장경철의 부동산테크 필승전략 <122>‘불황’요즘 대세는?

주택시장 암흑기 “MXD(주거복합단지)가 뜬다!”

[일요시사=장경철 르포라이터]최근 부동산시장 침체로 공급이 뜸했던 고밀도 주거복합단지 분양이 재개되면서 수요자들의 관심이 쏠리고 있다. 사업장 대부분이 노른자위 땅에 위치해 있는 데다 단지 내 쇼핑·문화·레저 등의 시설을 갖춰 주거 편의성이 높기 때문이다. 여기에 외부수요 및 관광객 유치에 따른 지역경제 활성화도 기대할 수 있다.

침체로 공급 뜸했던 주거복합단지 분양 재개
상반기 송도·일산·판교·해운대 등 공급

‘주거복합단지(MXD:Mixed Use Development)’란 주거와 상업은 물론 업무·문화·교육 등이 서로 밀접한 관계를 갖고 상호보완 가능토록 연계 개발해 하나의 도시를 형성하는 단지를 말한다. 한 단지 안에 모든 기능이 압축돼 있기 때문에 문을 나서면 대형 백화점과 할인점을 비롯한 쇼핑, 비즈니스 시설, 문화시설, 교육시설까지 이용할 수 있다.

대부분 노른자
“또 다른 도심”

최근 국내에서도 MXD가 속속 입주를 시작하면서 관심은 더욱 높아지고 있다. 외국에서는 일본의 롯본기힐스, 프랑스의 라데팡스, 미국의 타임워너센터 등이 대표적으로 국내에서도 개발 붐이 일기도 했다. 금융위기 이후 잠시 주춤했던 복합단지가 올해 부활을 시도하는 데는 수요자들의 눈높이가 높아지며 최첨단 주거단지에 대한 수요가 급증하고 있기 때문으로 풀이된다.

특히 과거 복합단지가 중대형 일색으로만 지어져 수요자들의 외면을 받은 실패 사례를 거울삼아 최근에는 중소형 비율을 높이는 등의 실속형 구성을 선보인다는 점에서 복합단지의 진화도 이뤄지고 있다. 지난 2010년 9월 ‘동탄 메타폴리스’ 입주를 시작으로 2011년 7월에는 성동구 성수동 ‘갤러리아 포레’가, 지난해 7월에는 마포구 합정동에 ‘메세나폴리스’가 입주를 시작했다. 그리고 지난 1월 말에는 서울 용산구 동자동의 ‘아스테리움 서울’이 입주를 시작했다.


부동산 업계 관계자는 “주거복합단지의 경우 하나의 공간에서 원스톱 라이프가 가능, 해당 단지 입주민들의 편의성을 극대화할 수 있다”며 “동시에 경기 불황이 계속되는 상황에서 지역경제 활성화라는 공익적 성격까지 더해져 향후 각광받는 개발 사업이 될 것”이라고 말했다.

MXD는 가격도 강세다. 주상복합 아파트 가격은 추락에 추락을 거듭하는 것과는 사뭇 다른 모습이다.
최고 분양가로 이름을 날렸던 성동구 성수동 ‘갤러리아 포레’의 경우 전용 271㎡의 분양가는 당시 52억원선이었지만 지난해 2분기에는 무려 55억원 가량에 거래가 되면서 서울에서 가장 비싼 아파트로 유명했다. 지난 1월 말 입주를 시작한 ‘아스테리움 서울’ 전용 128㎡는 당시 분양가가 최저 10억7000만원에서 최고 12억7000만원이었지만, 현재 남산 조망이 좋은 곳은 프리미엄이 2000만∼3000만원이 붙어서 매물이 나오고 있다. 마포구 신공덕동의 ‘마포 펜트라우스’ 전용 152㎡의 분양가는 14억9000만∼15억8800만원 선이었으나 현재 시세는 12억∼13억원 선이다.

인근 중개업자는 “층수가 좋아 조망이 좋은 물건의 경우에는 찾기가 어렵기 때문에 프리미엄이 붙은 상태에 매물이 나오고 있다”고 말했다.

청약률도 높았다. 2009년 청약을 실시한 ‘아스테리움 서울’은 205가구 모집에 청약자 474명이 몰려 평균 2.3대 1의 경쟁률을 기록하며 모든 주택형이 청약을 마감했다. 동탄신도시에 위치한 ‘메타폴리스’도 2007년 분양 당시 평균 21.4대 1이라는 경이적인 청약경쟁률을 기록해 그 인기를 실감케 했다. 다음은 국내 주거복합단지형 도시개발 단지들이다.

하나의 공간서 ‘원스톱 라이프’가능
각종 편의시설…지역경제 활성화 기대

▲용산 아스테리움 서울 = 동부건설의 ‘아스테리움 서울’은 서울 용산구 동자동에 위치한 고급 주거복합 단지다. 단지 동쪽으로는 남산공원, 남쪽으로는 용산가족공원을 볼 수 있어 조망권이 우수하다. 주변에는 세종문화회관, 숭례문, 전쟁기념관 등의 문화시설과 롯데백화점, 신세계백화점, 남대문시장, 롯데마트 등의 편의시설을 갖췄다.
서울역국제컨벤션센터, 상암DMC 등이 인접해 있어 비즈니스 접근성도 우수하다. 교통여건도 뛰어나다. 지하철 1, 4호선 서울역 통로와 단지가 연결돼 도보로 1분이면 서울역을 이용할 수 있고, 인천공항철도의 개통으로 인천국제공항까지 약 50분 만에 도달 할 수 있다.

▲동탄신도시 메타폴리스 = LH공사와 포스코건설의 ‘메타폴리스’는 동탄신도시의 중심상업지구에 위치했다. 주거시설, 레저시설까지 모두 갖춘 원스톱 복합단지로 동탄신도시의 가장 중심에 자리해 있다. 2개 블록 4개동으로 구성된 메타폴리스는 1∼5층까지는 근린상가와 주차장, 6∼66층까지는 아파트로 이뤄졌다. 지하철 1호선 병점역이 가깝고, 경부고속도로 및 용인∼수서 간 고속도로 동탄IC가 차로 5분 거리에 있다.


▲성수동 갤러리아 포레 = 한화건설의 ‘갤러리아 포레’는 서울 성동구 성수동에 위치해 있다. 연평균 700만명이 이용하는 서울숲과 연접해 있다. 지하 7층∼지상 45층 2개동 규모로 구성됐다. 전시, 문화집회시설 및 판매시설 등이 들어서는 복합문화시설이다. 한강과 대규모 숲을 끼고 있어 쾌적하고, 강남과도 가깝다. 지난 10월에는 서울숲역이 개통되면서 왕십리, 서울숲, 압구정로데오, 강남구역을 잇는 골드라인이 형성돼 교통이 매우 편리해졌다.

▲송도 인천아트센터 = 연내 공급되는 복합단지 중 가장 빠른 개발 속도를 보이는 곳은 인천 송도국제도시 3공구 국제업무단지(IBD) 일대에 조성 중인 ‘인천아트센터’ 부지다. 총 10만5000여㎡ 규모로 문화단지, 지원1·2단지 3개 구역으로 나뉘어 개발되고 있다. 주상복합아파트, 오피스텔, 쇼핑몰, 호텔 등이 들어설 예정이다. 이 가운데 문화단지에는 현재 1760석 규모의 콘서트홀이 공사 중으로, 약 35%의 공정률을 보이고 있다.

과거 중대형 일색
최근엔 실속형 구성

지원2단지에서는 지난해 3월과 6월 두 차례에 걸쳐 ‘송도 아트윈 푸르지오’ 주상복합아파트 999가구가 공급됐다. 또 12월 202실 규모의 ‘홀리데이 인 인천 송도’ 호텔 운영 계약이 체결됐다. 지원2단지는 10%의 공사 진행률을 기록하고 있다. 오는 3월에는 지원1단지 내 G1-2블록에서 ‘송도 센트럴파크 푸르지오 시티’ 오피스텔 1140실이 공급된다. 전용 25∼57㎡로 구성됐으며, 이 가운데 임차 수요가 풍부한 30㎡ 이하 중소형이 90% 이상을 차지한다.

인천지하철 1호선 센트럴파크역이 약 400m 거리인 역세권 단지로, GCF 사무국이 입주하는 아이타워와는 길 하나를 사이에 두고 있다. 이밖에 올 하반기에 G3-1블록, G3-2블록에 빌리지(Village) 타입의 쇼핑 스트리트와 인도어(Indoor) 쇼핑몰, 프리미엄 오피스텔로 구성된 ‘아트포레’도 개발된다.

▲백석 Y-CITY = 지난 22년간 방치됐던 일산 백석동 옛 출판단지 부지의 ‘일산 백석 Y-CITY’도 올 봄 선보인다. 6만6039㎡에 아파트 2404가구, 오피스텔 348실을 비롯한 업무시설, 판매시설, 문화 및 집회시설 등이 들어선다. 일산신도시 초입에 자리한 신도시 내 마지막 부지로, 3호선 백석역이 바로 앞이다.
애초 전용면적 85㎡ 이하 비율이 28.5%밖에 안 되는 중대형 위주 아파트로 계획됐지만 설계 변경을 통해 전체 2404가구 중 63.3%에 이르는 1552가구를 중소형으로 바꿨다. 최고 59층으로 한강, 서해안, 북한산 등의 조망이 가능하도록 2면 와이드 파노라마 뷰를 제공할 계획이다.

▲판교 알파돔시티 = 일산신도시에 ‘일산 백석 Y-CITY’가 있다면 판교신도시에서는 마지막 로또라 불리는 ‘알파돔시티’가 지어진다. 판교역 주변 4개 블록 13만8500㎡에 주상복합아파트, 현대백화점, 호텔, 대규모 상업 및 업무시설, 마트, 멀티플렉스, 뮤지컬 전용극장 등이 조성된다. 이 가운데 주거부문은 전체 931가구 규모로, C2-2블록 417가구, C2-3블록 514가구로 구성된다.판교신도시 중심상업지역에 민관이 공동으로 개발하는 복합단지로 사업비만 5조원에 이른다. 그간 부동산경기 침체와 그에 따른 사업성 악화 우려, 건설사 지급보증 거부 등으로 사업이 계속해서 미뤄지다 2010년 사업승인을 받은 지 3년 만에 공급이 이뤄지게 됐다. 내달 분양이 계획돼 있다.지난해 4월 기공식은 했지만 중심 상업지구를 덮는 돔(dome) 부분 설계 변경으로 아직 첫삽은 뜨지 못했다. 그러나 한라건설이 지난달 2921억원 규모의 알파돔시티 현대백화점 신축 공사를 수주했고, 이르면 3월경 알파돔시티 주상복합이 분양될 것으로 전망되면서 사업이 본격화될 것으로 보인다.

일본 롯본기힐스, 프랑스 라데팡스,
미국 타임워너센터…한국 대표 MXD는?

▲해운대 엘시티 = 부산 해운대구 중1동 도시개발구역에 조성되는 ‘엘시티’는 총 6만5934㎡ 부지 위에 공동주택, 숙박·운동·관광·휴게·위락·판매·근린생활시설 등의 복합단지를 건설하는 해운대관광리조트 개발사업이다. 엘시티가 완공되는 2016년이면 지금까지 단순한 휴양지로서의 기능만을 수행했던 부산 해운대가 동북아의 관광거점도시로 거듭나게 될 전망이다.
101층 411.6m 높이의 랜드마크타워와 84층 레지덴셜타워 A·B동, 이 3개 타워의 저층부를 연결하는 7층 규모의 포디엄으로 구성된다. 이 가운데 타워 A·B동에 아파트 882가구가 들어선다. 전 세대 조망권을 확보할 계획이다.

한편 경기 수원 광교신도시와 성남 판교신도시에 들어서는 대규모 복합단지도 올해 안에 착공될 것으로 알려지면서 수요자들의 관심이 늘고 있다. 광교와 판교는 수도권 2기 신도시 중에서도 서울과 접근성이 뛰어나고 교통이 편리하다는 장점으로 꾸준한 인기를 누려 왔다. 다음은 광교·판교신도시 복합단지 내 들어서는 수혜 단지들이다.

▲광교 에콘힐 = 광교신도시에 들어서는 주거상업문화 복합공간인 ‘에콘힐’의 경우 올 상반기 중으로 착공할 예정이다. 앞서 광교신도시는 경기도청 이전 사업이 난항을 겪으면서 한때 우려의 시각이 있었으나, 지난해 경기도청 이전 재개와 에콘힐의 착공소식으로 분위기가 한껏 고조되고 있다. 수원시 측은 “지난해 10월 에콘힐의 건축계획안이 수원시 건축심의위원회를 통과했으며 올 상반기 중 착공이 이뤄질 것으로 예상된다”고 말했다.

에콘힐은 지하 4층∼지상 68층 규모로, 주상복합아파트 5개동(1673가구)과 20∼25층 규모 오피스텔 4개동(1715실), 4∼5층 규모 상가시설로 이뤄진다. 오는 2017년 완공 예정이다. 광교신도시의 한 중개업소 관계자는 “이번 복합단지 착공 소식과 신분당선 연장선의 조기 개통 소식으로 광교신도시 일대 미계약 물량에 대한 문의전화가 늘었으며 실제 계약한 사례도 이어지고 있다”고 말했다.


▲광교 푸르지오 시티 =  대우건설은 경기 용인 광교신도시에 ‘광교 2차 푸르지오 시티’오피스텔을 분양중이다. 신분당선 연장선(정자∼광교)의 광교역(가칭)과 초역세권에 위치한다. 지하 5층∼지상10층 총 4개동 786실 규모로 전용면적 21∼26㎡로 구성된다. 인근 테크노밸리 도시지원 3블록에는 제약·첨단바이오 특화단지가 조성될 예정으로, 배후수요가 풍부할 전망이다.

▲광교 참누리 = 울트라건설은 올 상반기 경기 수원시 광교신도시 A31블록 일대에 ‘광교 참누리’아파트를 선보인다. 전용면적 기준 59㎡ 단일면적으로 설계된다. 경기대 수원캠퍼스가 단지 맞은편에 위치해 있으며 용인∼서울 간 고속도로, 영동고속도로가 가까워 서울 강남 등 타지역으로의 이동이 쉽다.

프리미엄 등 매매가↑
“조기 마감” 청약률↑

▲광교 힐스테이트 레이크 = 현대건설은 수원 영통구 광교택지개발지구 업무7구역에 ‘광교 힐스테이트 레이크’를 분양 중이다. 총 559실(전용면적 84∼150㎡)로 구성된다. 2016년 개통예정인 신분당선 연장선 경기도청역까지 성인 걸음으로 11분가량이면 닿을 수 있다. 단지 바로 앞 정류장에서 M버스가 정차하며 용인∼서울 간 고속화도로 광교 상현IC, 영동고속도로 동수원IC, 경부고속도로 신갈IC 등 도로 교통망을 이용할 수 있다.
▲판교 SK 허브 = SK건설이 경기 성남시 분당구 백현동에 공급중인 ‘판교역 SK HUB(허브)’는 지하 6층∼지상 8층 3개동에 1084실로 구성된다. 초대형 단지로 전용 22∼48㎡의 소형에서부터 전용 84㎡까지 수요자 취향에 맞게 평면을 다양화했다.

장경철은?

- 스피드뱅크, 조인스랜드, 닥터아파트 부동산칼럼니스트
- 조선일보, 중앙일보, 동아일보, 매일경제, 한국경제 부동산 기사 제공
- 프라임경제 객원기자
- 한국창업부동산정보원 이사



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<설 특집 - 백운비의 천기누설> 병오년 국운 대예측

[설 특집 - 백운비의 천기누설] 병오년 국운 대예측

[일요시사 취재1팀] 안예리 기자 = 다사다난한 한 해가 지나고 2026년 새해가 밝았다. 병오년(丙午年), 불의 기운을 가진 말띠의 해다. 불처럼 열정적이고 도전적인 에너지가 강한 해라는 의미다. 그러나 치솟는 불길이 되레 화가 될 모양이다. 올해를 둘러싼 경제 전망이 밝지만은 않기 때문이다. 지난해에 이어 올해까지 대한민국은 또 하나의 고비를 넘는 중이다. 과연 국민들은 이 보릿고개를 넘을 수 있을까? <일요시사>가 백운비 역리원장을 만나 병오년 대한민국 국운의 흐름을 들어봤다. 대한민국의 공기는 무겁다. 정치·경제·사회 어느 한 분야만의 문제가 아니라, 전반적인 흐름이 동시에 눌린 듯한 느낌이다. 12·3 비상계엄 사태 이후 이어진 장기화된 경기침체와 고환율·고물가 상황은 국민들의 일상을 짓누르고 있다. “이보다 더 나빠질 수 있느냐”는 말이 심심치 않게 나오고, 일터에서는 “버티는 것 말고는 방법이 없다”는 체념 섞인 반응이 늘어났다. 나빠지다… 치솟는 불길 백운비 원장은 최근 몇 년간 국민들이 체감하는 삶의 무게가 급격히 달라졌다고 봤다. 그는 불과 10년 전 국운이 비교적 안정돼 있을 때만 해도 대체로 먹고사는 데 큰 어려움이 없었다고 회상했다. 당시에는 동네 구멍가게조차 유지가 가능하다는 말이 자연스럽게 통용됐다는 것이다. 그러나 지금은 그런 표현이 더 이상 성립하지 않는 국면에 접어들었다고 진단했다. 그는 이후 약 9년간 국운이 점진적으로 나빠지는 흐름이 이어졌다고 봤다. 역리학적으로 보면 2026년은 ‘양화(陽火)’의 기운이 강하게 작용하는 해다. 불의 기운은 본래 위로 치솟는 성질을 가지고 있다. 상황이 열려 있을 때는 성장과 발전으로 이어질 수 있지만, 막힌 상태에서 불기운만 강해질 경우 화(禍)로 작용하기 쉽다. 백 원장은 “양화가 득세하면 좋은 것도 함께 올라가야 길한데, 지금은 차단된 상태에서 불만 위로 치솟고 있다”고 말했다. 이런 흐름 속에서는 분노와 충돌, 사회적 마찰이 빈번해질 수밖에 없다고 했다. “불교에서 말하는 화마(火魔)와 비슷한 형국”이라는 것이다. 실제로 사회 곳곳에서 갈등과 충돌이 잦아지고, 사소한 문제도 쉽게 감정싸움으로 번지는 현상이 이어지고 있다. 백 원장은 “열은 많은데 출구가 없을 때 가장 위험하다”며 “2026년은 바로 그런 해”라고 진단했다. 그는 2026년 국운을 ‘사통팔달(四通八達)’이 막힌 상태’에 비유했다. 사통팔달은 사방으로 통하고 여덟 갈래로 길이 열려 있다는 뜻이다. 예부터 역리에서는 운이 좋을 때를 사통팔달에 비유해 왔다. 길이 열려야 사람이 움직이고, 움직여야 살 길이 생긴다는 논리다. 반대로 사통팔달이 막혔다는 것은, 아무리 애를 써도 빠져나갈 통로가 없다는 의미다. 백 원장은 “전쟁이 나면 피난을 가야 하는데, 산도 물가도 사람 속도 안전하지 않은 형국”이라며 “움직일수록 위험하고, 가만히 있어도 불안한 구조”라고 설명했다. 그는 “운이라는 것은 원래 사통팔달이 돼야 한다”고 했다. 사방이 열려야 길이 나고, 여러 가지가 순환하며 성취가 생긴다는 뜻이다. 그러나 올해는 “사방이 막혀 있다”고 봤다. 그래서 “갈 곳이 없다. 헤맨다”고 표현했다. 이와 관련해 그는 정감록에 등장하는 ‘인근불·산근불·수근불’이라는 구절을 언급했다. 사람 속으로 가도 안 되고, 산으로 가도 안 되며, 물가로 가도 안 된다는 뜻으로, 결국 도망칠 곳이 없는 상태를 의미한다. 백 원장은 이를 오늘의 국운에 빗대어 출구 자체가 막혀 있는 구조로 해석했다. 이 막힘이 가장 먼저 드러나는 곳이 경기라고 했다. 백 원장은 현재의 경제 상황을 두고 “돈이 없는 게 아니라 돈이 돌지 않는 구조”라고 말했다. 경제의 본질은 순환인데, 지금은 그 순환 고리가 곳곳에서 끊어졌다는 것이다. “에너지·부동산·건설이 유일한 해법” “뛰어난 인재 등용으로 위기 관리해야” 불안이 커질수록 소비가 줄고, 소비가 줄면 기업은 투자를 멈춘다. 이 과정이 반복되며 경제 전체가 점점 움츠러드는 악순환에 빠졌다는 분석이다. 실제로 경제 지표만 놓고 보면 아직 버틸 여지가 있다는 분석도 나온다. 외환보유액은 일정 수준을 유지하고 있고, 수출 역시 완전히 꺾였다고 보기는 어렵다. 그러나 국민들이 느끼는 현실은 다르다. 자영업자들은 하루하루 버티는 데 급급하고, 직장인들은 월급날이 와도 통장이 스쳐 지나갈 뿐이라는 반응을 보인다. 청년층 역시 미래 계획보다 당장의 생존을 먼저 고민하는 상황이다. 백 원장은 이런 체감경기가 쫓기고 쫓는 구조로 이어진다고 설명했다. 빚을 갚아야 하는 쪽은 쫓기고, 물건을 팔아야 하는 쪽도 쫓기며, 소비자는 사기 위해 애쓰고 사업자는 버티기 위해 애쓴다. 몸과 마음을 다 써도 역부족을 느끼는 사람이 늘어날 수밖에 없는 구조라는 것이다. 다만 그는 2026년을 ‘마지막 고비’라고 표현했다. 고비가 있다는 말은 넘어설 구간이 있다는 뜻이기도 하지만, 넘는 방식이 무엇보다 중요하다고 했다. 백 원장이 올해를 ‘양화’로 설명한 부분도 같은 맥락이다. 음화가 따뜻한 햇볕이나 곁불에 가까운 성격이라면, 양화는 활활 타오르는 불처럼 강도가 크다는 것이다. 불기운은 본래 위로 치솟는 성질이 있어, 표면적으로는 ‘올라가는’ 현상으로 나타난다. 경제가 올라가고 산업이 살아나고 활력이 돌면 좋은 일이다. 하지만 백 원장은 지금의 국운이 이미 ‘차단’돼있다는 점을 문제로 들었다. 즉, 불이 치솟는데 출구가 막혀 있으면 그 불은 성장의 동력이 아니라 ‘화마’처럼 작동할 수 있다는 경고다. 그는 “화기가 중천한다”는 표현을 쓰며, 이 기운을 제대로 다루지 못하면 사회 전반에 과열과 충돌, 갈등이 함께 치솟을 수 있다고 봤다. 그렇다면 해법은 없는걸까? 백 원장은 “답이 없는 해는 없다”며 화와 상생하는 것이 바로 토(土)와 목(木)이라고 설명했다. 백 원장은 이재명 대통령에게 “방침으로 나아가야 한다”고 했다. 여기서 방침은 곧 정책이다. 그는 답을 세 갈래로 정리했다. 에너지, 부동산, 건설이다. 백 원장은 “이 세 가지가 유일한 해법”이라고 강조했다. 그가 가장 강조한 해법 중 하나는 에너지 정책이다. 국내외 산업과 수출입 구조에서 에너지 비용과 수급이 흔들리면 경제 전체가 영향을 받기 때문이다. 그는 “에너지 정책을 중심에 두고 전략적으로 관리해야 국가 경제의 체력을 유지할 수 있다”고 판단했다. 사통팔달 생존 급급 부동산에 대해서는 규제로 묶어두는 접근을 경계했다. 자금이 회전하지 않으면 내수가 얼어붙고 체감경기는 더 악화된다는 이유에서다. 그가 말한 부동산은 단순한 주택 거래에 국한되지 않았다. 농지, 임야, 전답 등 토지 전반과 농업 관련 규제, 지역 단위 개발과 거래 규제까지 포괄하는 개념이다. 이 같은 규제가 완화돼야 농업과 지역 경제가 살아나고, 내수 회복의 여지가 생긴다는 논리다. 부작용이 따르더라도 순기능이 더 크다면 이를 관리하면서 추진해야 한다는 입장이다. 건설 분야 역시 중요한 고리로 제시됐다. 백 원장은 오행의 상생 논리를 들어 불기운이 강해지는 해에는 ‘목(木)’이 연동될 수 있다고 설명했다. 건설은 단순히 건물을 짓는 행위가 아니라 자재, 설비, 인력, 금융 등 연쇄 산업이 함께 움직이는 분야다. 부동산과 건설을 동시에 움직이게 하면 파급 효과가 크다는 것이다. 백 원장은 자산 형성의 사다리가 막히면 젊은 층의 기대가 꺾이고 사회 전반의 활력이 떨어질 수 있다고 봤다. 그는 정책의 방향만큼이나 이를 실행할 ‘사람’이 중요하다고 강조했다. 인재를 어떻게 쓰느냐에 따라 같은 정책도 전혀 다른 결과로 이어질 수 있다는 것이다. 백 원장은 이재명 대통령의 개인 운을 긍정적으로 평가하면서도, 개인의 운만으로 국운을 뒤집을 수는 없다고 선을 그었다. 이 때문에 그는 2026년을 두고 “성군(聖君)이 나오기 어려운 해”라고 단언했다. 국운이 나쁜 시기에는 누구든 성과를 내기 어렵고, 성군이 나오기 힘든 구조라고도 했다. 연산군과 광해군을 예로 들며, 국운이 기울어진 시기에 즉위한 지도자에게는 선택지가 제한적일 수밖에 없다고 설명했다. 이런 구조에서는 누가 자리에 앉아도 비판을 받기 쉬운 환경이 형성된다고 봤다. 정치권 전반에 대해서는 국운의 분산이 갈등을 증폭시킬 수 있다고 분석했다. 힘이 한 곳에 모이지 못하면 작은 사안도 쉽게 정치적 충돌로 번지고, 여야를 넘어 같은 진영 내부에서도 분열이 나타날 수 있다는 것이다. 그는 이런 상황을 두고 “양분과 분열의 해”라고 표현했다. 양분(兩分)은 둘로 나뉜다는 뜻이지만, 현실에서는 둘로 끝나지 않는다. 둘로 갈라진 뒤 다시 갈라지고, 결국 여러 갈래로 흩어진다. 백 원장은 “이럴 때 정치권은 합치자는 말은 많아도, 실제로는 더 쪼개지는 흐름이 나온다”고 설명했다. 2026년 정치 지형에 대해선 “높이 쌓아 올린 알이 언제 깨질지 모르는 형국”이라고 비유했다. 겉으로는 안정돼 보일 수 있지만, 작은 충격에도 균열이 날 수 있다는 의미다. 권토중래 전복후괴 백 원장은 “군계일학(群鷄一鶴)”을 꺼냈다. 무리 속에서 돋보이는 한 사람, 즉 뛰어난 인재를 등용해 위기를 관리해야 한다는 의미다. 이런 해일수록 백 원장이 가장 강조한 것은 ‘인사(人事)’다. 국운이 나쁠 때는 제도가 제대로 작동하지 않고, 판단이 흐려지기 쉽기 때문이다. 이럴수록 사람의 선택이 결과를 좌우하게 된다. 백 원장은 이 대통령에게 올해가 불안정한 만큼 ‘아첨하는 사람’이 늘 수 있다고도 경고했다. 운이 나쁜 시기에는 이상하게도 권력자나 부자에게 빌붙어 아첨하는 행동이 늘어나고, 그 과정에서 배신과 척을 지는 현상이 나타날 수 있다는 것이다. 국제 정세에 대한 전망도 같은 결로 이어졌다. 백 원장은 특징으로 ‘분산(分散)’을 들었다. 힘이 한 곳으로 모여야 외부 압력을 버틸 수 있는데, 올해는 국운이 흩어져 힘을 제대로 쓰기 어렵다는 진단이다. 분산되면 허점이 드러나고, 허점이 드러나면 외부 공격이 들어온다는 논리다. 그는 이를 복싱에 비유했다. 복싱 선수가 가드를 올리면 상대가 쉽게 치지 못한다. 그런데 가드를 내리면 약점이 보이고 공격이 들어온다. 백 원장은 “우리가 튼튼하면 공격이 안 오는데 이번에는 들어온다”고 설명했다. 여기서 공격은 군사적 충돌만을 뜻하지 않고, 외교적 압박과 경제적 공세, 국제 갈등의 심화까지 포괄하는 의미로 읽힌다. 그는 “외교 혼동과 시행착오로 갈등이 심화되고 외부의 압력과 공격이 많을 것으로 예상된다”고 말했다. 그렇다면 국제 분야에서의 대응책은 무엇이냐고 묻자, 백 원장은 다시 ‘사람’으로 돌아왔다. ‘철저한 방어 준비’가 필요하며, 그 방어를 위해 ‘인적 자원 파견’이 중요하다는 것이다. 해외로 사람을 내보내고, 현장에서 정보를 수집하고, 협상과 조율을 담당할 인재를 배치해 허점을 줄여야 한다는 취지다. 그는 “이번 해는 어느 해보다 인재 발굴이 중요하다”고 거듭 강조했다. 국운이 바닥난 것이 아니므로 “틈새가 있다”고 했고, 그 틈새를 메우고 넓히는 것이 인재라는 뜻이다. “6월 지선 대대적 물갈이” “아첨하는 사람 조심해야” 오는 6월에 시행되는 제9회 전국동시지방선거의 키워드는 권토중래(捲土重來)다. 권토중래는 “실패했던 사람, 포기했던 사람이 다시 분기해 세력을 찾는다”는 뜻이라고 풀었다. 다시 일어서고, 다시 판이 바뀌는 사례가 늘 수 있다는 것이다. 그는 ‘지난번에 공천 못 받고 밀려났던 사람이 다시 부활하는 케이스’를 예로 들면서 “물갈이가 다 되는 건 아니지만 물갈이가 많이 있을 것”이라고 예상했다. 백 원장은 이 대통령에게 “전복후계(前覆後戒)”의 태도를 강조했다. 앞사람의 실패를 거울삼아 뒤의 사람이 경계한다는 뜻이다. 그는 이를 “전임 대통령의 실수를 경계 삼아야 한다”는 식으로 풀었다. 이는 이 대통령에게만 적용되는 것이 아니라, 장관·부처·기관·기업 대표 등 ‘조직의 책임자’에게 공통적으로 적용되는 덕목이라고 했다. 즉, 불리한 국운의 해에는 새 일을 무리하게 벌이기보다, 전임의 실수와 실패를 분석해 같은 구멍에 다시 빠지지 않는 것이 우선이라는 주장이다. 국민들의 삶도 우려했다. 백 원장은 지난 몇 년간 국민 갈등이 극심했다는 문제의식에 동의하며, 2026년에는 그 갈등이 더하다고 했다. 그는 “운이 나쁜 해에는 인심이 각박해지며 배려와 용서가 줄고, 민감하고 예민해진 사회 분위기가 형성된다”며 “친했던 사람끼리도 견제 대상이 되고, 이해관계에 따라 적이 되는 일이 많아질 수 있다”고 우려하기도 했다. 이를 ‘각자도생(各自圖生)’이라는 말로 표현하며, 각자도생은 중요하다고 강조했다. 백 원장은 의지하는 대상이 있더라도, 무너질 수 있는 해이기 때문에 결국 자기 책임 의식을 더 가져야 한다는 취지다. 가족이나 가까운 관계조차도 현실의 무게 앞에서 시험대에 오를 수 있다는 것이다. 실제로 그는 “이혼과 결별, 인간관계 단절이 늘어날 가능성도 있다”며 “경제적 불안과 심리적 피로가 겹치면 사회 문제로까지 이어질 수 있다”고 말했다. 이어 “우울감이나 분노 조절 문제 등 정신적 부담이 커질 수 있다”며 “2026년은 몸보다 마음이 먼저 지치는 해가 될 수 있다”고 덧붙였다. 아울러 부익부빈익빈(富益富貧益貧), “부자는 더 부자가 되고 가난자는 더 못 살게 된다”고도 전했다. “마지막 고비다” 2027년에는 회복기로 들어선다. 백 원장은 “27년부터 회복기로 들어간다”는 취지로 말하면서도, 곧바로 후유증을 언급했다. 병이 나아도 후유증이 남듯이, 회복이 시작되더라도 이전의 고통이 흔적으로 남아 일정 기간 지속될 수 있다는 뜻이다. <imsharp@ilyosisa.co.kr>