[Q] 보증금이 증액된 임차권의 배당에 대해 궁금합니다.
[A] 보증금이 증액된 임차권의 배당사례입니다.
확정일자에 의한 우선변제권을 취득하기 위해서는 대항요건(주택의 인도와 주민등록)을 취득하고 더 나아가 확정일자를 갖춰야 한다. 대항요건을 구비하고 있지 않으면 확정일자를 갖췄더라도 우선변제권이 성립하지 않으며, 대항요건을 갖춘 다음날부터 우선변제권이 성립한다.
확정일자에 의한 우선변제권을 갖춘 후 근저당이 설정된 다음 보증금을 증액한 경우에는 증액된 보증금은 근저당권보다 후순위가 된다.
수 개의 확정일자부 임차권과 근저당권과의 우선순위는 대항요건 및 확정일자를 갖춘 날짜와 근저당권의 등기일자를 비교해 그 순서에 따라 우선순위가 결정된다.
1. 갑이 배당요구를 한 경우
갑은 대항요건(주택인도 및 주민등록)과 확정일자를 을의 근저당권보다 먼저 갖췄으므로 갑에게 먼저 4억원을 배당한다. 그 다음으로 근저당권자 을에게 3억원을 배당한다. 마지막으로 나머지 1억원을 갑에게 배당한다.
증액한 갑의 보증금 중 배당받지 못한 1억원에 대해서는 을의 근저당권에 대항할 수 없으므로 더 이상 배당을 받을 수 없고 대항력도 행사할 수 없다. 즉 배당받지 못한 보증금 1억원은 매수인(경락인)에게 인수되지 않는다.
만일 갑이 증액된 보증금에 대해 확정일자를 받지 않았다면 1억원을 갑에게 배당하지 않고 소유자에게 잉여금으로 지급하게 된다.
2. 갑이 배당요구를 하지 않은 경우
만일 갑이 배당요구를 하지 않았다면 갑의 임차권 중 4억원은 대항력이 있으므로 매수인이 인수해야 한다. 증액한 2억원에 대해서는 을의 근저당권에 대항할 수 없으므로 대항력을 행사할 수 없고, 매수인에게 인수되지 않는다.
근저당권자 을에게 3억원을 배당하고 남는 5억원은 소유자에게 잉여금으로 지급한다. 이 경우 임차인은 소유자의 잉여금에 대해 채권가압류를 할 필요가 있을 것이다.
3. 만약 보증금을 증액하는 임대차계약서를 새로 작성했다면 종전 임대차계약서도 잘 보관해야 하고, 대항력을 유지하기 위해서는 주민등록을 옮기거나 임차주택의 점유를 이전해서는 안 된다.
[김기록은?]
전 수원지방법원 대표집행관(경매·명도집행)
전 서울중앙법원 종합민원실장(공탁·지급명령)
<김기록 법무사·공인중개사 NAVER 블로그(02-535-3303)>