<일요시사=장경철 르포라이터>아파트 분양 시장이 어렵다. 건설사들은 미분양 아파트를 해소하기 위한 파격적인 분양 마케팅을 펼치고 있다. ‘옵션 100% 보장’ ‘분양가 할인’등 각종 혜택을 꺼내들었다. 그럼에도 불구하고 좀처럼 약발이 먹히질 않고 있다.

‘어렵다 어려워’건설사 미분양 털기 안간힘
애프터리빙제·안심리턴제 등 파격 마케팅

올해 5월부터 전용면적 196㎡ 이상 대형 면적 미분양 아파트를 해소하기 위해 ‘일산자이 위시티’가 ‘애프터리빙 계약제도’에 배정한 물량 약 300여 가구가 분양 시작 넉 달 만인 7월 말 모두 소진돼 화제를 모으고 있다. 이에 미분양 아파트를 해소하기 위한 건설사들의 분양 마케팅이 파격적으로 확산되고 있다.

중대형 적체 현상
미분양 소진 골치

건설사들은 그동안 미분양 아파트에 골치를 앓고 있었다. 각종 혜택을 들고 나왔지만 소용없었다. 계약자들에게 이자 부담을 덜어주는 ‘중도금 무이자’나 분양가를 깎아주는 ‘선납 분양가 할인’등은 기본. 최근에는 집값이 떨어지면 일정 금액을 보상하는 ‘분양가 보장제’, 계약자가 일정 기간 살아본 뒤 분양받을 수 있도록 하는 ‘애프터리빙’과 ‘분양 조건부 전세’, 개발호재가 확정되기 전까지 일정금리의 이자를 대납해주는 ‘이자지원제’등이 잇따라 분양시장에 등장하고 있다.

다음은 각 건설사들이 꺼내든 미분양 해소를 위한 신 마케팅 기법들이다.
▲애프터리빙 계약제도 = 경기도 일산 식사지구에 분양 중인 GS건설의 ‘일산 자이 위시티’가 대표적인 현장이다. 이곳은 대표적인 수도권 악성 미분양 단지로 분류된 곳이지만, 지난 5월 이후 대형 평수 300채가 한 달 반 만에 주인을 찾았다. GS건설이 전용면적 196㎡ 이상 대형 평수(59평, 74평, 83평) 300가구에 대해 ‘애프터리빙 계약제’를 시행하면서다. 말 그대로 먼저 살아보고 난 뒤 구입을 결정할 수 있다. 최초 계약은 3년이지만 입주 2년이 됐을 때 분양 여부를 결정할 수 있다. 최초 계약금 5%를 내고 3개월 안에 나머지 15%를 납부하면 입주가 가능하다. 전용 196㎡(59평)를 예로 들면, 분양가 8억6500만원 중 20%인 1억7300만원 가량만 내면 입주할 수 있다. 소유권 이전 등기는 입주 3년 뒤에 이뤄지기 때문에 회사에서 중도금 50%에 대한 이자(4.7%)를 대납해준다.

만약 입주 2년 뒤 구입을 하겠다고 하면 그때부터 1년 안에 잔금 30%를 납부하고 소유권을 이전받을 수 있다. 3년 뒤부터는 중도금 50%에 대한 이자도 본인이 낸다. 물론 중도금 50%의 대출도 직접 떠안아야 한다. 구입을 원치 않을 경우 1년 더 거주한 뒤 위약금을 내고 퇴거할 수 있다. 위약금은 회사에서 대납해 준 이자 중 일부(2%)에 해당한다. 전용 196㎡의 경우 위약금은 2600만원 가량 된다. 대신 초기 계약금 1억7300만원은 돌려받는다.

분양 관계자는 “2년 뒤 70% 이상은 구입을 할 것으로 보고 있으며, 나머지 30%에 대해서도 1년간 분양할 수 있는 시간을 벌어놨기 때문에 리스크는 크지 않을 것”이라고 말했다.
여세를 몰아 GS건설은 건설사 보유분을 제외한 150가구에 대해서도 애프터리빙 계약제에 준하는 혜택을 내놓기로 했다. 가칭 ‘애프터리빙리턴’으로 불리는 이 제도는 애프터리빙 계약제와 동일하게 전용면적 196㎡ 이상 대형 평수에 대해서만 적용된다.

기존 제도와 다른 점은 입주 시 소유권 이전 등기를 해야 된다는 것이다. 은행에 담보로 잡혀 있는 일부 가구를 대상으로 적용되기 때문이다. 대신 입주 3년 후 계약자가 원할 경우 회사에 분양가격으로 되팔 수 있고 또 계약 당시 분양가의 20%를 할인해주기로 했다. 그렇게 되면 3.3㎡당 분양가는 1450만원에서 1160만원으로 떨어지게 된다. 6개월 내 계약금 30%를 완납하고 중도금 50%를 대출받으면 곧바로 입주할 수 있다.
분양 관계자는 “집값이 떨어질까 봐 불안해하는 사람들을 위해 회사에서 재매수한다는 조건을 내걸었다. 한 달 안에 처분할 자신이 있다”고 했다.

김포 풍무지구 풍무자이 아파트도 56평 중대형 아파트에 한해 ‘애프터리빙 계약제도’를 실시하고 있다. 다른 평형에도 이 제도 도입을 검토 중이다.

“살아보고 구입”
캐시백 서비스도

▲분양 조건부 전세 = 서울시 에스에이치(SH)공사는 은평뉴타운 미분양 아파트에 ‘분양 조건부 전세’ 제도를 적용했다. 분양 조건부 전세 계약자는 주변 시세의 80∼90% 수준의 전세가격을 낸 뒤 2년간 전세로 거주한 뒤 감정가격(부가세 별도)으로 분양받으면 된다. 만일 분양을 포기하는 경우에는 위약금(전세금의 10%)을 물어야 한다.

▲분양가 안심리턴제 = 현대건설이 경기도 용인시 성복동에 지은 ‘성복 힐스테이트’는 ‘분양가 안심리턴제’를 선보였다. 이는 집값이 떨어지면 분양가 중 일부를 돌려주는 일종의 ‘캐시백’ 서비스다. 입주 2년 후 당초 구입가보다 시세가 떨어지면 많게는 1억원까지 돌려받을 수 있도록 했다.

▲계약금 안심보장제 = 한화건설은 지난해 10월 김포시 풍무지구에 ‘한화꿈에그린 유로메트로’를 분양했는데 초반 성적은 좋지 못했다. 그러다 올 초 ‘계약금 안심보장제’를 도입해 역전을 꾀했다. 입주 시점에 아파트 시세가 분양가보다 떨어져 계약을 해지해도 위약금 없이 계약금(10%)을 돌려주기로 한 것.

개인적인 변심에 의한 분양권 포기도 가능하다. 제도 시행 이후 계약건수는 꾸준히 늘어 현재 70%를 넘어섰다. 한화건설 관계자는 “2년 뒤에는 경기가 살아나서 분양가 이상의 가격을 형성할 것으로 보기 때문에 큰 우려는 없을 것”이라고 설명했다.

계약자 부담 덜어주는 혜택 기본
집값 보상·개발 지원 제도 등장

▲개발호재 확정전 이자지원제 = 인천 검단 오류지구 풍림아이원은 ‘개발호재 확정전 이자지원제’를 실시하고 있다. 이 제도는 아파트 가격에 영향을 주는 인천 지하철 2호선의 개통이 2014년에서 2016년으로 2년 늦춰짐에 따라 개통일까지 중도금 대출에 대한 일정금리까지의 이자를 지원해주겠다는 의미다.

분양 관계자는 “이자지원 이외에도 초기분양금액에서 10% 할인과 발코니 무료 확장, 취득세 100% 지원으로 모든 혜택을 따지면 약 28% 할인 효과가 있다”며 “3.3㎡당 분양가는 최초 900만원대에서 700만원대까지 대폭 낮아진다”고 말했다. 이어 “실입주금 6000만원대로 입주할 수 있으며 거기에 400만원 상당의 가전제품과 안방 붙박이장 무료시공으로 바로 입주가 가능하다”고 덧붙였다.

▲잔금 납부 유예제 = 롯데건설이 서울 평창동에서 분양하는 ‘롯데캐슬로잔’도 중대형 미분양 적체 현상에 맞서 올해 들어 4000만원 상당의 취득세를 전액 대납해주고 잔금의 50%를 2년간 유예해주는 할인정책을 구사했다. 이 결과 최근 전체 미분양의 20%를 해소했다.

용인시 ‘구성자이 3차’아파트는 3.3㎡당 1350만원 정도였던 분양가를 1000만원대로 낮추기로 했다. 여기에 이미 준공된 아파트지만 2년간 잔금 납부를 유예하고 계약자에게는 고급 자동차까지 제공한다.

하지만 파격적인 계약조건이라도 항상 주의점이 있기 마련이라고 전문가들은 지적하고 있다. 계약자들이 살아본 뒤 구매할 수 있는 조건을 내건 아파트들은 요즘 잘 팔리지 않고 있는 중대형이라는 게 공통된 특징이다.
‘일산자이 위시티’는 112∼276㎡ 4507가구의 대단지임에도 애프터리빙 계약이 적용된 주택은 전용면적 162㎡ 이상 대형이다. 162㎡형 분양가는 3.3㎡당 1470만원 선이며, 계약금 20%는 1억7000만원 정도다.

에스에이치공사가 분양 중인 은평뉴타운은 전용면적 101∼166㎡ 가운데 가장 작은 101㎡는 1층 2가구뿐이고 134㎡, 166㎡ 등 대형이 600여 가구로 대부분이다. 134㎡의 경우 전세금은 2억5500만원이며, 총 분양가는 7억3200만원이다.

꼼꼼히 조건 따지고
신중하게 접근해야
 
전문가들은 ‘선 전세 후 분양’은 일반적인 분양 계약과는 다른 만큼 수요자는 계약에 딸린 조건을 꼼꼼히 살펴봐야 한다고 지적한다. 일산자이 위시티의 경우 2년간 살아본 뒤 구매를 결정해도 되고 구매하지 않는 경우에도 3년까지는 살다가 계약금을 돌려받을 수 있다는 게 매력적이다. 그러나 퇴거할 경우 중도금 50%에 대한 이자는 납부해야 하기 때문에 입주자가 사는 동안 월세를 낸 것과 다름없는 셈이다.

은평뉴타운 ‘분양 조건부 전세’의 경우 계약자가 134㎡에 입주했다가 퇴거할 경우 물어야 할 위약금(2550만원)이 큰 부담이다. 또 2년 뒤 분양가격은 최초 분양가격이 아니라 공사가 지정한 감정평가업자가 평가한 감정가로 정해진다는 점도 유념해야 한다. 전문가들은 ‘선 전세 후 매매’조건이 붙은 중대형 아파트의 분양가가 상당히 높은 만큼 신중하게 접근해야 한다고 지적한다.

장경철은?

- 스피드뱅크, 조인스랜드, 닥터아파트 부동산칼럼니스트
- 조선일보, 중앙일보, 동아일보, 매일경제, 한국경제 부동산 기사 제공
- 프라임경제 객원기자
- 한국창업부동산정보원 이사