[일요시사 취재2팀] 김해웅 기자 = 일부서 얘기하는 지역주택조합 아파트의 우려스러운 점은 미분양에 대한 부담이 큰 분양시장에서 분양에 대한 책임이 조합에게 있어 조합원 모집이 길어질 경우 분담금이 늘어나기 때문에 위험성이 크다는 것이다.
지역주택조합사업, 무엇이 문제인가?
그러나 이것은 지역주택조합 사업이 잘못 추진돼 나타난 부작용만을 집중 부각시킨 것으로 동전의 한쪽 면만을 말하고 있다고 할 수 있다. 토지확보가 원활히 진행되어 있는 사업이라면 조합원 모집이 길어지더라도 추가분담금의 부담이 적고, 지금처럼 아파트 실수요자층의 구매훈풍이 불어 조합원 모집이 순조롭게 진행되어 시공으로 이어지면 저렴한 주택구입에 전혀 문제가 없다.
일부 조합 시행사에서 토지확보 문제나 원활하지 않은 사업추진 등으로 소비자에게 피해를 입히고 있는 것은 사실이다.
하지만 이러한 사례를 전체 지역주택조합사업의 문제인 것처럼 확대해서 이야기하는 것은 엄연히 존재하고 있는 시장에 혼란을 유발시켜 저렴한 내집장만을 위해 건실히 사업을 추진중인 조합들과 조합원들에게 피해가 갈 수 있다.
'주택법' 개정안 발의로 신뢰도 제고 기대
시장의 자정기능을 거쳐 현재는 여러 안전장치들이 생겼다. 국토교통부는 지난해 8월, 주택조합 설립인가 이전의 단계서 자금 집행·관리의 투명성을 강화하기 위해 회계감사를 2회서 3회로 늘렸다. 또 주택조합의 업무 대행이 거짓 또는 과장 등의 방법으로 조합 가입을 알선하는 경우에는 1000만원의 과태료를 부과하도록 했다.
주택조합이 토지확보나 사업계획이 확정되지 않은 상태에서 발생하는 소비자 피해를 막기 위해 조합원 모집 신고제와 조합원 공개모집도 의무화됐다. 주택조합사업의 안정적인 추진과 조합원 보호를 위해 시공보증을 의무화하는 방안도 검토 중에 있다.
지역주택조합의 이해도가 높아지고 불량 주택조합이 걸러지면서 저렴한 내 집 마련 방법으로 인기를 끌고 있다. 국토교통부에 따르면 지난해 조합인가를 받은 지역주택조합은 106건으로 2010년(7건) 보다 15배가량 늘어나 사상 최대치를 기록했다. 과거 지역주택조합 아파트 시공은 중견 건설사에만 국한됐던 것과는 달리 새로운 먹거리를 찾는 대형 건설사들도 눈독을 들이고 있는 추세다.
사업주체가 어떻게 사업을 추진하느냐가 중요
그동안 대형건설사들은 사업 이익이 별로 없고 브랜드이미지에 손상을 염려해 지역주택조합 사업참여를 꺼려왔고, 중견이나 중소건설사들은 조합원이 모이고 사업이 되는 것 같으면 참여하고 아니면 말고 식의 입장이었다.
이런 가운데 제도의 순수한 의도만을 믿고 조합원으로 참여한 서민들만 평생의 꿈인 내집장만의 문턱에서 피해를 보는 일이 발생하기도 했다.
지역주택조합 사업에 대해 이런저런 말이 많은 가운데에도, 지역주택조합 사업 참여자인 시행사, 주택 구매자, 시공사가 잘 조화를 이루며 모두가 윈윈하는 성공사례도 있다. 이런 사례의 사업 추진형태를 보면, 이 사업에 경험많은 건설사가 시공사로 참여하여 자신들의 성공 노하우를 바탕으로 사업주체인 조합을 지원함으로써 사업 성공확률을 높이고 있다.
지역주택조합사업 시장에서 선두를 달리고 있는 서희건설은 지역주택조합의 본래 취지인 실수요자들에게 착한 가격으로 내집 장만이 가능하게 하는 ‘착한’ 건설사다.
자신들의 아파트 브랜드를 사업초기부터 제공하며 자신들만의 남다른 안목과 노하우로 토지작업과 인허가에 문제는 없는지 사전 검증하고, 토지확보 후 조합원 모집을 유도하기 때문에 안전성에 브랜드 가치를 더해서 인기가 높다.
원활한 사업진행을 위해 마케팅 및 광고홍보로 조합을 직·간접적으로 지원하며 원활하게 조합원 모집과 사업 승인, 시공으로 이루어지도록 관리한다.
제도 문제 아닌 사업 추진하는 주체에 따라 달라져
경험 많은 서희건설, 저렴한 가격으로 내집 마련 앞장
서희건설은 현재, 다수의 지역주택조합사업이 순조롭게 성공한 것이 알려지면서 많은 지역주택조합 사업 참여 요청이 쇄도하고 있지만 자신들만의 사업을 보는 기준에 따라 시공사로 참여할 사업을 선별하고 있으며, 이런 원칙이 결국 지역주택조합 시장의 신뢰를 구축해 지속적인 사업성공으로 이어가고 있다.
현재 지역주택조합서 가장 두각을 나타내고 있는 것은 서희건설이다. 서희건설은 현재까지 8개의 사업을 준공했고 9개 단지가 시공 중에 있으며 진행 중인 주택조합은 전국 최다인 84개 단지 79,668세대이다. 이는 앞으로 5년간 물량에 달하는 수준으로 업계 최고다.
지역주택조합은 사업 토지 확보와 사업 인허가, 자금 관리의 안정성 부분에서 위험성이 따른다. 조합설립인가 기준을 충족시키기 위해 예상분양 가구의 50%에 달하는 조합원을 모집해야 하고 사업승인을 위해 95% 토지확보가 돼야 하므로 사업추진 중에 겪는 어려운 문제들이 많이 발생한다.
서희건설, 지역주택조합 사업의 대표건설사
많은 지역주택조합이 시공사로 서희건설을 선정하는 이유는 단지 시공에 그치는 것이 아니라 이렇게 발생되는 문제들에 대해서 적극적으로 사업에 참여해 자체사업을 추진하듯 관리해준다는 것이 입소문을 탔기 때문이다.
서희건설이 시공하는 단지마다 착공까지 이어지는 요인 중 하나는 '80% 조합원 모집 후 착공'이라는 원칙 때문이다. 법으로만 따지면 주택조합은 가구의 50%이상의 조합원만 모집하면 사업승인이 가능해 착공에 들어갈 수 있지만, 서희건설은 80%이상 조합원 모집 후 착공에 들어간다.
이 원칙은 착공 후 느슨해질 수 있는 조합원모집을 미연에 방지하고 사업의 빠른 진행과 안정성을 높여 사업에 대한 불신을 줄여준다.
또한, 80% 조합원 모집 이후 은행 중도금 대출을 받기 때문에 타 일반분양 사업 대비 미분양 리스크가 낮아 최근 정부의 집단대출(중도금 대출) 규제강화 속에서도 서희건설은 중도금 대출 협약은행을 찾는 데 상대적으로 유리한 면이 있다. 실제로 실수요자 중심의 주택사업이고 서희건설이 대출에 적극적으로 나서고 있어서 대출로 인한 문제는 없다고 한다.
지역주택조합 아파트의 문제점 중 하나는 입주지연과 추가분담금 문제다. 하지만 토지확보가 원활히 진행 중인 사업이라면 조합원 모집이 길어지더라도 추가분담금의 부담이 적다. 서희건설은 토지확보 후 조합원 모집을 유도하기 때문에 안전성에 브랜드 가치까지 더해져 인기가 높다.
남다른 안목과 노하우로 토지작업과 인허가에 문제는 없는지 사전 검증하고 옥석을 골라 사업이 되는 사업지에만 집중하기 때문에 서희건설이 추진하는 지역주택조합사업은 실패확률이 낮아진다. 이렇게 거르고 걸러진 사업장은 입지의 탁월함은 물론, 가격적인 이점까지 커 많은 호응을 얻고 있다.
서희건설은 단지의 실용적인 공간설계와 심플한 디자인을 위해 주부의 마음을 잘 아는 여성 전문 인력으로 조직을 운영하고 있다. 상품개발팀 전원을 여성으로 배치해 하루 일과 대부분을 집에서 보내야 하는 주부의 눈높이로 평면설계부터 수납공간, 편의시설에 이르기까지 꼼꼼히 챙기고 있다.
서희건설 관계자는 "서희건설은 지역주택조합사업에 쌓인 많은 성공 노하우를 바탕으로 사업주체인 조합을 적극 지원해 사업 성공확률을 높이고 있다"며 "시공사의 풍부한 경험 하에 조합원 모집과 사업승인, 시공까지 순조롭게 이어지는 지역주택조합 아파트가 탄생하는 것"이라고 말했다.
문제 시 제도개선 통한 주택사업의 새로운 대안으로
아무리 좋은 제도도 그 제도를 운영하는 주체에 따라 다른 결과를 만들어낸다. 당장 보이는 문제점만 부각하기 보다 이면에 드러나지 않은 장점도 볼 수 있는 안목이 필요하다.
지역주택조합사업의 일부 잘못된 사업추진 사례로 모든 지역주택조합이 싸잡아 잘못된 사업으로 매도해서 근본 취지에 맞춰 투명하게 사업을 추진하고 있는 건실한 조합과 저렴하게 내집 장만을 꿈꾸고 있는 서민들에게 불안과 공포를 주는 일은 없어야겠다.
일부 지자체에서 국토교통부에 지역주택조합 제도개선을 촉구하기도 했는데, 국토부는 이런 요구를 면밀히 검토해서 정말 제도개선이 필요하다면 제도를 개선해서라도 서민 주택마련의 대안으로서 자리를 잡도록 해야 할 것이다.
직구족이 늘어나는 등 합리적인 소비를 추구하는 소비트렌드가 대세인 지금의 흐름속에서 주택시장도 건설사가 상당한 이익을 가져가는 기존의 방식서 벗어나 실수요자가 좋은 주택을 저렴한 가격에 제공받을 수 있는 사업형태인 지역주택조합이 현 주택시장 문제를 해결할 수 있는 주택사업의 대안으로 확대돼야 하겠다.
