[Q] 우선변제권 있는 임차인이 집행권원(판결 등)을 얻어 강제경매신청한 경우 우선변제를 받을 수 있나요?
[A] 현황조사보고서, 매각물건명세서 등에 기재된 상태서 경매 절차가 진행됐다면 우선변제를 받을 수 있습니다.
주택임대차보호법 3조 1항은 “임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음날부터 제3자에 대해 효력이 생긴다”고 규정하고 있는데, 이는 임차인이 임차주택의 양수인 등 제3자에 대해 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 권능(대항력)을 가진다는 취지입니다.
주택임대차보호법상의 대항력을 취득하기 위해서는 임차인이 임차주택을 인도받고 자신의 주소를 임차주택으로 주민등록 전입신고해야 합니다. 이 인도와 주민등록을 대항요건이라고 하는데, 이 대항요건은 대항력을 취득할 때뿐만 아니라 그 대항력을 유지하기 위해서는 계속 존속하고 있어야 합니다(대법원 88다카143 판결).
경매로 임차주택의 소유권이 변동되는 경우 임차주택에 저당권, 근저당권, 가등기담보권, 가압류 또는 압류등기 중 가장 빠른 등기(이를 말소기준권리라고 부르기도 합니다)가 경료된 시점을 기준으로 그 전까지 대항력을 구비해야 합니다.
위 대항요건(인도와 주민등록)을 갖추고 임대차계약서에 확정일자를 받으면 확정일자에 의한 우선변제권을 갖게 됩니다(주택임대차보호법 3조의2).
소액임차인의 경우 그 보증금 중 일정액에 대해서는 확정일자 없이도 우선변제권을 가집니다. 이 경우 임차인은 임차주택에 대한 경매기입등기 전에 대항요건을 갖춰야 합니다(주택임대차보호법 8조, 상가건물임대차보호법 14조).
이를 소액보증금 최우선변제권이라고도 하는데, 주택 또는 상가건물가액(각 대지를 포함한다)의 1/2 범위 내에서만 우선변제를 받을 수 있습니다. 이 중 임차주택에 대한 소액보증금은 압류금지채권으로 규정돼 압류가 금지됐습니다(민사집행법 246조 1항 6호). 상가건물에 대한 소액보증금은 압류금지채권이 아닙니다.
확정일자를 갖춘 임차인의 우선변제권의 요건은 ‘①주택임대차보호법 3조 1항의 대항요건을 갖출 것 ②임대차계약서상의 확정일자를 받을 것 ③배당요구의 종기까지 배당요구를 했을 것 ④ 배당요구의 종기까지 대항력을 유지할 것’입니다.
주택임대차보호법상 대항력과 우선변제권을 모두 갖고 있는 임차인이 보증금을 반환받기 위해 보증금반환청구 소송의 확정판결 등 집행권원을 얻어 임차주택에 대해 스스로 강제경매신청을 했다면 특별한 사정이 없는 한 대항력과 우선변제권 중 우선변제권을 선택해 행사한 것으로 봐야 하고, 이 경우 우선변제권을 인정받기 위해 배당요구의 종기까지 별도로 배당요구를 해야 하는 것은 아닙니다(대법원 2013다27831 판결).
따라서 이같이 우선변제권이 있는 임차인이 집행권원을 얻어 스스로 강제경매를 신청하는 방법으로 우선변제권을 행사하고, 그 경매 절차에서 집행관의 현황조사 등을 통해 경매신청채권자인 임차인의 우선변제권이 확인되고 그런 내용이 현황조사보고서, 매각물건명세서 등에 기재된 상태서 경매절차가 진행되어 매각이 이뤄졌다면, 특별한 사정이 없는 한 경매신청채권자인 임차인은 배당절차에서 후순위권리자나 일반채권자보다 우선해 배당받을 수 있습니다(2013다27831).
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[김기록은?]
법무사·공인중개사
전 수원지방법원 대표집행관(경매·명도집행)
전 서울중앙법원 종합민원실장(공탁·지급명령)
