언제 어디, 살까 말까…돈 있어도 고민

오피스VS상가 수익률 비교

부동산 시장이 안갯속이다. 워낙 다운돼 있어 한치 앞을 내다볼 수 없는 형국. 전문가들의 예측도 제각각이다. 투자자들은 고민이다. 언제 어디를, 사야 할지 말아야 할지 갈피를 못 잡고 있다.


3분기 전국 상업용 부동산 투자정보 발표
수익률↓ 공실률↑…임대료는 보합 수준

국토교통부가 최근 지난 3분기 기준 전국 상업용 부동산의 투자수익률, 공실률, 임대료 등 투자정보를 조사해 발표했다. 조사 대상은 전국 6층 이상, 임대면적 50% 이상 오피스 빌딩 824동과 전국 3층 이상, 임대면적 50% 이상 매장용 빌딩 2331동이다.
상업용 부동산은 오피스 빌딩과 매장용 빌딩으로 나뉜다. 오피스 빌딩은 기업 등이 업무목적으로 사용하는 건물로서 금융, 본사, 제조업 기능 등을 제공하는 공간(건물)으로 건축법상 건축물 용도가 업무시설인 건물이다. 매장용 빌딩은 일반적으로 ‘일반상가’라고 지칭하는 건물유형으로 건축법상 건축물 용도가 주로 제1종근린생활시설과 제2종근린생활시설 등을 유치하고 있는 건물이다.

임차인 이탈 
공급은 지속

국토교통부는 “주요 기업경기 지표가 혼조세를 보이는 가운데 오피스 빌딩의 공급 적체와 소비·투자심리의 부진 영향으로 투자·소득·자본수익률은 하락세를 이어갔다”며 “공실률은 대도시를 중심으로 주요 기업의 외곽 이전으로 인한 임차인 이탈 및 공급지속의 영향으로 상승했다”고 밝혔다. 다음은 국토교통부가 발표한 상업용 부동산 동향이다.
▲전국 = 투자수익률은 0.95%로 전분기 대비 0.09%p 하락했다. 울산(1.34%), 부산(1.25%), 서울(1.23%) 순으로 투자수익률을 보인 가운데, 광주(-0.05%)는 소득수익률의 하락폭이 커 투자수익률이 유일하게 마이너스를 기록했다.

오피스 빌딩 동향

임대료 수입 등의 소득수익률은 1.07%로 나타났다. 지역별로 살펴보면 울산(1.32%)이 가장 높고 충북(0.44%)이 낮은 것으로 조사됐다. 빌딩의 자산 가치 변동을 나타내는 자본수익률은 -0.12%로 나타났다. 부산(0.12%), 울산(0.02%)을 제외한 전 지역이 마이너스 수익률을 기록했다.
공실률은 기업경기 침체 장기화와 신규공급 지속의 영향으로 전분기 대비 0.5%p 상승했다. 전국 평균은 9.3%이었다. 지역별로 살펴보면 강원(17.3%)이 공공기관 이전에 따른 상권 이탈 영향으로 전분기 대비 2.6%p 상승해 가장 높았다. 이어 제주(4.1%), 서울(6.8%), 경남(7.2%) 순으로 공실률이 낮은 것으로 조사됐다.
임대료는 전분기와 동일한 전국 평균 14.9천원/㎡이었다. 지역별로 살펴보면 경기(11.6천원/㎡), 광주(6.2천원/㎡), 대전(4.9천원/㎡)이 각각 0.3천원/㎡, 0.1천원/㎡, 0.1천원/㎡ 하락했다. 충북 0.5천원/㎡, 서울·전북·경북은 0.1천원/㎡ 상승했다. 이 외 지역은 보합세를 보였다.
국토교통부는 “경기침체 장기화에 따른 수급불균형으로 오피스 임대시장이 하향세”라며 “부산, 대구, 인천, 대전 등 지방광역시를 중심으로 전분기 대비 투자수익률이 상승했다”고 분석했다.
부산 서면은 문현혁신지구 입주 진행에 따라 상권에 대한 수요 증가로 자본수익률이 상승했다. 대구 동성로·수성은 보험업종의 지점 축소 및 통합으로 일시적으로 공실률이 상승했다. 인천 주안은 인근 대형빌딩의 리모델링에 따라 해당상권의 공실이 일시적으로 해소됐다.
광주 상무지구는 보험 및 금융업의 지사규모 감축 및 대형건물 계약만료 등으로 일시적으로 공실률이 상승했다. 대전 둔산은 삼성생명 빌딩 신축 및 경기침체로 공실률이 소폭 상승했다. 울산 신정동은 임대수요 부진으로 대형건물 중심의 높은 수준의 공실률을 유지했다. 경기 분당은 인근 판교신도시의 대형건물 신축으로 공실률 상승 및 임대료가 하락했다.

l 업무용 l 수급불균형으로 임대시장 하향세
l 매장용 l 약세 지속…당분간 하락세 예상

▲서울 광역상권 = 투자수익률은 전 권역이 전분기 대비 하락한 가운데 여의도·마포(1.53%), 도심(1.38%), 강남(1.15%), 기타(0.86%) 순으로 나타났다. 여의도·마포는 도심 다음으로 소득수익률이 높은 가운데 자산가치도 소폭 상승하면서 가장 높은 것으로 조사됐다. 다른 지역은 잠실, 장안동, 천호, 화곡 등 부도심 상권의 부진 영향으로 낮게 나타났다.
공실률은 전 권역이 상승한 가운데 기타(7.4%), 도심(7.1%), 강남(6.9%), 여의도·마포(5.7%) 순으로 나타났다. 강남은 주요기업의 타 권역 이전과 비교적 높은 임대료 수준으로 인해 전분기 대비 공실률이 각각 0.7%p, 0.3%p 상승했다. 규모별로 살펴보면 연면적 3만3058㎡ 이상의 경우 강남이 3.7%로 가장 낮고 도심이 5.1%로 가장 높았다. 연면적 3만3058㎡ 미만은 여의도·마포가 6.4%로 가장 낮고 도심이 9.1%로 가장 높았다.
임대료는 도심(24.3천원/㎡)이 가장 높았다. 이어 강남(21.6천원/㎡), 여의도·마포(18.3천원/㎡) 순으로 임대료 수준을 보였다. 여의도·마포 지역만 소폭 상승하는 데 그친 셈이다. 규모별로 살펴보면 연면적 3만3058㎡ 이상의 경우 도심(29.0천원/㎡)이 가장 높았다. 연면적 33,058㎡ 미만은 강남(20.7천원/㎡)이 상대적으로 높은 것으로 나타났다.
명동은 높은 임대료로 인한 수요의 외곽 이전 및 신규공급이 꾸준해 수요자 우위 시장이 형성되고 있다. 동대문은 도시환경정비사업의 일환인 신축 오피스 증가로 공실이 증가했다. 강남대로와 테헤란로는 IT업체, 주요기업 등의 타권역 이전으로 인한 공실률이 상승했다.
여의도는 대형건물(전경련회관) 준공 등으로 임대료가 상승했고, 공실률이 증가했다. 용산은 개발사업 무산의 여파에 따른 자산가치 하락세 지속 및 공실률이 높은 수준을 유지했다. 
잠실은 개발호재로 인한 부동산 가치상승으로 자본투자율이 상승했고, 공급증가 및 주요기업 이전으로 임대료가 소폭 하향했다.
▲전국 = 투자수익률은 0.85%로 전분기 대비 0.40%p 하락했다. 충남과 충북만 상승하고 그 외 지역은 하락했다. 충북(1.36%)이 가장 높은 수익률을 보였고 대전(0.32%)이 가장 낮은 것으로 나타났다. 

매장용 빌딩 동향

소득수익률은 1.00%로 나타났다. 대전(0.72%), 전남(0.76%), 경남(0.92%), 경북(0.94%), 서울(0.96%), 전북(0.99%)을 제외한 전 지역이 1%대의 수익률을 기록했다. 자본수익률은 -0.16%로 나타났다. 충북(0.24%), 울산(0.11%), 충남(0.07%)을 제외한 전 지역이 마이너스 수익률을 보였다.
공실률은 경기침체로 인한 상가시장의 약세가 장기화되면서 전분기 대비 0.6%p 상승했다. 전국 평균은 9.7%이었다. 지역별로 살펴보면 대전(14.4%)과 강원(13.9%)이 전분기 대비 각각 3.0%p, 2.5%p 상승했다. 서울(6.2%), 경남(6.6%) 순으로 공실률이 낮은 것으로 드러났다.
임대료는 전분기 대비 0.1천원/㎡ 하락, 전국 평균 31.2천원/㎡으로 나타났다. 지역별로 살펴보면 서울(59.3천원/㎡)이 0.3천원/㎡ 하락하였으나 가장 높았다. 부산, 인천, 광주, 강원, 충남, 전북, 제주도 상승한 것으로 나타났다.
국토교통부는 “경기침체로 상가시장 약세가 지속되는 가운데 매장용 빌딩의 공실률은 상승하고 투자수익률은 하락세를 보였다”며 “충남·충북만 전분기 대비 투자수익률이 상승하고 그 외 지역은 수익률이 하락세를 보였다”고 설명했다.
부산 중구시장은 부산국제영화제, 자갈치시장 개발, 롯데타운 조성 등 관광수요 증대로 임대료가 대폭 상승했다. 인천 계양 지역은 경인교대 학생수 감소 등의 영향으로 각종 수익률이 하락했고, 임대료 하락 등 가격조정 중으로 공실률이 감소했다. 부평의 경우 젊은 층의 유동인구로 상권 활성이 유지되면서 임대료가 상승했다. 광주 전남대 일대는 패션 및 여가활동 중심지로서 유동인구 증가로 공실률이 하락했다. 
대전 유성온천역 주변은 관광산업 침체로 공실 증가, 임대료 하락 등 상권이 침체 분위기다. 충북 청주는 대형쇼핑몰의 영향으로 상권이 유지, 투자수익률이 소폭 상승했다. 충남 천안은 주요건물의 일괄 신규 임대계약 체결로 공실률 감소 및 임대료가 상승했다. 경북 구미는 중심상업지역의 노후화 및 경기침체로 공실률이 높은 수준을 유지하고 있다.
▲서울 광역상권 = 투자수익률은 전 지역이 하락한 가운데 신촌·마포(1.31%), 도심(1.25%), 강남(0.94%), 기타(0.67%) 순으로 조사됐다. 신촌·마포는 홍대합정 상권의 자산가치 상승으로 투자수익률이 상대적으로 높았다.

일시? 장기?
상인들 울상

공실률은 도심(5.5%), 강남(6.8%)이 전분기 대비 각각 0.8%p, 0.5%p 감소한 반면 신촌(4.6%), 기타(6.4%)는 상승했다. 임대료는 도심(103.0천원/㎡), 강남(75.1천원/㎡)만 각각 0.2천원/㎡씩 상승했다. 반면 신촌·마포(49.7천원/㎡), 기타(42.3천원/㎡)는 하락했다.
용산은 대규모 개발사업 무산의 영향으로 투자수익률 하락, 공실률 상승 등 상권 침체가 계속되고 있다. 서초는 강남대로를 따라 신분당선 개통의 효과 지속으로 자본수익률이 상승했다. 홍대합정은 유동인구 증가로 인한 상권 활성화로 투자수익률이 상승했으나, 마찰적 공실이 발생하면서 공실률이 소폭 상승했다. 잠실은 신천동, 방이동 중심으로 먹자골목 상권의 침체에 따라 자본수익률이 하락했다.



배너






설문조사

진행중인 설문 항목이 없습니다.


‘변곡점’ 의정 갈등 엔드게임

‘변곡점’ 의정 갈등 엔드게임

[일요시사 취재1팀] 장지선 기자 = 구성원의 압도적인 지지로 당선된 수장이 반년 만에 끌려 내려왔다. 막말에 가까운 강한 발언과 제멋대로인 행보가 탄핵을 불렀다. 강성 수장이 물러나면서 변화를 기대하는 움직임이 일고 있다. 대화의 문이 열릴 것인가, 더 높은 벽이 쌓일 것인가. 임현택 대한의사협회(이하 의협) 전 회장이 3년 임기를 다 채우지 못하고 탄핵당했다. 지난 5월 취임 이후 6개월 만으로 의협 역사상 2번째, 최단기간 내 불명예 퇴진한 회장이 됐다. 첫 번째는 2014년 4월 임기 1년여를 앞두고 탄핵당한 노환규 전 회장이다. 두 번째 최단기간 의협은 지난 10일 오후 서울 용산구 의협회관서 임시대의원총회를 열고 임 전 회장의 불신임안을 처리했다. 참석 의원 224명 가운데 170명(75.9%)이 찬성했다. 반대는 50명, 기권 4명이다. 전체 대의원 249명 가운데 224명(91.1%)이 표결에 참여했다. 의협 정관에 따르면, 회장 불신임안은 제적 대의원 3분의 2 이상이 출석하고, 출석 대의원 3분의 2 이상이 찬성하면 가결된다. 지난 3월 임 전 회장은 선거서 유효 투표수 3만3084표 중 2만1646표를 받아 당선됐다. 65.43%의 압도적인 지지다. 의협 회장 선거는 정부의 의대 정원 증원 발표로 의정 갈등 수위가 높아지고 있을 무렵에 치러졌다. 전공의가 병원을 떠났고 정부가 ‘2000명’을 강조하던 시기였다. 의협 회원들은 강성 중의 강성으로 분류되는 임 전 회장에게 힘을 실었다. 임 전 회장의 어깨에 너무 힘이 들어갔던 것일까? 임 전 회장의 언행은 사사건건 도마 위에 올랐다. SNS에 올린 글, 공식 석상서 했던 발언 등이 막말 논란으로 번졌고, 단식투쟁 등의 행보는 ‘쇼’라는 비판을 받았다. 무엇보다 박단 대한전공의협의회(이하 대전협) 비대위원장과 갈등을 빚으면서 의료계 내부 분열을 조장한다는 지적이 뼈아팠다. 임 전 회장이 8개월 동안 보여준 모습은 고스란히 탄핵 사유가 됐다. 의협 회원 사이에서는 임 전 회장이 SNS로 막말과 실언을 해 의사단체의 명예를 훼손했다는 비판이 일었다. 또 ‘임 회장이 전공의 지원금을 빼돌렸다’는 허위 비방 글을 올린 시도의사회 임원에게 고소 취하 대가로 1억원을 요구한 사실이 녹취록을 통해 알려져 논란이 불거졌다. 특정 인물에 대한 수위 높은 비판은 여론의 역풍을 불렀다. 장상윤 대통령실 사회수석을 겨냥해 “정신분열증 환자 같은 개소리”라고 비난하는 글을 올렸다가 환자를 비하했다는 지적을 받았다. 임현택, 6개월 만에 탄핵당해 막말 논란·의대 증원 못 막아 또 2021년 한 의사가 80대 환자에게 ‘맥페란’ 주사제를 투여한 뒤 부작용이 나타나 기소된 재판에 대해서도 도 넘는 발언을 쏟아냈다. 이른바 ‘맥페란 재판’ 항소심서 판사가 1심의 금고 10개월에 집행유예 2년을 선고받은 해당 의사의 항소를 기각하자 “이 여자 제정신입니까?”라는 글을 SNS에 올린 것이다. 임 전 회장의 발언에 법원은 이례적으로 “재판장의 인격에 대한 심각한 모욕일 뿐 아니라 국민의 신뢰를 크게 훼손할 수 있는 매우 부적절한 행동”이라고 공개적으로 유감을 표명했다. 의대 정원 증원 집행정지와 관련해 기각·각하 결정을 내린 재판장이 ‘회유’받았을 것이라는 주장으로도 입길에 올랐다. 서울고등법원 재판부가 결정을 내린 다음 날 한 라디오 프로그램에 출연해 재판장의 실명을 거론하면서 “지난 정권에서는 고법 판사들이 차후 승진으로 법원장으로 갈 수 있는 그런 길이 있었는데 제도가 바뀐 다음에는 그런 통로가 막혀서 이분이 아마 어느 정도 대법관에 대한 회유가 있지 않았을까 하는 생각이 있다” 말했다. 서울고법은 법원 명의로 입장문을 내고 “해당 단체장의 아무런 객관적 근거가 없는 추측성 발언은 재판장의 명예와 인격에 대한 심대한 모욕”이라면서 “사법부 독립에 관한 국민의 신뢰를 현저히 침해할 수 있는 매우 부적절한 언사다. 깊은 유감을 표명한다”고 밝혔다. 여기에 결정적으로 정부의 2025학년도 의대 증원을 막지 못한 점, 간호법 제정을 저지하지 못한 점이 탄핵 사유로 꼽혔다. 임 전 회장은 총회를 앞두고 의사 회원들에게 사과하고 페이스북 계정을 삭제하는 등 재신임을 호소했지만 반전은 없었다. 회장을 탄핵한 의협은 비대위원회 체제로 전환하고 지난 13일 새로운 회장 선거 전까지 단체를 이끌 비대위원장을 뽑았다. 그 결과 박형욱 대한의학회 부회장이 1차 투표서 총 유효 투표수 233표 중 123표(52.8%)를 얻어 과반으로 당선이 확정됐다. 임기는 내년 1월 차기 회장이 선출될 때까지다. 뒤늦게 호소했지만… 박형욱 비대위원장은 “정부는 의료 파탄이란 시한폭탄을 장착해놨다”며 “정말 대화를 원한다면 정부는 먼저 시한폭탄을 멈춰야 한다. 그래야 진정한 대화가 가능하다”고 말했다. 그러면서 “비대위원들의 합의에 기초해 입장과 행동을 결정할 것”이라며 “비대위 운영서 소외돼왔던 전공의들과 의대생들의 견해가 충분히 반영될 수 있게 하겠다”고 소감을 밝혔다. 임 전 회장이 물러나고 새로운 비대위원장이 등장하면서 의협의 투쟁 방향에 변화가 생길 가능성이 커졌다. 일각에서는 의협의 이번 행보를 의정 갈등의 중요한 변곡점으로 보고 있다. 강성 회장을 필두로 정부와 강하게 대립했던 이전 모습서 벗어나 대화에 참여할 것이라는 의견과 이전보다 더 수위 높은 대정부 투쟁이 예상된다는 의견으로 갈리는 중이다. 후자의 배경에는 대전협이 있다. 앞서 박단 비대위원장 등 전공의 70여명은 전날 의협 대의원들에게 “비대위원장으로 박형욱 교수를 추천한다”는 메시지를 보내 공개 지지 의사를 드러냈다. 대의원회서도 박단 비대위원장의 공개 지지에 대해 경고하는 등 잡음이 일었다. 하지만 결과적으로 대전협의 지지를 등에 업은 박형욱 비대위원장이 당선되면서 전공의의 영향력이 상대적으로 커질 수밖에 없는 상황이 됐다. 의협과 대전협의 공조가 본격화될 것이라는 관측이 나오는 이유다. 문제는 양측의 교류가 정부와의 대화로까지 이어질 수 있느냐는 점이다. 박형욱 비대위원장은 당선 소감부터 정부의 태도 변화를 요구하고 나섰다. 또 윤석열 대통령의 변화도 필요하다고 언급했다. 의정 갈등서 줄곧 선봉에 선 전공의들은 ‘의대 정원 증원 백지화’라는 요구사항서 앞으로도 뒤로도 움직인 적이 없다. 전공의의 행보는 의대생, 의대 교수 등에 영향을 미치고 있다. 영향력 커진 전공의 단체 의료계가 전공의 중심으로 굴러가고 있는 셈이다. 실제 대전협은 지난 11일 출범했던 여야의정협의체(이하 협의체)에 대해서도 부정적인 태도를 보인다. 협의체는 야당인 더불어민주당(이하 민주당)이 불참하고 의료계에서는 학술 단체인 대한의학회와 의대 학장 모임인 한국의과대학·의학전문대학원협회(KAMC)만 참석하는 등 ‘반쪽 출범’이라는 비판을 받았다. 협의체의 운영 기한은 올해 말까지로, 다음 달 22~23일 전에 의미 있는 결과를 낼 수 있도록 최선을 다하겠다는 태도다. 하지만 박단 비대위원장은 협의체에 대해 ‘무의미하다’고 평가했다. 그는 협의체가 첫발을 뗀 11일 SNS에 “국민의힘 한동훈 대표는 전공의와 의대생, 당사자 없이 대화나 하겠다는 한가한 소리를 하고 있다”며 “한 대표는 2025년 의대 모집 정지와 업무개시명령 폐지에 대한 입장부터 명확히 밝히시길 바란다”고 일갈했다. 이어 “눈치만 보며 뭐라도 하는 척만 하겠다면 한동훈의 ‘여야의정 협의체’ 역시 임현택 전 의협 회장의 ‘올바른 의료를 위한 특별위원회(올특위)’와 결국 같은 결말일 것”이라고 우려했다. 올특위는 의료계의 입장을 하나로 모으기 위해 의협 주도로 구성한 범의료계 특별위원회다. 전공의와 의대생이 해당 위원회에 불참하면서 파행 운영되다 지난 7월 해체됐다. 정부는 협의체서 의료계가 제안한 내용에 대해 “진정성 있게 검토하겠다”는 견해를 밝혔다. 지난 11일 협의체서 의료계는 한국의학교육평가원 자율성 보장, 추가 합격 제한 등을 통한 2025학년도 의대 선발 인원 축소 등을 제안한 것으로 알려졌다. 정윤순 보건복지부 보건의료정책실장은 지난 14일 의사 집단행동 중앙재난안전대책본부(이하 중대본) 회의를 주재하면서 “마주 앉기까지 오랜 시간이 걸린 만큼 활발한 대화와 소통을 통해 누적된 갈등을 해소하고 신뢰를 회복해 국민이 원하는 결과를 끌어낼 수 있길 기대한다”고 밝혔다. 그러면서 의협과 전공의 등 다른 의료계 단체의 참여를 호소했다. 박단 공개 지지 새 비대위원장 강경 투쟁이냐 VS 노선 변화냐 의료계 내부 상황은 크게 바뀌었지만 향후 상황은 여전히 ‘시계 제로(0)’ 상태다. 임 전 회장과 박단 비대위원장 간 갈등의 불씨도 여전히 살아있다. 대전협은 임 전 회장의 탄핵을 공개적으로 요청하는 등 ‘(임 전 회장과)같이 갈 수 없다’는 뜻을 분명히 밝힌 바 있다. 실제 대전협은 임 전 회장의 탄핵을 요청하면서 “이해와 소통이 가능한 새로운 회장을 필두로 의협과 대전협 두 단체가 향후 상호 연대를 구축할 수 있길 기대한다”는 입장문까지 냈다. 임 전 회장의 탄핵안 가결 직후 박 비대위원장이 “결국 모든 길은 바른 길로”라는 내용의 SNS 글을 올리기도 했다. 문제는 임 전 회장이 박단 비대위원장을 상대로 반격을 진행하고 있다는 점이다. 임 전 회장은 탄핵 사흘 만에 닫았던 페이스북 계정을 다시 열고 “박단과 그 뒤에서 박단을 배후 조종해 왔던 자들이 무슨 일을 해왔는지 전 의사 회원들에게 아주 상세히 밝히겠다”며 박단 비대위원장을 저격하는 글을 올렸다. 그러면서 “의협 대의원회 비대위원장과 의협 회장 선거가 더 이상 왜 필요한가”라면서 “박단이 의협 회장 겸 비대위원장을 맡아 모든 권한과 책임하에 의료 농단을 해결하면 된다”고 밝혔다. 그러면서 “지지해주셨던 모든 분에게 우선 사과의 말씀을 드린다”며 “이유가 어떻든 회장 취임 전부터 탄핵하겠다고 마음먹고 있던 자들에게 빌미를 주어 넘어간 것 자체가 제 잘못”이라고 주장했다. 또 의협의 근본적인 개혁의 첫걸음으로 의협 대의원회 폐지 등을 내용으로 하는 민법상의 사원총회를 개최할 계획이라고 밝혔다. 사원총회는 민법에 규정된 사단법인의 최고의사결정 기관이다. 의협 최고의결기구로 알려진 대의원총회보다 상위에 있고 정관의 규정으로 폐지할 수 없다. 사원총회는 이사가 필요하다고 생각하는 경우나 총 사원 5분의 1 이상이 회의의 목적 사항을 제시해 청구하는 경우 소집될 수 있다. 반격 시작 내부 갈등? 올해 2월 시작된 정부와 의료계의 갈등이 10개월째로 접어들었다. 온갖 말이 오갔지만 되짚어보면 조금도 좁혀지지 않은 평행선 상황이 계속되는 모양새다. 정부와 의료계의 대치 상황이 길어질수록 ‘의료 붕괴’는 가시화되고 있다. 한 의료계 관계자는 이렇게 말했다. “이제는 정말로 시간이 얼마 남지 않았다.” <jsjang@ilyosisa.co.kr>