[A] 강제경매 절차에서 매각 기일이 변경되거나 취소되는 경우는 어떤 경우인가요?
[Q] 집행정지 서류가 제출된 경우에는 매각 기일이 변경되고, 집행 취소 서류가 제출되면 매각 절차가 취소된다. 매각 절차가 정지되는 경우로는 민사집행법(이하 ‘법’이라고 한다) 제49조 제2호·제4호의 문서가 제출된 경우다. 이 문서들을 ‘집행정지 서류’라고 한다. 민사집행법 제49조(집행의 필수적 정지·제한) 강제집행은 다음 각 호 가운데 어느 하나에 해당하는 서류를 제출한 경우에 정지하거나 제한해야 한다.
1. 집행할 판결 또는 그 가집행을 취소하는 취지나, 강제집행을 허가하지 않거나 그 정지를 명하는 취지 또는 집행처분의 취소를 명한 취지를 적은 집행력 있는 재판의 정본(제1호)
2. 강제집행의 일시정지를 명한 취지를 적은 재판의 정본(제2호, 일시정지정본) {개인회생절차에서 중지명령의 결정은 여기에 해당한다(제6판 개인파산·회생실무, 서울회생법원 재판실무연구회, 506면)}
3. 집행을 면하기 위해 담보를 제공한 증명 서류(제3호)
4. 집행할 판결이 있은 뒤에 채권자가 변제를 받았거나, 의무이행을 미루도록 승낙한 취지를 적은 증서(제4호, 변제·유예 증서)
5. 집행할 판결, 그 밖의 재판이 소의 취하 등의 사유로 효력을 잃었다는 것을 증명하는 조서등본 또는 법원사무관등이 작성한 증서(제5호)
6. 강제집행을 하지 않는다거나 강제집행의 신청이나 위임을 취하한다는 취지를 적은 화해조서의 정본 또는 공정증서의 정본(제6호)
위 집행정지서류(제2호·제4호 서류)가 제출되면 법원은 그 이후의 절차를 정지해야 한다(법 50조 1항). 위 제4호의 서류 가운데 변제를 받았다는 취지를 적은 증서를 제출해 매각 절차가 정지되는 경우는 그 정지 기간은 2월이고(법 51조 1항), 의무이행을 미루도록 승낙했다는 취지를 적은 증서를 제출해 매각 절차가 정지되는 경우 그 정지는 2회에 한하며 통산해 6월을 넘길 수 없다.(법 제51조 제2항)
법 제49조 제1호·제2호 또는 제5호의 서류는 매수인이 매각대금을 완납하기 전까지 제출하면 강제집행이 취소되거나 정지되는데, 이 서류들의 제출에 대해서는 최고가 매수 신고인(차순위매수신고인이 있는 경우에는 차순위매수신고인의 동의도 함께)의 동의를 필요로 하지 않는다(민사집행규칙 제50조 제1항).
매수인이 매각대금을 지급한 뒤에 법 제49조의 어느 서류가 제출된 경우에는 경매 절차의 진행에 영향을 미치지 않는다(2020 법원실무제요, 민사집행 Ⅲ 246면).
한편 개인파산 절차에서는 파산채권에 기한 파산선고 전에 이미 행해지고 있던 강제경매·가압류 또는 가처분은 면책 신청으로 중지되고, 면책 결정이 확정된 때에는 중지된 강제경매 등은 그 효력을 잃는다(채무자회생 및 파산에 관한 법률 557조).
부동산 강제경매 절차가 진행되다가도 일정한 서류가 집행법원에 제출되면 매각 절차가 취소된다. 강제 경매 절차가 취소되는 경우로는 법 제49조 제1호·제3호·제5호·제6호가 제출된 경우다. 이 문서들을 ‘집행 취소 서류’라고 한다.
위 집행 취소 서류가 제출되면 법원은 그 이후의 절차를 정지하고 경매 절차 취소 결정을 한다(법 50조 1항).
다만 위 제3호·제6호 서류는 ‘매수 신고가 있기 전’까지 제출해야 하고, 매수 신고가 발생한 뒤에는 위 서류의 제출에 대해 최고가 매수 신고인 등의 동의를 받아야 그 효력이 생긴다(법 93조 2항, 3항). 경매 신청을 취하하는 경우에도 위와 같은 동의가 있어야 그 효력이 생긴다(법 제93조 제1항, 제2항).
한편 판례는 채무자가 청구한 청구이의의 소에서 ‘이 사건 집행권원에 기한 강제집행을 불허한다’는 확정된 화해권고결정을 받아 집행법원에 제출한 경우 이 화해권고결정은 법 제49조 제1호에서 정한 ‘강제집행을 허가하지 않는 취지를 적은 집행력 있는 재판의 정본(재판취소 정본)’에 해당하는 서류가 아니고, 법 제49조 제6호에서 정한 당사자 사이에 강제집행을 하지 않기로 하는 합의를 담은 화해조서 정본(부집행 화해조서·공정증서)으로 봐야 하고, 그 서류를 매각허가결정 이후에 제출하는 경우에는 매수인의 동의를 받아야 집행취소의 효력이 생긴다고 결정했다(대법원 2022그534 결정).
또 매각을 해도 남을 가망이 없는 경우에는 민사집행법 제102조가 적용되어 경매가 취소될 수 있다. 전 매각기일에 매수 신고가 없어 새 매각에 있어서 최저 매각 가격을 저감한 결과 우선채권 총액에 미달하는 경우가 대표적이다.
매수인이 대금 지급 기한에 대금을 납부하지 않아 재매각을 하게 됐다가 매수인이 재매각 기일의 3일 이전까지 대금 및 지연이자와 절차 비용을 납부한 경우에는 재매각 절차를 취소하게 되는데(민사집행법 제138조), 여기에 해당하는 경우에도 매각 절차를 취소하게 된다.
개인파산 절차에서 채무자에 대해 파산선고가 있게 되면 파산채권에 기해 파산재단에 속하는 재산에 대해 행해진 기존의 강제경매는 파산재단에 대해선 그 효력을 잃는다. 다만, 파산관재인은 파산재단을 위해 강제집행 절차를 속행할 수 있다(채무자회생 및 파산에 관한 법률 제348조 제1항, 이하 ‘채무자회생법’이라고 한다).
여기서 효력을 잃는다는 것은 소급해 효력을 잃는다는 것을 의미하므로 강제집행 등의 절차는 집행법원의 별도 재판 없이도 그 효력을 잃게 된다. 따라서 파산관재인은 기존의 강제집행 등을 무시하고 파산재단에 속하는 재산을 파산법원의 허가를 받아 자유로이 관리·처분할 수 있으나, 다만 이미 진행돼있는 강제집행 등의 외관을 제거하기 위한 형식적인 절차가 필요하므로 실무상 파산관재인이 집행법원에 집행취소신청을 하면 집행법원은 경매개시결정기입등기의 말소촉탁 등 집행취소 절차를 취하고 있다.
개인회생 절차에서는 변제 계획 인가 결정이 있으면 채무자회생법 제600조의 규정에 의해 중지된 강제경매는 변제 계획 또는 변제 계획 인가 결정에서 다르게 정한 경우를 제외하고는 그 효력을 잃는다(채무자회생법 제615조 제3항).
그러나 담보권실행을 위한 경매 절차는 인가결정에 의해 효력이 상실되는 것이 아니라 오히려 변제계획 인가의 효력에 의해 속행할 수 있게 된다(채무자회생법 제600조 제2항).
한편 개인파산 절차에서는 면책 결정의 효력으로 채권자는 면책된 채권에 대한 집행권원을 갖고 있을지라도 강제경매를 할 수 없다. 강제경매한 경우에는 채무자는 청구이의의 소를 통해 다툴 수 있다(제6판 개인파산·회생실무, 서울회생법원 재판실무연구회, 398면).
[김기록 법무사·공인중개사 사무소(02-535-3303)]
