수익형 전성시대…최고의 상품은?

저금리 기조로 올해 오피스텔과 상가 등 이른바 수익형 부동산 거래가 역대 최대치를 기록한 것으로 나타났다. 시중 900조가 넘는 단기 유동자금이 안정적이고 고정적인 수익을 낼 수 있는 임대형 부동산으로 몰리고 있는 것이다. 내년 금리 인상 예상에 따른 것으로 분석되고 있지만, 다른 한편에서는 지나친 쏠림현상에 대한 우려의 목소리도 나오고 있다.

‘저금리의 힘’ 올해 거래 역대 최대치
유동자금 안정·고정적 수익처에 몰려

지난 10월까지 상업·업무용 부동산 거래량은 20만여건으로 역대 최대치를 기록했다. 관련 부동산 시장은 이 같은 수요증가에 힘입어 신규분양이 활기를 띠는 등 호조세가 이어지고 있다. 먼저 소액투자처로 인기가 높은 오피스텔의 경우 실거래가 누적 총액은 조사를 시작한 2006년의 2.6배 많은 4조원을 넘을 것으로 예상된다.

가장 높은 관심을 받은 상가 평균 분양가도 3.3㎡당 2544만원으로, 2013년 이후 상승세를 이어가고 있다. 이같은 현상은 기준금리가 사상 최저인 1%대로 하락하면서 시중의 유동자금이 고정적인 수익을 낼 수 있는 부동산으로 몰리고 있기 때문이다.

오피스텔 등
20만여건 매매

수익형 부동산 투자 쏠림현상에 대한 우려도 나오고 있다. 수익형 부동산의 가격이 오르면서 임대수익률은 떨어지는데, 금리인상 가능성이 높다는 점은 충분히 체크를 해야 한다는 것이다. 금리에 민감한 수익형 부동산에 대한 신중한 투자 전략이 필요해 보이는 대목이다.


부동산 업계와 전문가들은 금리 인상 자체가 수익형 부동산 시장에 미치는 파장은 예상만큼 크지는 않을 것으로 보고 있다. 올해 한국 경제성장률이 2%대 후반으로 떨어질 것으로 전망되는 등 열악한 상황이어서 한국은행이 국내 금리를 급격히 올릴 가능성은 희박하다는 분석이 지배적이다. 따라서 국내 금리가 소폭 오른다고 해도 수익형 부동산 시장이 급속도로 냉각되지는 않을 것으로 보고 있는 가장 큰 이유다.

상가 평균 분양가
2013년 이후 상승

한 부동산 전문가는 “미국의 출구전략으로 금리 인상의 가능성이 높아 자기자본 비중 높이는 투자전략 요구되는데 상가 등 상업용 부동산은 자기자본 대비 대출 40% 내외, 오피스텔 등은 50% 내외가 적정하다”며 “임차인 구하기가 더 힘들어지고 거래도 안될 수 있는 만큼 입지나 배후수요, 미래가치 등 옥석가리기가 필요한 시점”이라고 말했다.

전국적으로 신규 분양시장이 활기를 띠는 가운데, 서울 등 수도권 유망지역에 실수요자와 투자자들의 관심이 높은 지역에서 역세권 오피스텔, 스트리트형 상가 등이 분양을 앞두고 있다. 다음은 수도권에서 분양(예정)중인 알짜 수익형 부동산 공급 현황이다.

I 서울권 I

▲강서 마곡지구/마곡 동익 드 미라벨(상가)= 동익건설은 서울 강서구 마곡지구 I7-1·2블록에 들어서는 상업시설인 ‘동익 드 미라벨’1층 회사보유분을 선착순 분양한다. 마곡지구의 주거∼행정∼업무타운으로 이어지는 골든트라이앵글 내에 위치하고 있다. 지하 1층∼지상 8층으로, 연면적 4만4297㎡ 규모다. 지상 1∼2층과 8층에는 168개의 점포가, 3∼7층에는 620대를 주차할 수 있는 주차공간이 조성된다. 전용률 80%선이며 준공은 오는 2017년 1월 계획이다.

▲금천 가산디지털산업단지/가산 대명 벨리온(오피스텔)= 서울 금천구 가산디지털시티 내 ‘가산 대명 벨리온’오피스텔이 분양한다. 총 585실로 연면적 2만4990.61㎡, 지하 3층∼지상 16층 규모다. 전용면적 16∼31㎡, 9개 타입으로 공급예정이다. 건폐율이 약 30%라 쾌적한 주거환경이 조성된다. 서울디지털산업단지 3단지는 그동안 일반 분양형 오피스텔 공급이 전무한 지역으로 1·7호선 더블역세권 도보 3분 거리 입지로 공급되는 최초 오피스텔이라는 평가다. 주요 개발호재로 2020년(예정)까지 인근에 서부간선도로가 지하화로 계획, 일반도로와 공원으로 조성될 경우 직접 수혜단지며 일부세대는 안양천 조망이 가능하다.


지나친 쏠림현상 우려
신중한 투자전략 필요

▲5호선 강동역/강동역 파밀리에 테라자(상가)= 신동아건설은 5호선 강동역과 직접 연결된 초역세권 상가 ‘강동역 파밀리에 테라자’의 투자자와 임차인을 모집하고 있다. 지하 1층 56개, 지상 1층 20개, 총 76개 점포로 공급되며 휴식과 새로운 테마, 맛과 멋을 함께 즐길 수 있는 테라스 스트리스형 상가로 개발돼 개방감이 높고 가시성과 접근성이 뛰어나다.
지상 1∼5층은 상가로 공급될 예정이다. 실투자금은 5억원대부터다. 전용면적은 80.85∼ 270.12㎡. 추천업종으로는 1층은 약국, 커피숍, 전문음식점, 은행·ATM기, 2층은 은행 등 금융기관, 3∼5층은 피부과, 소아과, 이비인후과, 정형외과 등이다.

▲위례신도시/위례 이타워(상가)= 위례신도시 우남역세권 근상 1-4BL에 ‘우남역 이-타워(E-Tower)’프라자 상가가 분양 중이다. 지하 3층∼지상 11층 연면적 1만3447.83㎡규모다. 지하 1∼3층은 주차장, 지상 1∼11층은 총 86개 점포로 구성된다. 3.3㎡당 분양가는 900만∼ 4500만원선이다. 우남역세권은 위례신도시에 처음으로 조성되는 더블역세권 상권으로 최대 상업지구 밀집상권으로 중심이자 우남역 환승지역의 풍부한 유동인구 유입이 예상되는 지역이다. 전용률 54%대로 우수하다. 계약금 10%에 40% 중도금 무이자 혜택이 주어진다. 입점은 2017년 상반기 예정이다.

I 경기권 I

▲하남 미사강변도시/우성 미사타워(상가)=우성건영(주)이 분양하는 ‘우성 미사타워’상가는 미사강변지구 중심상업지 1-2블럭에 위치한다. 지하 4층∼지상 14층, 2만5770.55m²규모로 24m, 20m도로를 접하고 있다. 전용률은 51.12%. 호수 근린공원을 바로 앞에 두고 있어 탁트인 조망이 가능하다. 반경 500m에 아파트 1만1897세대(약 4만여명) 배후수요를 확보한 호수공원 메인도로 삼거리 코너입지다. 미사 중심상업지 내 가장 높은 14층의 우성 미사타워 상가는 뛰어난 외부 노출성과 하남 미사 중상지구 내에서 가장 빠른 입주로 각종 프랜차이즈, 병·의원, 학원 등 업종 선점과 높은 프리미엄이 기대된다.

▲평택시/평택 대양 아리스타(도시형 생활주택, 오피스텔)= 경기도 평택시 서정동 313-14번지 일대에 ‘평택 대양 아리스타’가 도시형 생활주택 236세대, 오피스텔 14실 총 250세대와 근린생활시설 분양 중이다. 지하 4층∼지상 20층, 연면적 1만1127.61㎡ 규모다. 지상 3층은 오피스텔 전용 약 20∼23㎡ 5개 타입, 지상 4∼20층은 도시형 생활주택 전용 약 17∼20㎡ 총 5개 타입으로 구성된다. 총 주차대수는 137대다. 1호선 서정역 도보 3분 거리 초역세권 입지로 2016년 개통되는 KTX지제역(평택)을 이용시 강남까지 30분대, 삼성전자산업단지(예정)까지 6분 거리로 우수한 출퇴근 환경이 가능하다.

금리인상 가능성
충분히 체크해야

▲평택시/평택 꿈의 도시 두드림(도시형 생활주택)= 대도산업건설은 경기도 평택 평택동에 ‘평택 꿈의 도시 두드림’소형 아파트가 홍보관을 오픈하고 분양에 들어갔다. 지하 4층∼지상 18층 규모로 계약면적 44㎡ 298실이다. 지하철 1호선 평택역과 AK플라자·로데오거리 앞에 들어선다. 때문에 임대수요가 풍부할 것으로 보인다.

반경 7㎞ 이내에 평택대, 국제대, 국립한국복지대 등 대학가 임대수요도 있다. 이 단지는 차별화된 내부설계를 선보인다. 시공에 참여한 한화L&C가 창호·가구·마감재·욕실타일·인테리어 자재 등을 도맡아 설치한다. 전 실에 제공되는 냉장고·세탁기·쿡탑·후드 등은 삼성전자 제품으로 구성되며 여기에 개인금고·스마트폰무선충전기·센서형절수페달 등이 제공된다. 실투자금은 3000만원대부터 투자가 가능하다.

▲부천시/송내 이데아시티(오피스텔)= 경기 부천시 영화의거리 일대 ‘송내 이데아시티’오피스텔이 선임대·후분양으로 분양 중이다. 지하 3층∼지상 11층, 총 105실이 분양될 예정이다. 분양면적 44.60∼45.54㎡로 투자자와 임차인들이 가장 선호하는 평형대다. 하루 유동인구 20만명의 1호선 송내역 도보 5분 거리로 북부역세권 영화의거리(먹자거리) 동쪽 출입구에 위치하고 있다. 

투나쇼핑몰, 법원, 경찰청(1분 거리), 근로·고용·국민연금·의료보험공단(2분 거리) 등이 모두 200m 이내에 있다. 송내역 10년 만에 분양하는 신축 오피스텔로 부천 최대의 교통요지(급행정차), 다양한 상권인접(송내 최대 먹자상권), 풍부한 인프라로 투자와 동시에 수익이 발생한다. 분양가는 9000만∼1억원선으로, 실투자금은 3400만원부터다.



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<단독> 보이스피싱·스캠 조직 캄보디아 ‘셀허브’ 추적

[단독] 보이스피싱·스캠 조직 캄보디아 ‘셀허브’ 추적

[일요시사 취재1팀] 오혁진 기자 = 캄보디아 보이스피싱·스캠 조직의 민낯이 드러났다. 주로 수도인 프놈펜 인근과 시아누크빌 범죄 단지가 그들의 주둔지였다. 국내 조직폭력배가 중국 갱단과 결탁해 만든 ‘셀허브’의 경우 피해자만 수십명이다. 이들은 엔터테인먼트 기업을 가장했다. 사이트에는 유명인의 사진이 수차례 도용된 것으로 확인됐다. 현재는 사라진 셀허브 엔터테인먼트의 홈페이지. 지난해 7월 <일요시사>가 취재한 이후 대표이사의 이름과 사진이 여러 차례 바뀌었다. 유인촌 전 문화체육관광부 장관에게 표창장을 받았다며 문서를 위조하기도 했다. 이 기업의 정체는 로맨스 스캠 조직이다. 확인된 피해액만 약 40억원, 피해자는 수십명이다. 한 언론사는 보도자료까지 작성하며 홍보하기도 했다. 조직적 준비 경찰 수사 중 서울경찰청 사이버수사대는 지난 24일, 셀허브 조직원 3명을 각각 구속·불구속으로 서울중앙지검에 송치했다. <일요시사> 취재를 종합하면, 이들은 조건 만남 사이트를 운영한 로맨스 스캠 조직이다. 여성 관련 데이트 상품을 판매하거나 연애 빙자 사기를 일삼았다. 셀허브 조직원이던 A씨는 “연예인 지망생이나 모델과 연락하게 해 준다며 50만원에서 100만원까지 대포통장 계좌에 돈을 입금하게 한 뒤 텔래그램 아이디를 알려주고 연락하게 하는 시스템”이라며 “연결된 여자는 실제 남성이고 한국에서 조직폭력배로 활동하던 사람들이 대부분”이라고 주장했다. 이 조직은 지난해 3월 캄보디아 범죄 밀집 지역인 태자 단지에서 인력을 모으기 시작했다. 같은 해 5월 사이트를 개설해 조직원들에게 민간인 협박, 중국어 통역 등의 역할을 맡기고 수십명으로부터 약 40억원을 뜯어냈다. 같은 해 7월 <일요시사> 취재가 시작되자 이 조직은 셀허브 엔터테인먼트 대표이사의 이름을 ‘김현숙’에서 ‘박소희’로 변경하고 유명인의 사진을 수차례 도용했다. 유 전 장관에게 표창장까지 수여받았다며 피해자들의 의심을 피하려는 꼼수도 서슴지 않았다. A씨는 “조직에서 탈출하려는 사람은 밤새 맞거나 강제로 마약을 투약당하기도 했다. 조직폭력배 출신 한국 사람들이 간부고 일반 조직원은 교민 사이트를 통해 ‘한 달에 500만~1000만원을 벌 수 있다’는 거짓말에 속아 일하게 된 사람들”이라고 설명했다. 이 사건은 서울경찰청이 수사하기 이전인 지난해 7월부터 강서·영등포·구로경찰서 등에 여러 고소장이 접수됐었다. 하지만 수사는 원활하지 않았다. 주요 혐의자가 해외에 거주 중이거나 피의자 특정이 어려운 게 난관이었다. 수사를 담당했던 한 경찰 관계자는 “캄보디아 프놈펜에 주요 혐의자들이 거주한다는 사실을 파악하고 지난해부터 공조를 요청했으나 캄보디아 당국이 비협조로 일관했다”며 “고소인분들이 ‘왜 안 잡냐’ ‘내 돈 어떻게 하냐’는 등 불만이 많으셨다. 매번 죄송하다고 말씀드리는 것 외에 할 수 있는 게 없었다. 캄보디아가 협조하지 않으면 조치가 불가능했다”고 토로했다. 지난해 3월부터 조직원 모집…태자 단지서 모의 ‘유인촌 표창장’ 걸어 놓고 ‘정상 기업’ 홍보 막막했던 수사는 대학생 박모씨 피살 사건이 사회적 파장을 일으키면서 풀리기 시작했다. 이재명정부가 캄보디아를 압박했고 현지에 구금된 한국인 범죄자 겸 피해자 수십명을 국내로 송환했다. 송환된 인원 중 일부는 셀허브 사건과도 연관된 것으로 파악됐다. 정성학 충남경찰청 수사부장은 지난 20일 청내 프레스센터에서 브리핑을 열고 “이들을 특정경제범죄가중처벌 등에 관한 법률(사기) 및 범죄단체 가입 및 활동 혐의로 전원 구속했다”고 밝혔다. 현재까지 부건(총책 가명, 40대 초반, 한국말을 쓰는 외국인 추정) 조직으로부터 확인된 피해 건수는 110건, 피해액은 93억여원에 달했다. 약 100명의 조직원을 거느린 부건은 지난해 중순부터 올해 7월까지 주로 프놈펜 웬치(범죄 단지) 및 태국 방콕 등지에서 한국인을 상대로 범행을 벌여왔다. 부건 조직은 지난 2018년 중국에서부터 활동을 시작해 그동안 단속을 피하려 태국, 캄보디아 등지로 거주지를 옮겨가며 범행을 계속해 왔다. 이들은 데이터베이스, 입출금 등을 지원·관리하는 CS팀과 광고를 보고 접근한 피해자를 기망하는 로맨스팀, 검찰 사칭 보이스피싱팀, 코인투자리딩 사기팀, 공무원 사칭 노쇼 사기팀 등 총 5개 팀으로 이뤄진 조직체계를 갖췄다. 이들은 가구판매업을 하러 캄보디아에 갔다고 진술했으나 이후 지역 선·후배 권유, 고액 아르바이트 인터넷 광고 등을 접하고 범죄에 연루된다는 걸 알면서도 조직에 가입해 활동한 것으로 조사됐다. 속아서 조직에 들어갔다고 진술하지 않은 이들의 유입 경로는 ▲지인 포섭 29명 ▲인터넷 광고 등 포섭 8명 ▲현지 카지노 포섭 6명 ▲기타 2명으로 나타났다. 이들은 남성 42명과 여성 3명으로 연인도 있었다. 대부분은 20~30대 연령으로 최소 2개월부터 최대 16개월까지 범행에 가담해 왔던 것으로 드러났다. 조건 만남 사이트 경기북구경찰청 형사기동대도 전기통신금융사기특별법 위반 등 혐의로 피의자 15명 중 11명을 구속 송치했다. 이들은 지난해 8월부터 한 달간 캄보디아 범죄 단지에서 여성을 사칭, 조건 만남 등을 명목으로 피해자들로부터 돈을 가로챘다. 또 사회관계망서비스(SNS)에 이성 만남 광고를 낸 후 이를 보고 연락해 온 피해자에게 여성인 척 채팅으로 유인했다. 여성을 소개받기 위해서는 자신들이 개발한 조건 만남 사이트에 회원 가입과 인증을 받아야 한다고 속여 인증을 위한 돈을 요구했다. 3차례에 걸친 인증 절차 과정에서 여러 게임에 성공하면 가입비를 돌려준다고 속여 피해자로부터 1인당 적게는 수십만원에서 많게는 수억원을 받아 챙겼다. 피해자들이 믿을 수 있도록 별도의 만남 인증과 후기글을 남기는 ‘화력방’도 운영했다. 현재까지 확인된 피해 규모는 피해자 36명, 피해금 16억원 상당이며, 1인당 최대 피해 금액은 2억1000만원이다. 이들은 대부분 20~30대 남녀다. 최초 범죄집단을 구성한 캄보디아 프놈펜 지역 명칭 ‘툴콕’을 의미하는 ‘TK’파로 스스로를 부르며 총책을 정점으로 한 지휘·통솔 체계를 갖췄다. 조직 운영을 총괄하는 총책, 이를 보좌하며 실무 전반과 인력 공급 등을 담당하는 총관리자, 각 파트 팀원의 근태를 관리하고 지시하는 팀장으로 구성됐다. 또 자체적인 조건 만남 홈페이지를 제작하는 개발자, SNS에 광고 글을 게시하는 홍보팀과 광고를 보고 접근한 피해자를 기망하는 로맨스 2개팀으로 역할을 분담했다. ▲상호 가명 사용 ▲근무 중 휴대전화 금지 ▲사진 촬영 금지 ▲야간에는 커튼으로 외부 차단 ▲다른 부서와의 업무 내용 공유 금지 등의 규칙에 따라 생활하기도 했다. 중국 국적 100명 뒷배 이들은 총책이 마련한 건물에서 2인1조로 합숙했는데 프놈펜 툴콕 지역의 13층 건물을 사용하다가 지난 8월, 현지 단속을 피해 센소크 지역 7층 건물로 이전해 범행을 이어오던 중 현지 수사 당국에 의해 검거됐다. 이들은 경찰 조사에서 경제적 이익을 목적으로 SNS 구직 광고나 조직원을 통해 범죄단체에 가입했다고 진술했으며 사기임을 알고도 범행을 지속한 것으로 조사됐다. 피의자 대부분은 현지에서 구금된 중에도 총책이 이른바 관작업을 통해 자신들을 석방시켜 줄 것이라는 말만 믿고 대사관의 도움을 거절하고 귀국하지 않았다. 셀허브 사건 간부들은 타 사건에도 연루됐다. 지난 7일 캄보디아 바벳에 인접한 베트남 떠이닌 지역 국경 검문소 인근에서 30대 여성 B씨가 차 안에서 숨진 채 발견됐는데, 숨지기 직전까지 셀허브 간부와 같이 있었다. B씨의 사인은 마약 과다 투약이었다. 국내 정보·수사기관은 B씨가 셀허브에서 한국인 명의의 대포통장을 공급해 왔다고 보고 있다. A씨는 “셀허브에서 일할 사람을 모집하는 역할을 했던 B씨인데 통장을 팔려고 캄보디아에 도착한 한국인들을 유인해 범죄 단지로 팔아넘기고 유인하기도 했다”고 주장했다. 실제 정보·수사기관도 B씨에 의해 범죄 단지에 넘겨지는 피해를 입거나 유흥업소 일을 강요당한 사례를 확인하고 조사 중이다. 정보기관 관계자는 “사실상 마약을 강제로 과다하게 투약당한 살인사건이라는 첩보는 아직 확인 중”이라며 “특정 조직과 사이가 좋지 않았던 건 현지 경찰도 수사 중인 내용”이라고 말했다. 대개 조직폭력배 출신…지휘는 중국 조직이 맡아 40억 피해액 환수 불가능 “자금 세탁 끝났다” 첫 데이트하던 연인을 치어 여교사를 숨지게 했던 이른바 ‘대전 머스탱 교통사고’의 피의자도 셀허브 조직원으로 확인됐다. 피의자 전모씨는 2019년 2월10일 오전 10시14분 대전 중구 대흥동에서 면허도 없이 외제차를 운전하던 중 인도를 걷던 조모씨와 박모씨를 들이받아 박씨를 숨지게 하고, 조씨에게 중상을 입혔다. 전씨가 대여한 외제차는 불법 대여 차량이었다. 이 차량은 애초 대구에 사는 C씨가 자신 명의로 캐피털에서 월 115만원씩 주는 조건으로 60개월간 대여한 것이다. C씨는 사촌 안모씨와 함께 인터넷 중고거래 사이트에서 나모씨가 올린 ‘외제차 저렴하게 빌려줄 사람을 찾는다”는 글을 보고 접근, 한 달에 136만원씩 받기로 하고 대여한 머스탱 차량을 재임대했다. 나씨는 이렇게 빌린 머스탱 차량을 사회관계망서비스(SNS)를 활용해 “외제차를 빌려준다”고 광고하며 또다시 대여업을 했다. 전씨는 나씨가 올린 이 글을 보고 일주일에 90만원씩 주기로 약속하고 머스탱을 빌려 운전했다. 매년 확정되는 범죄수익 추징금은 30조원을 넘지만 환수 금액은 1%에도 미치지 않는다. 법무부가 캄보디아에서 보이스피싱과 로맨스 스캠 등의 범죄로 발생한 현지 범죄수익을 국내로 환수하는 방안을 추진하기로 했지만 현실적으로 불가능하다는 게 전문가들의 분석이다. 우선 법무부는 “캄보디아 내에서 벌어진 범죄 가운데 현재 국내에서 수사 중이거나 재판 중인 사건이 1차 현지 수사 의뢰 대상”이라며 “이후 국내에서 유죄 선고를 받으면 최종적으로 환수 대상이 된다”고 밝혔다. 국제형사사법공조 조약에 따르면 해외에서 발생한 범죄라 하더라도 피해자가 국내에 있고 피해액이 특정될 경우, 우리 정부가 해외에 범죄수익 환수를 요청할 수 있다. 우리나라는 2019년 캄보디아와 국제형사사법공조 조약을 체결해 2021년 정식 발효됐다. 주요 간부들 타 사건 연루 정보기관 관계자는 “범죄자 개인이 아닌 조직을 대상으로 한 범죄수익 환수 사례는 거의 없다. 특히 국내에서 수사와 재판이 끝나야 한다”며 “정부 차원에서 적극적으로 나서는 건 좋지만 이미 늦었다. 범죄조직 특성상 이미 코인이나 대포 통장으로 제3국에 은닉하거나 세탁을 하고도 남았을 시간”이라고 지적했다. 부장검사 출신 한 변호사도 “수사가 끝나고 유죄 판결이 나기까지 수년이 걸리는데 환수 절차는 이 모든 사법절차가 종료돼야 가능하다. 특히 조세회피처로 범죄수익을 옮겨놨다면 환수는 불가능에 가깝다”고 봤다. <hounder@ilyosisa.co.kr>