<김기록 법무사의 쉬운 경매> 매수인이 인수해야 하는 권리는?

경락인(매수인)이 인수해야 하는 권리에는 다음과 같은 것들이 있습니다.

매각목적물에 설정된 최선순위 저당권·근저당권·가등기담보권·압류(경매개시기입등기, 체납처분에 의한 압류)·가압류(이들을 통상 말소기준권리라고 합니다)에 대항할 수 있는(즉, 말소기준권리보다 먼저 등기된) 지상권, 지역권, 전세권(전세권 중 배당요구한 것은 제외), 등기된 임차권 등은 매각으로 인해 소멸되지 않습니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리들은 매수인이 이를 인수해야 하며 매각물건명세서에 기재해야 합니다.

주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권의 두 가지 권리를 겸유하고 있는 임차인이 먼저 우선변제권을 선택해 임차주택에 대해 진행되고 있는 경매절차에서 보증금 전액에 대해 배당요구를 했으나, 보증금 전액을 배당받을 수 없었던 때에는 보증금 중 경매절차에서 배당받을 수 있었던 금액을 공제한 잔액에 관해 매수인에게 대항해 이를 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있습니다. 

이 경우 임차인의 배당요구에 의해 임대차는 해지돼 종료되고, 다만 같은 법 제4조 제2항에 의해 임차인이 보증금의 잔액을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 의제될 뿐이므로, 경락인은 같은 법 제3조 제2항에 의해 임대차가 종료된 상태에서의 임대인의 지위를 승계하게 됩니다(98다15545).

임대차 종료 후 임차인의 임차목적물 명도의무와 임대인의 연체임료 기타 손해배상금을 공제하고 남은 임차보증금 반환의무와는 동시이행의 관계에 있으므로, 임차인이 동시이행의 항변권에 기해 임차목적물을 점유하고 사용·수익한 경우 그 점유는 불법점유라 할 수 없어 그로 인한 손해배상책임은 지지 않되, 다만 사용·수익으로 인해 실질적으로 얻은 이익이 있으면 부당이득으로서 반환해야 합니다(98다15545).


즉, 대항력과 우선변제권을 겸유하고 있는 임차인이 배당요구를 했으나 보증금 중 일부만을 배당받은 후 임차목적물 전부를 계속 사용·수익하는 경우, 배당받은 보증금에 해당하는 부분에 대해서는 부당이득을 얻고 있다고 할 수 있는 만큼 반환해야 합니다(98다15545).

매각으로 인해 소멸되지 않은 최선순위 전세권의 경우 전세권자가 배당요구를 하지 않으면 매수인이 그 전세권을 인수해야 하므로(민사집행법 제91조), 매각물건명세서에 그 취지를 기재해야 합니다.

압류채권자에 우선하는 최선순위의 가처분등기는 매각에 불구하고 말소되지 않습니다. 매각에 의해 효력이 상실되지 않는 처분금지가처분이 있는 경우 과거에는 경매개시결정과 경매기입등기만을 한 상태에서 사실상 경매절차 진행을 중지해왔는데, 현재는 매각물건명세서에 ‘최선순위 가처분등기는 매각으로 소멸하지 않고 매수인에게 인수됨, 만약 위 가처분의 피보전권리가 실제로 존재하는 것으로 확정되는 경우에는 매수인이 소유권을 상실할 수 있음’으로 기재하고 진행하기도 합니다.

토지소유자가 그 지상건물 소유자를 상대로 건물을 철거하고 토지를 인도하라는 내용을 피보전권리로 해서 가처분한 경우 해당 가처분이 건물에 관한 말소기준권리 이후의 것이라도 매각으로 소멸되지 않으므로, 매각물건명세서에 반드시 기재해야 합니다.

선순위 담보권이 설정된 후에 경료된 소유권이전을 위한 순위보전의 가등기는 경락으로 인한 말소촉탁에 의해 말소가 됩니다. 만일 순위보전의 가등기가 최선순위라면 매수인이 인수해야 합니다. 

담보가등기권리는 그 부동산의 매각에 의해 소멸합니다(가등기담보법 제15조). 다만 권리신고가 되지 않아 담보가등기인지 순위보전의 가등기인지 알 수 없는 경우에는 일단 순위보전을 위한 가등기로 보아 그 가등기가 최선순위이면 매수인에게 그 부담이 인수되므로 말소해서는 안 되고, 그 가등기보다 선순위의 담보권이나 또는 가압류가 있으면 함께 말소합니다.

가압류등기는 어느 경우이든 매각에 의해 항상 말소의 대상이 됩니다(민사집행법 제144조 제1항). 압류채권자에 우선하는 가압류등기는 매각대금으로부터 공탁에 의한 배당을 받을 수 있어 소멸하고, 압류 발생 후의 가압류등기는 매수인(경락인)에게 대항할 수 없으므로 소멸합니다. 


제3취득자의 채권자가 신청한 경매절차에서 전 소유자에 대한 가압류가 말소대상인지에 대해서는 전 소유자의 가압류권자는 배당을 받게 되고, 그 가압류는 말소됩니다(2006다19986).

이때 전 소유자의 가압류권자에게 가압류결정 당시의 청구금액의 범위 내에서 먼저 배당해야 하고(2006다19986), 그 가압류등기는 매수인에게 인수되지 않고 말소촉탁의 대상이 됩니다(2005다8682).

다만 집행법원이 종전 소유자에 대한 가압류를 인수하는 것으로 한 경우에는 매각물건명세서에 기재해 경매를 진행하게 되는데 이 경우 위 가압류는 매수인이 인수해야 하고 위 가압류등기는 말소되지 않습니다(2005다8682). 

유치권은 등기할 수 있는 권리가 아니므로 등기사항증명서에 기재되지 않지만 매수인에게 인수됩니다(민사집행법 제91조 제5항).

채무자 소유의 부동산에 경매개시결정의 기입등기가 경료돼 압류의 효력이 발생한 이후 채권자가 채무자로부터 위 부동산의 점유를 이전받은 채권자로서는 위 유치권을 내세워 그 부동산에 관한 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없습니다(2006다22050).

예고등기는 2020년 2월4일 부동산등기법 개정법률 제16912호의 시행으로 등기관이 직권으로 말소하도록 개정됐습니다(부동산등기법 부칙 제3조 제2항).    

매수인에게 대항할 수 있는 등기된 ‘임차권등기명령에 의한 임차권’은 보증금이 전액 변제되지 않는 한 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

매각목적물에 설정된 최선순위저당권설정일자 또는 최선순위 압류·가압류 등기일자를 기준으로 임차인의 매수인에 대한 대항력 여부가 결정됩니다.

즉, 임차인이 위 일자들보다 먼저 전입신고하고 점유를 하고 있는 경우 대항력을 취득하게 되는데, 임차인이 가지고 있는 대항력 때문에 매수인이 예기치 않게 임차보증금을 인수해야 하는 불이익을 받지 않도록 하기 위해 최선순위저당권 설정일자 또는 압류·가압류 등기일자를 기재합니다.

그리고, 그 일자보다 먼저 전입신고를 마치고 거주하고 있는 임차인의 보증금은 매수인이 인수하는 경우가 생길 수 있다는 주의문구를 매각물건명세서에 기재하고 있습니다.

강제경매의 경우 경매개시결정기입등기 이전에 임대차의 대항력(주택의 인도와 주민등록)을 갖춘 임차인은 매수인에게 대항할 수 있습니다. 가압류가 있는 경우 그 가압류기입등기 이전에 대항력을 갖춰야 합니다. 담보권 실행을 위한 경매(임의경매)의 경우에는 담보권(저당권, 근저당권, 가등기담보권)설정등기 이전에 대항력을 갖춘 임차인은 매수인에게 대항할 수 있습니다. 

토지에 대해 1순위 저당권이 설정되고, 그 후 임차인이 대항력을 갖춘 다음 건물에 1순위 저당권이 설정된 경우 건물의 매수인에게 대항할 수 있는지의 여부는 건물만을 기준으로 하므로, 이 경우의 임차인은 건물의 매수인에게 대항할 수 있습니다.


동일인 소유의 토지와 그 지상건물이 경매로 인해 토지·건물의 소유자가 바뀌는 경우 토지소유자는 건물소유자에 대해 법정지상권을 설정한 것으로 봅니다(민법 제366조, 대법원 70다1454 판결).

민법 제366조 법정지상권 및 관습법상의 법정지상권은 법률 또는 관습법에 의한 물권의 취득이므로 등기 없이 법정지상권을 취득합니다. 다만 등기하지 않으면 처분할 수 없습니다(민법 제187조). 매각에 따라 설정된 것으로 보게 되는 법정지상권은 매수인이 인수해야 하며, 그 지상권의 개요에 대해서는 매각물건명세서에 기재해야 합니다.

매각허가결정을 받은 후 매각대금을 낼 때까지 사이에 선순위 근저당권의 소멸로 인해 처분금지가처분이나 가등기, 임차권의 대항력이 존속하는 것으로 변경된 경우에는 매각부동산의 부담이 현저히 증가해 매수인이 인수할 권리가 중대하게 변동되는 경우에 해당해 매수인은 민사집행법 제127조 제1항에 의한 매각허가결정의 취소신청을 할 수 있습니다(2005마643). 

또 매수신고인이 당해 부동산에 관해 유치권이 존재하지 않는 것으로 알고 매수신청을 해서 매각허가결정이 확정됐음에도, 그 이후 대금을 낼 때까지 유치권이 존재하는 사실이 새로 밝혀지는 경우에는 매수인이 책임질 수 없는 사유로 장차 매수인이 인수할 매각부동산에 관한 부담이 현저히 증가하게 되므로 이 같은 경우에도 민사집행법 제127조 제1항에 의한 매각허가결정의 취소신청을 할 수 있습니다(2005마643).


<02-535-3303 · www.김기록법무사공인중개사.com>


[김기록은?]


법무사·공인중개사
전 수원지방법원 대표집행관(경매·명도집행)
전 서울중앙법원 종합민원실장(공탁·지급명령)

 



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‘문재인표 계승?’ 이재명정부 태양광 로드맵

‘문재인표 계승?’ 이재명정부 태양광 로드맵

[일요시사 취재1팀] 장지선 기자 = 전 세계적으로 기후 위기가 가시화되면서 에너지 정책은 범국가 차원에서 추진해야 한다는 목소리가 힘을 얻고 있다. 최근 환경부 장관 후보자의 발언으로 이재명정부의 에너지 정책 방향이 윤곽을 드러내는 모양새다. 일각에서는 문재인정부의 태양광 사업이 어른거린다는 지적이 나온다. 지난 23일 대통령실은 “국회 기후위기특위에서 활동하는 등 미래 환경문제를 지속적으로 고민해온 3선 국회의원”이라고 소개하면서 더불어민주당(이하 민주당) 김성환 의원을 환경부 장관 후보자로 지명했다. 김 후보자는 22대 국회 기후위기특별위원회(위원장 한정애, 민주당) 위원으로 활동하며 탈원전·재생에너지 확대를 위한 노력을 해온 것으로 알려졌다. 대통령 대선공약 대통령실은 그가 “‘기후 위기는 모두의 생존 위기’라는 대통령의 문제의식을 잘 이해하고 그동안의 입법 경험을 바탕으로 환경문제에 적극 대응할 것”이라며 기대감을 드러냈다. 실제 김 후보자는 ‘고준위 방사성 폐기물 관리에 관한 특별법안’ ‘환경친화적 자동차의 개발 및 보급 촉진에 관한 법률 일부개정안’ 등을 발의한 바 있다. 이번 김 후보자의 지명으로 이재명정부의 환경 정책이 구체화되고 있는 모양새다. 김 후보자는 지난 24일 오전 인사청문회 준비 사무실이 마련된 서울 영등포구 여의도 이룸센터에서 기자들을 만나 “재생에너지 기반으로 모든 에너지 체계를 바꾸고 화석연료에 의존하지 않는 재생에너지 중심의 체계를 만들 것”이라고 밝혔다. 원전은 보조 에너지원으로 활용하겠다는 뜻도 비쳤다. 그는 ‘재생에너지를 늘리면 전기료가 오른다’는 우려에 대해 “전 세계적으로 균등화발전비용(같은 양의 전력을 생산하는 데 들어가는 비용)이 가장 싼 전원은 이미 풍력과 태양광”이라며 “다만 아직 한국에선 여러 기회 비용, 시간 비용, 금융 비용이 쌓여 상대적으로 비쌀 뿐이다. 실제 요금이 오를 일은 없다. 오히려 그런 식의 접근이 대한민국의 에너지 전환을 가로막고 있다”고 주장했다. 탈원전에 대해서는 “각 나라 특성에 따라 원전을 쓰는 나라가 있는데 한국도 탈원전을 바로 할 일은 아니라고 생각한다”며 “주 에너지원으로 재생에너지를 쓰고 원전을 보조 에너지원으로 쓰는 것이 (이재명정부의) 탈탄소 정책 기조”라고 말했다. 김 후보자는 이재명 대통령의 공약으로 신설 예정인 기후에너지부 장관으로도 거론되고 있다. 기후에너지부는 분리돼있는 기후와 에너지 관련 부처 업무를 통합한 조직이다. 그는 “기후에너지 문제를 어떻게 하는 게 가장 효과적인지 빠른 시일 내로 큰 방향을 잡겠다”며 “국정기획위원회에서 조직개편안을 검토하고 있는 사안”이라고 말했다. “신재생에너지로 전환 필요” “원전은 보조 에너지원으로” 환경부 장관 후보자가 에너지 ‘전환’을 예고하면서 일각에서는 문재인정부의 태양광 사업이 떠오른다는 목소리가 나오고 있다. 문재인 전 대통령은 대선공약으로 신재생에너지 확대를 내세운 바 있다. 이를 세부적으로 진행하는 과정에서 태양광 사업이 크게 대두돼 국가 예산이 투입됐다. 문정부는 출범하면서 2030년까지 신재생에너지 비율을 20%까지 높이는 내용을 골자로 하는 ‘재생에너지 3020 이행계획’을 발표했다. 이에 따르면 정부는 신재생에너지 발전 비중을 늘리기 위해 설비를 확충하기로 했다. 태양광, 풍력발전소 등이다. 당시 내용대로면 총 110조원에 이르는 돈이 필요하다는 결론이 나왔다. 정부는 국가 예산과 공기업, 민간 등을 통해 자금을 조달하겠다는 계획을 세웠다. 문정부 임기 내내 전국 단위로 태양광 사업을 위한 지원금이 뿌려졌다. 당시 문정부는 신재생에너지 확대와 함께 탈원전 로드맵을 동시에 진행했다. 일부 원전이 영구적으로 정지됐고 짓고 있던 원전 공사가 중단됐다. 단계적 원전 감축 계획을 세우고 이를 신재생에너지로 대체하겠다는 취지였다. 문제는 이 과정에서 나온 잡음이다. 특히 태양광 사업을 둘러싼 각종 비리 의혹은 정권이 교체된 이후에도 문정부를 오랫동안 괴롭혔다. 국가 주력 사업이었던 만큼 정권이 바뀐 이후 새 정부의 표적이 된 상황에서 실제 문제가 드러난 것이다. 천문학적 예산 투입 윤석열정부는 신재생에너지 지원 사업에 대한 대대적인 점검을 진행했다. 윤정부 국무조정실은 일부 표본만 조사했는데도 불구하고 2000억원이 넘는 돈이 불법으로 사용된 정황이 드러났다고 발표했다. 당시 국무조정실 정부합동 부패예방추진단은 전국 12개 지자체와 한국전력, 한국에너지공단을 대상으로 ‘전력산업 기반기금 사업’ 운영 실태에 대한 합동 점검을 벌인 결과 총 2267건(2616억원)의 위법·부당 사례를 적발했다고 밝혔다. 해당 기금은 산업자원통상부(이하 산업부)가 전기 요금의 3.7%를 징수해 조성한 돈으로 태양광 등 신재생에너지 지원과 보급에 주로 사용됐다. 5년간 투입된 금액은 12조원에 이른다. 1차 조사에 따르면 신재생에너지 지원 사업에서 부적절한 대출과 보조금 부당 집행, 회계 부실 등이 적발됐다. 태양광 사업의 경우 점검 대상의 17%인 1129건에서 1847억원의 위법 대출 등이 확인됐다. 2차 점검에서는 적발 금액이 2배로 늘었다. 국무조정실은 2019~2021년 태양광 등 신재생에너지에 쓰인 금융지원사업(1조1325억원) 내역과 2017~2021년 보조금 지원 규모가 컸던 25개 지자체의 발전소 주변 지역 지원사업 등을 조사했다. 그 결과 금융지원 사업에서 4898억원, 발전소 주변 지역 지원 보조금 사업에서 574억원, 전력 분야 연구개발 지원사업에서 266억원, 기타 전력기금 사업에서 86억원의 부정 집행 사례가 나타났다. 당시 국무조정실 관계자는 “신재생에너지 지원금 대부분은 태양광 사업에 쓰였다”며 “가장 규모가 컸던 부정 금융지원 사업 사례 중 99%는 태양광 사업”이라고 말하기도 했다. 태양광 업자들은 허위 세금계산서를 발행해 불법 대출을 받았고 가짜 세금계산서로 공사비를 부풀려 지원금을 타냈다. 감사원 조사로 검찰 수사까지 대출을 받은 뒤 세금계산서를 취소, 축소하는 등 탈루가 의심되는 정황도 드러났다. 가짜로 버섯 재배 시설이나 곤충 사육 시설, 축사 등 농림축산업 시설을 만들어 놓고 신재생 시설을 짓겠다고 대출을 받은 경우도 있었다. 농지에 신재생 시설을 지을 때는 용도변경 등 인허가 절차가 필요하지 않고 생산한 전력을 팔 때 받을 수 있는 보조금 한도도 커진다는 점을 악용한 것이다. 한 마을회는 마을 창고를 짓겠다며 전력기금에서 돈을 받아 부지를 사들였지만 실제 창고는 짓지 않았고 부지는 마을회장이 6촌에게 되팔았다. 지방자치단체의 문제도 드러났다. 한 군은 타낸 보조금을 다 쓰지 못하고 약 24억원이 남자 이를 다른 계좌로 빼돌렸다가 적발됐다. 한 시는 보조금을 빼돌려 관용차를 사기도 했다. 감사원 조사도 이뤄졌다. 감사원은 2023년 11월 ‘신재생에너지 사업 추진 실태’ 감사 결과를 발표했다. 신재생에너지 사업의 목표와 이행, 인프라 구축, 관리 등 3개 분야로 나눠 추진 과정과 집행 전반을 들여다봤다. 감사원에 따르면 산업부는 2017년 신재생 발전 목표를 상향하면서 특단의 대책이 필요하다고 검토했지만 막상 후속 조치 이행에는 소홀했다. 감사원은 “톱다운(하향식) 방식으로 내려온 목표에 따라 무리한 계획이라도 수립해야 했다는 이유로 실현 가능성이 떨어지는데도 면밀한 검토 없이 강행되고 짧은 기간 내 일관성 없이 변경됨으로써 정책 혼선과 신뢰성 저하를 초래했다”고 지적했다. 윤석열정부서 전반적 점검 8000억 넘는 예산 줄줄 샜다 대통령의 대표 공약이었던 만큼 정부 부처가 이를 맞추기 위해 과도하게 정책을 추진했다는 것이다. 문정부가 신재생에너지 확대로 야기될 수 있는 전기요금 인상 가능성을 감췄다는 지적도 나왔다. 감사원 감사 결과에 따르면 산업부는 문정부의 국정 과제대로 신재생에너지 발전 비중을 늘릴 경우 2030년까지 전기요금을 40% 가까이 올려야 한다는 것을 알면서도 당시 청와대의 압박에 12년 동안 10.9%만 오를 것이라고 국민 부담을 축소했다. 태양광 사업의 여파는 여전히 계속되고 있다. 새만금 태양광 발전사업 비리 의혹을 수사 중인 검찰은 지난 1월 군산시청에 대한 추가 압수수색을 진행했다. 감사원 감사 결과 군산시 태양광 발전사업 수주 과정에서 뒷돈이 오간 정황이 포착됐고 이를 검찰에 수사 의뢰를 하면서 시작된 일이다. 당시 군산시장은 군산시가 1000억원 규모의 태양광 사업을 추진할 때 자신의 고교 동문이 대표로 있는 업체에 특혜를 준 혐의를 받고 있다. 해당 업체가 사업자금을 조달하는 금융사가 제시한 연대보증 조건을 충족하지 못했는데도 우선협상대상자로 선정해 계약 체결을 지시했다는 게 감사원의 판단이다. 앞서 검찰은 새만금 태양광 사업을 주도한 회사 대표를 알선수재 혐의로 기소했다. 그는 태양광 발전사업 과정에서 정·관계 인사에게 로비를 해주겠다며 뒷돈을 챙긴 것으로 알려졌다. 당시 그의 진술로 비리 의혹은 정치권으로까지 번졌다. 핵심 수사 대상에 올랐던 건설사 대표가 실종됐다가 시신으로 발견되는 일도 일어났다. 관련 시장은 반응 오는 중 이 대통령이 기후, 에너지 문제에 관심을 기울이고 김 후보자가 재생에너지를 언급하면서 관련 시장이 다시 들썩이는 모양새다. 실제 태양광 관련 주가가 오르는 등 주식시장에는 벌써부터 반응이 나타나고 있다. 윤정부는 문정부의 신재생에너지 사업을 통째로 부정하다시피 했다. 반대로 문정부의 정책을 다시 끄집어낸 이정부의 운명은 어떻게 될까? <jsjang@ilyosisa.co.kr>