상가 권리금이 사회적인 이슈로 떠오르면서 각 지역의 권리금에 관심이 쏠리고 있다. 대한민국의 인구의 절반이 몰려있는 서울, 인천, 경기지역의 구별, 시별 권리금은 얼마일까. 부동산 정보회사인 한국창업부동산정보원과 점포라인의 도움으로 2013년 2월〜2014년 2월 지난 1년간 권리금의 변동사항을 비교해봤다. 권리금이 오르고 떨어진 원인도 분석했다.
각종 부동산 규제 완화로 전체적인 상승세
올봄 자영업 거래 예년보다 활발해질 전망
한국창업부동산정보원과 점포라인에 따르면 2013년 2월과 2014년 2월 기준으로 평균 권리금이 강남은 9768만원, 강북은 8949만원에서 각각 1억1523만원, 1억1479만원으로 올랐다. 1년 새 강남은 1755만원, 강북은 2529만원이 오른 셈이다.
인천은 1억392만원에서 9035만원으로 1356만원이 떨어졌다. 송도국제도시, 영종국제도시, 청라국제도시 등 인천 경제자유구역 3인방의 부동산 경기 침체, 인천 서구 르원시티와 같은 개발호재가 표류하면서 전반적인 권리금의 하락세를 이끈 것으로 보인다. 올해엔 인천아시안게임 개최와 인천공항고속철도 청라·영종역 개통, 경인고속도로 청라지구 직선화사업 임시구간 개통 등 호재가 많아 향후 점포 권리금의 상승이 예상된다.
경기권은 경기 북부가 7756만원에서 1억1292만원으로 3536만원 대폭 상승한 반면 경기 남부는 9809만원에서 9843만원으로 34만원 상승하는데 그쳤다. 경기 북부는 서울 삼성역〜고양 일산 킨텍스 GTX 추진, 신분당선 삼송지구 연장추진, 하남시 5호선 연장, 남양주 4호선 연장 등 교통여건이 개선되고 인구가 유입됨에 따라 권리금 상승으로 이어졌다.
강남보다 강북
인천 호재 많아
여기에 파주시는 자동차 테마파크와 호텔, 상가를 짓는 1조6000억원 규모의 개발사업을 올 가을 토지보상을 목표로 진행하고 있다. 대형 유통업체가 추진하고 있는 복합쇼핑몰도 개발 협약을 체결하고 내년 착공을 준비하고 있다. 이처럼 현재 확정됐거나 곧 확정 단계에 이를 개발 건은 모두 4건으로, 사업비는 모두 2조4000억원이 넘는다.
한국창업부동산정보원은 “점포 권리금이 오른 가장 큰 이유로 각종 부동산 규제의 완화로 부동산 시장에 온기가 돌면서 점포 권리금 상승에 영향을 줬기 때문”이라며 “경기 지표가 개선되고 정부의 경제 활성화 방안에 따른 심리적인 기대감도 권리금 상승으로 이어지고 있는 것으로 보인다”고 분석했다.
매년 1〜2월은 창업 성수기인 3〜4월로 이어지는 탐색기간의 성격이 강해 이 같은 결과는 올봄 자영업자 간 점포거래 시장이 예년보다 활발해질 것임을 예시한다는 점에서 의미가 크다. 올해는 동계올림픽, 월드컵, 아시안게임 등 국제적인 스포츠이벤트를 비롯한 영업 호재가 많은 편이어서 창업계획을 세워둔 이들이라면 실행에 옮겨볼 만한 시기다.
“수익 높으면 위험 크다”
신흥상권 상가투자 주의
다만 어렵게 골라 들어간 점포라 해도 임대인으로부터 넉넉한 영업기간에 대한 보장을 받아내기가 쉽지 않고, 또 기간이 보장된다 해도 매출이 부진하면 기존에 지불했던 권리금을 회수할 수 없기 때문에 영업기간이 불확실한 점포에 과도한 권리금을 지불하는 것은 피해야 한다. 따라서 상가투자에 관심이 있다면 권리금이 없는 신축상가를 주목해 볼 만하다.
최근 점포 권리금이 사회적으로 이슈화가 되면서 권리금이 없는 유망지역에 신축 분양상가들이 주목을 받고 있다. 그렇다면 주목을 받은 신축 분양상가는 어디일까.
업계에서는 전통적으로 상가 인기지역인 강남역 일대를 중심으로 9호선 2단계 개통을 앞둔 차병원 사거리 일대, 황금노선으로 불리는 2호선·9호선 환승역 당산역 일대, 서울 접근성이 좋은 하남시, 송파 위례신도시, 문정지구, 화성 동탄2신도시를 대표적으로 꼽고 있다.
사회적으로 이슈화
권리금 없는 곳은?
먼저 좋은 성적을 보인 곳은 지난해 9월 위례신도시에서 분양된 ‘위례1차 아이파크 애비뉴’ 상가는 한 달 만에 100% 계약을 마무리했다.
이어 분양에 들어간 ‘위례2차 아이파크 애비뉴’ 상가도 12월 기준으로 90%에 가까운 분양률을 보였다. 근린상가로는 최초 분양에 들어간 성희프라자도 분양 시작 일주일여 만에 1차 분양분(은행·마트·약국·학원 등) 중 80%가 분양을 완료했으며 2차 분양분 병·의원을 분양 중에 있다.
송파 위례신도시는 송파 거여·장지동 일대를 중심으로 조성되고, 4만3419세대(10만8548명)를 배후로 하며 업무지구 포함 약 20만명의 유동인구 발생이 기대되는 항아리 상권 중 하나다. 송파 문정지구도 상가 인기지역으로 꼽히고 있다. 문정 법조단지 조성 및 1만 업체가 입주 예정인 최첨단 지식산업센터가 들어서면 약 1만5000세대의 신흥 오피스텔촌이 조성된다.
수도권 남부 최대 신도시로 조성되는 동탄2 신도시는 7개 특별계획구역을 지정 광역 비즈니스콤플렉스·워터프린트콤플렉스와 동탄 테크노밸리 등이 들어설 것으로 예상돼 상권형성 면에서는 동탄1신도시보다 높은 평가를 받고 있다. 동탄2신도시는 총 11만1413호의 주택을 공급할 계획이다. 지구 내 총 27만8533명의 인구를 수용해 동탄1신도시보다 중·저밀도로 개발된다.
수도권 남부 중핵도시, 지속기능형 미래신도시, 한국적 신도시, 첨단산업 및 연구·비즈니스의 메카 등으로 조성된다. 동탄1신도시와 통합구상을 위해 광역중앙공원 조성, 1·2지구간 순환도로 등이 추진된다. 동탄1·2신도시는 경부고속도로를 사이에 두고 마주보고 있는 수도권 남부 최대 신도시로, 동탄2신도시 면적(2400만㎡)이 동탄1신도시(903만㎡)의 265%에 달한다.
신도시·택지지구
미검증 지역 조심
대한민국을 대표하는 상권인 강남역 상권 일대에 공급되는 상가는 꾸준한 인기를 끌고 있다. 강남역(지하철공사 통계치 참고)은 하루 평균 승하차 인구가 평일 21만명, 주말 35만〜40만명으로 나타났다. 유동인구는 많지만 주변 상업지는 제한돼 있다 보니 강남역 주변 상가는 늘 고객으로 북적인다. 특히 주말의 경우 주변 음식점·카페엔 20〜30대 연령층을 중심으로 대기 수요가 넘쳐난다.
외국인 관광객의 방문 비율도 증가하고 있다. 강남역 상권은 상권 내부로 연결되는 다양한 대중교통을 바탕으로 풍부한 배후지를 지닌 상권이기도 하다. 서울 인구의 10%를 차지하는 강남구, 서초구를 직접적인 배후지로 두고 있다.
수도권 남부지역인 성남, 분당, 용인, 수원 등 넓은 배후지를 확보하고 있다. 무엇보다 강남역 상권의 경우 오피스상권, 판매상권, 학원상권, 서비스상권, 문화상권 등 복합적인 성격을 가지고 있는 것이 특징이다.
2호선과 9호선이 환승되는 당산역 일대도 신흥 오피스텔 상권으로 주목을 받고 있다. 사통팔달의 교통여건을 갖춘 데다 지하철을 이용하면 신촌·여의도는 물론 강남까지도 20분 안에 이동할 수 있기 때문이다. 9호선 2단계 개통을 앞두고 있는 차병원 사거리 일대도 상권이 활기를 띠고 있다.
지하철 5호선 연장·미사지구 조성 등 개발호재가 풍부한 하남시도 상가 유망지역 중 하나다. 서울에 입점한 청정지역으로 서울〜춘천간 고속도로·중부고속도로·경부고속도로·외곽순환도로·올림픽도로, 천호〜하남간 간성급행버스(BRT) 운행 등 교통여건이 우수하다.
이처럼 강남역이나 당산역 상권처럼 검증된 지역도 있지만, 신도시나 택지지구처럼 신흥으로 조성되는 상권은 상가투자 시 여러 가지 검토할 사항이 적지 않다. 신흥상권 상가투자는 수익이 높은 만큼 위험도 크다는 점을 명심해야 한다.
