저금리로 수익형 부동산의 몸값이 고공행진을 하고 있다. 막상 수익형 부동산에 투자를 하려할 때 망설이는 점은 공실에 대한 부담이다. 확실한 고객층이 있다면 공실에 대한 부담감은 상당히 줄어들 뿐만 아니라 가치도 높아지게 된다.
‘저금리 시대’상가 등 몸값 고공행진
확실한 고객층 확보하면 가치 높아져
최근 수익형 부동산 시장을 좌지우지하는 ‘7족’은 상가나 오피스텔 등에 고객이나 임차인이 되는데 주로 소비성향이 높은 30∼40대가 주류를 이룬다.
몰링족이나 램블링족은 주로 스트리트형(거리형)이나 몰링형 상권에서, 유모차족과 마이카족은 신도시·뉴타운 등 신흥 상권에서, 넥타이족이나 하이힐족은 대도시 주요 역세권에서, 싱글족은 주로 주택가 상권에서 주된 고객이 된다.
문제는 손님
주된 고객은?
▲몰링족 = 쇼핑, 외식, 문화 등을 한곳에서 즐기는 ‘몰링족’들이 크게 늘면서 수익형 업계에 관심을 끌고 있다. 몰링족은 상업시설에서 모든 것을 원스톱으로 해결하는 소비 계층을 일컫는 말이다. 이들은 특히 건강하면서도 이색적인 먹거리에 큰 관심을 보이며 음식 메뉴를 따라 쇼핑 동선을 결정하는데 경기 불황에도 두 자리수 매출 신장률을 보이며 효자 노릇을 톡톡히 해왔다.
▲램블링족 = 백화점, 거리형 상권 등에서 고객들이 선뜻 물건을 구매하는 광경을 보기 힘들어지면서 구경만 하는 이른바 ‘램블링족’이 주를 이루고 있는 상황이다. 대표적인 램블링 상권으로는 신사동 가로수길, 정자동의 카페거리, 판교 아비뉴프랑 등이 있다.
▲유모차족 = ‘유모차족’은 아파트 밀집지 등 주거 지역 인근의 음식점, 카페 등으로 어린 자녀를 데리고 함께 나오는 주부들을 일컫는다. 이들은 아파트를 선택할 때도 쇼핑과 문화생활, 교통 여건 등을 중시하는데 이동하기 편리하고 여가와 쇼핑은 물론 자녀들의 놀이까지 가능한 공간을 선호한다.
▲넥타이족 = 서울 시내 오피스 밀집 지역인 역삼동·광화문·역삼동 등은 직장인 등 ‘넥타이족’이 주류를 이룬다. 그러다 보니 주말 장사보다 주중 장사를 위주로 점심 메뉴에서부터 회식 장소, 접대 문화에 이르기까지 남성들의 취향에 맞춰 업종이 구성된다.
▲하이힐족 = 서울의 대표적인 오피스 밀집 지역에 우먼파워가 세지고 있다. 여성 경제활동인구 증가에 따른 여성 직장인이 증가하면서 지금은 넥타이 부대 못지않은 ‘하이힐족’이 상권의 주된 고객으로 등장했다. 여성 선호 업종으로 구분되는 매장들이 상권을 재편성되고 있다.
▲마이카족 = 개인전용 자동차를 가진 무리나 또는 그런 사람을 말하는 ‘마이카족’이 늘면서 각 상가들도 주차장 확보에 비상이 걸렸다. 점포의 주차확보 여부에 따라 입주 업체의 매출이 달라지기 때문이다. 대도시 도심의 경우 지하철 등이 교통 인프라가 발달해 주차여건의 중요성이 덜 하지만 신도시나 택지지구처럼 새롭게 조성되는 상권의 경우 그 중요성은 더욱 커진다.
아예 주차장 용지에 주차장 전용 상가를 지어 분양에 나서는 경우도 늘어나고 있다. 법정 주차대수보다 훨씬 많은 주차장을 늘리거나 인근에 주차공간을 확보해 경쟁력을 갖춘 상가도 늘고 있다. 오피스텔이나 도시형생활주택 등에 투자를 고려할 경우에도 주차대수를 얼마나 확보했는지 더욱 꼼꼼히 살펴봐야 한다. 사실 부족한 주차공간은 오피스텔이나 도시형생활주택 등 주거용 수익형 상품의 고질적인 불편사항 중 하나로 꼽혀왔다.
일반적으로 오피스텔이나 도시형생활주택은 토지의 효율성을 높이기 위해 가구당 0.3∼0.5대 미만의 협소한 주차공간이 조성됐기 때문이다. 이제 오피스텔과 도시형생활주택도 변화가 필요한 시점이다. 20∼30대의 자가 차량을 보유한 싱글 임차인이 증가하면서 ‘1실당 1대’이상의 주차공간이 요구되고 있다. 이에 따라 편리한 주차공간을 갖춘 오피스텔이나 도시형생활주택의 공급도 늘고 있는 추세다.
소비성향 높은 30∼40대 주류
다양한 맞춤형 상품으로 공략
▲싱글족(나홀로족) = 서울시민 10명 중 3명은 혼자 사는 ‘나홀로족’이라고 한다. 저출산, 고령화 등 사회구조 변화로 1인 가구는 2000년 226만 가구에서 올해 506만 가구로 증가한 것으로 알려졌다. 상가의 경우 상권에 거주자나 유동인구의 퇴근길 및 주 동선에 입지해야 한다. 신도시나 택지지구처럼 신흥상권은 업종 선점이 가능하면서 상권형성이 빠른 곳, 오피스텔이나 도시형 생활주택 등 주거용 상품은 직주접근이 용이한 역세권이 유리하다.
한 부동산 전문가는 “최근 수익형 부동산 시장에서 분양 성공을 위해서는 다양한 부류의 소비세대를 잡아야 한다”며 “30∼40대 직장인, 전문직 종사자, 프리랜서 등 젊은층과 30대 주부는 경제적인 능력도 좋고 자신이나 주변에 대한 비용 지출 역시 아끼지 않기 때문에 향후에도 이들은 사로잡기 위한 수익형 상품들이 각광을 받을 전망”이라고 말했다. 다음은 소비세대 맞춤형으로 분양 중인 수익형 부동산이다.
“분양성공 위해선
소비세대 잡아야”
▲마곡 동익 드 미라벨(상가) = 동익건설은 서울 강서구 마곡지구 I7-1, 2블록에 들어서는 상업시설인 ‘동익 드 미라벨’1층 회사보유분을 선착순 분양한다. 지하 1층∼지상 8층으로, 연면적 4만4297㎡ 규모다. 지상 1∼2층과 8층에는 168개의 점포가, 3∼7층에는 620대를 주차할 수 있는 주차공간이 조성된다. 80%의 전용률과 사거리 코너입지로 가시성과 접근성이 용이하다.
▲위례 우남역 GM프라자(상가) = 경기 성남 수정구 위례신도시 근생 7-1-3, 4블록에 ‘우남역 GM프라자’상가가 분양 중이다. 지하 1층∼지상 5층, 4664.70㎡규모로 수변공원이 인접해 있으며 전용률 62.6%를 자랑한다.
총 34개 점포로 3.3㎡당 분양가는 750만∼3800만원선이다. 주변 경쟁 상품과 비교해 저렴하다. 8호선 우남역과 트램선 환승역 예정지로 준공은 2015년 말이다. 가천대학 등 4개 대학이 밀집해 있다.
▲등촌동 대명 투웨니퍼스트(아파텔) = 서울 강서구 등촌동 634-10번지에 ‘등촌동 대명 투웨니 퍼스트’1차 아파텔이 분양 중이다. 연면적 4279.60㎡, 지하 1층∼지하 14층 2개동 규모로 총 세대수 104호실이다.
골드라인 9호선 등촌역, 증미역 역세권 인접으로 우수한 교통여건과 학군, 편의시설을 확보했다. 신혼 및 은퇴부부, 전문직 종사자 등 2∼3인 가구 임대수요 확보가 용이하다. 여의도, 강남, 상암 등 접근성이 용이해 광역 임대수요 증가가 예상된다.
입맛에 따라
성향별 구분
▲보타닉 파크타워(오피스, 상가) = 서울의 마지막 노른자위 택지지구인 마곡지구 C2-4블럭에 ‘보타닉 파크타워’소형 오피스와 상가가 분양 중이다. 연면적 2만3562㎡, 지하 6층∼지상 13층 규모다. 지하 1층∼지상 4층·12층은 근린생활시설, 지상 5층∼지상 12층은 업무시설, 지하 5층∼지하 2층은 주차공간(142실)으로 구성된다. 보타닉 파크타워 오피스는 마곡나루역 인근의 골든블럭에 속해 있다.
▲미사 에코브릿지(상가) = 하남 미사강변도시 근상 2-1 수변 근린상가인 ‘에코브릿지’상가가 분양에 들어간다. 연면적 5695.30㎡ 지하 2층∼지상 3층 규모다. 지상 1∼3층에 총 44개 점포가 공급된다. 미사지구 유일의 수변공원과 만나는 스토리텔리형 상가로 수영장 놀이공원을 브릿지로 연결되어 높은 집객효과가 기대된다. 3.3㎡당 분양가는 1층 기준으로 3100만∼4000만원선이다. 전용률 약 51%, 계약금 10%,중도금 30% 무이자 혜택이 주어진다. 3층에는 광폭 테라스가 제공돼 탁월한 조망권 확보가 가능하다. 인접지와의 상권단절로 인한 항아리 상권으로 상업용지의 개발로 유입되는 인구와 하남미사지구 및 주택계획대로 입주를 통해 상주하는 약 10만명까지 흡수할 전망이다.
