저금리에 수익형 부동산이 재주목을 받으면서 알짜 상품에 관심이 높아지고 있다. 하지만 공급 또한 늘면서 옥석 가리기가 필요한 것도 현실이다. 업계에서는 수익형 부동산은 철저하게 수익에 초점을 맞춘 안정적인 투자가 요구되는 상품이다. 따라서 새롭게 등장하는 신상품보다는 검증된 수익형 부동산에 투자할 것을 업계는 권하고 있다.
분양성수기인 5월을 맞아 알짜 수익형 상품을 잡으려는 발걸음이 분주하다. 최근 수익형 부동산에 흥행몰이를 하는 지역의 공통점을 살펴보니 ▲환승역세권 ▲아파트 인기 지역 ▲공급이 없거나 적은 가뭄지역 등으로 나타났다.
▲환승역세권 = 최근 단기간에 100% 분양을 마감한 ‘공덕파크자이’의 상업시설인 단지내 상가와 마포 ‘한강 2차 푸르지오’오피스텔의 경우 각각 공덕역(4개 환승역)과 합정역(2개 환승역)을 끼고 있는 환승역세권이라는 공통점이 있다. 수익형 부동산에서 2개 이상의 역이 지나는 환승역이 유리한 이유는 도심 곳곳을 이어주며 최단거리를 제시함으로 정확한 시간대를 예측할 수 있는 정확성을 부여해주기 때문이다. 또 버스 등 대중교통이 역세권 위주로 경유를 하게 돼 지역 연계성을 살려준다.
환승역은 사통팔달 접근성이 좋아지므로 역세권 주변으로는 택지와 업무시설들의 개발행위가 많아지게 된다. 유동 인구층의 급격한 증가가 이루어지며 역지명의 인지도가 높아져 랜드마크 역할을 하게 되는 것이다. 대중교통 이용도가 높은 젊은 소비층의 비율이 높아져 판매시설과 유흥 시설 등 다양한 계층의 소비층이 상주하게 되어 업종의 다양성 및 경쟁력이 높아진다.
저금리에 수익형부동산 재주목
공급 늘면서 옥석 가리기 필요
▲아파트 인기 지역 = 아파트 최대 인기 지역 중 하나인 광교신도시에서 최근 분양한 ‘힐스테이트 광교’오피스텔은 평균 422대 1, 최고 800대 1의 경이적인 청약경쟁률을 기록했다. 계약 역시 2일 만에 전 실 마감을 기록했다. 분양시장의 분위기가 최고조에 다다르고 있다.
아파트 흥행 지역에 공급되는 수익형 부동산이 인기 투자처로 주목을 받고 있다. 대표적인 지역은 위례신도시, 은평뉴타운, 하남 미사지구, 시흥 배곧신도시 등이다. 이처럼 아파트 분양 흥행 지역은 각종 개발호재에 탁월한 교통여건, 그리고 풍부한 배후수요를 갖추고 있어 향후에도 지속적으로 관심을 끌 전망이다.
▲공급이 없거나 적은 가뭄지역 = 공급이 전무했거나 적었던 지역의 수익형 부동산도 인기다. 실제 한동안 뜸했던 지역 수익형 부동산의 청약 성적과 계약률도 좋았다. 실제 공덕역 인근에서 분양한 ‘공덕역 갑을명가시티’오피스텔도 분양개시 3개월 만에 100% 마감을 했다. 3년 만에 공급된 데다 저렴한 분양가로 인기를 끌었다.
강남역 일대에서 분양에 나섰던 ‘강남역 아크로텔’(470실)과 ‘현대썬앤빌’(166실) 오피스텔도 최근 100% 분양에 성공했다. 희소성이 높은 투룸 공급으로 화제를 모았던 ‘역삼푸르지오시티’오피스텔도 분양을 마감했다.
공급 가뭄 지역이나 최초 공급되는 물량은 기존 물량의 노후화의 영향을 받았다. 신규 상품으로 갈아타려는 이전 수요와 급등하는 전세가로 내 집 마련에 나서거나 수익형 부동산을 선점해 임대사업을 하려는 대기수요가 풍부한 것이 특징이다. 몇 년간 공급이 없었거나 적었던 지역의 경우 희소성면에서 가치가 높지만 투자 지역 선정시 기존 경쟁 상품과 경쟁력은 있는지, 투자대비 적정 임대수익이 나올 수 있는 입지인지 충분히 검토 후 투자에 임해야 한다.
한 부동산 전문가는 “저금리로 수익형 부동산 투자에 30∼40대도 높은 관심을 보이며 투자 대열에 합류하고 있다”며 “투자 상품 가치 하락 시 위험성이 커지기 때문에 수익형부동산 투자에 신중할 필요가 있는데 인구유입에 결정적인 호재가 있는 지역에 투자해야 리스크를 줄일 수 있다”고 말했다. 다음은 눈길을 끄는 알짜 수익형 부동산 현황이다.
‘뭘 잡아볼까’
알짜상품 주목
▲공덕역 블루마리(오피스텔) = 마포 신공덕동에 스튜어디스, KTX 승무원 전용 호피스텔인 ‘공덕역 블루마리’오피스텔 견본주택을 오픈하고 본격적인 분양에 나선다. 대지면적 1187㎡, 연면적 1만67㎡, 지하 3층∼지상 18층, 전용면적 19.88∼39.76㎡ 총 259실 규모다.
전체의 81.5%가 남향·남동향으로 구성됐다. 오피스텔은 최근 진화되고 있는 고객 콘셉트에 맞춰 호텔식 서비스를 도입한 이른바 ‘호피스텔’(호텔식 서비스+오피스텔)이다. 국내 최다 역인 공덕역과 근접해 있으며 연세대, 서강대, 홍익대 등 우수한 학교가 인근 3km내에 밀집해 있는 것이 특징이다. 계약금 10%, 중도금 50%(무이자 융자)다. 준공은 2017년 4월 예정.
▲강남역 센트럴애비뉴(상가) = 2호선과 분당선 환승역에 위치한 ‘강남역 센트럴애비뉴’상가는 3월 준공을 마치고 3층 메디컬존 분양을 개시했다. 이번에 분양에 나선 메디컬존은 총 14개 점포로 탁월한 전망과 희소성을 강점으로 전용면적 기준으로 34.4∼183㎡로 3.3㎡당 3000만∼3200만원선이다.
유동인구가 가장 많은 강남역 일대로 위치 선정에 우위를 선점한 상가로 동선과 통로를 철저하게 분석해 설계된 4면 개방 스트리트형 몰링상가이다. 상가 연면적 1만3000여㎡에 점포수만 116개에 달한다. 총 728실에 달하는 오피스텔 입주민이라는 든든한 고정수요와 1일 약 21만명, 주말 35만∼40만명의 유동인구와 상주 인원 2만여명에 달하는 삼성오피스타운을 비롯해 강남 오피스 밀집지역의 상주인원까지 흡수할 수 있는 최적의 조건을 지니고 있다.
▲기흥역 롯데캐슬 레이시티(오피스텔) = 용인 더블 역세권인 기흥역 초역세권내 노른자위 핵심블록에 들어서는 ‘기흥역 롯데캐슬 레이시티’오피스텔이 분양 중이다. 기흥역 복합도시내 1블럭은 주상복합단지로 지하 4층∼지상 38층, 3개동으로, 주거용 소형 오피스텔 403실(전용 22∼24㎡)이 공급된다.
분양가는 인근 오피스텔보다 분양가가 저렴한 3.3㎡당 850만원대로 책정됐다. 수요측면에서 동백지역 종합병원이 신축예정이고, 현장으로부터 반경 10㎞이내 골프장 20개소와 7개 대학교가 위치해 있다. 2년간 연 6% 임대수익률을 확정 보장하며 계약금 750만원(정액제), 중도금 무이자를 통해 입주시까지 추가 납부금이 없다.
30∼40대 높은 관심…베팅대열 합류
수익에 초점 맞춘 안정적인 투자 요구
경쟁력이 있나
임대수익 많나
▲위례 드림시티(상가) = 위례신도시 근생8부지 첫 공급 근린상가인 ‘위례 드림시티’가 분양 중이다. 지하 3층∼지상 5층, 연면적 8088㎡, 총 66개 점포 규모다. 동측 및 남측 20m, 북서측 10m, 북동측 6m 보행자 도로를 접하고 있는 3면 개방형 상가다.
지하 3층∼지하 2층은 주차장 48대(법정:43.86대), 지하 1층∼지상 5층은 상가로 구성된다. 위례신도시에서 가장 빠른 상권형성이 기대된다. 강남으로 연결되는 지하철 8호선 우남역(2017년 개통 예정)과 위례신도시를 관통하는 트램이 만나는 초역세권 상가다. 교통여건 또한 사통팔달의 교통망을 자랑한다. 외곽순환도로, 동부간선도로 및 송파IC 인접, KTX 수서역 신설 예정에 있다.
▲판교역 SK 허브(아파텔) = SK건설은 판교신도시에 공급하는 ‘판교역 SK 허브’아파텔을 분양 중이다. 규모나 평형대를 아파트와 수준에 맞췄다. 지하 6층∼지상 8층, 3개동, 총 1084실로 전용면적 84㎡도 선보인다. 84㎡ 52실 중 45실은 방 3개, 욕실 2개에다 4베이로 설계했다. 욕실에는 욕조를 설치했고 세탁실 공간까지 따로 마련하는 등 일반 아파트와 차이가 없도록 했다.
현재 판교테크노밸리에는 800여개가 넘는 기업이 입주해 있고 6만여명이 근무 중이다. 특히 향후 지어질 제2 판교테크노밸리는 완공 시 630여개의 기업들이 입주하게 되며, 일자리 또한 4만개가 창출될 것으로 내다보고 있기 때문에 제2 판교테크노밸리에 대한 기대감도 크다. 오는 8월에는 판교 알파돔시티 내 현대백화점 판교점이 개점할 예정이다.
▲광교 힐스테이트 레이크(상가) = 현대건설은 경기도 광교신도시 업무7블록에서 오피스텔 ‘광교 힐스테이트 레이크’단지 내 상가를 분양 중이다. 연면적 3521㎡로 지하 1층∼지상 1층 전용면적 42∼104㎡ 총 34개(지하 1층 8개, 지상 1층 26개) 점포로 구성돼 있다.
유동인구 유입이 수월할 수 있도록 광폭테라스가 설치되고, 지하층의 경우 지형의 고도를 이용한 데크식 구조로 설계돼 여천 수변공원과 직접 연결된다. 전용률도 61%며 테라스 면적도 넓어 공간활용이 가능하다. 상가 주변으로 1만5000여명에 달하는 아파트 입주민을 비롯해 단지 맞은편 업무밀집지구에 조성되는 오피스단지 상주인구 8000여명 등 약 2만3000여명의 배후수요를 갖추고 있다. 2016년 초 신분당선 연장선역이 개통될 예정에 있다.
▲검단지식산업센터 블루텍(지식산업센터) = 대림산업·고려개발이 인천 검단산업단지에서 최초로 공급되는 지식산업센터 ‘검단지식산업센터 블루텍’이 기숙사와 지원상가를 동시에 선보인다. 대지 2만6441㎡에 연면적이 15만1935㎡(지하 2층∼지상 15층)에 달할 정도로 규모가 크다.
약 520실의 제조업 공장과 356실의 기숙사, 66실의 지원 상가, 휴게실, 회의실 등 편의시설을 갖춘다. 입주 기업에 대한 혜택이 다양하다. 취득세 50% 감면, 재산세 37.5% 감면 혜택이 주어진다. 기숙사(356실)는 7000만∼8000만원대로 소액투자가 가능하도록 분양가를 구성했다. 지원상가(66개 점포)는 1층기준으로 3.3㎡당 1450만원선이다. 입주 및 입점은 내년 10월 예정.
“리스크 최소화”
신중에 또 신중
▲잠실 헤리츠(오피스텔) = 서울 송파구 방이동에서는 10년 만에 ‘잠실 헤리츠’오피스텔이 분양한다. 지하 4층∼지상 16층, 16∼20㎡ 총 336실 규모다. 3가지 타입으로 전 평형·소형 구성과 공간활용도가 높은 복층형 설계가 이 오피스텔의 특징이다.
교통환경은 지하철 8호선 몽촌토성역을 도보로 1분, 2, 8호선 환승역인 잠실역도 걸어서 이용할 수 있는 거리에 있다. 도보권에 9호선 신방이역(가칭)이 2016년 개통한다.
올림픽대로, 강변북로, 천호대로, 외곽순화로 등의 도로망이 가까워 차량으로 서울 및 수도권으로 진출입이 수월하다. 삼성 SDS 이전함에 따라 수요가 대폭 늘어나 풍부한 배후수요도 확보돼 있다. 단지 앞으로 약 144만㎡규모의 올림픽공원이 있고, 석촌호수와 한강시민공원과도 인접해 있다.
▲안산 리베르(오피스텔) = 안산 단원구 고잔동 526번지에 들어서는 리베르 오피스텔은 지하 7층∼지상 17층, 전용면적 19.38∼27.04㎡ 총 480실로 10년 만에 최대 규모다. 지상 2층부터 17층까지가 오피스텔이며, 지상 1층에는 근린생활시설이 들어설 예정이다. 지하에는 총 341대의 넓은 주차 공간이 마련된다. 오피스텔은 지하철 4호선 고잔역과 중앙역 사이에 들어선다.
수원, 인천, 시화를 이어주는 산업도로와 영동고속도로·서해안고속도로가 인접해 사통팔달의 교통망을 자랑한다. 배후수요도 풍부하다. 바로 옆에 830병상 규모의 고대 안산병원이 있고, 반월산업단지와 시화산업단지를 비롯해 시화멀티테크노밸리(시화MTV)와 송산 그린시티 등인 지척으로 조성돼 약 36만명 이상의 임대수요가 기대된다.
