[일요시사 취재1팀] 양동주 기자 = 15년 전 끝난 호텔 리모델링 사업이 좀처럼 물음표를 떼어내지 못하고 있다. 두 배 가까이 커졌던 공사비를 선뜻 납득하기 힘든 까닭이다. 시공사는 구멍 뚫린 사업을 진행하느라 손해를 잔뜩 본 채 3년을 날렸다지만, 찜찜함 구석이 아예 없는 건 아니다.

‘프로젝트 파이낸싱(PF, Project Financing)’은 프로젝트를 담보로 잡고, 미래에 발생할 이익을 상환 재원으로 삼아 추진하는 자금 조달 방식을 뜻한다. 주로 아파트, 주상복합건물 등 대규모 자금이 소요되는 부동산 개발 사업에 활용되며, 시공사의 신용이 추가돼 자금 조달 규모가 책정된다.

물론 모든 부동산 PF 사업이 원활히 진행되는 건 아니다. 사업성을 갖추지 못한 채 진행된 부동산 PF가 부실화 과정을 겪는 모습이 심심치 않게 목격되고 있으며, 이는 금융 및 건설시장의 안정성을 위협하는 요인으로 꼽히곤 한다.

엄청난 기대
저조한 성과

2007년부터 2010년까지 진행된 ‘타워호텔 리모델링 사업’ 역시 부실 부동산 PF의 단면을 드러낸 사례였다. 부동산 개발 업체인 ‘어반오아시스’가 시행을 맡은 해당 프로젝트는 기존 남산 타워호텔을 6성급 호텔로 변경하는 것이 기본 취지였다. ‘쌍용건설’은 시공사로 참여해 PF 대출에 지급보증을 섰다.

어반오아시스는 2007년 4월 자산유동화회사 ‘인베이스개발제일차’로부터 2년 약정으로 PF대출 700억원, 채권유동화회사 ‘매화케이스타스’로부터 1년 약정으로 800억원을 차입했다. 이후 메화케이스타스로부터 대출받은 금액의 상환기일이 다가오자, 또 다른 자산유동화회사 ‘어반오아시스제일차’에서 PF 대출로 800억원을 차입했다.

토지 매입 과정에서는 990억원이 투입됐다. 어반오아시스 2008년 감사보고서에 “상기 토지와 건설 중인 자산에 PF대출 약정과 관련한 근저당이 설정돼있다”는 설명과 함께 기재된 ‘토지 취득가 990억원’이 이를 뒷받침한다.

PF대출이 성사된 건 2007년 4월이지만, 본격적인 공사는 2008년 6월 이후였다. 토지 및 건축물과 사업장 내 영업권을 확보한 것과 별개로, 인·허가에 다소 시간이 소요된 여파였다.

김석준 쌍용건설 회장이 직접 기공식에 참석한 것에서 볼 수 있듯이, 시공사인 쌍용건설은 큰 기대를 드러냈다. 당시 김 회장은 “국내 최초로 ‘Cost Plus Fee(코스트 플러스 피)’ 방식이 적용되는 공사로, 시공사와 발주처가 상생할 수 있도록 진행 단계에서부터 상호 간 철저한 신뢰 관계를 구축하기 바란다”고 당부했다.

그러나 타워호텔 리모델링 사업은 철저한 실패로 일단락됐다. 특히 쌍용건설은 완벽한 피해자로 전락한 듯 보였다. 어반오아시스가 2010년 6월 호텔을 개장할 때까지 공사비 체납 문제를 해결하지 못한 탓이었다.

급기야 쌍용건설은 담보 권리를 근거로 처분 권한을 행사해 매각에 돌입했고, 어반오아시스의 손을 떠난 호텔은 현대그룹을 새 주인으로 맞이했다. 2012년 1월 우선협상대상자로 선정된 현대그룹은 5개월여에 걸친 실사를 마무리 짓고, 2012년 6월 1635억원에 호텔을 품에 안았다.

이 과정에서 쌍용건설은 골칫덩이 호텔을 매각해 공사비 회수와 PF 우발채무 감축이라는 일석이조 효과를 거둔 것으로 평가됐다. 다만 쌍용건설이 호텔로부터 완전히 자유로운 몸이 된 건 아니었다. 공사비 증액 과정에서 불거진 잡음은 15년이 지났음에도 좀처럼 가라앉지 않았다.

시간 지나도
여전한 잡음

해당 논란을 이해하려면 일단 도급액 변동 추이를 살펴볼 필요가 있다.

어반오아시스는 2007년 4월 쌍용건설과 700억원에 도급계약을 체결했고, 계약은 2009년 9월말까지 변동 없이 이어졌다. 여기까지만 보면 타워호텔 리모델링 사업은 전형적인 총액계약방식(시행사와 시공사가 총액계약으로 공사도급계약을 맺고 공사를 진행)으로 비춰진다. 기준 도급액이 700억원으로 고정된 상태에서 완성 공사액이 나날이 증가하는 형상을 나타낸 까닭이었다.

그러나 이 같은 흐름은 석 달 만에 완전히 뒤바뀌었다. 쌍용건설은 2009년 12월 사업보고서에 기본 도급액을 1400억원으로 변경해 기재했다. 공사를 85%(완성 공사액 596억원)가량 끝낸 상태에서 공사비가 두 배 증액된 모양새였고, 이 여파로 공정률은 64%로 낮아졌다. 쌍용건설은 2010년 11월 타워호텔 리모델링 사업 관련 최종 공사비를 1378억원으로 확정 기재했다.

준공 목표인 2010년 2월을 두 달 남짓 남긴 시점에 기본 도급액이 두 배 커진 모습은 다소 이례적이었다. 게다가 기존 쌍용건설 사업장에서 쉽사리 찾아볼 수 있는 광경도 아니었다.

쌍용건설이 2007년부터 2010년까지 공시한 연도별 민간 건축공사 도급 내역은 ▲2007년 32건 ▲2008년 28건 ▲2009년 25건 ▲2010년 27건 등이다. 이 가운데 타워호텔 리모델링 사업과 유사한 흐름으로 기본 도급액이 변경된 사업장은 단 한 곳도 없었다.

쌍용건설 측은 지금껏 공사비 증액에 대해 절차대로 진행했다는 뜻을 피력해 왔다. 그럼에도 논란이 계속된 건 쌍용건설이 언급한 ‘코스트 플러스 피’ ‘FAST TRACK(패스트트랙)’ 등이 통상적인 부동산 PF사업에서의 방식과 다소 차이가 있었기 때문이다.

6성급 꿈꾸다…구멍 뚫린 프로젝트
석 달 만에 두 배 커진 도급액, 왜?

부동산 PF 사업은 현재가 아닌 미래가치를 평가해 진행되는 관계로, 일종의 안전장치가 필수적이다. 부동산 PF 사업을 추진하려면 ▲인·허가를 취득한 확정된 실시설계도면 ▲확정된 실시설계도면에서 산출한 공사원가계산서 ▲확정된 공사금액으로 시행사와 시공사 간 체결한 공사도급계약서 등을 제출해야 한다.

제출된 서류를 토대로 대출 심사를 거쳐 도급액의 적정성과 사업의 안정성을 확인하는 수순이 뒤따른다. 공사가 진행되면 착공부터 준공까지 PF사가 기성실사를 거치면서 시공된 공종별 물량을 확인하고, 시공된 물량에 맞춰 공사비가 현금으로 조달된다. 부동산 PF 사업에서 일반적으로 총액계약방식이 활용되는 이유다.

반면 쌍용건설은 실시설계도면이 없는 코스트 플러스 피 방식으로 공사를 진행했다는 입장이다.

쌍용건설 관계자는 “해당 사업은 실시설계도면 없이 700억원(평당 계략공사비로 전체 연면적을 곱해 추정한 금액)을 공사비를 설정한 ‘코스트 플러스 피(공사비+시공이익)’로 계약한 공사”라며 “준공이 가까워지면서 전체 공사 내용이 확정돼가며 공사비 한도를 1400억원으로 설정할 수 있었고, 최종 1378억원으로 확정된 것”이라고 밝혔다.

패스트트랙 공법으로 진행됐다는 쌍용건설 측 주장도 상기할 필요가 있다. 패스트트랙은 기본설계에 의해 부분적인 공사를 진행시키면서, 순차적으로 작성되는 설계도에 의해 공사를 진행하는 것이다. 시간을 절약해 공사기간을 단축하는 데 유용하지만 공사금액을 확정한 상태에서 프로젝트를 진행하는 게 일반화된 부동산 PF 사업에서는 공사도급금액의 적정성 확인과 사업수지 분석에 어려움이 따른다.

곳곳에서
상충된 흔적

시행사와 시공사 간 회계 기록 곳곳에서 발견된 엇박자는 해당 사업을 예의주시하게 만드는 또 다른 요소다. ‘보험 가입’ 내역이 대표적이다.

부동산 PF 사업이 진행되는 동안 공사보험 가입은 필수 요건이며, 프로젝트 건물은 가장 핵심이 되는 담보물이다. 시행사는 공사 시작에 앞서 공사보험에 가입해야 하며, 공사보험에 대한 PF사와 시공사의 질권 설정이 이뤄진 상태에서 공사가 진행된다.

어반오아시스는 본격적으로 공사가 시작된 2008년에 ‘부보금액(보험 계약자가 보험 회사와 보험 계약을 체결할 당시에 정한 보험 가입 금액)’ 700억원짜리 공사보험에 가입했다. 이후 부보금액은 2009년 말까지 700억원으로 기재됐다가 사업이 종료된 2010년이 돼서야 삭제된 것으로 확인됐다.

정작 쌍용건설은 700억원이었던 타워호텔 리모델링 사업 관련 기본 도급액을 2009년 말 기준 1400억원(완성 공사액 892억원)으로 변경한 바 있다. 2009년 12월 쌍용건설 사업보고서에 1400억원으로 기재된 기본 도급액이, 같은 시기 어반오아시스 공사보험 가입 내역에 제대로 반영되지 않았다고 볼 법한 사안이다.

‘공사 미지급금’ 항목에서도 엇비슷한 흐름을 엿볼 수 있다. 2009년 말 기준 41억원이었던 어반오아시스의 미지급금은 2010년 말 1025억원(공사 미지급금 942억원)으로 급격히 증가했다.

공교롭게도 한국기업평가에서 2009년 9월 말 자료를 토대로 낸 ‘쌍용건설 기업어음 신용등급 평가서’에 따르면 이 시기에 타워호텔 리모델링 사업의 공사 미수금은 240억원이었다. 어반오아시스가 3개월 사이 공사 미수금 240억원 중 200억원가량을 정리한 게 아니라면, 시행사와 시공사 간 회계에서 간극이 존재하는 셈이다.

쌍용건설이 제출했던 자료가 사실에 부합한다면, 쌍용건설은 공사비를 정산받지 못할 위험을 알면서 추가 공사에 나섰다고 볼 여지가 생긴다. 2009년 9월 말 기준 700억원짜리 공사에서 240억원을 정산받지 못했다고 신용평가사에 자료를 제출한 쌍용건설이, 이후 어반오아시스의 요청에 응해 공사를 두 배 수준으로 벌렸고 결과적으로 추가 투입된 공사비는 전혀 지급받지 못한 흐름이기 때문이다.

쌍용건설 측은 공사비 1378억원 중 942억원을 받지 못한 건 불가피했다는 입장이다. 쌍용건설 관계자는 “발주처의 회원권 판매 부진으로 공사 대금 수금이 어려워졌으나, 책임준공 의무와 조건부 채무인수 의무 때문에 공사를 진행해야 했다”며 “공사비 수금이 없어도 협력업체에 B2B로 공사 대금을 지급해야 했다”고 설명했다.

쌍용건설 측은 어반오아시스의 요청에 따라 추가 공사가 진행된 점을 공사비 급증과 공사 미지급금이 발생한 직접적인 이유였다고 언급하고 있다. 이 과정에서 어반오아시스의 요청에 따라 2009년 4분기(10월~12월)부터 당초 계획에 없는 추가 공사를 진행했다는 뜻도 내비친 상태다.

쌍용건설 관계자는 “마감재 철거공사 중 발주처에서 VVIP를 위한 최고급 호텔에 따른 공사 내용과 사양이 최고급으로 업그레이드 변경(각 객실에 플런지 풀 신설 등)됐다”며 “이에 따라 공사 범위에 없던 별관 및 별관 앞 야외 수영장 공사, 발주처분인 홍보관 공사 등이 추가됐다”고 말했다.

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