<김기록 법무사의 쉬운 경매> 소액임차인 최우선변제 받는 금액은?

[Q] 전세집을 구하려고 합니다. 서울의 경우 임차보증금이 1억5000만원 이하면 5000만원까지 경매절차에서 우선적으로 배당을 받을 수 있다는데, 이미 근저당이 설정돼있는 주택에도 적용되나요? 

[A] 아닙니다. 주택임대차보호법상 우선변제되는 소액임차보증금액 및 최우선변제액은 임차주택에 입주하는 시기가 아니라 등기부상의 최초 담보권(저당권·근저당권·가등기담보권) 설정일자를 기준으로 정해집니다. 

만약 임대차계약을 하려는 서울 소재 주택에 2016년 3월31일부터 2018년 9월17일까지 최초 근저당이 설정돼있다면 보증금이 1억원 이하인 임차인인 경우에 3400만원까지 근저당보다 우선해 배당받을 수 있습니다.

2018년 9월18일부터 2021년 5월10일 사이에 최초 근저당이 설정돼있다면 보증금이 1억1000만원 이하인 임차인에게 3700만원까지 근저당보다 우선해 배당을 받을 수 있습니다.

지난해 5월11일부터 현재까지 사이에 최초 근저당이 설정돼있다면 보증금이 1억5000만원 이하인 임차인인 경우 5000만원까지 근저당보다 우선해 배당받을 수 있습니다.

담보권이 전혀 설정돼있지 않거나 가압류 등기만 돼있다면 보증금이 1억5000만원 이하인 임차인인 경우에 5000만원까지 우선해 배당받을 수 있습니다.  


최우선변제되는 소액보증금은 선순위 담보권자보다 우선하므로 최우선변제액이 커질수록 담보권자의 배당액은 줄어들게 됩니다. 

부동산 가격 변동 등 사회·경제적 여건의 변화에 따라 최우선변제액에 관한 법령을 개정할 경우, 법령 개정으로 이미 취득한 담보권자의 이익을 침해할 수는 없으므로 이에 대한 경과규정을 두고 있습니다.

주택임대차보호법 제8조에서 정하는 우선변제받을 ‘보증금 중 일정액(최우선변제액)’과 ‘우선변제받을 임차인(소액임차인)’의 범위는 주택임대차보호법시행령 제10조와 제11조에서 각각 정하고 있습니다. 해당 조항들을 개정할 때는 개정 당시 존속 중인 임대차계약에 대해서도 적용하되, 이미 담보물권을 취득한 자에 대해서는 종전의 규정에 따르도록 하고 있습니다(주택임대차보호법시행령 부칙 제2조).

소액임차인 및 최우선변제액의 범위에 대한 지역별, 기간별 구분에 대해서는 ‘대법원 법원경매정보→경매지식→관련법률→주택임대차’에서 검색해보면 됩니다. 

소액임차인으로 우선변제권을 행사하기 위해서는 임차보증금액에 관한 요건 이외에 다음 요건을 더 갖춰야 합니다. 

주택의 인도 및 주민등록(대항요건)을 최초 경매개시결정의 등기 전까지 갖춰야 하고, 이를 배당요구종기까지 계속 유지해야 합니다. 경매가 진행 중인 부동산에 이중경매가 들어오면 배당요구종기를 연기하는 경우가 있고, 이때 위 대항요건을 연기된 배당요구종기까지 유지해야 합니다. 

소액보증금은 주택가액의 1/2 범위 내에서만 우선변제받을 수 있습니다. 토지 및 건물에 대한 배당재단이 2억원이라고 가정하면 이 중 1억원 이내에서만 소액보증금 우선변제를 받을 수 있습니다.


이때 5000원만원씩 배당받을 임차인이 4명이라면 1인당 2500만원만 우선변제를 받을 수 있습니다. 다만 선순위 담보권이 모두 만족받은 후에는 후순위 담보권과 비교하게 됩니다.

또한 소액임차인이라도 배당요구종기까지 권리신고 및 배당요구를 해야 합니다. 배당요구를 하지 않아 소액보증금을 지급받지 못한 경우 매수인(낙찰인)에 대해 임차보증금의 반환이나 우선변제를 요구할 수 없고(대법원 87다카844 판결), 다른 배당받은 후순위채권자를 상대로 부당이득반환을 청구할 수도 없습니다(대법원 2001다70702 판결).

결국 담보물권보다 우선변제받는 소액보증금은 입주시기가 아니라 최초 담보권설정등기일에 따라 달라지고, 가압류와는 관련이 없습니다.


<02-535-3303 · www.김기록법무사공인중개사.com>


[김기록은?]

법무사·공인중개사
전 수원지방법원 대표집행관(경매·명도집행)
전 서울중앙법원 종합민원실장(공탁·지급명령)

 



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<단독> 국방부, 내란 문건 ‘대청소 프로젝트’

[단독] 국방부, 내란 문건 ‘대청소 프로젝트’

[일요시사 취재1팀] 오혁진·김철준 기자 = 12·3· 내란 사태와 관련된 국방부 문건이 대규모로 파쇄된 것으로 파악됐다. 이 조치는 오영대 전 인사기획관의 지시로 이뤄졌다. 오 전 기획관은 검찰 특수본과 재판서 정보사와 수사2단 인사안의 문제점을 증언했던 인물이다. 자신이 비상계엄에 적극적으로 가담한 사실을 숨기기 위해 수사에 협조한 것으로 의심되는 대목이다. “올해 초 신년맞이 대청소라면서 문서를 대량으로 파쇄했다.” <일요시사>와 접촉한 국방부 직원들의 말이다. 파쇄된 문건들은 12·3 내란 사태와 관련된 자료라고 한다. 지시자는 오영대 전 국방부 인사기획관이다. 검찰 수사에 협조했던 인물로 알려져 있으나 실상은 다르다는 게 군 내부자들의 주장이다. 뭘 숨기나 안규백 국방부 장관이 지난달 말 취임하면서 시작한 첫 번째 군 개혁은 인사다. 신임 인사기획관에 일반 공무원 출신인 이인구 군사시설기획관을 임용한 건 안 장관이 강조해 왔던 ‘군 문민통제’와도 맞닿아 있다. 인사기획관은 본래 예비역 장성이 맡아왔다. 이 신임 기획관의 전임자였던 오 전 기획관도 예비역 준장 출신이다. 군 내부에서는 국방부에 여전히 12·3 내란 사태에 협조한 군인들이 남아 있다고 지적한다. 핵심으로 인사기획관실의 총괄과이자 인사기획관의 일정, 예산 등을 모두 관리하는 인사기획관리과가 언급된다. 다수의 국방부 관계자들은 “오 전 기획관은 물러났지만 책임져야 할 다수의 인물이 아직 자리를 보전하고 있다”고 전했다. 이 부서의 간부들은 전부 육군사관학교 출신이다. 과장 김모 대령은 오 전 기획관이 대령이었을 때 소령으로 근무했고, 총괄 이모 중령은 오 전 기획관이 특전사 여단장을 역임했던 1공수여단서 중대장과 707중대장을 거쳤다. 장군인사팀장 김모 대령은 김용현 전 국방부 장관이 수도방위사령관으로 근무했던 시절 비서실장을 역임하기도 했다. 김 전 장관과 가깝거나 육사 출신인 이들이 국방부 인사의 핵심부서인 인사기획관리과에 포진하면서 계엄 실행을 위한 보직 이동이 이뤄진 셈이다. 김 전 장관은 실제 대통령경호처장일 때부터 노상원 전 국군정보사령관과 군 인사에 대해 논의했다. 직무에서 배제되지 않은 인사기획관리과 간부들은 ‘장관이 모든 책임을 오 전 기획관에게 묻는 형식으로 퇴직을 시켰으니 우리는 지시를 받아 어쩔 수 없이 한 것처럼 조용히 지내면서 정부초기 개혁의 소나기만 피하면 진급 가능’이라며 서로서로 쉬쉬하고 있다고 한다. <일요시사> 취재를 종합하면 인사기획관리과 간부들은 내란 이후인 지난해 12월 중순 오 전 기획관의 지시에 따라 문건 파쇄를 계획했다. 김 전 장관이 물러난 이후 인사기획관리과장 김 대령 및 총괄인 이 중령 외에는 계획되지 않은 대면보고는 금지했고 내부 보안에 심혈을 기울였다. 인사과 간부들 계엄 실패 후 12월 계획···1월 파쇄 “지시자는 검찰 수사 응했던 오영대 전 인사기획관” 한 달여 뒤 이 중령은 모든 과에 ‘신년맞이 대청소’를 하라고 전파했다. TF 자리 배치와 오래된 문건을 정리한다며 유독 인사기획관리과만 복도로 책상을 빼고, 대량 세절이 가능한 세절실을 예약해 엄청난 양의 문서들을 파쇄했다. 여기엔 내란 핵심 파일도 포함된 것으로 파악됐다. 안 장관은 이와 관련해 국회에서 오 전 기획관에게 여러 차례 질문한 바 있다. 당시 오 전 기획관이 당황해하며 우물쭈물하는 모습이 담긴 동영상이 퍼지기도 했다. 이 중령은 동영상을 보며 웃는 직원들의 명단과 안 장관에게 제보한 인물을 색출하기 위해 탐문 활동을 벌여 오 전 기획관에게 추정해 보고했다. 이들은 모두 오 전 기획관으로부터 승진추천, 성과상여금, 각종 포상 등 인사상 불이익을 본 것으로 전해진다. 이들이 문건을 파쇄한 이유는 내란에 적극적으로 가담했기 때문으로 보인다. 내란 당일 오후 10시가 넘은 시각임에도 퇴근하지 않고 사무실에 있던 오 전 기획관의 지시를 받은 이 중령은 각 과의 총괄 담당자들을 소집해 ‘계엄 선포가 됐는데 선제적으로 인사 관련 조치를 왜 안 하냐’ ‘합참에는 계엄사령부가, 지작사령부에는 지역계엄사령부가 곧 창설될 텐데 각 군 본부 및 지작사와 인사 지침을 협의해 계엄령 취지에 맞게 배포하라’고 강조했다. 특히 오 전 기획관은 계엄 해제 결의안이 국회 본회의 테이블을 통과했음에도 합동참모본부 전투통제실에서 이 중령에게 “(계엄이) 해제되긴 했는데 다시 시행될 수도 있으니 빨리 계엄사 창설 지원을 위한 인사 조치를 완성하고 지작사 병력에 대한 휴가 지침 및 통제 등 건의 사항을 받아보라”고 지시한 것으로 알려졌다. 오 전 기획관은 내란 직전까지 김 전 장관의 의중에 따라 군 인사를 반영했다. 최근 내란 특검팀이 군 장성급 인사 자료 확보에 나선 것도 이에 관해 들여다보기 위한 것으로 확인됐다. 특검팀은 최근 국방부 장군인사팀과 육군본부 장군인사실 등을 압수수색해 해당 부서 내 인사 관련 파일 등을 확보했다. 정치권에선 지난 2023년 11월과 지난해 4월 이례적인 인사가 이뤄졌다는 지적이 제기됐다. 진급에 절박한 군 인사들을 계엄 실행 세력으로 활용했단 의혹이다. 더불어민주당 추미애 의원은 “윤석열정부 장군 인사는 특이하고, 이례적인 경우가 유독 많았다”며 “인사를 통해 군을 장악하고, 내란을 준비했다는 의혹 관련 특검의 철저한 수사가 필요하다”고 말했다. “2·3차 계엄 대비 문건 없애” 증거 인멸 국회서 해제 불구 지작사와 인사 논의? 내란중요임무종사 혐의로 재판에 넘겨진 여인형 전 방첩사령관, 이진우 전 수도방위사령관, 곽종근 전 특수전사령관은 지난 2023년 11월 인사에서 소장에서 중장으로 진급했다. 박안수 전 계엄사령관은 ‘75주년 국군의 날 행사기획단장 겸 제병지휘관’ 등 한직에서 2023년 10월 육군참모총장에 발탁됐다. 지난해 4월엔 지휘부에 이어 작전본부 인사가 이어졌다. 원천희 당시 육군 소장이 4차 진급으로 합참 정보본부장으로 승진했고, 이승오 소장은 군단장을 거치지 않고 합참 작전본부장으로 진급했다. 안찬명 당시 육군22사단장은 임명 5개월 만에 합참 작전부장으로 보직을 옮겼다. 통상 사단장은 1년 반~2년가량 보직을 맡는다. 군 안팎에서 이례적이란 평가가 나왔던 이유다. 경질 위기이던 문상호 전 정보사령관은 유임됐다. 그는 지난해 6월 정보사 군무원의 블랙요원 명단 국외 유출 사건 및 박민우 전 정보사 100여단장과의 갈등 등으로 논란의 중심에 섰다. 당시 국방부 장관이던 신원식 전 안보실장은 지난해 8월 국회에서 “후속 조치를 강하게 할 생각”이라고 언급했지만, 다음 달 본인이 장관직에서 물러났다. 검찰 비상계엄 특별수사본부는 군 관계자에게서 “노 전 사령관과 김 전 장관이 장군들 인사에 대해 논의했고 오 전 기획관에게 전달됐다”는 진술을 확보한 바 있다. 위기감을 느낀 오 전 기획관은 특수본 수사에 적극적으로 협조하기 시작했다. <일요시사>가 입수한 오 전 기획관의 특수본 진술조서를 보면 그는 “신원식 (전 국방부) 장관이 저와 원천희 국방부 정보본부장에게 문 전 사령관에 대한 보직해임·정보사령관 교체 검토를 지시했으나 지난해 9월6일, 김 전 장관이 취임하면서 문 전 사령관에 대한 ‘현 보직 유지’를 지시했다”며 “납득하기 어려운, 이해하기 어려운 인사였다”고 했다. 앞뒤 달랐다 오 전 기획관은 “(문 전 사령관이 박 준장으로부터 고소당한 혐의가) 어느 정도 사실로 확인됐지만 문 전 사령관에 대한 인사 조치는 없었다”며 “공론화된 문제고 어느 정도 사실로 확인됐는데도 이렇게 유야무야 넘어가는 일은 거의 없다고 생각한다”고 말했다. <hounder@ilyosisa.co.kr> <kcj5121@ilyosisa.co.kr>