투자 망설이게 하는 공실 공포…극복법은?

수익형 시장 좌지우지 ‘7족 공략법’

저금리로 수익형 부동산의 몸값이 고공행진을 하고 있다. 막상 수익형 부동산에 투자를 하려할 때 망설이는 점은 공실에 대한 부담이다. 확실한 고객층이 있다면 공실에 대한 부담감은 상당히 줄어들 뿐만 아니라 가치도 높아지게 된다.

‘저금리 시대’상가 등 몸값 고공행진
확실한 고객층 확보하면 가치 높아져

최근 수익형 부동산 시장을 좌지우지하는 ‘7족’은 상가나 오피스텔 등에 고객이나 임차인이 되는데 주로 소비성향이 높은 30∼40대가 주류를 이룬다.
몰링족이나 램블링족은 주로 스트리트형(거리형)이나 몰링형 상권에서, 유모차족과 마이카족은 신도시·뉴타운 등 신흥 상권에서, 넥타이족이나 하이힐족은 대도시 주요 역세권에서, 싱글족은 주로 주택가 상권에서 주된 고객이 된다.

문제는 손님
주된 고객은?

▲몰링족 = 쇼핑, 외식, 문화 등을 한곳에서 즐기는 ‘몰링족’들이 크게 늘면서 수익형 업계에 관심을 끌고 있다. 몰링족은 상업시설에서 모든 것을 원스톱으로 해결하는 소비 계층을 일컫는 말이다. 이들은 특히 건강하면서도 이색적인 먹거리에 큰 관심을 보이며 음식 메뉴를 따라 쇼핑 동선을 결정하는데 경기 불황에도 두 자리수 매출 신장률을 보이며 효자 노릇을 톡톡히 해왔다.
▲램블링족 = 백화점, 거리형 상권 등에서 고객들이 선뜻 물건을 구매하는 광경을 보기 힘들어지면서 구경만 하는 이른바 ‘램블링족’이 주를 이루고 있는 상황이다. 대표적인 램블링 상권으로는 신사동 가로수길, 정자동의 카페거리, 판교 아비뉴프랑 등이 있다.
▲유모차족 = ‘유모차족’은 아파트 밀집지 등 주거 지역 인근의 음식점, 카페 등으로 어린 자녀를 데리고 함께 나오는 주부들을 일컫는다. 이들은 아파트를 선택할 때도 쇼핑과 문화생활, 교통 여건 등을 중시하는데 이동하기 편리하고 여가와 쇼핑은 물론 자녀들의 놀이까지 가능한 공간을 선호한다.
▲넥타이족 = 서울 시내 오피스 밀집 지역인 역삼동·광화문·역삼동 등은 직장인 등 ‘넥타이족’이 주류를 이룬다. 그러다 보니 주말 장사보다 주중 장사를 위주로 점심 메뉴에서부터 회식 장소, 접대 문화에 이르기까지 남성들의 취향에 맞춰 업종이 구성된다.
▲하이힐족 = 서울의 대표적인 오피스 밀집 지역에 우먼파워가 세지고 있다. 여성 경제활동인구 증가에 따른 여성 직장인이 증가하면서 지금은 넥타이 부대 못지않은 ‘하이힐족’이 상권의 주된 고객으로 등장했다. 여성 선호 업종으로 구분되는 매장들이 상권을 재편성되고 있다.

▲마이카족 = 개인전용 자동차를 가진 무리나 또는 그런 사람을 말하는 ‘마이카족’이 늘면서 각 상가들도 주차장 확보에 비상이 걸렸다. 점포의 주차확보 여부에 따라 입주 업체의 매출이 달라지기 때문이다. 대도시 도심의 경우 지하철 등이 교통 인프라가 발달해 주차여건의 중요성이 덜 하지만 신도시나 택지지구처럼 새롭게 조성되는 상권의 경우 그 중요성은 더욱 커진다.


아예 주차장 용지에 주차장 전용 상가를 지어 분양에 나서는 경우도 늘어나고 있다. 법정 주차대수보다 훨씬 많은 주차장을 늘리거나 인근에 주차공간을 확보해 경쟁력을 갖춘 상가도 늘고 있다. 오피스텔이나 도시형생활주택 등에 투자를 고려할 경우에도 주차대수를 얼마나 확보했는지 더욱 꼼꼼히 살펴봐야 한다. 사실 부족한 주차공간은 오피스텔이나 도시형생활주택 등 주거용 수익형 상품의 고질적인 불편사항 중 하나로 꼽혀왔다.

일반적으로 오피스텔이나 도시형생활주택은 토지의 효율성을 높이기 위해 가구당 0.3∼0.5대 미만의 협소한 주차공간이 조성됐기 때문이다. 이제 오피스텔과 도시형생활주택도 변화가 필요한 시점이다. 20∼30대의 자가 차량을 보유한 싱글 임차인이 증가하면서 ‘1실당 1대’이상의 주차공간이 요구되고 있다. 이에 따라 편리한 주차공간을 갖춘 오피스텔이나 도시형생활주택의 공급도 늘고 있는 추세다.

소비성향 높은 30∼40대 주류
다양한 맞춤형 상품으로 공략

▲싱글족(나홀로족) = 서울시민 10명 중 3명은 혼자 사는 ‘나홀로족’이라고 한다. 저출산, 고령화 등 사회구조 변화로 1인 가구는 2000년 226만 가구에서 올해 506만 가구로 증가한 것으로 알려졌다. 상가의 경우 상권에 거주자나 유동인구의 퇴근길 및 주 동선에 입지해야 한다. 신도시나 택지지구처럼 신흥상권은 업종 선점이 가능하면서 상권형성이 빠른 곳, 오피스텔이나 도시형 생활주택 등 주거용 상품은 직주접근이 용이한 역세권이 유리하다.
한 부동산 전문가는 “최근 수익형 부동산 시장에서 분양 성공을 위해서는 다양한 부류의 소비세대를 잡아야 한다”며 “30∼40대 직장인, 전문직 종사자, 프리랜서 등 젊은층과 30대 주부는 경제적인 능력도 좋고 자신이나 주변에 대한 비용 지출 역시 아끼지 않기 때문에 향후에도 이들은 사로잡기 위한 수익형 상품들이 각광을 받을 전망”이라고 말했다. 다음은 소비세대 맞춤형으로 분양 중인 수익형 부동산이다.

“분양성공 위해선
소비세대 잡아야”

▲마곡 동익 드 미라벨(상가) = 동익건설은 서울 강서구 마곡지구 I7-1, 2블록에 들어서는 상업시설인 ‘동익 드 미라벨’1층 회사보유분을 선착순 분양한다. 지하 1층∼지상 8층으로, 연면적 4만4297㎡ 규모다. 지상 1∼2층과 8층에는 168개의 점포가, 3∼7층에는 620대를 주차할 수 있는 주차공간이 조성된다. 80%의 전용률과 사거리 코너입지로 가시성과 접근성이 용이하다.

▲위례 우남역 GM프라자(상가) = 경기 성남 수정구 위례신도시 근생 7-1-3, 4블록에 ‘우남역 GM프라자’상가가 분양 중이다. 지하 1층∼지상 5층, 4664.70㎡규모로 수변공원이 인접해 있으며 전용률 62.6%를 자랑한다.
총 34개 점포로 3.3㎡당 분양가는 750만∼3800만원선이다. 주변 경쟁 상품과 비교해 저렴하다. 8호선 우남역과 트램선 환승역 예정지로 준공은 2015년 말이다. 가천대학 등 4개 대학이 밀집해 있다.


▲등촌동 대명 투웨니퍼스트(아파텔) = 서울 강서구 등촌동 634-10번지에 ‘등촌동 대명 투웨니 퍼스트’1차 아파텔이 분양 중이다. 연면적 4279.60㎡, 지하 1층∼지하 14층 2개동 규모로 총 세대수 104호실이다.
골드라인 9호선 등촌역, 증미역 역세권 인접으로 우수한 교통여건과 학군, 편의시설을 확보했다. 신혼 및 은퇴부부, 전문직 종사자 등 2∼3인 가구 임대수요 확보가 용이하다. 여의도, 강남, 상암 등 접근성이 용이해 광역 임대수요 증가가 예상된다.

입맛에 따라
성향별 구분

▲보타닉 파크타워(오피스, 상가) = 서울의 마지막 노른자위 택지지구인 마곡지구 C2-4블럭에 ‘보타닉 파크타워’소형 오피스와 상가가 분양 중이다. 연면적 2만3562㎡, 지하 6층∼지상 13층 규모다. 지하 1층∼지상 4층·12층은 근린생활시설, 지상 5층∼지상 12층은 업무시설, 지하 5층∼지하 2층은 주차공간(142실)으로 구성된다. 보타닉 파크타워 오피스는 마곡나루역 인근의 골든블럭에 속해 있다.

▲미사 에코브릿지(상가) = 하남 미사강변도시 근상 2-1 수변 근린상가인 ‘에코브릿지’상가가 분양에 들어간다. 연면적 5695.30㎡ 지하 2층∼지상 3층 규모다. 지상 1∼3층에 총 44개 점포가 공급된다. 미사지구 유일의 수변공원과 만나는 스토리텔리형 상가로 수영장 놀이공원을 브릿지로 연결되어 높은 집객효과가 기대된다. 3.3㎡당 분양가는 1층 기준으로 3100만∼4000만원선이다. 전용률 약 51%, 계약금 10%,중도금 30% 무이자 혜택이 주어진다. 3층에는 광폭 테라스가 제공돼 탁월한 조망권 확보가 가능하다. 인접지와의 상권단절로 인한 항아리 상권으로 상업용지의 개발로 유입되는 인구와 하남미사지구 및 주택계획대로 입주를 통해 상주하는 약 10만명까지 흡수할 전망이다.



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<단독> 보이스피싱·스캠 조직 캄보디아 ‘셀허브’ 추적

[단독] 보이스피싱·스캠 조직 캄보디아 ‘셀허브’ 추적

[일요시사 취재1팀] 오혁진 기자 = 캄보디아 보이스피싱·스캠 조직의 민낯이 드러났다. 주로 수도인 프놈펜 인근과 시아누크빌 범죄 단지가 그들의 주둔지였다. 국내 조직폭력배가 중국 갱단과 결탁해 만든 ‘셀허브’의 경우 피해자만 수십명이다. 이들은 엔터테인먼트 기업을 가장했다. 사이트에는 유명인의 사진이 수차례 도용된 것으로 확인됐다. 현재는 사라진 셀허브 엔터테인먼트의 홈페이지. 지난해 7월 <일요시사>가 취재한 이후 대표이사의 이름과 사진이 여러 차례 바뀌었다. 유인촌 전 문화체육관광부 장관에게 표창장을 받았다며 문서를 위조하기도 했다. 이 기업의 정체는 로맨스 스캠 조직이다. 확인된 피해액만 약 40억원, 피해자는 수십명이다. 한 언론사는 보도자료까지 작성하며 홍보하기도 했다. 조직적 준비 경찰 수사 중 서울경찰청 사이버수사대는 지난 24일, 셀허브 조직원 3명을 각각 구속·불구속으로 서울중앙지검에 송치했다. <일요시사> 취재를 종합하면, 이들은 조건 만남 사이트를 운영한 로맨스 스캠 조직이다. 여성 관련 데이트 상품을 판매하거나 연애 빙자 사기를 일삼았다. 셀허브 조직원이던 A씨는 “연예인 지망생이나 모델과 연락하게 해 준다며 50만원에서 100만원까지 대포통장 계좌에 돈을 입금하게 한 뒤 텔래그램 아이디를 알려주고 연락하게 하는 시스템”이라며 “연결된 여자는 실제 남성이고 한국에서 조직폭력배로 활동하던 사람들이 대부분”이라고 주장했다. 이 조직은 지난해 3월 캄보디아 범죄 밀집 지역인 태자 단지에서 인력을 모으기 시작했다. 같은 해 5월 사이트를 개설해 조직원들에게 민간인 협박, 중국어 통역 등의 역할을 맡기고 수십명으로부터 약 40억원을 뜯어냈다. 같은 해 7월 <일요시사> 취재가 시작되자 이 조직은 셀허브 엔터테인먼트 대표이사의 이름을 ‘김현숙’에서 ‘박소희’로 변경하고 유명인의 사진을 수차례 도용했다. 유 전 장관에게 표창장까지 수여받았다며 피해자들의 의심을 피하려는 꼼수도 서슴지 않았다. A씨는 “조직에서 탈출하려는 사람은 밤새 맞거나 강제로 마약을 투약당하기도 했다. 조직폭력배 출신 한국 사람들이 간부고 일반 조직원은 교민 사이트를 통해 ‘한 달에 500만~1000만원을 벌 수 있다’는 거짓말에 속아 일하게 된 사람들”이라고 설명했다. 이 사건은 서울경찰청이 수사하기 이전인 지난해 7월부터 강서·영등포·구로경찰서 등에 여러 고소장이 접수됐었다. 하지만 수사는 원활하지 않았다. 주요 혐의자가 해외에 거주 중이거나 피의자 특정이 어려운 게 난관이었다. 수사를 담당했던 한 경찰 관계자는 “캄보디아 프놈펜에 주요 혐의자들이 거주한다는 사실을 파악하고 지난해부터 공조를 요청했으나 캄보디아 당국이 비협조로 일관했다”며 “고소인분들이 ‘왜 안 잡냐’ ‘내 돈 어떻게 하냐’는 등 불만이 많으셨다. 매번 죄송하다고 말씀드리는 것 외에 할 수 있는 게 없었다. 캄보디아가 협조하지 않으면 조치가 불가능했다”고 토로했다. 지난해 3월부터 조직원 모집…태자 단지서 모의 ‘유인촌 표창장’ 걸어 놓고 ‘정상 기업’ 홍보 막막했던 수사는 대학생 박모씨 피살 사건이 사회적 파장을 일으키면서 풀리기 시작했다. 이재명정부가 캄보디아를 압박했고 현지에 구금된 한국인 범죄자 겸 피해자 수십명을 국내로 송환했다. 송환된 인원 중 일부는 셀허브 사건과도 연관된 것으로 파악됐다. 정성학 충남경찰청 수사부장은 지난 20일 청내 프레스센터에서 브리핑을 열고 “이들을 특정경제범죄가중처벌 등에 관한 법률(사기) 및 범죄단체 가입 및 활동 혐의로 전원 구속했다”고 밝혔다. 현재까지 부건(총책 가명, 40대 초반, 한국말을 쓰는 외국인 추정) 조직으로부터 확인된 피해 건수는 110건, 피해액은 93억여원에 달했다. 약 100명의 조직원을 거느린 부건은 지난해 중순부터 올해 7월까지 주로 프놈펜 웬치(범죄 단지) 및 태국 방콕 등지에서 한국인을 상대로 범행을 벌여왔다. 부건 조직은 지난 2018년 중국에서부터 활동을 시작해 그동안 단속을 피하려 태국, 캄보디아 등지로 거주지를 옮겨가며 범행을 계속해 왔다. 이들은 데이터베이스, 입출금 등을 지원·관리하는 CS팀과 광고를 보고 접근한 피해자를 기망하는 로맨스팀, 검찰 사칭 보이스피싱팀, 코인투자리딩 사기팀, 공무원 사칭 노쇼 사기팀 등 총 5개 팀으로 이뤄진 조직체계를 갖췄다. 이들은 가구판매업을 하러 캄보디아에 갔다고 진술했으나 이후 지역 선·후배 권유, 고액 아르바이트 인터넷 광고 등을 접하고 범죄에 연루된다는 걸 알면서도 조직에 가입해 활동한 것으로 조사됐다. 속아서 조직에 들어갔다고 진술하지 않은 이들의 유입 경로는 ▲지인 포섭 29명 ▲인터넷 광고 등 포섭 8명 ▲현지 카지노 포섭 6명 ▲기타 2명으로 나타났다. 이들은 남성 42명과 여성 3명으로 연인도 있었다. 대부분은 20~30대 연령으로 최소 2개월부터 최대 16개월까지 범행에 가담해 왔던 것으로 드러났다. 조건 만남 사이트 경기북구경찰청 형사기동대도 전기통신금융사기특별법 위반 등 혐의로 피의자 15명 중 11명을 구속 송치했다. 이들은 지난해 8월부터 한 달간 캄보디아 범죄 단지에서 여성을 사칭, 조건 만남 등을 명목으로 피해자들로부터 돈을 가로챘다. 또 사회관계망서비스(SNS)에 이성 만남 광고를 낸 후 이를 보고 연락해 온 피해자에게 여성인 척 채팅으로 유인했다. 여성을 소개받기 위해서는 자신들이 개발한 조건 만남 사이트에 회원 가입과 인증을 받아야 한다고 속여 인증을 위한 돈을 요구했다. 3차례에 걸친 인증 절차 과정에서 여러 게임에 성공하면 가입비를 돌려준다고 속여 피해자로부터 1인당 적게는 수십만원에서 많게는 수억원을 받아 챙겼다. 피해자들이 믿을 수 있도록 별도의 만남 인증과 후기글을 남기는 ‘화력방’도 운영했다. 현재까지 확인된 피해 규모는 피해자 36명, 피해금 16억원 상당이며, 1인당 최대 피해 금액은 2억1000만원이다. 이들은 대부분 20~30대 남녀다. 최초 범죄집단을 구성한 캄보디아 프놈펜 지역 명칭 ‘툴콕’을 의미하는 ‘TK’파로 스스로를 부르며 총책을 정점으로 한 지휘·통솔 체계를 갖췄다. 조직 운영을 총괄하는 총책, 이를 보좌하며 실무 전반과 인력 공급 등을 담당하는 총관리자, 각 파트 팀원의 근태를 관리하고 지시하는 팀장으로 구성됐다. 또 자체적인 조건 만남 홈페이지를 제작하는 개발자, SNS에 광고 글을 게시하는 홍보팀과 광고를 보고 접근한 피해자를 기망하는 로맨스 2개팀으로 역할을 분담했다. ▲상호 가명 사용 ▲근무 중 휴대전화 금지 ▲사진 촬영 금지 ▲야간에는 커튼으로 외부 차단 ▲다른 부서와의 업무 내용 공유 금지 등의 규칙에 따라 생활하기도 했다. 중국 국적 100명 뒷배 이들은 총책이 마련한 건물에서 2인1조로 합숙했는데 프놈펜 툴콕 지역의 13층 건물을 사용하다가 지난 8월, 현지 단속을 피해 센소크 지역 7층 건물로 이전해 범행을 이어오던 중 현지 수사 당국에 의해 검거됐다. 이들은 경찰 조사에서 경제적 이익을 목적으로 SNS 구직 광고나 조직원을 통해 범죄단체에 가입했다고 진술했으며 사기임을 알고도 범행을 지속한 것으로 조사됐다. 피의자 대부분은 현지에서 구금된 중에도 총책이 이른바 관작업을 통해 자신들을 석방시켜 줄 것이라는 말만 믿고 대사관의 도움을 거절하고 귀국하지 않았다. 셀허브 사건 간부들은 타 사건에도 연루됐다. 지난 7일 캄보디아 바벳에 인접한 베트남 떠이닌 지역 국경 검문소 인근에서 30대 여성 B씨가 차 안에서 숨진 채 발견됐는데, 숨지기 직전까지 셀허브 간부와 같이 있었다. B씨의 사인은 마약 과다 투약이었다. 국내 정보·수사기관은 B씨가 셀허브에서 한국인 명의의 대포통장을 공급해 왔다고 보고 있다. A씨는 “셀허브에서 일할 사람을 모집하는 역할을 했던 B씨인데 통장을 팔려고 캄보디아에 도착한 한국인들을 유인해 범죄 단지로 팔아넘기고 유인하기도 했다”고 주장했다. 실제 정보·수사기관도 B씨에 의해 범죄 단지에 넘겨지는 피해를 입거나 유흥업소 일을 강요당한 사례를 확인하고 조사 중이다. 정보기관 관계자는 “사실상 마약을 강제로 과다하게 투약당한 살인사건이라는 첩보는 아직 확인 중”이라며 “특정 조직과 사이가 좋지 않았던 건 현지 경찰도 수사 중인 내용”이라고 말했다. 대개 조직폭력배 출신…지휘는 중국 조직이 맡아 40억 피해액 환수 불가능 “자금 세탁 끝났다” 첫 데이트하던 연인을 치어 여교사를 숨지게 했던 이른바 ‘대전 머스탱 교통사고’의 피의자도 셀허브 조직원으로 확인됐다. 피의자 전모씨는 2019년 2월10일 오전 10시14분 대전 중구 대흥동에서 면허도 없이 외제차를 운전하던 중 인도를 걷던 조모씨와 박모씨를 들이받아 박씨를 숨지게 하고, 조씨에게 중상을 입혔다. 전씨가 대여한 외제차는 불법 대여 차량이었다. 이 차량은 애초 대구에 사는 C씨가 자신 명의로 캐피털에서 월 115만원씩 주는 조건으로 60개월간 대여한 것이다. C씨는 사촌 안모씨와 함께 인터넷 중고거래 사이트에서 나모씨가 올린 ‘외제차 저렴하게 빌려줄 사람을 찾는다”는 글을 보고 접근, 한 달에 136만원씩 받기로 하고 대여한 머스탱 차량을 재임대했다. 나씨는 이렇게 빌린 머스탱 차량을 사회관계망서비스(SNS)를 활용해 “외제차를 빌려준다”고 광고하며 또다시 대여업을 했다. 전씨는 나씨가 올린 이 글을 보고 일주일에 90만원씩 주기로 약속하고 머스탱을 빌려 운전했다. 매년 확정되는 범죄수익 추징금은 30조원을 넘지만 환수 금액은 1%에도 미치지 않는다. 법무부가 캄보디아에서 보이스피싱과 로맨스 스캠 등의 범죄로 발생한 현지 범죄수익을 국내로 환수하는 방안을 추진하기로 했지만 현실적으로 불가능하다는 게 전문가들의 분석이다. 우선 법무부는 “캄보디아 내에서 벌어진 범죄 가운데 현재 국내에서 수사 중이거나 재판 중인 사건이 1차 현지 수사 의뢰 대상”이라며 “이후 국내에서 유죄 선고를 받으면 최종적으로 환수 대상이 된다”고 밝혔다. 국제형사사법공조 조약에 따르면 해외에서 발생한 범죄라 하더라도 피해자가 국내에 있고 피해액이 특정될 경우, 우리 정부가 해외에 범죄수익 환수를 요청할 수 있다. 우리나라는 2019년 캄보디아와 국제형사사법공조 조약을 체결해 2021년 정식 발효됐다. 주요 간부들 타 사건 연루 정보기관 관계자는 “범죄자 개인이 아닌 조직을 대상으로 한 범죄수익 환수 사례는 거의 없다. 특히 국내에서 수사와 재판이 끝나야 한다”며 “정부 차원에서 적극적으로 나서는 건 좋지만 이미 늦었다. 범죄조직 특성상 이미 코인이나 대포 통장으로 제3국에 은닉하거나 세탁을 하고도 남았을 시간”이라고 지적했다. 부장검사 출신 한 변호사도 “수사가 끝나고 유죄 판결이 나기까지 수년이 걸리는데 환수 절차는 이 모든 사법절차가 종료돼야 가능하다. 특히 조세회피처로 범죄수익을 옮겨놨다면 환수는 불가능에 가깝다”고 봤다. <hounder@ilyosisa.co.kr>