고정수요는 물론 유동인구까지 유입이 가능한 수익형 부동산이 눈길을 끌고 있다. 대표적으로 ▲스트리트형 상가 ▲역세권+대학가 ▲행정타운 ▲미군기지 일대 등에 공급되는 상품들이 주인공이다.

고정수요·유동인구 동시유입 이목 집중
입주민에 의존하다 지나는 수요층도 흡수

상가 활성화 물론 아파트 가치 상승
도심보다 투자금도 상대적으로 적어

아파트 단지 내 고정 수요만 의존하던 아파트 단지 내 상가가 변신하고 있다. 인도 옆으로 배치된 저층 상가인 스트리트형 상가가 그동안 아파트 상가의 수요층이 대부분 입주민으로 한정됐던 단점을 깨고 단지 밖 유동 수요층까지 흡수하면서 인기를 끌고 있다.

▶스트리트형 상가

몇 년 전만 해도 단지 내 상가의 경우 평범한 박스 형태 상가가 주를 이뤘다. 최근에는 서울 신사동 가로수길과 비슷한 형태의 스트리트형 상가가 대세다. 도로변을 따라 펼쳐진 상가가 주변 유동인구의 흡수가 수월해지는 장점을 노린 것이다. 단지 내 상가를 이색적인 스트리트형으로 조성하면서 상가 활성화는 물론 아파트 가치 상승까지 이어질 가능성이 높아졌다. 실제로 최근 분양한 1층 공급 상가들은 좋은 성적을 보이고 있다.

지난해 4월 200m에 이르는 스트리트몰로 조성되는 GS건설의 ‘공덕 파크자이’상가(57개 매장 모집)가 공개청약을 마감한 결과 평균 약 68대 1, 최고 297대 1의 경쟁률을 보이며 100% 분양됐다. 지난 7월 롯데건설이 서울 금천구 독산동 일대에서 분양한 복합단지 ‘롯데캐슬 골드파크’의 단지 내 상가는 156개 점포 모집에 약 3300여명이 청약해 평균 21대 1의 경쟁률을 기록했다.

대단지 오피스텔 및 오피스(지식산업센터) 단지 내 상가도 인기다. 고정고객은 물론 유동인구 유입이 수월하기 때문이다. 오피스텔 단지 내 상가는 전세난으로 오피스텔의 인기가 높아지면서 고정수요를 확보할 수 있는 데다 인근 유동수요를 흡수할 수 있다. 오피스텔 입주민의 경우 1~2인 가구가 대부분으로, 식사나 장보기 등을 단지 내 상가에 의존하는 비율이 높은 편이다. 이 때문에 상가 입지에 따라 지역의 근린상가 역할까지 한다.

오피스(지식산업센터) 단지 내 상가도 유사한 상황이다. 서울 등 수도권에 자족형 지식산업단지나 행정타운이 속속 조성되면서 대기업·연구센터, 관공서 등이 밀집된 지역에 소형 위주로 공급되는 섹션 오피스와 지원 상가들에 관심이 높아지고 있다. 연봉이 비교적 높은 연구소 직장인들을 대상으로 하는 업종들이 호황을 누리는 데다 적지 않은 임대료를 지불할 수 있는 수요자를 꾸준히 확보할 수 있기 때문이다.

▶역세권+대학가

역세권이자 대학가 인근에서 분양하고 있는 수익형 상품은 투자자들에게 대표적인 분양 불패지역으로 꼽힌다. 사실 대학가 상가가 매력적인 투자처로 꼽히는 이유는 대학생이라는 안정적인 수요층을 확보하고 있기 때문이다. 대학교는 대부분 지하철 역세권과 가까워 유동인구가 풍부하다.

대학가 수익형 상가부동산은 안정적인 투자 수요층을 갖고 있어 언제나 투자 1순위 지역으로 꼽힌다. 서울 강남권이나 도심 주요 지역보다 투자금도 상대적으로 적어 투자수익률이 높은 게 일반적이다. 초저금리 기조로 은행의 예·적금 금리는 1%대에 머물러 있지만 대학가 상가 투자 수익률은 5%를 넘고 있는 것으로 나타났다.

▶행정타운

전국 주요 행정타운 상권에 공급되는 수익형 부동산도 주목받고 있다. 이들 행정타운 주변은 교통·생활 인프라 등이 잘 형성돼 투자자와 임차인 모두에게 선호도가 높은 곳이다. 도청, 시청, 구청, 법원, 세무서, 출입국관리소 등과 같은 대형 관공서 일대 조성은 해당 지역의 부동산에 불러오는 영향이 실로 막대하다.

근본적인 이유는 지역 내 인구의 증가다. 관공서가 들어오면 당장 상주인구가 늘어날 뿐만 아니라 각종 행정 민원 처리 민원인과 산업단지 방문자 등 유동인구가 풍부해진다. 특히 업무시설이 밀집된 오피스타운은 경제, 교통, 문화 법률, 주거, 교육 등이 잘 갖춰져 있는 데다 각종 개발호재와 풍부한 임대수요를 바탕으로 가치상승도 기대할 수 있다. 사람이 몰려 주변 상가는 북적대고, 오피스텔·오피스 등의 임대 수요는 넘칠 수밖에 없다.

▶미군기지

주한미군 이전으로 평택 신장동 일대 부동산이 들썩이고 있다. 평택기지를 통해 미군과 한국인 근로자의 개인 소비, 미군의 영외 거주비 지출 등을 통해 유효수요를 증대시켜 지역 경제에 커다란 영향을 주고 있다.

여의도의 5.4배 면적에 달하는 미군기지 이전이 완료되는 시점인 2017년에는 6만명의 미군과 그에 관련된 방위산업체, 군수업체, 이태원, 동두천, 의정부에 미군부대 주변 종사자들 8만여명(고정수요)이 대거 이동할 것으로 추정된다. 영외거주자 주택수요 또한 약 7000여세대(유입인구)에 이를 것으로 관측된다.

하이브리드형
투자금 몰려

부동산일번가 장경철 이사는 “최근 고정고객은 물론 유동인구까지 유입이 가능한 하이브리드형 상품들이 주목을 받고 있다”며 “다만, 행정타운이나 오피스 밀집지역은 주 5일제 근무로 주말이나 공휴일에는 상가 이용객의 방문이 급격하게 줄어들 수 있다는 점에도 유의해야 한다”고 조언했다. 이어 “주말·공휴일에는 인근에 주말 고객이 몰리는 공원 등이 있어 매출상 어려움을 해소할 수 있는 대안이 있는지도 따져봐야 한다”고 덧붙였다. 다음은 고정수요 및 유동인구가 동시 유입되는 수익형 부동산이다.

 

▲지젤엠청라(스트리트형 상가)= 두손건설은 인천시 청라국제도시 랜드마크 복합문화시설인 ‘지젤엠청라’상가를 분양한다. 규모는 대지면적 1만995㎡, 건축면적 6484㎡, 연면적 5만9546㎡ 규모에 지하 3층~지상 5층으로 지어진다. 600여대 동시 주차가 가능하다.

문화시설이 미비한 청라국제도시에 들어서는 최초의 복합문화공간으로 대형 멀티플렉스 영화관을 비롯해 컨벤션센터, 청라 최대 규모 수영장과 스포츠센터, 다양한 문화와 체험이 가능한 엔터테인먼트 공간, 크고 넓은 최고의 주차공간 등이 조성된다. 특히 이 단지는 청라 명소인 커넬웨이 수변도로 진입상가로 커넬웨이와 지하광장이 직통으로 연결되기 때문에 쾌적함은 물론 풍부한 유동인구를 흡수할 수 있으며 커넬웨이는 대규모 아파트 단지의 중심을 유유히 흐르는 청라의 핵심 상권이다.

풍부한 배후수요도 장점이다. 청라국제도시의 3만3000여가구 약 9만명의 상주인구와 인근 가정지구 루원시티, 경서지구까지 18만명의 광역 배후수요를 갖췄다. 실투자금은 1억원대부터며 주변 경쟁 상가가 40% 중반의 전용률을 보이는 반면 전용률 53%대의 높은 전용률을 자랑한다. 계약금 20%, 중도금 40% 무이자 혜택으로 자금 부담이 덜하다. 준공은 2017년 5월 예정.

 

▲강동역 파밀리에 테라자(스트리트형 상가)= 서울 지하철 5호선 강동역과 바로 연결되는 초역세권 스트리트형 상가인 ‘강동역 파밀리에 테라자’에 투자자들의 관심이 쏠리고 있다. 신사동 가로수길이나 분당 정자동 상권을 닮은 테라스형 스트리트 상가의 장점은 꽤나 많다. 우선 인도 옆 저층 상가인 스트리트형 상가의 수요층이 대부분 아파트 입주민으로 한정됐던 단점을 깨고 주변 유동인구를 흡수할 수 있다는 점이다.

가운데를 비워 놓고 양 옆으로 상가가 형성돼 점포 앞 공간을 활용할 수 있어 개방감이 높고, 유럽의 카페 같이 테이블을 놓고 영업이 가능하다. 하루 유동인구가 7만~10만여명에 이르는 강동역은 부근에 올림픽공원을 비롯해 허브천문공원, 천호공원이 있다. 강동성심병원도 가깝다. 지하 1층 56개, 지상 1층 20개의 점포로 구성된 상가는 고객 편의를 돕는 근린생활 위주의 판매시설과 고급 카페거리 조성을 위한 식음료시설 입점으로 지역 명소가 될 것으로 기대된다.

천호대로변 업무동 상가도 분양 중이다. 지상 1~5층이 상가로 공급될 예정이다. 실투자금은 5억원대부터며, 전용면적은 80.85 ~270.12㎡다. 추천업종은 1층은 약국·커피전문점·전문음식점·은행 ATM 등, 2층은 은행·증권 등 금융기관, 3~5층은 피부과·소아과·이비인후과·정형외과 등 메디컬존이다. 특히 업무시설이 밀집된 오피스타운 조성이 예상되는 5호선 강동역 주변이 천호·성내 재정비촉진지구와 함께 업무·상업 중심지로 부상할 전망이다.

 

▲마이움 센트럴 아케이드(스트리트형 상가)= 하남 미사강변도시 중심상업지구에 들어서는 ‘마이움 센트럴 아케이드 상가’가 분양 중이다. 오피스텔 322실, 근린생활시설 36실로 구성되며2018년 완공되는 지하철 5호선 연장선 미사역 5분 거리의 초역세권에 위치한다. 이 지역은 주변 대규모 복합단지 개발로 상주인구 및 유동인구가 집중될 것으로 전망된다.

삼성엔지니어링, 세스코, 한국종합기술 등 입주가 완료된 강일지구의 강동첨단업무단지와 하남 ITECO, 고덕상업업무복합단지, 엔지니어링 복합단지, 미사센텀비즈, 미사퍼스트엘타워 등 신지식 산업단지가 위치해 있다. 대형 복합쇼핑몰인 하남유니온스퀘어가 인근에 들어설 예정이다.

교통 또한 편리하다. 강남과 잠실은 20분대로 진입이 가능하다. 수도권 외곽순환도로, 올림픽대로, 중부고속도로, 경춘고속도로 등 광역 교통망이 구축돼 있다. 마이움 센트럴 아케이드 오피스텔 단지 내 상가는 오피스텔의 고정 수요 확보는 물론, 3면 개방형 아케이드 형태로 노출성 및 접근성이 좋아 풍부한 유동인구를 기대할 수 있다.

 

▲동선동 코아루 센타시아(역세권+대학가 상가)= 서울 성북구 동선동에 위치한 ‘코아루 센타시아’주상복합 상가가 분양 및 임대한다. 서울에 대표적인 대학가 상권 중 하나인 성신여대 상권에 위치한 코아루 센타시아 주상복합 상가는 지하 5층~지하 3층 지하주차장, 지하 2층~지상 2층 상가, 지상 3~4층 오피스텔, 지상 5~11층 아파트로 이뤄져 있다. 준공이 완료된 선시공·후분양 상가로 총점포수는 138개, 중도금 대출 50~55%, 실투자금 2000만원대부터 소액으로 투자가 가능하다.
원분양가 대비 최대 45%를 할인해줘 공급과잉인 오피스텔 투자금으로 투자가 가능한 소액 상가투자처다. 추천업종은 약국, 메디컬, 미용실, 편의점, 전문식당, 커피전문점 등이다. 임차인에게는 3개월간 무상임대(렌트프리)를 실시한다. 시내 및 공항버스를 이용할 수 있는 정류장이 도보 거리에 6개소가 있다. 지하철4호선 성신여대역과 도보로 3분 거리이며, 우이~신설 간 경전철(2016년 11월 완공예정) 환승역으로 예정되어 있어 향후 더블역세권으로 현재보다 유동인구가 더욱 활발해질 것으로 기대된다.

 

▲불당 더 빌드타워(도시형생활주택)= 동명건설은 천안시 불당동 713번지에 도시형 생활주택 112세대를 선시공·후분양한다. 대지면적 747.40㎡ 연면적 4802.52㎡ 지하 2층~지상 10층 규모로 1인 세대를 겨냥한 소형주택이다. 불당동 천안시청 중심상업지구 마지막 부지에 위치한다. 천안시청, 종합운동장, 교육지원청 등 공공시설과 롯데마트, 이마트 등 대형편의 시설을 고루 갖추었다.

취득세 면제 등
다양한 혜택도

40인치TV, 빌트인냉장고, 세탁기, 시스템에어컨 등 각종 첨단가전과 빌트인 수납장을 비롯한 품격 높은 인테리어로 공간의 효율성과 가치를 극대화했다. 건물 내에 다양한 상점들이 입점 예정이다. 옥상정원, 층별 휴게실과 같은 다양한 커뮤니티 시설도 누릴 수 있다.

취득세, 재산세 면제 및 종부세 합산배제 등 다양한 혜택이 있다. 오는 4월 준공이 예정돼 빠른 투자 수익을 기대할 수 있다. 상주하는 건물관리 임대업체의 전 세대 3년 임대보장 및 이자지원으로 대출금을 제외한 실투자금 1500만원으로도 매달 40만원의 월세를 받을 수 있어 높은 투자수익과 안전성을 기대할 수 있다.