<김기록 법무사의 쉬운 경매> 강제경매 사건 매각 기일 변경·취소

  • 김기록 법무사
  • 등록 2025.11.10 13:25:51
  • 호수 1557호
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[A] 강제경매 절차에서 매각 기일이 변경되거나 취소되는 경우는 어떤 경우인가요?

[Q] 집행정지 서류가 제출된 경우에는 매각 기일이 변경되고, 집행 취소 서류가 제출되면 매각 절차가 취소된다. 매각 절차가 정지되는 경우로는 민사집행법(이하 ‘법’이라고 한다) 제49조 제2호·제4호의 문서가 제출된 경우다. 이 문서들을 ‘집행정지 서류’라고 한다. 민사집행법 제49조(집행의 필수적 정지·제한) 강제집행은 다음 각 호 가운데 어느 하나에 해당하는 서류를 제출한 경우에 정지하거나 제한해야 한다.

1. 집행할 판결 또는 그 가집행을 취소하는 취지나, 강제집행을 허가하지 않거나 그 정지를 명하는 취지 또는 집행처분의 취소를 명한 취지를 적은 집행력 있는 재판의 정본(제1호)

2. 강제집행의 일시정지를 명한 취지를 적은 재판의 정본(제2호, 일시정지정본) {개인회생절차에서 중지명령의 결정은 여기에 해당한다(제6판 개인파산·회생실무, 서울회생법원 재판실무연구회, 506면)}

3. 집행을 면하기 위해 담보를 제공한 증명 서류(제3호)

4. 집행할 판결이 있은 뒤에 채권자가 변제를 받았거나, 의무이행을 미루도록 승낙한 취지를 적은 증서(제4호, 변제·유예 증서)


5. 집행할 판결, 그 밖의 재판이 소의 취하 등의 사유로 효력을 잃었다는 것을 증명하는 조서등본 또는 법원사무관등이 작성한 증서(제5호)

6. 강제집행을 하지 않는다거나 강제집행의 신청이나 위임을 취하한다는 취지를 적은 화해조서의 정본 또는 공정증서의 정본(제6호)

위 집행정지서류(제2호·제4호 서류)가 제출되면 법원은 그 이후의 절차를 정지해야 한다(법 50조 1항). 위 제4호의 서류 가운데 변제를 받았다는 취지를 적은 증서를 제출해 매각 절차가 정지되는 경우는 그 정지 기간은 2월이고(법 51조 1항), 의무이행을 미루도록 승낙했다는 취지를 적은 증서를 제출해 매각 절차가 정지되는 경우 그 정지는 2회에 한하며 통산해 6월을 넘길 수 없다.(법 제51조 제2항)

법 제49조 제1호·제2호 또는 제5호의 서류는 매수인이 매각대금을 완납하기 전까지 제출하면 강제집행이 취소되거나 정지되는데, 이 서류들의 제출에 대해서는 최고가 매수 신고인(차순위매수신고인이 있는 경우에는 차순위매수신고인의 동의도 함께)의 동의를 필요로 하지 않는다(민사집행규칙 제50조 제1항).

매수인이 매각대금을 지급한 뒤에 법 제49조의 어느 서류가 제출된 경우에는 경매 절차의 진행에 영향을 미치지 않는다(2020 법원실무제요, 민사집행 Ⅲ 246면).

한편 개인파산 절차에서는 파산채권에 기한 파산선고 전에 이미 행해지고 있던 강제경매·가압류 또는 가처분은 면책 신청으로 중지되고, 면책 결정이 확정된 때에는 중지된 강제경매 등은 그 효력을 잃는다(채무자회생 및 파산에 관한 법률 557조).

부동산 강제경매 절차가 진행되다가도 일정한 서류가 집행법원에 제출되면 매각 절차가 취소된다. 강제 경매 절차가 취소되는 경우로는 법 제49조 제1호·제3호·제5호·제6호가 제출된 경우다. 이 문서들을 ‘집행 취소 서류’라고 한다.

위 집행 취소 서류가 제출되면 법원은 그 이후의 절차를 정지하고 경매 절차 취소 결정을 한다(법 50조 1항).


다만 위 제3호·제6호 서류는 ‘매수 신고가 있기 전’까지 제출해야 하고, 매수 신고가 발생한 뒤에는 위 서류의 제출에 대해 최고가 매수 신고인 등의 동의를 받아야 그 효력이 생긴다(법 93조 2항, 3항). 경매 신청을 취하하는 경우에도 위와 같은 동의가 있어야 그 효력이 생긴다(법 제93조 제1항, 제2항).

한편 판례는 채무자가 청구한 청구이의의 소에서 ‘이 사건 집행권원에 기한 강제집행을 불허한다’는 확정된 화해권고결정을 받아 집행법원에 제출한 경우 이 화해권고결정은 법 제49조 제1호에서 정한 ‘강제집행을 허가하지 않는 취지를 적은 집행력 있는 재판의 정본(재판취소 정본)’에 해당하는 서류가 아니고, 법 제49조 제6호에서 정한 당사자 사이에 강제집행을 하지 않기로 하는 합의를 담은 화해조서 정본(부집행 화해조서·공정증서)으로 봐야 하고, 그 서류를 매각허가결정 이후에 제출하는 경우에는 매수인의 동의를 받아야 집행취소의 효력이 생긴다고 결정했다(대법원 2022그534 결정).

또 매각을 해도 남을 가망이 없는 경우에는 민사집행법 제102조가 적용되어 경매가 취소될 수 있다. 전 매각기일에 매수 신고가 없어 새 매각에 있어서 최저 매각 가격을 저감한 결과 우선채권 총액에 미달하는 경우가 대표적이다.

매수인이 대금 지급 기한에 대금을 납부하지 않아 재매각을 하게 됐다가 매수인이 재매각 기일의 3일 이전까지 대금 및 지연이자와 절차 비용을 납부한 경우에는 재매각 절차를 취소하게 되는데(민사집행법 제138조), 여기에 해당하는 경우에도 매각 절차를 취소하게 된다.

개인파산 절차에서 채무자에 대해 파산선고가 있게 되면 파산채권에 기해 파산재단에 속하는 재산에 대해 행해진 기존의 강제경매는 파산재단에 대해선 그 효력을 잃는다. 다만, 파산관재인은 파산재단을 위해 강제집행 절차를 속행할 수 있다(채무자회생 및 파산에 관한 법률 제348조 제1항, 이하 ‘채무자회생법’이라고 한다).

여기서 효력을 잃는다는 것은 소급해 효력을 잃는다는 것을 의미하므로 강제집행 등의 절차는 집행법원의 별도 재판 없이도 그 효력을 잃게 된다. 따라서 파산관재인은 기존의 강제집행 등을 무시하고 파산재단에 속하는 재산을 파산법원의 허가를 받아 자유로이 관리·처분할 수 있으나, 다만 이미 진행돼있는 강제집행 등의 외관을 제거하기 위한 형식적인 절차가 필요하므로 실무상 파산관재인이 집행법원에 집행취소신청을 하면 집행법원은 경매개시결정기입등기의 말소촉탁 등 집행취소 절차를 취하고 있다.

개인회생 절차에서는 변제 계획 인가 결정이 있으면 채무자회생법 제600조의 규정에 의해 중지된 강제경매는 변제 계획 또는 변제 계획 인가 결정에서 다르게 정한 경우를 제외하고는 그 효력을 잃는다(채무자회생법 제615조 제3항).

그러나 담보권실행을 위한 경매 절차는 인가결정에 의해 효력이 상실되는 것이 아니라 오히려 변제계획 인가의 효력에 의해 속행할 수 있게 된다(채무자회생법 제600조 제2항).

한편 개인파산 절차에서는 면책 결정의 효력으로 채권자는 면책된 채권에 대한 집행권원을 갖고 있을지라도 강제경매를 할 수 없다. 강제경매한 경우에는 채무자는 청구이의의 소를 통해 다툴 수 있다(제6판 개인파산·회생실무, 서울회생법원 재판실무연구회, 398면).

[김기록 법무사·공인중개사 사무소(02-535-3303)]

 



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<단독> ‘MC몽 불륜설’ 차가원 만나 보니···“실존하지 않는 카톡”

[단독] ‘MC몽 불륜설’ 차가원 만나 보니···“실존하지 않는 카톡”

[일요시사 취재1팀] 김성민 기자·서진 기자 = 차가원 피아크그룹 회장이 자신을 둘러싼 스캔들에 대해 “복합적으로 얽힌 모함”이라고 호소했다. 래퍼 겸 프로듀서 MC몽(본명 신동현) 등 당사자 간 진실공방을 넘어, 형사·민사·언론 영역 전반에 걸친 법적 쟁점도 추후 거론될 전망이다. 차가원 회장은 <일요시사>와 인터뷰를 통해 “나를 둘러싼 모든 사건을 기획한 사람이 누군지 알고 있지만, 지금은 말을 아끼겠다”라며 입을 열었다. 2024년 6월경, 차 회장의 작은아버지인 A씨는 MC몽을 상대로 빅플래닛메이드엔터테인먼트 지분과 관련된 서명을 요구했다는 증언이 복수로 등장했다. A씨는 서울 압구정 ‘에테르노 압구정’ 시행사 대표로 건설업계에서 숱한 법정 싸움에 휩싸인 인물이다. 마침내 입 열다 한 경찰 관계자는 “유명 연예인 김모씨와 워커힐 카지노에 버젓이 들어가 수십억원을 배팅하며 도박을 권유한 인물”이라고 표현했다. MC몽은 <일요시사>와 통화에서 “A씨가 빅플래닛에 지분을 포기하라며 소리지르며 욕하고 물건을 때려 부쉈다. 불륜은커녕, 차씨 집안하고 다시는 엮이고 싶지도 않다. 제발 보도를 멈춰 달라”고 주장했다. 차 회장은 MC몽과의 불륜설에 대해 “당시 A씨가 MC몽과 나의 관계를 의심한다는 소문이 돌았지만, 그런 소릴 믿을 사람이 없을 것으로 생각해 대수롭지 않게 여겼다”고 말했다. 그러면서 “내가 다른 남자 아티스트와 길만 걸어가도 이상한 관계가 아니냐고 오해를 받아왔지만, 솔직히 MC몽과 스캔들이 날 줄은 생각도 못했다. MC몽과 저는 회의할 때마다 소리 지르고 싸웠던 사이”라며 “MC몽에게 여자친구가 있다는 사실은 나의 가족과 빅플래닛메이드엔터테인먼트 식구들을 포함해 모두가 알고 있었기에 남편조차 콧방귀를 뀌고 있다”고 해명했다. 차 회장과 MC몽은 ‘불륜설’을 서로 부인했다. 최초 보도 매체에 대한 법적 대응에 나섰다. 두 사람 모두 입을 모아 “불륜설은 A씨가 조작한 내용”이라고 강조했다. 앞서 <더팩트>는 지난달 24일, 차 회장과 MC몽의 불륜 의혹설을 보도했다. 차 회장이 MC몽에게 120억원에 달하는 돈을 빌려준 이유가 연인 사이였기 때문에 가능하다는 취지였다. 특히, <더팩트>는 MC몽이 동업 관계를 정리한 이유도 두 사람이 결별했기 때문이라고 주장했다. 이와 함께 MC몽과 차 회장이 나눈 것이라며 재구성한 대화 내용을 공개했다. 해당 대화에서는 두 사람이 연인 관계라는 내용이 담겨 충격을 안겼다. 다만, 이는 실제로 차 회장과 MC몽의 휴대전화에서 직접 발견한 대화 자료가 아니라는 점에서 실체가 불분명하다는 지적을 받았다. MC몽·삼촌·언론 세 갈래 책임론 사건 후 MC몽·차가원 “전부 조작” 기사에 관해 차 회장은 <일요시사>와 인터뷰에서 “삼촌 A씨가 ‘차가원이 MC몽에게 돈을 빌려준 것은 불륜이기 때문에 그렇다’고 의심했고, 이후 MC몽에게 주식을 넘기라고 강요한 것은 의도가 다분해 보이지 않냐”고 취재진에게 되물었다. 그러면서 “언론사 <더팩트>는 나의 반론권을 한번도 받아준 적이 없다. 내 인권은 도대체 어디에서 찾을 수 있는지 모르겠다”고 토로했다. 이어 “카카오톡 메시지를 직접 발견한 것도 아닌, 제3자의 증언과 제보만으로 기사를 쓸 수 있다면 대한민국에서 하루에 나올 허위 기사가 100만 건은 넘을 것”이라고 말했다. 또 MC몽에게 120억원을 빌려준 이유에 대해서는 “제일 처음 금전거래를 하게 된 이유는 친형이 돈이 필요하다길래 빌려주기로 한 적은 있었고, 동업자인 MC몽을 이끌고 가야하는 차원에서 돈을 빌려준 것뿐”이라고 말했다. 차 회장은 “MC몽과 A씨는 다신 얽히고 싶지 않은 사람들이며, MC몽도 A씨에게 속았다면 지금 나와 같은 심정이라면 언론사와 A씨를 상대로 법적 대응하는 게 맞다. 할 말이 아주 많지만 늘 내가 뭔가를 말하는 것이 회사가 피해가 될 수 있어 2년 동안 참기만 했다. 앞으로 여러 방향으로 법적 대응이 추가될 것이고, 그냥 침묵만 하지는 않을 것”이라고 강조했다. 현재 <더팩트>에 제보한 당사자는 삼촌 A씨로 확인됐다. 보도 직후 MC몽은 자신의 SNS 계정을 통해 A씨가 자신을 찾아와 빅플래닛메이드의 지분을 넘기라며 협박했고, 그동안 차 회장과 동업자인 자신의 관계를 조작한 대화까지 <더팩트>에 넘겼다고 주장했다. 이와 함께 MC몽은 “<더팩트>와 A씨를 고소한다”고 선언하기도 했다. 그러나 차 회장은 그 당시에 A씨와 MC몽이 자신을 음해하고 있다는 사실을 인지조차 하지 못했다고 한다. 보도 논란 전면 부인 메신저 대화 내용이 불거진 정황에 대해 MC몽은 <일요시사>와 통화에서 “A씨가 모두 조작한 일”이라며 “A씨 때문에 내가 힘들어서 몇 번이나 자살 시도를 했다. A씨는 심지어 그런 내게 도박을 권유하기도 했다”고 주장했다. 사건 이후 지난 8일 MC몽이 차 회장에 보냈다는 카카오톡 메시지 대화록에 따르면, 그는 A씨에 대한 폭로성 발언, 억울함 호소, 자살 시도 언급 등이 포함됐다. <일요시사>가 확보한 해당 대화록은 지난 8일경 오후 2시40분경 MC몽과 차 회장이 나눈 것으로 확인됐다. 대화에서 MC몽은 A씨(모자이크)를 지목하며 성매매 알선·도박·협박·폭행 등의 범죄 의혹을 제기했다. MC몽은 차 회장과 나눈 대화에서 자신이 그동안 A씨에게 속아 꾸민 일이라고 고백했다. MC몽과의 카톡 대화 내용을 공개한 차 회장은 “MC몽이 책임을 회피하기 위해 나를 불륜녀로 만들었고, A씨에게 속은 MC몽이 조작에 가담한 게 명확하게 드러나지 않았냐. MC몽이 책임질 문제를 왜 내가 떠안고 마녀사냥을 당해야 하는지 모르겠다”고 토로했다. 원헌드레드 측 역시 차 회장과 MC몽의 불륜 의혹뿐 아니라 메신저 대화 모두 “사실이 아니”라며 “이는 MC몽이 차가원 회장의 친인척인 A씨로부터 협박을 받고 조작해서 보낸 것이었다”고 주장했다. 이어 “당시 A씨는 빅플래닛메이드의 경영권을 뺏기 위해 MC몽에게 강제적으로 주식을 매도하게 협박했으며, 이 과정에서 MC몽의 조작된 카톡이 전달된 것으로, 당사는 A씨와 최초 보도한 <더팩트>를 상대로 강력한 법적 대응을 할 예정”이라고 반박했다. 전송된 메시지에서 MC몽은 극심한 심리적 고통을 토로하며 “난 A씨 때문에 속아서 자살 시도를 두 번이나 했다”며 “마지막 기사만 나오면 죽을 각오로 억울함 풀고 죽을 것”이라고 밝혔다. 그는 자신이 준비한 유서가 있다며 극단적 선택 의사를 반복적으로 언급했다. 또 “기자들에게 한번만이라도 인간답게 살 수 있게 도와달라”는 호소 메시지도 포함돼있다. 메시지에서 MC몽은 A씨라는 인물에 대해 “한국·미국에서 몇백억 단위 도박, 일본 원정 성매매 관련 인물도 알고 있다”며 “명령을 따르지 않으면 협박·폭행했다”고 주장했다. MC몽은 메시지에서 A씨에게 “잠시나마 속았다”며 “그 사람이 시키는 것에 넘어갔다. 억지로 행복한 척하며 틱톡 라이브를 한다”며 자신도 이용당했고, 이를 반대할 경우 폭행과 협박이 있었다고 적었다. 조카 불륜 만든 삼촌 차 회장 측 설명에 따르면 A씨는 MC몽과 사전에 법적 절차나 정식 계약서가 준비되지 않은 회의에서 손으로 작성한 이른바 ‘주식양도 각서’에 즉석에서 서명을 요구했다고 한다. 복수의 증언에 따르면, 당시 현장에서는 고성이 오가면서 A씨가 MC몽을 향해 물건을 집어던지는 등 위협적인 분위기가 조성됐다는 증언도 나온다. 만약 이런 진술이 사실로 입증될 경우, 이는 형법상 강요죄(형법 제324조) 또는 강요에 의한 법률행위 무효(민법 제110조) 쟁점으로 직결된다. 차 회장은 “이 사안은 개인감정 싸움이 아니라, 조직적·구조적 문제”라고 강조했다. 실제로 이번 논란은 한 사람의 일탈이라기보다, 분쟁 당사자·연예인·언론·유튜브 채널이 얽힌 복합 생태계의 문제를 드러낸다. 차 회장 측은 “모든 타임라인과 자료를 정리해 법적 대응을 이어갈 것”이라고 밝혔다. 이번 사안이 연예계 내부 분쟁을 넘어, 사법적·언론윤리적 기준을 재확인하는 분기점이 될지 주목된다. 이후 MC몽은 라이브 방송을 통해서도 재차 입장을 밝혔다. 그는 빅플래닛메이드 설립 당시 어려움이 많았다며 “첫 번째 투자자랑 틀어지고 들어온 두 번째 투자자가 차가원 회장이었는데, A씨가 지분 10%를 갖고 있다고 주장했다. 그러면서 자기랑 저, 박장근 지분을 합치면 차 회장을 몰아낼 수 있다고, 우리가 회사를 갖자고 제안했다. 저는 완강하게 거부했고, 그때부터 여러 소문이 돌았다”고 주장했다. 이어 “그 친구(차가원)와 저는 늘 아티스트와 함께 만났다. 기사가 나갔을 때 이미 BPM, 원헌드레드 아티스트가 모두 웃었을 거다. 이런 조작이 가능한 나라가 안 됐으면 좋겠다”며 “정자 얘기는 내가 만든 게 아니다. 작심하고 만든 가짜 조작범은 제가 반드시 찾아낼 것”이라고 울분을 토하기도 했다. 앞서 차 회장은 법무법인 광장을 통해 이미 최초 보도 매체 등에 대한 법적 조치가 진행 중임을 알렸다. 광장 측은 “<더팩트>가 보도한 내용 자체는 전혀 사실이 아닐 뿐만 아니라 그 내용이 매우 자극적이고 선정적인 것이어서, 이로 인해 차가원 회장의 인격권, 명예 및 사회적 평판이 회복 불가능할 정도로 중대하게 훼손됐음은 물론 사생활에서의 평온마저도 무참하게 짓밟혔다”고 피해를 호소했다. 한편, A씨는 서울 강남구 청담동의 고급 아파트 ‘에테르노 압구정’ 분양 과정에서 신탁사 직원과 공모해 계약명의자인 차 회장 아버지인 차모씨의 동의 없이 분양계약서를 위조하고 거액을 이체한 정황이 포착됐다. 지난 8일 고소장에 따르면 차씨는 지난달 31일 서울 강남경찰서에 친동생인 넥스플랜 회장 A씨와 넥스플랜 소속 직원, B 신탁사 소속 직원 등 총 3명을 사문서위조, 위조사문서행사, 금융실명거래법 위반 혐의로 고소했다. 지분 욕심낸 삼촌의 악의적 작품? 허위 사실 유포·명예훼손 가능성 에테르노 압구정은 현재 건설 중인 고급 공동주택으로 축구선수 손흥민이 분양을 받아 유명세를 탔다. 시행사는 차 회장의 회사인 넥스플랜, 신탁사는 B 신탁, 시공사는 장학건설이다. 차씨는 “동생이 2024년 10월초 본인 명의의 금융계좌가 압류돼 사용할 수 없어 생활비 통장으로 쓰겠다며 내 명의의 하나은행 계좌를 빌려갔다”며 “생활비 통장으로 사용한다는 것과 달리 해당 통장을 이용해 에테르노압구정 102호 분양계약서를 위조했다. 이 과정에서 넥스플랜과 B 신탁 직원들도 공모했다”고 주장했다. 고소장에 따르면 A씨와 넥스플랜 소속 직원, B 신탁 소속 직원 등 3명은 2024년 10월25일께 차씨 명의로 에테르노압구정 한 채의 공급계약서를 위조했다. 위조계약서를 B 신탁, 장학건설 관계자에게 진정하게 성립한 것처럼 교부했다는 게 차씨 측 주장이다. 이어 2025년 3월12일께 같은 방법으로 차씨 명의의 공급계약 해제합의서를 위조하고 이를 행사한 것으로 나타났다. 실제 통장 거래내역을 보면 2024년 10월25일 오후 2시39분, 차씨 명의의 하나은행 계좌에서 B 신탁 계좌로 30억원이 ‘에테르노압구정 102호 분양대금 일부’ 명목으로 이체됐다. 5분 뒤인 오후 2시44분 이 거래가 취소됐고 다시 6분 뒤인 오후 2시50분 같은 금액을 재이체했다. 이후 2025년 3월 20일 오후 5시47분 ‘공급계약 해제에 따른 분양대금 반환’ 명목으로 30억원이 A씨 계좌로 반환됐다. 차씨는 “2024년 10월부터 2025년 7월까지 내 계좌에서 수십억원 규모의 거래가 이뤄졌다”며 “나는 분양계약을 체결한 적도, 그에 대한 동의를 한 적도 없다”고 주장했다. 이 과정에서 B 신탁이 본인 확인 절차를 제대로 이행하지 않았다는 비판이 나온다. 통상 신탁사가 수십억원대 분양계약을 체결할 때는 계약자 본인의 신분증 확인, 본인 서명 또는 날인, 본인 통장 확인 등의 절차를 거친다. 대리인이 계약하더라도 위임장과 인감증명서는 필수다. 차씨는 수상한 계약 사실을 인지한 후 지난해 12월5일 B 신탁에 “내가 계약한 적이 없다”며 항의했지만 같은 달 16일 B 신탁 대표 명의로 “귀하는 본건 공급계약을 체결하고 귀하의 은행계좌에서 본인의 은행계좌에 돈을 송금해 본건 공급계약에 따른 분양대금까지 납부했다”며 “귀하의 주장은 명백한 허위”라는 취지의 내용증명을 보냈다. 캡처 조작 증거 되나 그러면서 B 신탁은 차씨에게 “본인이 본인에게 은행계좌로 30억원을 지급한 이유가 무엇인지 소명하라”고 요구했다. 차씨는 B 신탁에 계약서 원본 제시를 요구했지만 B 신탁은 제3자가 계좌명의자 동의 없이 30억원을 송금하는 것은 불가능하다며 해당 계약에 대한 문의는 시행사(넥스플랜)에 문의하라고 했다. 법조계에서는 건설·부동산 업계와 금융계에서도 계약 과정에서 계약명의자 본인 확인 절차를 밟지 않은 것은 계약 과정의 기본을 지키지 않은 것이라고 지적했다. <smk1@ilyosisa.co.kr> <jen9@ilyosisa.co.kr>