세금 덜내는 노하우 ‘알면 돈 된다’

‘콕 짚어준’ 상가투자 절세법

저금리로 상가투자에 관심을 보이는 투자자들이 늘고 있다. 갈 곳을 잃은 시중 자금들이 상당히 많은 탓이다. 막상 마음에 드는 상가가 있더라도 필수적으로 부딪치는 과정이 있는데, 과연 누구의 명의로 해야 유리할 것인가에 관한 문제다.

계약자 누구 명의 유리? “취득 전 검토 필수”
취득세·부가가치세 비교…자금조사도 유의

대기업 부장으로 은퇴를 앞두고 있는 허창(57·가명)씨는 약 7000만원(평균 과세표준 3500만원)의 연봉을 받고 있다. 허씨는 그동안 모은 자금으로 노후를 대비해 연간 1500만원의 임대소득이 기대되는 단지 내 상가를 5억원에 본인의 명의로 분양을 받았다. 얼마 전 그는 지인에게 자신이 분양받은 상가에 관한 이야기를 하다가 뜻밖의 말을 들었다. ‘왜 상가 명의를 전업주부인 부인 명의로 하지 않는가?’였다. 한평생 한 직장에 몸 바친 허씨가 상가 명의에 대한 것까지는 생각이 닿지 않았기 때문이다.

상가투자 전에 가장 궁금하게 생각하는 것 중의 하나가 바로 세금, 즉 종합소득세가 얼마나 증가할 것인지 여부다. 직장에 다니는 경우 근로소득이 임대사업소득 등에 합산돼 6∼38%의 누진세율로 과세되면 세금이 크게 증가한다. 건강보험료도 추가될 경우 수익성이 떨어질 수 있어 취득 전에 누구의 명의로 할 것인지 검토할 필요가 있다.

본인으로?
배우자로?

업계에 따르면 상가 명의는 ▲계약자 본인으로 하는 경우 ▲배우자와 공동 명의로 하는 경우 ▲소득이 없거나 적은 쪽으로 하는 경우 등 3가지가 있다. 만약 투자자 자신이 회사로부터 급여를 받는 근로소득자이거나 연봉이 높은 경우 명의를 바꾸는 것이 절세효과가 크다. 근로소득자로서 부동산 임대소득이 본인의 수입에 추가되는 경우 소득 발생년도 다음해 5월 종합소득세를 신고·납부해야 한다.


허씨의 사례에 세율을 적용시켜 보면, 허씨 명의로 분양받을 경우에는 기존 근로소득과 새로 발생한 임대소득을 합한 5000만원(연봉 3500만원+임대수익 1500만원)에 대해 24%의 세율을 적용받아 약 678만원가량의 소득세를 부담해야 한다. 허씨의 아내 명의로 상가를 취득한다면 그는 자신의 근로소득세 417만원만 부담하면 된다. 아내 소유의 상가에는 연 1500만원에 대해 15% 세율이 적용돼 약 117만원가량의 세금을 내게 된다.

두 세금을 합하면 534만원가량이다. 허씨가 소유했을 때보다 144만원의 세금을 절약할 수 있는 것이다. 허씨의 상가는 이미 그의 명의로 돼 있는 상태. 이 상가를 아내 명의로 바꾸려면 증여세 문제에 부딪히게 된다. 부부 간 증여세 비과세 범위가 종전 3억원에서 6억원(10년 이내 증여 재산을 합한 금액)으로 확대됐기 때문에 허씨는 혜택을 볼 수 있다. 그의 상가 분양가는 5억원이므로 증여세에 관한 걱정은 하지 않아도 된다.

다음으로 취득 시에 검토해야 할 취득세와 부가가치세, 자금출처조사는 어떻게 될까. 허씨는 어떤 세금문제를 만나게 되는지, 그리고 이에 대한 해법은 무엇인지 살펴보자.

급여 받으면
없는 쪽으로

먼저 상가는 취득세 등 부대비용을 감안해야 한다. 취득할 때의 취득세율은 4%(지방교육세 등 포함 시는 4.6%)가 적용된다. 과세표준에 부가가치세는 제외된다. 따라서 허씨는 부가가치세를 제외한 5억원에 상가를 취득했으므로, 이에 4.6%를 곱한 2300만원 정도의 세금을 내야 한다.
주택의 경우에는 1∼3%로 저렴한데, 상가 등 임대수익형 상품은 기본 취득세율이 4%가 된다는 점에 주의해야 한다. 참고로 세법상의 고급오락장(유흥주점영업장 등)을 취득하거나 취득 후 5년 내에 이의 용도로 임대하면 취득세가 8%로 중과세될 수 있으므로 각별히 유의해야 한다.

다음으로 일반과세자는 취득시 부가가치세를 환급받는데, 취득하면 부가가치세가 발생하는 것이 일반적이다. 물론 포괄양수도계약방식으로 계약하면 부가가치세가 발생하지 않지만, 신규분양 등의 경우에는 부가가치세가 발생하므로 이를 환급받는 방법을 이해하는 것이 중요하다. 상가 부가가치세를 돌려받기 위해서는 다음과 같은 조건들을 갖춰야 한다.
우선 사업자등록신청을 할 때에는 일반과세자로 등록해야 한다. 간이과세자는 영세한 업체에 해당하는 사업자로서 부가가치세 부담이 거의 없다. 세금계산서 발행의무도 면제하고 있다. 이 사업자는 원칙적으로 부가가치세제도와 거리가 멀기 때문에 부가가치세를 환급해주지 않는다.

“세금 줄이면 상품가치 극대화”
분양 중인 유망 상가는 어디?


사업자등록은 임대개시일로부터 20일 내에 해야 하나, 신규사업자는 부가가치세 환급을 위해 사업개시 전에도 신청할 수 있도록 하고 있다. 세법에서는 공급시기가 속한 과세기간 종료일부터 20일 내에 신청한 경우 해당 과세기간 내에 교부된 세금계산서 상의 매입세액을 환급해준다. 만일 부가가치세를 빨리 환급을 받으려면 조기환급신고를 하도록 한다. 여기서 조기환급신고는 매월 또는 매 2월 또는 분기단위 중에서 선택에 의하며, 조기환급 신고기한 경과 후 15일 내에 환급된다.

마지막으로 상가취득자금에 대한 출처조사에도 관심을 둘 필요가 있다. 상가취득자금이 증여성에 해당되면 일차적으로 증여세가 나올 수 있다. 그 자금이 사업자금에서 온 경우에는 이차적으로 사업체에 대한 세무조사로 연결될 수 있다. 따라서 상가를 취득할 때에는 자금관계를 명확히 해둘 필요가 있다.

세금에 흥하고
세금에 망한다

한 부동산 전문가는 “서울 주요 역세권, 아파트 인기지역을 중심으로 상가투자가 활발해지면서 어느 지역에 투자를 해야 좋은지 만큼이나 계약 시 명의를 누구로 할지 등 세금에 대한 지식은 필수가 되고 있다”며 “절세 노하우를 익혀 놓으면 상가의 가치를 극대화시킬 수 있을 것”이라고 말했다. 다음은 유망 지역에서 분양(예정) 중인 상가들이다.

▲마곡 G퍼스트 = 서울 마곡지구 B5-1BL에 ‘G퍼스트’상가와 오피스를 분양 중이다. 연면적 3만6609.66㎡, 지하 5층∼지상 14층 규모다. 지하층은 주차장, 지상 1∼2층은 상가, 지상 3∼4층은 94실의 오피스, 지상 5∼14층은 오피스텔 475실로 구성된다. 5호선 마곡역과 도보 1분 거리 초역세권 상가로 가시성과 접근성이 좋은 사거리 코너상가다. 전용률 약 52% 선으로 3면 개방형 상가 1층 24개, 2층 15개 점포 오피스텔 고정수요와 발산역 유동인구까지 유입이 가능하다. 준공은 2017년 말 예정.

▲위례 우남역 GM프라자 = 경기 성남 수정구 위례신도시 근생 7-1-3, 4블록에 우남역 ‘GM프라자’상가가 분양 중이다. 지하 1층∼지상 5층, 4664.70㎡ 규모다. 수변공원이 인접해 있다. 전용률 62.6%를 자랑한다. 총 34개 점포로 3.3㎡당 분양가는 750만∼3800만원 선이다. 주변 경쟁 상품과 비교해 저렴하며 계약금 20% 중도금 20%, 잔금은 60% 조건이다. 주차는 28대가 가능하다. 8호선 우남역과 트램선 더블역세권으로 1만2000가구(2015∼2016년 3월 입주, 약 3만5000명)의 아파트와 주상복합 1450가구, 단독주택 900가구 및 바이오산업단지와 국방문화센터, 호텔, 컨벤션센터, 도서관, 수영장 등 유동인구가 풍부하다. 입주는 2015년 10월 말 예정.

▲마포 딜라이트 스퀘어 = 대우건설은 서울 마포구 합정동에서 마포 한강 1·2차 푸르지오 단지 내 상가인 ‘딜라이트 스퀘어’를 분양 중이다. 이 상가는 하루 유동인구가 45만여명에 달하는 수도권 지하철 2·6호선 환승역인 합정역과 직접 연결된다. 오픈 브릿지를 통해 마포 한강 1·2차 푸르지오 단지와 이어져 구매력 높은 주상복합 입주민을 고정수요로 끌어들일 수 있다. 축구장 7개 규모와 맞먹는 총 4만5620㎡의 부지에 지하 2층∼지상 2층 186개 점포로 구성된다. 이 중 71실을 1차로 분양한다.

▲기흥역 롯데캐슬 레이시티몰 = 분당선, 용인에버라인 환승역세권인 기흥역에 기흥역 롯데캐슬 레이시티 단지 내 스트리트형 상가인 ‘롯데캐슬 레이시티몰’이 분양 중이다.
5100세대 복합도시로 이뤄진 기흥역 복합도시 내 5번 출구 바로 앞 초역세권 상가로 고정수요는 물론 유동인구 유입에도 용이하다. 선호도가 높은 지상 1층과 2층, 총 33개 점포가 공급된다. 인근에 유동인구 유입이 기대되는 대중교통 환승센터 조성과 AK프라자가 입정할 예정이다.

▲동탄2지구 동탄테크노타워 = 경기 화성시 동탄2지구 동탄일반산업단지에서 ‘동탄테크노타워’오피스텔과 상가가 분양 중이다. 동탄테크노타워는 지하 2층∼지상 7층 규모다. 지하층은 주차장, 지상 1∼2층은 상가, 지상 3∼7층은 오피스텔 105실로 구성된다. 상가는 우리은행 입점이 확정됐다. 총 20개 점포로 3.3㎡당 분양가는 750만∼2300만원 선이다. 대출금(40%)과 보증금을 감안하면 3억원대로 투자가 가능하다. 즉시 입주할 수 있다. 



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<단독> 보이스피싱·스캠 조직 캄보디아 ‘셀허브’ 추적

[단독] 보이스피싱·스캠 조직 캄보디아 ‘셀허브’ 추적

[일요시사 취재1팀] 오혁진 기자 = 캄보디아 보이스피싱·스캠 조직의 민낯이 드러났다. 주로 수도인 프놈펜 인근과 시아누크빌 범죄 단지가 그들의 주둔지였다. 국내 조직폭력배가 중국 갱단과 결탁해 만든 ‘셀허브’의 경우 피해자만 수십명이다. 이들은 엔터테인먼트 기업을 가장했다. 사이트에는 유명인의 사진이 수차례 도용된 것으로 확인됐다. 현재는 사라진 셀허브 엔터테인먼트의 홈페이지. 지난해 7월 <일요시사>가 취재한 이후 대표이사의 이름과 사진이 여러 차례 바뀌었다. 유인촌 전 문화체육관광부 장관에게 표창장을 받았다며 문서를 위조하기도 했다. 이 기업의 정체는 로맨스 스캠 조직이다. 확인된 피해액만 약 40억원, 피해자는 수십명이다. 한 언론사는 보도자료까지 작성하며 홍보하기도 했다. 조직적 준비 경찰 수사 중 서울경찰청 사이버수사대는 지난 24일, 셀허브 조직원 3명을 각각 구속·불구속으로 서울중앙지검에 송치했다. <일요시사> 취재를 종합하면, 이들은 조건 만남 사이트를 운영한 로맨스 스캠 조직이다. 여성 관련 데이트 상품을 판매하거나 연애 빙자 사기를 일삼았다. 셀허브 조직원이던 A씨는 “연예인 지망생이나 모델과 연락하게 해 준다며 50만원에서 100만원까지 대포통장 계좌에 돈을 입금하게 한 뒤 텔래그램 아이디를 알려주고 연락하게 하는 시스템”이라며 “연결된 여자는 실제 남성이고 한국에서 조직폭력배로 활동하던 사람들이 대부분”이라고 주장했다. 이 조직은 지난해 3월 캄보디아 범죄 밀집 지역인 태자 단지에서 인력을 모으기 시작했다. 같은 해 5월 사이트를 개설해 조직원들에게 민간인 협박, 중국어 통역 등의 역할을 맡기고 수십명으로부터 약 40억원을 뜯어냈다. 같은 해 7월 <일요시사> 취재가 시작되자 이 조직은 셀허브 엔터테인먼트 대표이사의 이름을 ‘김현숙’에서 ‘박소희’로 변경하고 유명인의 사진을 수차례 도용했다. 유 전 장관에게 표창장까지 수여받았다며 피해자들의 의심을 피하려는 꼼수도 서슴지 않았다. A씨는 “조직에서 탈출하려는 사람은 밤새 맞거나 강제로 마약을 투약당하기도 했다. 조직폭력배 출신 한국 사람들이 간부고 일반 조직원은 교민 사이트를 통해 ‘한 달에 500만~1000만원을 벌 수 있다’는 거짓말에 속아 일하게 된 사람들”이라고 설명했다. 이 사건은 서울경찰청이 수사하기 이전인 지난해 7월부터 강서·영등포·구로경찰서 등에 여러 고소장이 접수됐었다. 하지만 수사는 원활하지 않았다. 주요 혐의자가 해외에 거주 중이거나 피의자 특정이 어려운 게 난관이었다. 수사를 담당했던 한 경찰 관계자는 “캄보디아 프놈펜에 주요 혐의자들이 거주한다는 사실을 파악하고 지난해부터 공조를 요청했으나 캄보디아 당국이 비협조로 일관했다”며 “고소인분들이 ‘왜 안 잡냐’ ‘내 돈 어떻게 하냐’는 등 불만이 많으셨다. 매번 죄송하다고 말씀드리는 것 외에 할 수 있는 게 없었다. 캄보디아가 협조하지 않으면 조치가 불가능했다”고 토로했다. 지난해 3월부터 조직원 모집…태자 단지서 모의 ‘유인촌 표창장’ 걸어 놓고 ‘정상 기업’ 홍보 막막했던 수사는 대학생 박모씨 피살 사건이 사회적 파장을 일으키면서 풀리기 시작했다. 이재명정부가 캄보디아를 압박했고 현지에 구금된 한국인 범죄자 겸 피해자 수십명을 국내로 송환했다. 송환된 인원 중 일부는 셀허브 사건과도 연관된 것으로 파악됐다. 정성학 충남경찰청 수사부장은 지난 20일 청내 프레스센터에서 브리핑을 열고 “이들을 특정경제범죄가중처벌 등에 관한 법률(사기) 및 범죄단체 가입 및 활동 혐의로 전원 구속했다”고 밝혔다. 현재까지 부건(총책 가명, 40대 초반, 한국말을 쓰는 외국인 추정) 조직으로부터 확인된 피해 건수는 110건, 피해액은 93억여원에 달했다. 약 100명의 조직원을 거느린 부건은 지난해 중순부터 올해 7월까지 주로 프놈펜 웬치(범죄 단지) 및 태국 방콕 등지에서 한국인을 상대로 범행을 벌여왔다. 부건 조직은 지난 2018년 중국에서부터 활동을 시작해 그동안 단속을 피하려 태국, 캄보디아 등지로 거주지를 옮겨가며 범행을 계속해 왔다. 이들은 데이터베이스, 입출금 등을 지원·관리하는 CS팀과 광고를 보고 접근한 피해자를 기망하는 로맨스팀, 검찰 사칭 보이스피싱팀, 코인투자리딩 사기팀, 공무원 사칭 노쇼 사기팀 등 총 5개 팀으로 이뤄진 조직체계를 갖췄다. 이들은 가구판매업을 하러 캄보디아에 갔다고 진술했으나 이후 지역 선·후배 권유, 고액 아르바이트 인터넷 광고 등을 접하고 범죄에 연루된다는 걸 알면서도 조직에 가입해 활동한 것으로 조사됐다. 속아서 조직에 들어갔다고 진술하지 않은 이들의 유입 경로는 ▲지인 포섭 29명 ▲인터넷 광고 등 포섭 8명 ▲현지 카지노 포섭 6명 ▲기타 2명으로 나타났다. 이들은 남성 42명과 여성 3명으로 연인도 있었다. 대부분은 20~30대 연령으로 최소 2개월부터 최대 16개월까지 범행에 가담해 왔던 것으로 드러났다. 조건 만남 사이트 경기북구경찰청 형사기동대도 전기통신금융사기특별법 위반 등 혐의로 피의자 15명 중 11명을 구속 송치했다. 이들은 지난해 8월부터 한 달간 캄보디아 범죄 단지에서 여성을 사칭, 조건 만남 등을 명목으로 피해자들로부터 돈을 가로챘다. 또 사회관계망서비스(SNS)에 이성 만남 광고를 낸 후 이를 보고 연락해 온 피해자에게 여성인 척 채팅으로 유인했다. 여성을 소개받기 위해서는 자신들이 개발한 조건 만남 사이트에 회원 가입과 인증을 받아야 한다고 속여 인증을 위한 돈을 요구했다. 3차례에 걸친 인증 절차 과정에서 여러 게임에 성공하면 가입비를 돌려준다고 속여 피해자로부터 1인당 적게는 수십만원에서 많게는 수억원을 받아 챙겼다. 피해자들이 믿을 수 있도록 별도의 만남 인증과 후기글을 남기는 ‘화력방’도 운영했다. 현재까지 확인된 피해 규모는 피해자 36명, 피해금 16억원 상당이며, 1인당 최대 피해 금액은 2억1000만원이다. 이들은 대부분 20~30대 남녀다. 최초 범죄집단을 구성한 캄보디아 프놈펜 지역 명칭 ‘툴콕’을 의미하는 ‘TK’파로 스스로를 부르며 총책을 정점으로 한 지휘·통솔 체계를 갖췄다. 조직 운영을 총괄하는 총책, 이를 보좌하며 실무 전반과 인력 공급 등을 담당하는 총관리자, 각 파트 팀원의 근태를 관리하고 지시하는 팀장으로 구성됐다. 또 자체적인 조건 만남 홈페이지를 제작하는 개발자, SNS에 광고 글을 게시하는 홍보팀과 광고를 보고 접근한 피해자를 기망하는 로맨스 2개팀으로 역할을 분담했다. ▲상호 가명 사용 ▲근무 중 휴대전화 금지 ▲사진 촬영 금지 ▲야간에는 커튼으로 외부 차단 ▲다른 부서와의 업무 내용 공유 금지 등의 규칙에 따라 생활하기도 했다. 중국 국적 100명 뒷배 이들은 총책이 마련한 건물에서 2인1조로 합숙했는데 프놈펜 툴콕 지역의 13층 건물을 사용하다가 지난 8월, 현지 단속을 피해 센소크 지역 7층 건물로 이전해 범행을 이어오던 중 현지 수사 당국에 의해 검거됐다. 이들은 경찰 조사에서 경제적 이익을 목적으로 SNS 구직 광고나 조직원을 통해 범죄단체에 가입했다고 진술했으며 사기임을 알고도 범행을 지속한 것으로 조사됐다. 피의자 대부분은 현지에서 구금된 중에도 총책이 이른바 관작업을 통해 자신들을 석방시켜 줄 것이라는 말만 믿고 대사관의 도움을 거절하고 귀국하지 않았다. 셀허브 사건 간부들은 타 사건에도 연루됐다. 지난 7일 캄보디아 바벳에 인접한 베트남 떠이닌 지역 국경 검문소 인근에서 30대 여성 B씨가 차 안에서 숨진 채 발견됐는데, 숨지기 직전까지 셀허브 간부와 같이 있었다. B씨의 사인은 마약 과다 투약이었다. 국내 정보·수사기관은 B씨가 셀허브에서 한국인 명의의 대포통장을 공급해 왔다고 보고 있다. A씨는 “셀허브에서 일할 사람을 모집하는 역할을 했던 B씨인데 통장을 팔려고 캄보디아에 도착한 한국인들을 유인해 범죄 단지로 팔아넘기고 유인하기도 했다”고 주장했다. 실제 정보·수사기관도 B씨에 의해 범죄 단지에 넘겨지는 피해를 입거나 유흥업소 일을 강요당한 사례를 확인하고 조사 중이다. 정보기관 관계자는 “사실상 마약을 강제로 과다하게 투약당한 살인사건이라는 첩보는 아직 확인 중”이라며 “특정 조직과 사이가 좋지 않았던 건 현지 경찰도 수사 중인 내용”이라고 말했다. 대개 조직폭력배 출신…지휘는 중국 조직이 맡아 40억 피해액 환수 불가능 “자금 세탁 끝났다” 첫 데이트하던 연인을 치어 여교사를 숨지게 했던 이른바 ‘대전 머스탱 교통사고’의 피의자도 셀허브 조직원으로 확인됐다. 피의자 전모씨는 2019년 2월10일 오전 10시14분 대전 중구 대흥동에서 면허도 없이 외제차를 운전하던 중 인도를 걷던 조모씨와 박모씨를 들이받아 박씨를 숨지게 하고, 조씨에게 중상을 입혔다. 전씨가 대여한 외제차는 불법 대여 차량이었다. 이 차량은 애초 대구에 사는 C씨가 자신 명의로 캐피털에서 월 115만원씩 주는 조건으로 60개월간 대여한 것이다. C씨는 사촌 안모씨와 함께 인터넷 중고거래 사이트에서 나모씨가 올린 ‘외제차 저렴하게 빌려줄 사람을 찾는다”는 글을 보고 접근, 한 달에 136만원씩 받기로 하고 대여한 머스탱 차량을 재임대했다. 나씨는 이렇게 빌린 머스탱 차량을 사회관계망서비스(SNS)를 활용해 “외제차를 빌려준다”고 광고하며 또다시 대여업을 했다. 전씨는 나씨가 올린 이 글을 보고 일주일에 90만원씩 주기로 약속하고 머스탱을 빌려 운전했다. 매년 확정되는 범죄수익 추징금은 30조원을 넘지만 환수 금액은 1%에도 미치지 않는다. 법무부가 캄보디아에서 보이스피싱과 로맨스 스캠 등의 범죄로 발생한 현지 범죄수익을 국내로 환수하는 방안을 추진하기로 했지만 현실적으로 불가능하다는 게 전문가들의 분석이다. 우선 법무부는 “캄보디아 내에서 벌어진 범죄 가운데 현재 국내에서 수사 중이거나 재판 중인 사건이 1차 현지 수사 의뢰 대상”이라며 “이후 국내에서 유죄 선고를 받으면 최종적으로 환수 대상이 된다”고 밝혔다. 국제형사사법공조 조약에 따르면 해외에서 발생한 범죄라 하더라도 피해자가 국내에 있고 피해액이 특정될 경우, 우리 정부가 해외에 범죄수익 환수를 요청할 수 있다. 우리나라는 2019년 캄보디아와 국제형사사법공조 조약을 체결해 2021년 정식 발효됐다. 주요 간부들 타 사건 연루 정보기관 관계자는 “범죄자 개인이 아닌 조직을 대상으로 한 범죄수익 환수 사례는 거의 없다. 특히 국내에서 수사와 재판이 끝나야 한다”며 “정부 차원에서 적극적으로 나서는 건 좋지만 이미 늦었다. 범죄조직 특성상 이미 코인이나 대포 통장으로 제3국에 은닉하거나 세탁을 하고도 남았을 시간”이라고 지적했다. 부장검사 출신 한 변호사도 “수사가 끝나고 유죄 판결이 나기까지 수년이 걸리는데 환수 절차는 이 모든 사법절차가 종료돼야 가능하다. 특히 조세회피처로 범죄수익을 옮겨놨다면 환수는 불가능에 가깝다”고 봤다. <hounder@ilyosisa.co.kr>