전용률 높은 상가·오피스텔은?

새해에도 저금리로 상가, 오피스텔 등 수익형 부동산이 인기다. 특히 전용률이 높은 수익형 상품들이 투자자나 임차인에게 주목을 받고 있다.

저금리 기조 지속…수익형 상품 주목
분양가↓ 실면적↑ ‘일석이조 효과’

전용률? 공공시설 제외한 나머지 면적
“실제 사용면적 대비 분양가 감안해야”

전용률이 좋은 수익형 부동산이 주목을 받는 이유는 분양가의 경우 전용면적이 아닌 공급면적을 기준으로 하다 보니 유형에 따라 적게는 30~40% 초반에서 많게는 70~80%선까지 큰 차이를 보이고 있기 때문이다.

유형에 따라
80%까지 차이

전용률이란 분양면적에서 복도·계단·화장실 등 공공 시설면적을 제외한 나머지 면적이 분양면적에서 얼마만큼을 차지하는가를 보여주는 백분율이다. 전용률이 높다는 것은 실사용 면적이 그만큼 많다는 것을 뜻한다.


따라서 유사한 3.3㎡당 분양가라도 전용률에 따라 실질 가격이 달라지게 된다. 예컨대 분양면적 66㎡의 전용률 50%인 A상가와 75%인 B상가가 있을 경우 3.3㎡당 분양가는 2000만원으로 같더라도, A상가는 실사용 면적이 33㎡에 불과해 실제 분양가는 4000만원에 달한다.

반면 B상가는 실사용 면적이 49.5㎡로 실면적 대비 분양가는 2667만원으로 계산된다. 결국 전용률을 이용해 실사용 면적 대비 분양가를 따져본다면 동일한 분양가라도 보다 실속형 상가 투자가 가능해지는 셈이다.

전용률이 70~80%대로 상대적으로 높은 단지 내 상가의 경우 특성상 주로 단지 주민들을 위한 생활밀착형 업종(마트, 세탁소, 미용실 등)들로 구성돼 건물 층수가 높지 않다. 주차장·엘리베이터 등 공용면적이 차지하는 비율이 적어 전용률도 상대적으로 높게 나타난 것으로 보인다.

전용률이 40%대인 쇼핑몰식 테마상가는 적은 면적의 상가를 다수로 공급하는 경향이 있기 때문에 전용률이 비교적 낮게 형성된 것으로 풀이된다. 통상 분양광고나 홍보 전단물 등에 등장하는 3.3㎡당 분양 가격은 전용면적이 아닌 분양면적으로 표기된다. 이는 전용면적보다 분양면적이 더 넓어 투자자들에게 어필하기 좋다는 이점이 있기 때문이다.

전용률이 높은 상가, 오피스텔 등 수익형 부동산은 차별화 선언하고 분양에 나서고 있다. 실제 전용률이 높은 상가나 오피스텔은 올해에도 인기를 끌었다.

강서구 마곡지구 I8블럭 일반상업지역에 분양한 주차전용상가인 ‘GMG(지엠지)타워’는 분양 한달 만에 100% 분양을 마감했다. 이 상가는 전용률이 약 75%로 주위 근린상가보다 월등하게 높고, 아파트 단지 내 상가 전용률과 비슷해 현재 최대 1억원 가량의 프리미엄이 붙었다.

서울시 마포구 신공덕동 3-3외 21필지에서 분양한 ‘공덕역 블루마리’오피스텔도 분양에 나선지 3개월 만에 마감했다. 이 단지는 일반적인 오피스텔 평균 전용률보다 10%가량 높은 평균 53%선이였다.


전용률이 높다고 해서 무조건 좋은 것만은 아니다. 전용률이 높을수록 내부통로나 주차공간, 휴게공간 등이 취약해 상가 이용객들의 이동 동선이 외부 동선에만 의지할 수밖에 없다. 상권 활성화를 위한 필요면적이 충분히 확보되지 못할 가능성이 높기 때문이다.

3.3㎡당 분양가도
실질 가격 달라져

부동산 전문가는 “상가에서 전용률이 높다는 것은 분양가는 낮추면서 실면적 등 공간활용도가 넓어지는 일석이조 효과로 있어 최근 상가투자의 척도로 작용하고 있다”며 “따라서 전용률 차이가 큰 상가의 경우 실제 사용면적 대비 분양가를 감안해 가격선을 확인하는 게 좋다”고 조언했다.

이어 “전용면적이 넓다는 것은 공간 활용도도 그만큼 높다는 의미하기 때문에 다른 점포에 비해 경쟁력을 확보할 수 있으므로 해당 점포의 전용률이 어느 정도인지를 파악해 투자자 스스로가 적정가격을 확인하는 것이 필요하다”고 강조했다. 다음은 높은 전용률이 강점인 상가들이다.

▲경기 광명역세권 광명역파크자이1차(단지 내 상가)= ‘광명역파크자이1차 상업시설’이 분양 중이다. KTX광명역 바로 앞 초역세권 입지로 대로변을 따라 스트리트형 상가로 개발된다. 지상 1~2층 총 57개 점포 규모로 조성된다. 특히 KTX광명역 내에 마땅한 상업시설이 없는 만큼 유동인구를 흡수할 수 있는 MD구성을 선보이는 것이 특징이다.

1층에는 생활편의시설 및 판매시설이 들어설 예정이다. 2층에는 식음, 병·의원시설이 들어설 것으로 보인다. 1·2층 대다수 호수가 테라스면적을 서비스로 제공해 실제 활용면적에서 매우 우수하다.

풍부한 배후수요를 자랑한다. 연간 700만명이 이용하는 KTX광명역이 바로 앞에 위치하고 있다. 주변으로는 총 2만 7042명, 9744가구가 자리한다. 여기에 상가 바로 뒤편으로는 축구장 20배 규모에 이르는 대형공원 새물공원(가칭)이 조성돼 이를 통한 인구유입도 활발하게 이뤄질 것으로 보인다. 무엇보다 높은 전용률과 테라스 활용도 등 실면적 활용도가 우수하다는 것이 장점으로 꼽히는데 전용률은 62%다.

▲경기도 김포시 장기동 한강블루(근린상가)= 경기도 김포시 장기동 2025-5번지(한강신도시 수변상업용지C6-2)에 ‘한강블루’상가를 분양한다. 대지면적 2037㎡, 연면적 1만5901.86㎡로 지하 2층~지상 9층 규모에 104개 점포로 구성된다.

입주예정인 GS센트럴자이와 대림e편한세상, 삼성 래미안, 휴먼시아 등 대단지 아파트 2만5000여세대 배후수요에 2018년 개통예정인 장기역(김포도시철도)으로 인한 교통호재도 눈길을 끌고 있다.

상가 부지에서 도보 10분 거리에 있어 상권 형성이 용이하다. 김포한강신도시 수변상가 중 최대 규모로 전용률 또한 약 56%로 높다. 또 주차 공간이 약 96대가 가능하게 구성된 것이 특징이다. 분양가는 1층 상가 기준 2200만~2800만원선, 2~9층도 인근시세보다 저렴해 투자가 용이하다. 올 11월 준공예정.

▲충남 천안 불당지구 지웰시티몰(단지 내 상가)= 충남 천안 불당지구 ‘불당 지웰시티몰’단지 내 상가가 분양 중이다. 불당지구 가장 노른자 땅에 위치한 데다가 단지 내 고정수요까지 확보할 수 있어 투자자들의 관심이 한 곳에 쏠렸던 것으로 보인다.

천안 불당 지웰시티 푸르지오 4블록에는 아파트 420실과 오피스텔 538실 총 958가구가 입주하게 된다. 5블록에는 아파트 355가구와 오피스텔 445실, 총 800가구 규모로 들어서게 된다. 지웰시티몰에서 천안시청과 종합운동장이 500m내에 있어 수많은 유동인구를 고객으로 흡수할 수 있다.


KTX천안아산역, 백석산업단지, 탕정디스플레이단지 등은 3km 범위 내에 있다. 전용률은 최고 93%에 달해 분양가 대비 효율성이 높은 것으로 평가 받고 있다. 단지 내 고정수요뿐만 아니라 외부의 유동인구를 흡수하기 위해 약 600m 규모의 스트리트형 상가로 입점 예정일은 2017년 12월.

▲충남 천안 청수지구 바젤나인(법조전문상가)= 천안 청수지구 대단지와 법조 행정타운 최중심 상가 ‘바젤나인’이 본격 분양에 나선다. 청수택지지구는 지역 첫 법조행정타운 개발 등 굵직한 대형 개발 호재가 몰린 지역이다. 청당동, 청수동, 삼룡동 일대에 수용가구 6398가구, 상주인구 2만444명과 11개의 행정기관들이 입주하는 곳이다.

주차장, 통로 등
이용 불편할 수도

이미 천안세무서, 동천안우체국, 천안동남소방서 등 관공서가 입주한 상태다. 대전지방법원과 대전검찰청 천안지청이 바젤나인이 준공하는 2017년 개청 예정으로 한창 공사 중에 있다. 바젤나인은 이처럼 주변에 밀집돼 있는 관공서들 사이에 지하 2층~지상 9층 규모를 자랑하는 3면 코너 상가이기에 인근 법조관련 사무실 수요·대단지APT 생활권을 함께 공유하는 업무근린상가로서의 활용도가 특히 높을 것으로 기대된다.

더불어 광역교통망도 좋아서 경부고속도로 천안IC, KTX 천안아산역, 1호선 전철 천안역 등과 자동차로 10분 거리일 정도로 수도권과의 접근성이 우수하다. 분양가는 3.3㎡당 600만원이다. 상가 전용률은 60%대다. 



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<단독> 보이스피싱·스캠 조직 캄보디아 ‘셀허브’ 추적

[단독] 보이스피싱·스캠 조직 캄보디아 ‘셀허브’ 추적

[일요시사 취재1팀] 오혁진 기자 = 캄보디아 보이스피싱·스캠 조직의 민낯이 드러났다. 주로 수도인 프놈펜 인근과 시아누크빌 범죄 단지가 그들의 주둔지였다. 국내 조직폭력배가 중국 갱단과 결탁해 만든 ‘셀허브’의 경우 피해자만 수십명이다. 이들은 엔터테인먼트 기업을 가장했다. 사이트에는 유명인의 사진이 수차례 도용된 것으로 확인됐다. 현재는 사라진 셀허브 엔터테인먼트의 홈페이지. 지난해 7월 <일요시사>가 취재한 이후 대표이사의 이름과 사진이 여러 차례 바뀌었다. 유인촌 전 문화체육관광부 장관에게 표창장을 받았다며 문서를 위조하기도 했다. 이 기업의 정체는 로맨스 스캠 조직이다. 확인된 피해액만 약 40억원, 피해자는 수십명이다. 한 언론사는 보도자료까지 작성하며 홍보하기도 했다. 조직적 준비 경찰 수사 중 서울경찰청 사이버수사대는 지난 24일, 셀허브 조직원 3명을 각각 구속·불구속으로 서울중앙지검에 송치했다. <일요시사> 취재를 종합하면, 이들은 조건 만남 사이트를 운영한 로맨스 스캠 조직이다. 여성 관련 데이트 상품을 판매하거나 연애 빙자 사기를 일삼았다. 셀허브 조직원이던 A씨는 “연예인 지망생이나 모델과 연락하게 해 준다며 50만원에서 100만원까지 대포통장 계좌에 돈을 입금하게 한 뒤 텔래그램 아이디를 알려주고 연락하게 하는 시스템”이라며 “연결된 여자는 실제 남성이고 한국에서 조직폭력배로 활동하던 사람들이 대부분”이라고 주장했다. 이 조직은 지난해 3월 캄보디아 범죄 밀집 지역인 태자 단지에서 인력을 모으기 시작했다. 같은 해 5월 사이트를 개설해 조직원들에게 민간인 협박, 중국어 통역 등의 역할을 맡기고 수십명으로부터 약 40억원을 뜯어냈다. 같은 해 7월 <일요시사> 취재가 시작되자 이 조직은 셀허브 엔터테인먼트 대표이사의 이름을 ‘김현숙’에서 ‘박소희’로 변경하고 유명인의 사진을 수차례 도용했다. 유 전 장관에게 표창장까지 수여받았다며 피해자들의 의심을 피하려는 꼼수도 서슴지 않았다. A씨는 “조직에서 탈출하려는 사람은 밤새 맞거나 강제로 마약을 투약당하기도 했다. 조직폭력배 출신 한국 사람들이 간부고 일반 조직원은 교민 사이트를 통해 ‘한 달에 500만~1000만원을 벌 수 있다’는 거짓말에 속아 일하게 된 사람들”이라고 설명했다. 이 사건은 서울경찰청이 수사하기 이전인 지난해 7월부터 강서·영등포·구로경찰서 등에 여러 고소장이 접수됐었다. 하지만 수사는 원활하지 않았다. 주요 혐의자가 해외에 거주 중이거나 피의자 특정이 어려운 게 난관이었다. 수사를 담당했던 한 경찰 관계자는 “캄보디아 프놈펜에 주요 혐의자들이 거주한다는 사실을 파악하고 지난해부터 공조를 요청했으나 캄보디아 당국이 비협조로 일관했다”며 “고소인분들이 ‘왜 안 잡냐’ ‘내 돈 어떻게 하냐’는 등 불만이 많으셨다. 매번 죄송하다고 말씀드리는 것 외에 할 수 있는 게 없었다. 캄보디아가 협조하지 않으면 조치가 불가능했다”고 토로했다. 지난해 3월부터 조직원 모집…태자 단지서 모의 ‘유인촌 표창장’ 걸어 놓고 ‘정상 기업’ 홍보 막막했던 수사는 대학생 박모씨 피살 사건이 사회적 파장을 일으키면서 풀리기 시작했다. 이재명정부가 캄보디아를 압박했고 현지에 구금된 한국인 범죄자 겸 피해자 수십명을 국내로 송환했다. 송환된 인원 중 일부는 셀허브 사건과도 연관된 것으로 파악됐다. 정성학 충남경찰청 수사부장은 지난 20일 청내 프레스센터에서 브리핑을 열고 “이들을 특정경제범죄가중처벌 등에 관한 법률(사기) 및 범죄단체 가입 및 활동 혐의로 전원 구속했다”고 밝혔다. 현재까지 부건(총책 가명, 40대 초반, 한국말을 쓰는 외국인 추정) 조직으로부터 확인된 피해 건수는 110건, 피해액은 93억여원에 달했다. 약 100명의 조직원을 거느린 부건은 지난해 중순부터 올해 7월까지 주로 프놈펜 웬치(범죄 단지) 및 태국 방콕 등지에서 한국인을 상대로 범행을 벌여왔다. 부건 조직은 지난 2018년 중국에서부터 활동을 시작해 그동안 단속을 피하려 태국, 캄보디아 등지로 거주지를 옮겨가며 범행을 계속해 왔다. 이들은 데이터베이스, 입출금 등을 지원·관리하는 CS팀과 광고를 보고 접근한 피해자를 기망하는 로맨스팀, 검찰 사칭 보이스피싱팀, 코인투자리딩 사기팀, 공무원 사칭 노쇼 사기팀 등 총 5개 팀으로 이뤄진 조직체계를 갖췄다. 이들은 가구판매업을 하러 캄보디아에 갔다고 진술했으나 이후 지역 선·후배 권유, 고액 아르바이트 인터넷 광고 등을 접하고 범죄에 연루된다는 걸 알면서도 조직에 가입해 활동한 것으로 조사됐다. 속아서 조직에 들어갔다고 진술하지 않은 이들의 유입 경로는 ▲지인 포섭 29명 ▲인터넷 광고 등 포섭 8명 ▲현지 카지노 포섭 6명 ▲기타 2명으로 나타났다. 이들은 남성 42명과 여성 3명으로 연인도 있었다. 대부분은 20~30대 연령으로 최소 2개월부터 최대 16개월까지 범행에 가담해 왔던 것으로 드러났다. 조건 만남 사이트 경기북구경찰청 형사기동대도 전기통신금융사기특별법 위반 등 혐의로 피의자 15명 중 11명을 구속 송치했다. 이들은 지난해 8월부터 한 달간 캄보디아 범죄 단지에서 여성을 사칭, 조건 만남 등을 명목으로 피해자들로부터 돈을 가로챘다. 또 사회관계망서비스(SNS)에 이성 만남 광고를 낸 후 이를 보고 연락해 온 피해자에게 여성인 척 채팅으로 유인했다. 여성을 소개받기 위해서는 자신들이 개발한 조건 만남 사이트에 회원 가입과 인증을 받아야 한다고 속여 인증을 위한 돈을 요구했다. 3차례에 걸친 인증 절차 과정에서 여러 게임에 성공하면 가입비를 돌려준다고 속여 피해자로부터 1인당 적게는 수십만원에서 많게는 수억원을 받아 챙겼다. 피해자들이 믿을 수 있도록 별도의 만남 인증과 후기글을 남기는 ‘화력방’도 운영했다. 현재까지 확인된 피해 규모는 피해자 36명, 피해금 16억원 상당이며, 1인당 최대 피해 금액은 2억1000만원이다. 이들은 대부분 20~30대 남녀다. 최초 범죄집단을 구성한 캄보디아 프놈펜 지역 명칭 ‘툴콕’을 의미하는 ‘TK’파로 스스로를 부르며 총책을 정점으로 한 지휘·통솔 체계를 갖췄다. 조직 운영을 총괄하는 총책, 이를 보좌하며 실무 전반과 인력 공급 등을 담당하는 총관리자, 각 파트 팀원의 근태를 관리하고 지시하는 팀장으로 구성됐다. 또 자체적인 조건 만남 홈페이지를 제작하는 개발자, SNS에 광고 글을 게시하는 홍보팀과 광고를 보고 접근한 피해자를 기망하는 로맨스 2개팀으로 역할을 분담했다. ▲상호 가명 사용 ▲근무 중 휴대전화 금지 ▲사진 촬영 금지 ▲야간에는 커튼으로 외부 차단 ▲다른 부서와의 업무 내용 공유 금지 등의 규칙에 따라 생활하기도 했다. 중국 국적 100명 뒷배 이들은 총책이 마련한 건물에서 2인1조로 합숙했는데 프놈펜 툴콕 지역의 13층 건물을 사용하다가 지난 8월, 현지 단속을 피해 센소크 지역 7층 건물로 이전해 범행을 이어오던 중 현지 수사 당국에 의해 검거됐다. 이들은 경찰 조사에서 경제적 이익을 목적으로 SNS 구직 광고나 조직원을 통해 범죄단체에 가입했다고 진술했으며 사기임을 알고도 범행을 지속한 것으로 조사됐다. 피의자 대부분은 현지에서 구금된 중에도 총책이 이른바 관작업을 통해 자신들을 석방시켜 줄 것이라는 말만 믿고 대사관의 도움을 거절하고 귀국하지 않았다. 셀허브 사건 간부들은 타 사건에도 연루됐다. 지난 7일 캄보디아 바벳에 인접한 베트남 떠이닌 지역 국경 검문소 인근에서 30대 여성 B씨가 차 안에서 숨진 채 발견됐는데, 숨지기 직전까지 셀허브 간부와 같이 있었다. B씨의 사인은 마약 과다 투약이었다. 국내 정보·수사기관은 B씨가 셀허브에서 한국인 명의의 대포통장을 공급해 왔다고 보고 있다. A씨는 “셀허브에서 일할 사람을 모집하는 역할을 했던 B씨인데 통장을 팔려고 캄보디아에 도착한 한국인들을 유인해 범죄 단지로 팔아넘기고 유인하기도 했다”고 주장했다. 실제 정보·수사기관도 B씨에 의해 범죄 단지에 넘겨지는 피해를 입거나 유흥업소 일을 강요당한 사례를 확인하고 조사 중이다. 정보기관 관계자는 “사실상 마약을 강제로 과다하게 투약당한 살인사건이라는 첩보는 아직 확인 중”이라며 “특정 조직과 사이가 좋지 않았던 건 현지 경찰도 수사 중인 내용”이라고 말했다. 대개 조직폭력배 출신…지휘는 중국 조직이 맡아 40억 피해액 환수 불가능 “자금 세탁 끝났다” 첫 데이트하던 연인을 치어 여교사를 숨지게 했던 이른바 ‘대전 머스탱 교통사고’의 피의자도 셀허브 조직원으로 확인됐다. 피의자 전모씨는 2019년 2월10일 오전 10시14분 대전 중구 대흥동에서 면허도 없이 외제차를 운전하던 중 인도를 걷던 조모씨와 박모씨를 들이받아 박씨를 숨지게 하고, 조씨에게 중상을 입혔다. 전씨가 대여한 외제차는 불법 대여 차량이었다. 이 차량은 애초 대구에 사는 C씨가 자신 명의로 캐피털에서 월 115만원씩 주는 조건으로 60개월간 대여한 것이다. C씨는 사촌 안모씨와 함께 인터넷 중고거래 사이트에서 나모씨가 올린 ‘외제차 저렴하게 빌려줄 사람을 찾는다”는 글을 보고 접근, 한 달에 136만원씩 받기로 하고 대여한 머스탱 차량을 재임대했다. 나씨는 이렇게 빌린 머스탱 차량을 사회관계망서비스(SNS)를 활용해 “외제차를 빌려준다”고 광고하며 또다시 대여업을 했다. 전씨는 나씨가 올린 이 글을 보고 일주일에 90만원씩 주기로 약속하고 머스탱을 빌려 운전했다. 매년 확정되는 범죄수익 추징금은 30조원을 넘지만 환수 금액은 1%에도 미치지 않는다. 법무부가 캄보디아에서 보이스피싱과 로맨스 스캠 등의 범죄로 발생한 현지 범죄수익을 국내로 환수하는 방안을 추진하기로 했지만 현실적으로 불가능하다는 게 전문가들의 분석이다. 우선 법무부는 “캄보디아 내에서 벌어진 범죄 가운데 현재 국내에서 수사 중이거나 재판 중인 사건이 1차 현지 수사 의뢰 대상”이라며 “이후 국내에서 유죄 선고를 받으면 최종적으로 환수 대상이 된다”고 밝혔다. 국제형사사법공조 조약에 따르면 해외에서 발생한 범죄라 하더라도 피해자가 국내에 있고 피해액이 특정될 경우, 우리 정부가 해외에 범죄수익 환수를 요청할 수 있다. 우리나라는 2019년 캄보디아와 국제형사사법공조 조약을 체결해 2021년 정식 발효됐다. 주요 간부들 타 사건 연루 정보기관 관계자는 “범죄자 개인이 아닌 조직을 대상으로 한 범죄수익 환수 사례는 거의 없다. 특히 국내에서 수사와 재판이 끝나야 한다”며 “정부 차원에서 적극적으로 나서는 건 좋지만 이미 늦었다. 범죄조직 특성상 이미 코인이나 대포 통장으로 제3국에 은닉하거나 세탁을 하고도 남았을 시간”이라고 지적했다. 부장검사 출신 한 변호사도 “수사가 끝나고 유죄 판결이 나기까지 수년이 걸리는데 환수 절차는 이 모든 사법절차가 종료돼야 가능하다. 특히 조세회피처로 범죄수익을 옮겨놨다면 환수는 불가능에 가깝다”고 봤다. <hounder@ilyosisa.co.kr>