서울에서 자영업을 하는 허창(45세)씨는 최근 수도권 모 택지지구 상가를 분양 받았다. 만약 토지분양가 3억원, 건물분양가 3억원이라면 분양회사는 허씨에게 총 얼마의 금액을 받아야 할까.
임대사업자 등록하면 일부 환급 가능
허씨는 토지 3억원과 건물 3억원, 건물에 대한 부가가치세 3000만원을 합한 총 6억3000만원을 받는다. 그리고 허씨가 임대목적이나 다른 사업을 하려고 상가를 분양 받았다면, 최종 소비자가 아닌 사업자이므로 부가가치세 3000만원을 환급받을 수 있다.
4억 상가 분양 시
1600만〜2800만원
부동산은 크게 비수익형 부동산과 수익형 부동산으로 나눌 수 있다. 상가나 오피스텔, 분양형 호텔 등과 같은 수익형 부동산에 대해서는 부가가치세가 부과되는 게 일반적이다. 수익형 부동산을 분양받는 경우 부가가치세는 일반적으로 분양대금의 4〜7%에 해당하는 큰 금액이므로 철저한 이해가 필요하다.
다만 임대사업자 등록을 한 경우에 한해서 환급을 받게 된다. 부가가치세를 환급 받으려면 다음과 같은 절차가 필요하다. 우선 주의할 사항은 사업장 관할 세무서에 계약일로부터 반드시 20일 이내에 사업자등록 신청을 해야 한다. 만약 계약일부터 20일 이내에 사업자 등록 신청을 하지 않았다면 현행 세법상 부가가치세를 환급 받을 수 없다. 단, 일반사업자로 등록을 한 경우에만 해당된다.
상가나 오피스텔을 분양 받아 사업자 등록을 한 사업자가 상가나 오피스텔을 다른 이에게 양도할 때도 주의할 사항이 있다. 매매금액을 매수인과 약정할 때 계약서상에 부가가치세 별도라는 문구를 꼭 표기해야 한다.
세법에서 부가가치세에 대한 문구가 빠져 있다면, 매매금액에 부가가치세가 포함된 것으로 보기 때문에 상가나 오피스텔을 파는 사람은 매수인으로부터 매매금액 이외에도 부가가치세를 별도로 받고 폐업일로부터 25일 이내에 세무서에 부가가치세를 신고·납부해야 한다. 그렇지 않으면 나중에 각종 가산세를 내야 한다.
실제 신축 분양상가 분양업체 측과 수분양자 사이에 분양금 납부로 인한 문제도 빈번하게 발생하고 있다. 계약서상에 표기되지 않은 부가가치세가 분양대금에 포함이 된 것인지 별도 부과를 해야 하는 것인지에 관한 분양사와 수분양자 양측의 주장이 팽팽히 맞서고 있기 때문이다.
부가세가 별도라면 계약서상 필히 부가세별도 사항을 표시해야 한다. 어떤 투자자가 분양금액 외에 언급되지도 않은 부가세를 따로 내야 한다고 생각할까. 이렇게 계약서상에 ‘부가세포함’ ‘부가세별도’ 라는 단어 하나만 포함시켰다면 시작되지 않을 수 있는 분쟁은 적지 않은 금액이 걸려있어 큰 문제로 발전되기 쉽다.
상가분양 시 부가세는 통상적으로 상가 건물가액의 10%가 부과된다. 이는 경우에 따라 모두 차이가 있지만 보통은 총 분양금액의 4〜7%에 달하는 금액이다. 만약 4억 가량의 상가를 분양받았다면 1600만〜2800만원에 이르는 부가세가 부과되는 것이다.
포함? 별도? 분양-수분양 마찰 다반사
소송도 비일비재 계약서상 명시 필수
조심 또 조심
체크 또 체크
이런 부가세가 분양금액에 포함돼 있다고 생각하고 싶은 것이 수분양자 입장일 것이고, 별도과세가 당연하다고 주장하는 것이 분양사의 입장일 것은 인지상정. 하지만 계약서에 ‘부가세별도’라는 항목이 기재되지 않은 경우에는 부가세가 분양금액 안에 포함되어 있다고 보는 것이 국세청의 해석이나 일반적인 상황의 관례이다.
이는 분양 이후의 상가 매매에서도 마찬가지이다. 상가 매매 시 건물 분 부가가치세는 원칙적으로 별도로 표기를 해야 한다. ‘건물분 부가가치세는 별도’라는 문구가 없는 경우, 부가가치세만큼 매도자는 손해를 볼 수 있으니 주의해야 한다. 한 부동산 전문가는 “자칫 ‘당연한 내용’이라고 생각해 계약서상 기재하지 않은 내용들이 결과적으로 법정 분쟁의 씨앗이 될 수 있다는 점에 유의하라”고 조언했다.
흔히 일반인들은 주택이라고 해서 부가가치세와 무관하다고 생각한다. 아파트를 신규로 분양업체에서 분양 받은 경우를 따져 보자. 아파트를 분양할 때도 사업자 공급분은 재화의 공급이므로 건물가액에 대해 10%의 부가가치세를 부담해야 한다.
다만, 조세특례제한법에 나와 있는 국민주택 규모인 전용면적 85㎡ 이하의 아파트는 부가가치세가 면제된다. 또 국민주택 규모 초과분이라도 사업자가 아닌 자가 공급하는 것은 원천적으로 부가가치세 납부 의무가 없다. 일반 소비자들은 부가가치세를 낼 의무가 없기 때문이다.
부가가치세 면세에 해당하는 부동산은 다음과 같이 정리가 가능하다. 먼저 토지의 공급은 면세지만 토지의 임대는 과세가 된다. 국민주택의 공급, 국민주택의 건설용역, 주택과 그 부수토지의 임대는 면세가 된다. 다음으로 부동산 임대업자의 경우 주택과 부수토지의 임대용역은 부가가치세 면세되나 상가나 토지의 임대용역은 부가가치세 과세된다. 부가가치세 과세표준은 수입임대료, 관리비, 간주임대료로 구성된다.
사업자가 부동산임대용역을 공급하고 전세금, 임대보증금을 받는 경우에는 전세금, 임대보증금에 대한 이자상당액을 임대료로 간주해 과세된다. 마지막으로 부동산 매매업자의 경우 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 기타 구축물 등을 공급하면 토지는 면세, 건물 및 구축물은 과세된다.
경남 창원의 정태성 약사는 2012년 2월 상가건물 101호를 임차해 약국을 개업했다. 정 약사는 같은해 11월 건물주인 한경담씨에게 약국자리로 임차한 101호를 8억3500만원에 매매하기로 결정하고 계약을 체결했다. 정 약사와 건물주 한씨는 101호 매매계약을 체결하면서 발생하게 될 부가가치세 납부를 피하기 위해 계약을 영업양도의 형식으로 처리하기로 했다.
이들은 계약서 특약사항에 ‘부가가치세는 포괄적 양수도로 한다’라고만 기재했다. 즉 사업장별로 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계시키는 경우는 구 부가가치세법 1조1항 제1호에 정한 재화의 공급으로 보지 않기 때문에 부가세를 부과하지 않도록 한다는 구 부가세법 6조6항 2호를 이용한 것이다.
그러나 문제가 발생했다. 건물주가 약국은 과면세 겸영사업자라는 사실을 몰랐던 것이다. 구 부가가치세법 제6조 제6항 제2호가 거래당사자 모두 과세사업자인 경우에만 적용된다는 사실을 알게 된 건물주는 약국자리 거래에 대한 부가세로 6053만원을 납부해야 할 상황에 놓이자 정 약사에게 부가세 납부를 청구했다.
약국매매 6000만원
낼 뻔한 약사 면제
그러나 정 약사는 부가세를 납부할 의무가 없다고 맞섰고 결국 법정 다툼이 시작됐다. 이에 법원은 “부동산 매매계약 시 부가가치세에 대해 별도 약정이 없었다면 매도인이 부가세를 내야 한다”며 정 약사의 손을 들어줬다.
창원지방법원은 최근 창원시 의창구 소재의 A빌딩의 일부 소유자 한씨가 A빌딩에서 약국을 운영하는 정 약사를 상대로 낸 부가세 청구소송에서 원고 패소 판결을 내렸다. 법원은 “부가세법 제15조에는 매도인이 매수인으로부터 부가세를 징수해야 한다고 규정하고 있으나 이 조항은 최종소비자가 부가세를 내야 한다는 취지를 말한 것에 불과하다”고 판시했다.
법원은 “부가세에 대한 특별한 약정 없이 위 조항만을 근거로 한씨가 정 약사에게 부가세를 청구할 법적 권리는 없다”고 밝혔다. 법원은 “부가세 부담에 대한 두 당사자간에 별도의 약정이 없었다”며 “별도 약정이 없으면 매수인인 정 약사가 부가세를 부담한다는 거래관행이 있었다고 보기 어렵다”고 말했다.
