[일요시사 취재2팀] 김해웅 기자 = 지역주택조합 사업서 대표적으로 꼽히는 건설사는 서희건설(이봉관회장)이다. 전속 모델 한고은이 서희건설의 아파트 ‘서희스타힐스’를 광고하는 모습은 이미 눈에 익다. 대형 건설사들이 눈길조차 주지 않던 교회, 학교, 병원 등을 지으며 지역주택조합에서 두각을 나타내기까지 서희건설의 희노애락은 교차했다.
최근 몇 년간 부동산 열기가 과열되면서 정부가 규제에 나서자 민간분양을 중심으로 사업을 키운 건설사들은 잔뜩 움츠리고 있다. 그러나 일찌감치 지역주택조합을 집중 공략한 서희건설은 앞으로 5년간의 먹거리를 확보한 상태다. 평판이 좋지만은 않았던 지역주택조합에 수요자를 위한 여러 안전장치까지 생기면서 서희건설의 사업은 더욱 탄력을 받을 전망이다.
집 없는 설움 달래주려 도입된 지역주택조합제도
지역주택조합제도는 ‘무주택 서민의 주거안정 기여’를 위해 1977년 도입됐다. 6개월 이상 일정 지역에 거주한 무주택자나 소형주택(전용 85㎡이하)을 소유한 주민들이 공동주택을 지을 수 있도록 도입된 제도다. 집을 살 조합원들이 돈을 모아 땅을 사고 아파트를 짓는 사업을 벌이는 구조다.
저렴한 가격이 가장 큰 매력이다. 조합원이 시행사 역할을 하고 분양을 위한 마케팅 비용을 줄여 일반 아파트보다 10~20% 낮은 분양가에 집을 마련할 수 있다. 또 청약통장은 물론 청약경쟁을 벌일 필요가 없으며 선착순으로 원하는 동과 호수를 정할 수 있다. 전매제한도 없어 사업승인 후엔 양도·양수가 가능하다. 조합원 물량을 뺀 일반 분양 물량에서 얻는 이익은 조합원에게 돌아간다.
여러 장점에도 불구하고 지역주택조합의 이미지는 좋지만은 않다. 지역주택조합에 대한 이해가 부족했을 당시 시공만 해줄 뿐인 건설사의 인지도만 믿고 덥석 뛰어든 조합원들의 피해가 컸다. 공금 성격을 갖지만 제재 권한은 없는 계약금에 손을 대는 조합장도 있어 초기 투자금을 잃는 조합원도 있었다.
토지매입과 조합원 모집이 제대로 이뤄지지 않아 사업이 무한정 늘어지거나 무분별한 조합원 모집으로 피해를 입는 사례도 발생했다. 지역주택조합제도가 제대로 자리 잡기 이전에 퇴색된 이미지는 쉽사리 바뀌지 않았다.
그러나 시장의 자정기능을 거쳐 현재는 여러 안전장치들이 생겼다. 국토교통부에 따르면 오는 6월 3일부터 주택조합제도의 안전장치를 강화한 주택법 개정 법률이 본격 시행된다.
이 시행안의 핵심은 지역주택조합사업을 위해 조합원을 모집하려는 경우 해당 시장 또는 군수, 구청장에게 사전신고 절차를 거쳐야 한다는 것이다. 또 해당 시장 또는 군수, 구청장은 조합사업추진이 불가한 것으로 판단되는 경우에 조합원 모집 신고 수리를 거부할 수 있다. 이에 따라 무분별한 지역주택조합의 난립 문제가 상당부분 해결될 수 있을 것으로 기대된다.
저렴한 내집 마련 방법으로 인기
노하우 풍부한 서희건설
지역주택조합의 이해도가 높아지고 불량 주택조합이 걸러지면서 저렴한 내 집 마련 방법으로 인기를 끌고 있다. 국토교통부에 따르면 작년에 지역주택조합 사업계획승인을 받은 건수와 가구수는 각각 49건, 2만3029가구인 것으로 집계됐다. 이는 전년인 2015년(28건, 1만6479가구)에 비해 큰 폭의 증가세다. 건수로는 21건이 증가했으며, 가구수로는 6650가구가 늘어났다.
과거 지역주택조합 아파트 시공은 중견 건설사에만 국한됐던 것과는 달리 새로운 먹거리를 찾는 대형 건설사들도 눈길을 주고 있다.
이런 지역주택조합사업의 인기 속에 서희건설이 두각을 나타내고 있는 것은 자체사업을 진행하듯 적극적으로 사업에 참여하고 관리하기 때문이다. 사실상 지역주택조합에서 건설사는 시공에만 책임이 있다. 그러나 건설사의 브랜드 파워를 믿고 참여했다가 손해를 입은 조합원들이 종종 발생했다. 일찍이 지역주택조합 사업에 뛰어든 서희건설은 이 같은 피해를 방지하고자 풍부한 노하우와 축적된 데이터를 통해 체계적인 사업 관리 시스템을 구축했다.
서희건설은 신탁회사를 통해 자금관리를 맡겨 사업진행이 원활하지 않은 상황에서 조합원들이 낸 계약금이 무분별하게 사용되지 않도록 관리하며, 홍보관 오픈 전에 미리 부지를 확보할 수 있도록 유도한다. 또 토지확보작업과 인허가에 문제는 없는지 사전 검증하고 리스크를 제거하기 위해 성공가능성이 높은 사업들을 선택하고 집중해 성공확률이 높고 입주지연과 추가분담금 부담이 줄어든다.
또 단지마다 착공까지 이어지는 서희건설의 성공 요인 중 하나는 '80% 조합원 모집 후 착공'이라는 원칙을 지키기 때문이다. 지역주택조합사업의 법적 요건으로는 조합원의 50%이상만 모집하면 사업승인이 가능해 착공에 들어갈 수 있지만 서희건설은 80%이상 조합원 모집 후 착공에 들어간다.
이 같은 원칙은 착공 후 조합원모집에 느슨해질 수 있는 것을 미연에 방지하고 사업의 빠른 진행과 안정성을 우선으로 해 조합원들의 사업에 대한 우려를 줄여준다.
또 서희건설은 단지의 실용적인 공간설계와 심플한 디자인을 위해 주부의 마음을 잘 아는 여성 전문 인력으로 조직을 운영하고 있다. 상품개발팀 전원을 여성으로 배치해 하루 일과 대부분을 집에서 보내야 하는 주부의 눈높이로 평면설계부터 수납공간, 편의시설에 이르기까지 꼼꼼히 챙기고 있다.
실적으로 입증된 서희건설의 실력
서희건설의 실력은 실적으로 입증됐다. 서희건설이 현재 진행 중인 주택조합은 전국 최다(最多)인 90여개 단지이며 이는 앞으로 5년간 물량에 달한다. 지난해까지 8개 단지는 준공됐고 9개 단지는 시공중이며 현재 토지확보 95%이상, 조합원 모집율 60%이상으로 착공이 가능한 사업지가 40개가 넘는다.
1994년 설립된 서희건설은 역사는 짧지만 IMF와 리먼사태, 유럽발 금융위기 등의 시기를 견디며 시공능력순위 28위까지 성장했다. 설립 초기부터 철저히 지역주택조합사업과 같은 틈새시장을 공략한 덕분이다. 서희건설이 주택조합사업에 뛰어든 건 2012년부터다.
당시 건설경기가 어려웠고 주력사업이었던 교회, 병원, 학교 수주물량도 줄어들자 서희건설은 주택조합으로 눈을 돌렸으며 결국 서희건설의 틈새시장전략은 적중했다. 매출의 10%에 불과했던 지역주택조합사업이 지난해 기준 전체 매출의 30%를 넘어 현재는 40%에 육박했다.
서희건설은 2012년 2270억원, 2013년 5430억원, 2014년 6470억 원으로 수주액이 증가했고 2015년에는 1조원을 넘으며 그 동안 집중했던 지역주택조합사업의 결실이 가시적으로 나타나고 있다.
서희건설이 추진한 지역주택조합의 대부분은 성공적이다. 울산 강동산하와 청주 율량, 김해 율하, 울산 강동, 군산 지곡 등 전국의 사업지에서 분양성공을 이어가고 있으며 이러한 성공사례가 입소문을 타면서 서희건설이 참여한 지역주택조합사업은 성공가능성이 높다고 인식돼 순조롭게 조합원모집이 이뤄지고 있다.
분양성공에 힘입어 ‘서희스타힐스’ 브랜드 평가순위도 크게 뛰어 올랐다. 서희건설은 한국기업평판연구소에서 작년 발표한 ‘국내 아파트 7월 브랜드조사’에서 5위를 차지했다.
서희건설 관계자는 “서희건설은 지역주택조합사업에 쌓인 많은 성공 노하우를 바탕으로 사업주체인 조합을 적극 지원해 타 건설사들과는 차별화된 관리시스템으로 사업 성공확률을 높이고 있다”며 “시공사의 풍부한 경험 하에 조합원 모집과 사업승인, 시공까지 순조롭게 이어지는 지역주택조합 아파트가 탄생하는 것”이라고 말했다.
