받아 확정된 경우 매수인이 된다)인 경우 매각결정기일이 끝날 때까지 법원에 신고하고 배당받아야 할 금액을 제외한 대금을 배당기일에 낼 수 있습니다(민사집행법 143조 2항). 공매절차서도 2024년 7월1일 이후 공매공고하는 사건부터 저당권, 전세권 또는 가등기담보권, 대항력 있는 임차권 또는 등기된 임차권을 가진 매수신청인에게 매수 대금 차액 납부신청(경매절차서의 상계신청 또
- 김기록 법무사
- 2024-04-26 14:00
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김기록의 쉬운 경매 [김기록 법무사의 쉬운 경매] 대지 저당권 설정 후 소액보증금
[Q] 대지에 관한 저당권 설정 후 신축한 건물의 소액임차인도 대지의 환가대금서 소액보증금 우선변제를 받을 수 있나요? [A] 받을 수 없습니다. 다만 저당권자가 배당받고 남은 돈이 있다면 우선변제를 받을 수 있습니다. 대지에 관한 저당권 설정 후 지상에 건물이 신축된 경우 건물의 소액임차인은 대지의 환가대금에 대해 우선변제를 받을 수 없습니다(99다25532). 다만 대지의 환가대금 중 저당권자가 배당받고 남은 돈은 임차인에게 배당을 해야 합니다[부동산경매(2) 윤경·손흥수, 2090면, 한국사법행정학회]. 대지에 관한 저당권 설정 후에 비로소 건물이 신축되고 그 신축건물에 대해 다시 저당권이 설정된 후 대지와 건물이 일괄 경매된 경우 ‘확정일자를 갖춘 임차인’ 및 ‘소액임차인’은 대지의 환가대금에서는 우선해 변제받을 권리가 없다고 하겠습니다. 하지만, 신축건물의 환가대금에서는 확정일자를 갖춘 임차인이 신축건물에 대한 후순위권리자보다 우선해 변제받을 권리가 있고, 주택임대차보호법 시행령 부칙의 ‘소액보증금의 범위변경에 따른 경과조치’를 적용함에 있어 신축건물에 대해 담보물권을 취득한 때를 기준으로 소액임차인 및 소액보증금의 범위를 정해야 합니다(2009다1
- 김기록 법무사
- 2024-04-12 11:04
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김기록의 쉬운 경매 [김기록 법무사의 쉬운 경매] 임차권등기 경료와 소액보증금 우선변제
[Q] 임차권등기명령에 의한 임차권등기가 경료된 주택 또는 상가건물을 그 이후에 임차한 임차인도 소액보증금 우선변제를 받을 수 있나요? [A] 우선변제를 받을 권리가 없습니다. 소액임차인은 소액보증금 중 일정액을 다른 담보물권자나 국세, 지방세보다 우선해 변제받고 주택임대차보호법(이하 주임법) 8조, 상가건물임대차보호법(이하 상임법) 14조, 국세기본법 35조1항4호, 지방세기본법 71조1항4호], 확정일자를 갖춘 임차인이 소액임차인의 지위를 겸하는 경우에는 양 지위를 모두 인정해 먼저 소액임차인으로서 일정액을 우선배당하고, 나머지 보증금에 대해 확정일자를 갖춘 임차인으로서의 순위에 따라 배당합니다(대법원 2007다45562 판결). 주택 소액임차인이란, 보증금이 ①서울특별시는 1억6500만원 이하 ②수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역(서울 제외), 용인시, 화성시, 김포시, 세종시는 1억4500만원 이하 ③광역시(과밀억제권역과 군지역 제외), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시, 평택시는 8500만원이하 ④이밖에 지역은 7500만원 이하의 임차인(2인 이상의 임차인이 가정공동생활을 하는 경우에는 이들의 보증금을 합산해 계산)을 말합니다. 소액임차인의 경우 주
- 김기록 법무사
- 2024-03-29 11:22
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김기록의 쉬운 경매 [김기록 법무사의 쉬운 경매] 토지근저당권등기 후 임차권의 대항력 유무
[Q] 토지근저당권등기가 경료된 후 신축한 주택의 건물근저당권이 등기되기 이전에 대항요건(주택인도와 주민등록)과 확정일자를 갖춘 임차인입니다. 토지근저당권자가 임의경매를 신청했는데, 저는 대항력이 있는 건가요? [A] 대항력이 있습니다. 따라서 배당요구를 하지 않았다면 임차보증금 전부, 배당요구를 했다면 배당받지 못한 나머지 보증금을 반환받을 때까지 매수인(경락인)에게 대항할 수 있습니다 주택임대차보호법(이하 주임법) 3조 1항은 ‘임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택인도와 주민등록(전입신고)을 마친 때에는 그 다음날부터 제3자에 대해 효력이 생긴다’고 규정하고 있는데, 이를 대항력이라고 합니다. 상가건물은 건물의 인도와 사업자등록을 신청하면 그 다음날부터 대항력이 생깁니다(상가건물임대차보호법 3조 1항). 대항력을 가진 임차인은 임대차가 종료될 때까지 주택을 사용·수익할 권리, 보증금반환청구권, 부속물매수청구권 등 임차인이 가지는 모든 권리를 임대인 기타 제3자에 대해 주장할 수 있습니다. 대항력이 있는 임대차가 임대차 존속 중에 주택이 양도된 경우에는 주임법 3조 4항에 따라 임대차가 종료된 후에 양도된 경우에는 주임법 4조 2항에 따라 임차인
- 김기록 법무사
- 2024-03-15 13:52
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김기록의 쉬운 경매 [김기록 법무사의 쉬운 경매] 경매기록 열람 및 복사
[Q] 경매기록 열람·복사를 하려면 어떻게 해야 하나요? [A] 경매기록을 열람·복사할 수 있는 사람은 다음과 같습니다. 1. 경매절차상의 이해관계인(민사집행법 제90조, 제268조) ① 압류채권자와 집행력 있는 정본에 의해 배당을 요구한 채권자(제1호) ② 채무자 및 소유자(제2호) ③ 등기부에 기입된 부동산 위의 권리자(제3호) ④ 부동산 위의 권리자로서 그 권리를 증명한 사람(제4호) 2. 경매절차상의 이해관계인(민사집행법 90조, 268조) 외의 사람으로서 경매기록에 대한 열람·복사를 신청할 수 있는 이해관계인의 범위는 다음과 같습니다(재민 2004-3). ① 파산관재인이 집행당사자가 된 경우의 파산자인 채무자와 소유자 ② 최고가매수신고인과 차순위매수신고인, 매수인, 자기가 적법한 최고가 매수신고인 또는 차순위매수신고인임을 주장하는 사람으로서 매수신고 시 제공한 보증을 찾아가지 아니한 매수신고인 ③ 민법·상법, 그 밖의 법률에 의해 우선변제청구권이 있는 배당요구채권자 ④ 대항요건을 구비하지 못한 임차인으로서 현황조사보고서에 표시돼 있는 사람 ⑤ 건물을 매각하는 경우의 그 대지 소유자, 대지를 매각하는 경우의 그 지상 건물 소유자 ⑥ 가압류채권자, 가처
- 김기록 법무사
- 2024-02-29 13:28
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