코로나가 바꾼 수익형 투자 지형

코로나19가 지속되면서 일상생활뿐만 아니라 부동산 지형에도 영향을 주고 있다. 투자 패러다임이 변화하고 있는 것. 포스트 코로나로 제로금리 시대가 도래하면서 자영업 및 아파트 투자의 막힌 자금 흐름이 부동산으로 유입되고 있는 추세다.

고용 불안과 폐업 쇼크가 겹치면서 창업, 취업 대신 수익형 부동산 투자를 희망하는 수요층이 확대되고 있다. 안정적인 소득의 붕괴 및 고용불안 요소가 두드러지면서 부동산으로 눈을 돌리는 이들이 늘고 있는 것이다.

단지 내 상가

코로나19에도 대단지 아파트나 오피스텔 등 주택 밀집지역 상가들은 오히려 매출이 오르고 있는 것으로 나타났다. 주택근무자가 늘어나고 주52시간 근무제의 정착으로 집 근처에서 소비가 이뤄지고 있기 때문이다.

초저금리도 단지 내 상가의 몸값을 높이고 있다. 실제 단지 내 상가는 투자자가 몰리며 연일 완판 행진을 이어가고 있다. 부동산 업계에 따르면 지난해 6월 대구 수성구에서 분양에 나섰던 ‘수성범어 W’단지 내 상가는 최고 150대 1의 경쟁률을 기록, 계약 이틀 만에 118개 점포가 모두 계약을 마쳤다.

같은 달 인천 송도국제도시에서 분양했던 ‘송도 더샵 센토피아’ 단지 내 상가도 인기 속 최고 320대 1의 경쟁률을 기록하며 계약 시작 단 하루 만에 60개실을 완판했다. 앞서 지난해 4월에는 서울 동대문구에서 분양에 나섰던 ‘청량리역 해링턴플레이스’ 단지 내 상가 52개실이 모두 조기 완판을 기록하기도 했다.


고용 불안·폐업 쇼크 겹쳐
안정적인 소득으로 눈 돌려

단지 내 상가는 특성상 입주민 고정 수요를 바탕으로 단골 고객과 가족 단위 고객을 잘 유치하면 큰 변동 없이 안정적인 매출을 올릴 수 있다. 이러한 이유로 경기 부침에 따른 영향도 적은 편이다. 덕분에 임차인들의 선호도가 높다. 이렇다 보니 임대인 입장에서는 공실 리스크와 초기 투자비용이 상대적으로 적은 강점이 있는 투자처로 인식되고 있다.

최근 역세권 상가나 번화가, 대학가 주변 상가들이 매출 부진을 겪고 있다는 점도 단지 내 상가의 인기를 높였다는 분석이 나온다. 이들 상가는 풍부한 유동인구를 자랑하지만, 이러한 수요가 직접적인 구매로 이어지지 않는 경우가 많다. 때문에 수익을 내기 어려워 임차인들의 선호도가 낮아졌고, 그 여파로 공실은 늘고 있다.
 

▲군포 송정 풍산 리치안 플랫홈= ㈜풍산건설은 군포 송정택지지구 랜드마크 스트리트형 단지 내 상업시설과 대단지 오피스텔 복합단지인 ‘군포 송정 풍산 리치안 플랫홈’을 분양 중이다. 상업시설은 총 72실(1층 분양 중, 2층 분양 완료). 1층 상가의 경우 대부분 3.3㎡당 1000만원대로 최대 70% 대출 실현으로 초기 투자부담을 낮췄으며, 상층부 오피스텔과 같이 합리적인 가격으로 책정됐다.

지하에는 621대의 자주식 주차공간을 마련해 운전자를 배려했다. 입주민들이 먼 곳에 가지 않고도 단지 근처에서 쇼핑·여가·문화생활 등 서비스를 누릴 수 있는 단지 내 스트리트형 상가가 조성 예정으로, 현재 건물 1층에는 대형 마트 입점이 계획돼있어 ‘원스톱 라이프’가 가능해질 전망이다. 

상가는 5000세대의 군포 송정지구와 4000세대의 부곡지구를 아우르는 랜드마크 상업시설로 개방감과 특색 있는 인테리어가 가능한 4.5~8.1m의 층고로 쾌적하게 설계됐다. 프랜차이즈, 병의원, 베이커리, 미용실, 세탁소, 이동통신대리점 등이 권장업종이다. 

아파텔


코로나19는 오피스텔 등의 아파트 대체용 부동산의 주거형태도 바꾸고 있다. 재택근무와 온라인 수업이 활발해지고, 임대료 부담까지 커지며 생활과 일, 학업을 겸할 수 있는 투룸, 쓰리룸 오피스텔의 인기가 치솟고 있는 것.

홈오피스의 대표적 유형인 투룸, 쓰리룸 오피스텔은 사무 공간에 별도로 독립공간인 침실을 갖춘 것이 특징이다. 대인 접촉을 최소화하는 언택트(Untact: 비대면) 시대가 도래하면서 창업을 택한 이들에게도 인기가 높다. 비용과 시간을 아끼는 동시에 업무 효과를 높일 수 있어서다.

부동산 업계에 따르면 최근 공급되는 오피스텔은 원룸 비중을 줄이고 투룸이나 쓰리룸 형태의 홈오피스를 늘리는 추세다. 투룸이나 쓰리룸으로 공급되는 오피스텔의 청약 경쟁률은 웬만한 아파트에 버금간다. 최근 분양에 나선 서울 동대문구 ‘힐스테이트 청량리 더 퍼스트(A·B블록)’는 486실 모집에 6874명이 몰려 14.4대 1로 마감됐다. 분양가가 15억원 이상인 전용 84㎡OE(2실)와 전용 84㎡OF(2실)에는 312명의 청약자가 몰렸다. 이 단지는 전용 40㎡ 초과 타입 비중이 88.27%로 높다.

현대엔지니어링이 대전에서 분양한 주거용 오피스텔 ‘힐스테이트 도안’은 392실 모집에 8만7397명이 청약했다. 이 단지는 2실을 제외하고 전용 63~84㎡로 구성됐다.
 

▲창동 북한산 드림시티= 시행전문회사인 안강DRS(주)는 서울시 도봉구 창동 623-48번지 일대에 ‘창동 북한산 드림시티’ 오피스텔을 분양 중이다. 대지면적 3393.40㎡, 연면적 1만3090.94㎡, 지하 1층~지상 12층, 총 5개동(1차, 2차), 강북 최초 316세대 대단지로 꾸며진다. 

4호선 쌍문역 도보 4분거리, 1·4호선 환승역인 창동역 더블 역세권에 입지한 대단지형 선시공 후분양 오피스텔이다. 전 세대 2룸 3베이 구조로 아파트 못지않은 삶을 구현했으며 전망과 채광을 함께 누릴 수 있는 혁신적인 설계를 도입했다. 강북 최대 단지 프리미엄과 선시공 후분양 단지로 실수요자인 경우 실물을 직접 보고 선택할 수 있는 장점과 투자자인 경우 계약과 동시에 수익을 누릴 수 있는 오피스텔이란 평가다. 

입주민의 주거편리성을 극대화한 풀퍼니시드 시스템과 보안기능과 편리함까지 갖춘 최첨단 시스템을 구축했다. 단지 내 커뮤니티 공간으로 활용이 가능한 공원도 갖춘 랜드마크 단지다. 말도 많고 탈도 많은 기계식 주차가 아닌 자주식 주차장(133대)을 100% 확보했다. 녹색인증 친환경 에너지 1++ 등급 건축물이다. 

공유 오피스

코로나의 영향으로 비대면 중심의 업무환경이 확산될 수밖에 없는 상황이다. 산업시장에선 월 임대료를 내고 합리적이고 편리한 사무공간을 임대하는 공유 오피스가 본격적으로 등장, 자본력이 약한 1인 사업자와 프리랜서 등을 유입하고 있다. 

공유 오피스란 업무 공간은 구분지어 사용하면서 회의실, 미팅룸, 화장실, 휴게공간 등은 공용으로 두고 관리비, 통신비 등 부대비용을 절약하고자 고안된 공간 임대 시스템을 말한다. 이처럼 공유 오피스 업계가 코로나 쇼크로 산업 전반이 위축되는 상황에서도 뜻밖의 호황을 맞이하고 있다. 재택·원격근무를 실시하거나, 경영난으로 인해 사업을 축소하는 과정에서 기존 사무실을 매각한 중소기업 등이 공유 오피스 시장으로 흘러가면서 주목도가 높아지고 있다.

한 부동산 전문가는 “코로나19가 사회 전반과 수익형 부동산 투자시장에 많은 영향을 미치고 있다”며 “의외의 틈새시장 발굴이 예상된다”고 말했다.
 

▲구로디지털단지역 웍앤코= ㈜웍앤코는 서울시 구로구 구로동 811번지 일대에 분양형 공유 오피스인 ‘구로디지털단지역 웍앤코’를 공급한다. 코오롱싸이언스밸리2차 지하 1층∼지하 3층까지 총 3개 층이다.


대한민국 IT산업의 선두인 서울디지털국가산업단지(G밸리) 1단지인 구로디지털단지 내 최대 9917m²(약 3000평) 규모의 공유 오피스로 리모델링한 상품이다. 2호선 구로디지털단지역 3번 출구 도보 3분 거리의 초역세권 입지다. 

요즘 뜨는 유망 상품 3인방은? 
투자자 몰리며 연일 완판 행진

분양 대상은 3인실 16호실, 4인실 114호실, 5인실 12호실 등 전체 175실이다. 분양평수는 36∼43m² 규모로 주력 호실 기준으로 1억6000만원(VAT별도)이다. 미대출시 수익률은 5년간 6% 확정수익을 보장하며 대출은 40% 가능하다. 소유권 이전일로부터 5년 후 희망 시 환매(원분양가)가 가능해 수익성은 물론 안전성까지 확보했다.

최근 각광을 받는 공유 오피스이지만 기존 수익형 부동산처럼 개인이나 법인이 투자 가능한 상품으로 구분 등기가 가능하다. 현재 약 40% 정도 임대가 완료되어 운영 중이다. 소액투자로 분양 즉시 임대수익을 거둘 수 있다는 장점이 있다. 

구로디지털단지역 웍앤코는 최대 860명까지 입주가 가능하다. 대형 촬영 스튜디오와 다양한 사이즈의 유튜브실 등 현재 트렌드에 맞는 부대시설과 24명까지 사용할 수 있는 인원별 맞춤 회의실도 보유하고 있다. 특히 펜트리 시설을 갖춘 공용라운지 8군데와 행사 진행 시 50명까지 수용 가능한 공간도 따로 마련돼 있다.



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‘12·3 비상계엄 수사’ 스텝 꼬이는 내막

‘12·3 비상계엄 수사’ 스텝 꼬이는 내막

[일요시사 취재1팀] 오혁진 기자 = 12·3 비상계엄 시태를 수사하는 검찰과 공수처의 스텝이 꼬이고 있다. 국무위원들에 대한 내란죄 적용 여부를 두고 법리 검토에 나섰으나 예상보다 오랜 시간이 걸리고 있다. 직권남용 미수도 문제다. 현행법상 처벌이 불가하다. 비상식적 지시와 명령을 내린 혐의를 받는 전·현직 장관들의 신병을 확보하기 이전부터 사건이 꼬이는 모양새다. 윤석열 대통령의 검찰 공소장에는 이상민 전 행정안전부 장관을 포함한 국무위원들의 그릇된 판단이 적나라하게 적시돼있다. 윤 대통령의 지시를 이행했다면 내란 동조 또는 직권남용 혐의를 받는다는 게 법조계의 분석이다. 그러나 지시를 듣기만 했다면 다르다. ‘미수’에 그치기에 처벌이 어려울 수 있다는 관측이 지배적이다. 증언 거부 모르쇠로 <일요시사>가 입수한 윤 대통령의 공소장에 따르면, 그는 이 전 장관에게 특정 언론사와 여론조사 업체 봉쇄 및 단전·단수를 지시했다. 이 전 장관은 경찰 조사에서 이 내용은 빼놓고 진술했다. 단전·단수 지시 의혹에 대한 국회 질의에도 증언을 거부한 채 ‘모르쇠’로 일관했다. 윤 대통령은 지난해 12월3일 비상계엄 선포 국무회의를 소집한 자리서 집무실로 들어온 이 전 장관에게 ‘24시경(자정에) <경향신문> <한겨레신문>, MBC, JTBC, 여론조사 꽃을 봉쇄하고 소방청을 통해 단전, 단수하라’는 내용이 기재된 문건을 보여주는 등 계엄 선포 이후 조치사항을 지시했다. 이 전 장관은 이에 포고령이 발령된 직후인 3일 밤 11시34분 조지호 경찰청장에게 전화해 경찰의 조치 상황 등을 확인한 다음 3분 뒤 허석곤 소방청장에게 전화해 “자정쯤 <경향신문> <한겨레신문>, JTBC·MBC, 여론조사 꽃에 경찰이 투입될 것인데 경찰청서 단전·단수 협조 요청이 오면 조치해줘라”라고 지시했다. 허 청장은 소방청 차장에게 같은 지시사항을 전달했다. 공소장 내용은 경찰이 확보한 이 전 장관의 진술과 대조적이다. 이 전 장관은 지난해 12월16일 경찰청 국가수사본부 특별수사단(단장 우종수 본부장) 조사에서 조 청장과 허 청장에게 연이어 전화한 사실은 인정하면서도 따로 지시를 내린 건 없다고 주장했다. 이 전 장관은 “지금 어떤 상황인지 물어보려 조 청장에게 전화했는데, (전화를 받은 조 청장이)다른 누구와 대화하는 것 같았다”며 “아무 응답이 없어 조금 기분이 나빠서 대화도 전혀 하지 못한 채 제가 일방적으로 끊었다”고 했다. 또 “이후 소방청장에게 전화해 ‘사건 사고 들어온 것이 있느냐? 때가 때인 만큼 국민 안전을 각별히 챙겨달라’고 했다”고 설명했다. 이 전 장관은 ‘사전에 대통령이나 국방부 장관으로부터 비상계엄에 관한 준비나 필요한 조치를 지시받은 사실이 있느냐’는 취지의 경찰 질문에도 “전혀 없다”고 답한 것으로 알려졌다. 윤, 이상민에 특정 언론사 단전·단수 지시 범죄 시도했는데 실패 미수범 처벌 불가? 윤 대통령은 계엄 선포 전 한덕수 국무총리와 조태열 외교부 장관, 최상목 대통령 권한대행 부총리 겸 기획재정부 장관 등의 만류에도 “종북 좌파들을 이 상태로 놔두면 나라가 거덜나고 경제든 외교든 아무것도 안 된다. 국무위원의 상황 인식과 대통령의 상황 인식은 다르다. 돌이킬 수 없다”고 말하며 계엄을 강행했다. 이후 조 장관에게 ‘재외공관을 통해 대외 관계를 안정화시켜라’는 내용이 기재된 문서를 건넸다. 윤 대통령 곁을 거의 내내 지켰던 김용현 전 국방부 장관은 윤 대통령 탄핵 심판에 첫 증인으로 출석해 “최 대행에게 전달된 ‘비상입법기구’ 쪽지와 조태열 장관에게 건넨 문건 외에도 한덕수 총리와 이 전 장관 등에게도 쪽지를 줬다”고 주장했다. 그러나 국무위원 대다수는 윤 대통령이 최 대행과 조 장관에게 쪽지를 주는 걸 보지 못했고 윤 대통령으로부터 문건을 받지 못했다는 입장이다. 고위공직자범죄수사처(이하 공수처)는 내란죄 수사와 연결된 직권남용 혐의 관련자들에 대한 수사에 애를 먹었다. 공수처는 비상계엄 사태와 관련해 윤 대통령의 내란 우두머리(수괴) 및 직권남용권리행사방해 혐의를 ‘공소제기 요구’ 의견으로 검찰에 이첩한 후 이 전 장관의 직권남용 혐의에 대한 법리 검토에 집중했다. 공수처는 이 전 장관 수사 역시 직권남용 혐의를 고리로 내란중요임무종사 혐의 등을 적용할 수 있는지 검토했다. 서초동 한 변호사는 “공수처는 내란죄에 대한 직접수사 권한이 없다. 직권남용 혐의가 성립되는가 여부를 검토해도 수사에 부담이 됐을 것”이라고 말했다. 직권남용죄는 범죄를 시도해 성공한 기수범 외 범죄를 시도했지만 실패한 미수범에 대해서는 별도 처벌 규정을 두고 있지 않다. 갈리는 의견들 실제 단전·단수 의혹의 경우 이 전 장관에게 직권남용 혐의를 적용해 처벌할 수 있을지에 대해서는 의견이 갈린다. 허석곤 소방청장은 지난달 13일 국회서 이 전 장관으로부터 “특정 몇 가지 언론사에 대해 경찰청 쪽에서 (단전·단수)요청이 있으면 협조하라”는 지시를 받았다고 밝혔지만, 어떤 조치도 하지 않았다고 강조했다. 결과적으로 공수처는 이 전 장관 사건을 다시 경찰에 이첩했다. 경찰 국가수사본부(이하 국수본) 비상계엄 특별수사단 관계자는 지난 3일 브리핑을 통해 “계엄 선포 당시 언론사 단전·단수 의혹을 포함해 경찰이 이 전 장관 사건을 넘겨받아 조사하기로 공수처와 협의했다”며 이같이 밝혔다. 국수본 관계자는 “공수처로부터 자료를 받아 분석하고, 이 전 장관에 대한 소환 등을 진행할 예정”이라고 설명했다. 국수본은 지금까지 계엄 사태와 관련해 이 전 장관을 포함해 총 53명을 피의자로 입건했다. 이 중 당정 관계자는 28명, 군 20명, 경찰 5명 등이다. 지금까지 8명을 검찰에 송치했고 11명을 공수처 및 군 검찰에 이첩했다. 노상원 전 정보사령관의 별동대 성격인 사조직 ‘수사2단’ 의혹을 받는 방정환 2기갑여단장과 구삼회 국방부 혁신기획관도 지난달 22일 검찰에 송치했다. 공수처는 경찰에 한 총리와 이 전 장관의 사건을 이첩한 데 이어 검찰에도 이 전 장관 사건을 이첩했다. 한 총리 사건을 재이첩하는 이유에 대해선 “중복 수사 방지 차원”이라고 설명했다. 경찰이 지난해 12월 한 총리 조사를 한 차례 진행하고 계속 수사 중인 점을 고려한 것으로 풀이된다. 공수처가 사건을 다시 넘긴 것을 두고 법조계에선 거센 비판이 나오고 있다. 윤 대통령 체포·구속에 전념한다며 속도를 내지 못하던 이 전 장관 사건도 결국 별다른 성과 없이 돌려보냈기 때문이다. 지난달 14일 허석권 소방청장 등 소방청 간부들을 조사한 게 사실상 전부였다. 이 전 장관 조사도 이뤄지지 않았다. 실제로 공수처는 내란죄 수사권이 없다는 지적에도 직권남용죄의 ‘관련 범죄’로 수사할 수 있다며 윤 대통령 사건을 건네받으면서 논란만 키웠다. 헌정사상 처음으로 현직 대통령을 구속했지만, 이후엔 성과도 내지 못한 채 후 사건을 검찰에 돌려보냈다. 진행은 했는데… 윤 대통령에 대한 1차 체포영장 집행에 실패하자 경찰과 협의도 없이 “집행을 경찰에 일임하겠다”고 밝혔다가 하루 만에 철회하기도 했다. 공수처 관계자는 이첩 요청해서 받은 사건을 다시 돌려보내며 두 피의자에 대한 수사가 지체됐다는 비판에 대해 “이 전 장관의 단전·단수 의혹이 국회서 불거지자마자 관련자 진술을 받았고 자료도 검토했기 때문에 지체됐다고 생각하지 않는다”고 일축했다. 두 수사기관에 각각 사건을 반환하는 이유에 대해선 “경찰은 사건을 이첩할 때 3가지 혐의를 적시한 반면, 검찰은 군형법상 반란 혐의를 포함해 8가지 혐의를 이첩했다”며 “검찰이 보는 혐의점이 많고 현재 군 검사들이 함께 수사하는 검찰 비상계엄 특별수사본부가 반란 혐의를 수사하는 게 맞다고 판단했다”고 설명했다. 공수처는 비상계엄 태스크포스(TF)를 유지하며 경찰 간부 등 남은 수사 대상에 대한 수사에 총력을 모으기로 했다. 경찰이 공수처에 이첩한 피의자 총 15명 중 경찰 간부는 조 청장, 김봉식 전 서울경찰청장, 김준영 경기남부경찰청장(치안정감), 목현태 전 국회경비대장(총경) 등이다. 조 청장과 김 전 청장은 이미 구속 기소된 상태인 만큼, 김 청장과 목 전 대장만 남았다. 공수처 관계자는 “경찰 간부는 저희가 직접 기소할 수도 있어서 최선을 다해 수사력을 모을 계획”이라고 말했다. 공수처는 경무관 이상 경찰 공무원에 대한 기소권을 갖는다. 공수처로부터 사건을 넘겨받은 검찰 비상계엄 특별수사본부(본부장 박세현 서울고검장)는 국무위원들과 군·경찰 간부들을 상대로 내란죄 적용 여부를 검토하고 있다. 형법상 내란죄는 ‘우두머리’ ‘중요임무종사’ ‘부화수행’ 3단계로 구분해 처벌할 수 있다. 공수처, 사건 검경 재이첩 “시간만 날려” 중요임무종사·부화수행 혐의 적용 관건 나머지 수사는 ‘부화수행하거나 단순히 폭동에만 관여한 자’에 대한 처리가 핵심이 될 것으로 보인다. 검찰은 피의자들이 계엄을 위헌·위법이라고 인식했는데도 적극적으로 막지 않거나 가담했는지 확인할 방침이다. 우선 검찰은 윤 대통령이 계엄 선포 직전 소집한 국무회의에 참석한 국무위원 11명을 수사선상에 올려놨다. 검찰은 한 총리, 최 대행(당시 경제부총리 겸 기획재정부 장관), 조 장관 등이 계엄에 반대했다고 보고 있다. 국무회의 자체도 윤 대통령이 일방적으로 계엄을 통보했을 뿐 실질적 논의도 없었던 데다 회의록도 없을 만큼 졸속으로 진행됐다고 판단했다. 하지만 이들이 계엄에 대한 후속 조치나 사전 준비를 지시한 사실이 드러나면 부화수행이나 내란중요임무종사 혐의를 적용할 수 있다. 검찰은 최근 정성우 전 국군방첩사령부 1처장을 비롯한 군 중간급 간부들을 피의자 신분으로 전환했다. 정 전 처장은 여인형 전 방첩사령관이 중앙선거관리위원회 서버 확보를 지시하자 군법무관 회의를 거쳐 강하게 반대 의견을 냈다고 항변했다. 방첩사 병력을 출동시키긴 했지만 고무탄총·가스총만 가진 사실상 비무장 상태로, ‘선관위 청사 내부에는 들어가지 말라’고 지휘한 것으로 조사됐다. 검찰은 ‘정치인 체포조’ 지원 의혹에 연루된 경찰 간부들도 피의자로 입건해 지난달 31일 압수수색했다. 이들이 방첩사의 요청을 받고 체포조 지원을 지시하거나 묵인했다고 의심하고 있다. 의혹이 사실로 확인되면 고위직은 내란중요임무종사 혐의로, 중간직은 부화수행 혐의로 기소될 가능성이 크다. 경찰은 국회 주변 계엄령 위반자 체포인 줄 알았지 특정 정치인 체포인 줄 몰랐다는 입장이다. 머리 아픈 남은 수사 부장검사 출신 한 변호사는 “부화수행 혐의를 어떤 사람에게 적용해야 할지가 고비가 될듯하다. 계엄 관련 위헌·위법한 지시를 거부하지 못한 이들에 대해서는 형사 처벌로 받을 수 있는 문제도 고려 대상이다. 일부 참작되는 부분이 있을 것”이라고 분석했다. 내란죄가 중대범죄인 만큼 부화수행도 5년 이하의 징역이나 금고에 처해진다. 공무원·군인은 금고 이상의 형이 확정되면 파면되고 연금이 절반으로 깎인다. <hounder@ilyosisa.co.kr>