주거 제한 마지막 규제 풀렸다

금리인하와 임대료 상승으로 오피스텔 투자 수익률이 다소 개선되고 있지만 분양시장은 여전히 침체된 분위기다. 수요자들이 오피스텔에 전세로는 거주해도 매수는 꺼리면서 매매가와 전세가 차이가 좁혀지고 있는 것이다. 중·장기적으로 아파트 대체 주거 상품인 오피스텔의 공급을 축소해 1〜2인 가구 주거 불안을 초래할 수 있다는 우려가 나온다.

KB오피스텔 통계에 따르면 지난해 12월 전국 오피스텔의 전세가율은 84.33%로, 2011년 통계가 작성된 이후 최고치를 기록했다. 서울은 83.99%, 5대 광역시는 82.16%, 경기도는 85.50%로 모두 사상 최고치를 경신했다.

전세가율
사상 최고

서울에서는 은평·마포·서대문·용산·종로·중구 등 광화문 업무지구와 인접한 지역의 전세가율이 86.86%로 가장 높은 것으로 나타났다. 오피스텔의 전세가율은 2018년까지 70%대를 유지했으나 이후 지속적으로 오르고 있다. 아파트 선호 현상과 오피스텔에 대한 주택수 포함 규제에 따른 결과로 풀이된다.

특히 2022년부터 시작된 부동산 폭락장에 오피스텔 전세가율은 그해 84%까지 치솟았다.

매매가 하락이 공급 절벽으로 이어지면서 정부는 지난해 1·10 부동산 대책을 통해 전용면적 60㎡ 이하 신축 소형 주거용 오피스텔을 취득하면 취득·양도·종부세 납부 시 주택 수에서 제외하는 방안을 발표했다. 지난해 11월에는 전용 120㎡ 초과 오피스텔도 바닥 난방을 허용하는 규제 완화까지 시행했다.


앞으로 대형 오피스텔 바닥에도 온돌이나 전열기를 깔 수 있게 된다. 국토교통부는 전용면적 120㎡ 초과 오피스텔에도 바닥 난방 설치를 허용하는 내용이 담긴 ‘오피스텔 건축기준’ 개정안을 행정 예고한다고 최근 발표했다. 바닥 난방 허용 범위는 2006년 전용 60㎡ 이하서 2009년 전용 85㎡ 이하, 20 21년 전용 120㎡ 이하 등 단계적으로 확대됐다.

수익률 개선 오피스텔
2025년 전망은 어떨까?

오피스텔의 주거 활용을 제한하는 마지막 규제가 없어졌다는 평가다. 오피스텔에 발코니 설치를 금지하는 규제는 지난해 2월 폐지됐다. 원래 오피스텔 70% 이상을 업무 공간으로 채워야 한다는 규제도 있었는데, 2010년 일찌감치 사라졌다. 전용 출입구 설치 면제 등 생활숙박시설(레지던스)의 용도변경을 지원하는 조치도 시행된다.

대출 규제와 경기침체 등 여파로 얼어붙은 비아파트 시장에 훈풍이 불 수 있을지 주목된다.

한국부동산원 청약홈에 따르면 지난해 12월 청약받은 오피스텔 5곳의 경쟁률은 0.48 대 1이다. 전체 344실 모집에 166명이 청약했다. 그나마 서울의 경우는 그나마 양호한 편이다. 서울 강동구 ‘더샵 강동센트럴 시티’ 경쟁률이 6.63 대 1로 가장 높았다.

지난해 아파트 청약에서 97가구 모집에 5751명이 몰리는 등 수요자 관심이 높았던 단지다. 서울 영등포구 ‘당산역 한강 더채움’과 ‘여의도 하이엔드 1ST’는 3 대 1의 경쟁률을 보였다.

얼어붙은
비아파트


서울 외 수도권과 지방 광역시 오피스텔은 모두 미달 사태를 빚었다. 인천 중구 ‘e편한세상 동인천 베이프런트’는 88명 모집에 25명이 신청했다. 부산에 들어서는 ‘e편한세상 범일 국제금융시티’는 224실 모집에 16명이 청약하는 데 그쳤다.

추가 금리인하 기대, 월세 상승 등으로 오피스텔 수익률은 개선되고 있지만 매매가가 떨어져 매수 심리가 살아나지 않고 있다. 부동산원에 따르면 서울 오피스텔 매매가격지수는 지난해 10월 0.03% 올랐으나 11월 다시 0.01% 내리며 하락 전환했다. 전국 오피스텔 가격은 2022년 7월 이후 28주 연속 내림세를 보였다.

위축된 오피스텔 분양시장이 회복되기 위해서는 보다 적극적인 정부의 세제 혜택이 필요하다는 업계의 목소리가 높다. 정부는 지난해 ‘8·8 공급 대책’서 오피스텔과 빌라(다세대·연립) 등 소형 주택은 세금 산정 때 주택 수에서 제외하겠다고 발표했지만 전용면적 60㎡ 이하, 수도권 6억원 이하인 주택 등으로 기준을 뒀다.

그럼에도 오피스텔 매수세는 살아나지 않고 전세 수요만 높아지는 시장 왜곡 현상이 이어지고 있다. 이는 오피스텔의 신규 공급을 틀어막아 사회 초년생과 학생 등 1~2인 가구의 주거 불안을 가중할 수 있다는 지적이 나온다. 실제로 지난해 전국 오피스텔 분양 물량은 2021년 5만5000여실의 3분의 1 수준인 1만6000여실로 급감했다.

업계에선 금리인하와 분양 물량 감소의 영향으로 최근 오피스텔 시장은 회복세에 접어들고 있다고 평가한다. 최근 부동산R114가 내놓은 분석에 따르면 2023년 하반기 저점을 찍었던 오피스텔 거래량은 조금씩 늘고 있으며, 일부 인기 지역의 경우 경쟁률도 올라가고 있다.

한 부동산 전문가는 “서울을 중심으로 오피스텔 시장이 전년보다는 낫지만 지방 같은 경우는 회복이 더딜 수 있다”고 말했다. 다음은 서울 역세권 입지서 2억~3억원대로 분양 가능한 오피스텔.

▲이대 엔트라리움 2차= 서울 서대문구 대현동 내 준공 완료한 대로변 주거용 오피스텔인 ‘이대 엔트라리움 2차’의 분양이 진행 중이다. 지하 2층에 지상 19층 건물로, 오피스텔 108실, 공동주택인 도시형 생활주택 44세대 등 총 152세대의 규모다. 즉시 입주가 가능하며 지하 1층과 2층에는 상가가 들어선다.

거래량↑
경쟁률↑

전 타입 복층형 구조로 설계돼 실거주 니즈를 충족시킬 수 있는 것이 강점이다. 화장실이 2개로 설계돼있다. 현재 준공이 끝나 층별로 상이한 총 6개 타입을 직접 눈으로 확인한 뒤 계약이 가능하다. 셰어하우스로 사용해도 손색이 없으며, 특히 복층 바닥 난방이 완비돼 주거형 오피스텔로의 질을 높였다.

매수 호실을 직접 방문해 확인 후 계약할 수 있다. 계약금 10%, 잔금 90 %, 대출은 60~70% 가능하다. 분양가는 3억~4억원대까지 다양하게 책정됐다.

단지는 트리플 역세권에 위치해 있다. 지하철 2호선 이대역이 200m, 신촌역이 500m, 경의중앙선 신촌역이 200m 거리에 있다. 이화여대, 연세대, 서강대, 홍익대 등 명문대는 물론이고 현대백화점, 신촌 세브란스병원, CGV, 메가박스 등 생활편의시설과도 가깝다. 대학생과 직장인 등 약 15만명의 임대 수요가 예상된다. 새절역과 서울대입구역을 잇는 경전철 서부선이 2029년 신촌역을 지날 예정이어서 서울 영등포와 여의도 일대 임대 수요까지 흡수할 수 있다.

▲신길뉴타운 JS496타워= ‘신길뉴타운 JS496타워’가 서울 영등포구 가마산로 일대서 선시공·후분양 중이다. 근린생활시설 및 오피스텔을 동시 분양한다. 대지면적 1747.6㎡, 연면적 1만3493.188㎡로, 주차 대수는 112대로 넉넉하다.


지하 1층~지상 3층까지 상업시설로 메디컬 상가 전용 베드형 엘리베이터를 설치하고, 모든 상가에는 시스템에어컨을 설치했다. 이비인후과, 피부과, 약국 등이 이미 입주해 있으며 치과, 내과, 한의원 등 다양한 분야를 추천한다.

지상 4층~지상 15층까지 오피스텔은 2가지 타입으로 전용면적 18.57㎡의 44실, 전용면적 29.50㎡의 106실이다. 전 세대 복층 및 빌트인 풀옵션으로 1~2인 가구의 선호도를 높였다. 침실과 거실의 공간 분리로 공간 활용도를 극대화했으며 시스템에어컨, 냉장고, 세탁기 등을 기본 옵션으로 제공한다.

전세로 거주해도 매수 꺼려
금리인하·물량 감소로 회복?

신길뉴타운 중심 사거리 코너에 위치해 접근성이 우수하다. 롯데백화점, 신세계백화점, 주민센터, 우체국, 은행 등이 인접해 있어 편리한 생활인프라를 누릴 수 있다. 도림초, 대방초, 우신초, 대영중, 대영고, 중앙대, 숭실대 등 우수한 교육환경을 갖췄다. 신길공원, 메낙골공원, 영등포공원, 여의도샛강생태공원, 보라매공원, 도림천, 한강공원 등 자연환경 속 그린라이프를 실현한다.

지하철 7호선 신풍역을 도보 6분 거리서 이용 가능하다. 여의도까지 3정거장으로 빠르게 이동할 수 있다. 이 외에도 신림경전철, 신안산선(개통 예정), 2호선 대림역 및 시내외 버스 등 다양한 대중교통망을 확보했다. 차량을 통해 서부간선도로, 올림픽대로, 노들길 등 여의도, 강남, 마포의 업무지구까지 광역교통망을 구축했다. 서울 서남권 업무지구의 50만 배후 수요를 품고 있는 지리적 이점으로 합리적인 가격까지 만족도를 높였다.

▲잠실 시그니처= ‘잠실 시그니처’ 오피스텔이 2억원대 초특가 분양을 시작했다. 이미 준공이 완료돼 현재 입주 중이다. 계약과 동시에 입주가 가능하다. 오피스텔의 구성은 원룸, 1.5룸, 원룸 복층, 1.5룸 복층 등으로, 최신 트렌드와 젊은 감성을 반영한 특화 설계를 갖추고 있다. 옥상에는 펫파크와 바비큐장이 마련돼있어 다양한 여가 공간을 제공한다.


매수 심리
살아날까

1~2인 가구와 사회 초년생에게 적합한 소형 오피스텔로, 시세차익과 임대수익을 동시에 노릴 수 있는 입지로 주목받고 있다. 특히 9호선 한성백제역까지 1분, 8호선 몽촌토성역까지 3분, 2·8호선 잠실역까지 8분 거리에 위치해 있어 접근성이 뛰어나다.

올림픽공원과 잠실호수공원이 가까워 쾌적한 환경을 제공한다. 롯데타워, 삼성SDS 등 주요 기업과의 근접성으로 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있다. 또 현대차 글로벌비즈니스 센터(GBC) 건설 등 주변 개발 이슈로 더욱 높은 투자 가치를 지니고 있다.

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<설 특집 - 백운비의 천기누설> 을사년 국운 대예측

[설 특집 - 백운비의 천기누설] 을사년 국운 대예측

[일요시사 취재1팀] 김철준 기자 = 120년 전 을사년(1905년)에는 을사늑약이, 60년 전 을사년인 1965년에는 한일기본협약과 베트남 전쟁이 발발했다. 새로이 다가온 을사년도 12·3 비상계엄 사태 여파로 어둡다. 이런 상황에 백운비 역리원장은 어둠 뒤 빛이 올 것이라며 올해 국운을 예측했다. 12·3 비상계엄 사태와 탄핵 정국 장기화 등이 우리나라 곳곳에 영향을 미치고 있다. 달러는 지난 15일 기준 1달러당 1459.90원이며 수입물가지수도 폭등했다. 는 이런 상황에 백운비 역리원장을 만나 올해의 국운에 대해 이야기를 나눴다. 을씨년 스럽다 2025년은 푸른 뱀(청사)의 해, 을사년이다. 명리학적으로 을사년(乙巳年)이 시작되는 것은 오는 2월3일 22시49분이다. ‘을씨년스럽다’라는 표현의 유래가 되는 해인 을사년, 푸른 뱀의 해가 앞으로 한 달 남짓 남았다. ‘을씨년스럽다’는 말은 ‘가난과 비탄이 흘러 쓸쓸하고 매우 스산한 분위기가 있다‘는 뜻이다. 대한제국의 국권이 일본제국에 넘어간 1905년 을사늑약이 을씨년이라는 표현의 유래인 것으로 많이 알려져 있다. 다만 그 이전에도 ’을씨년‘이라는 표현이 사용된 것을 볼 때, 1783년과 1784년 두 해에 걸친 대흉년으로 인해 굶어 죽는 사람이 속출했던 1785년의 을사년이 스산한 분위기를 풍기는 을씨년의 유래가 됐다고 보는 의견도 있다. 어쨌든 1785년의 을사년이든 1905년의 을사년이든, 을사년의 나라 상황은 어지럽고 스산했다. 더 올라가면 많은 사림 유학자들이 변을 당한 을사사화가 있었다. 최근의 을사년인 1965년에는 지금까지도 정치·외교적으로 논란되고 있는 한일기본협약과 청구권협정이 있었고, 부당한 베트남전쟁 파병이 있었다. 올해도 국내 상황은 암울하다. 12‧3 비상계엄 이후 정국 혼란으로 자본이 이탈하면서 1400원 미만이었던 환율은 1460원에 달한다. 코스피 지수는 계엄 직전 2500.10에서 지난해 말 2399.49로 4.02% 하락했다. 지난해 말을 기준으로 계엄 이후 증발한 시가총액만 82조9322억원에 달했다. 소비자심리지수도 코로나19 팬데믹 시기 이후 4년 9개월 만에 가장 큰 수준인 12.3포인트(p) 하락했다. “전화위복…원래대로 돌아가” “국제 정세는 관리 집중해야” 윤 대통령에 대한 탄핵소추안 통과 이후에도 그에 대한 사법적 절차와 향후 거취를 둘러싼 불확실성이 해소되지 않아 위기감이 증폭됐다. 날이 갈수록 국회에선 여야 간, 거리에선 탄핵에 찬성하는 시민과 반대하는 측 간 대립이 격화되고 법치와 민주주의 시스템 작동에 대한 우려가 커지며 대외신인도 하락 가능성이 끊임없이 거론되기도 했다. 명리학에서는 60갑자 그 어느 것에도 그 자체로는 길흉의 의미를 부여하지 않는다. 다만 다른 것과의 관계서, 당시 상황 속에서, 사람들의 누적된 행위의 결과로 길흉이 나타나는 것뿐이라고 본다. 과거와 현재의 행위들과 상황은 정해진 것이다. 이렇게 정해진 것들, 전제조건, 명제, 공리, 가설, 정의 등을 ‘명’이라고 한다. 정해진 것인 명을 가지고 논리적 연산을 수행하는 것을 ‘리’라고 한다. 정해진 상황이라고 하지만 을사년의 대한민국은 암울, 흉조 그 자체로 시작됐다고 볼 수 있다. 백 원장은 국운으로 봤을 때 나라는 원래대로 돌아온다고 봤다. 백 원장은 “사람 개인에게도 운이 있듯이 나라에도 운이 있다”며 “국태민안으로 나라가 편해야 백성이 편하다는 것은 누구나 다 알고 있다”고 말했다. 이어 “현재 나라 상황이 어떻든 ‘운기상제’라고 운에 우선권이 있어 원래대로 돌아갈 것”이라고 예측했다. 특히 백 원장은 암울한 현실에 빛이 들어올 것이라고 예측했다. 그는 “올해의 국운을 총평하자면 ‘암중생광 개국개운(暗中生光 改國開運)’이라고 할 수 있다”며 “이는 깜깜한 어둠 속에서 빛을 만나 나라의 잘못된 게 고쳐지고 전화위복으로 길이 열린다고 볼 수 있다”고 말했다. 시작은 암울·흉조 이어 “다만 급격하게 변화를 시도하면 사방이 다 차단돼 경제 및 외환 등에 굉장한 문제가 발생할 수 있다”고 조언했다. 그러면서 “올 하반기에 빛이 들어오긴 하지만 2026년까지는 고비라고 볼 수 있다”며 “2027년이 돼서야 진정한 회복기에 들어설 것으로 예상된다”고 덧붙였다. 회복기로 나아갈 수 있는 이유는 올해에 큰 운이 들어오기 때문이라고 설명했다. 백 원장은 “을사년은 큰 나무의 기운과 큰 불의 기운이 같이 들어온다”며 “이런 큰 운으로 국제적인 측면서 우리나라는 해외 교류 등은 나쁘지 않다”고 말했다. 이어 “큰 운이 들어와 더 큰 기회가 들어올 상황이지만 일을 더 늘리기보다 큰 운을 관리할 관리자가 부재한 상황이라 관리를 철저히 해야 하는 시기”라고 부연했다. 경제적인 부분에서는 수입보다 수출 측면에 집중해야 한다고 조언했다. 백 원장은 “달러가 오른다고 해도 수출은 변함없이 잘 될 것이지만 수입은 손해를 볼 수도 있다”고 말했다. 문화는 새해에도 여전히 약진하는 발전 운이 보일 것으로 예측했다. K-콘텐츠는 2025년에도 세계적인 인기를 유지할 것으로 분석된다. 백 원장은 “해외 쪽으로 국위선양을 하는 인물들이 많이 나오게 될 것”이라며 “지난해와 같이 뛰어난 인재 발굴이 계속 이어져 내년까지 문화와 예술 부문은 우리나라가 주름잡게 될 것”이라고 장담했다. 암중생광 개국개운 백 원장은 이처럼 국운이 좋을 때 국민들은 자신의 맡은 바 역할에 충실하는 데 집중해야 한다고 충고하기도 했다. 백 원장은 “어느 정파나 개인의 신봉보다는 국가를 기준으로 잡고 애국의 중심을 바로 봐야 한다”며 “직분에 맞게 소신껏 자기 일을 잘해야 한다”고 설명했다. 그러면서 “을사년에 음기와 양기가 강하게 부딪히는 만큼 건조하다 갑자기 폭우가 들어오는 경우가 많을 것으로 예상된다. 한마디로 기상이변이 종종 발생할 수 있으니 이를 대비하는 것도 도움이 될 것”이라고 설명했다. 백 원장은 지금 설명한 모든 운들이 국가의 지도자 여부로 갈릴 것이라고 경고하기도 했다. 백 원장은 “탄핵이 인용된다, 안 된다 보다 국가 안위로 보면 복권이 그나마 답이지만 국운의 비운으로 볼 때 비망해 상반기에 모든 것이 뒤죽박죽 엉키어 여기저기서 한숨과 한탄만 들릴 것”이라면서도 “후반기에 전화위복의 길이 열려 구국이 소생하는 천혜의 국운”이라고 올해 국운을 총평했다. 현재 대한민국은 국운을 이끌 지도자가 부재한 상황이다. 고위공직자범죄수사처는 지난 15일 내란 우두머리 등 혐의를 받는 윤석열 대통령을 12·3 비상계엄 사태 이후 43일 만에 체포했다. 현직 대통령이 수사기관에 체포된 것은 헌정사상 초유의 일이다. 공수처는 윤 대통령을 조사한 후 구속영장을 청구해 윤 대통령을 구속하는 데 성공했다. 헌재는 윤 대통령 탄핵 심판 사건을 최우선에 놓고 심리 중이다. 문형배·이미선 재판관이 퇴임하는 4월18일 이전에 윤 대통령의 파면 여부가 결정될 가능성이 높다는 분석이 나온다. “수출·문화 측면서 호재” “각자 맡은 일 최선 다해야” 이런 상황에 정치권은 물론 국민의 눈이 더불어민주당 이재명 대표에게 쏠리고 있다. 이 대표는 12·3 비상계엄 사태 이후 압도적인 차기 대권주자로 인식되고 있으며 각종 여론조사에서 2위 그룹과 큰 격차를 보이고 있다. 정치권에선 이미 ‘어대명(어차피 대통령은 이재명)’ 분위기가 감지되고 있다. 하지만 이 대표가 가진 사법 리스크에 더해 ‘비토층’이 상당하다는 지적도 제기되고 있다. 특히 윤석열정부가 출범하기 전부터 꼬리표처럼 따라붙은 이 대표의 사법 리스크로 인해 이 대표가 다시 대선후보로 검증을 받기 시작하면 타격이 상당할 것이라는 분석이 나온다. 는 복권 여부와 관계없이 국운을 제대로 이끌기 위해서 윤 대통령과 이 대표가 각각 가져야 할 마음가짐에 대해 백 원장에게 물었다. 백 원장은 우선 윤 대통령에 관해 ‘인사 개편’이 필요하다고 봤다. 백 원장은 “기강을 바로 잡기 위해, 옳은 길로 가기 위해 사랑하는 신하도 처벌한다는 ‘읍참마속’의 다짐이 필요하다”며 “버릴 것과 취할 것을 분명히 해 과감한 정비를 하는 것이 본인 운세나 국운에 도움이 된다”고 말했다. 이 대표에 관해서는 ‘오월동주’하는 마음이 필요하다고 했다. 백 원장은 “운이 공동 운이므로 개인 독점욕이나 개인 위주의 생각과 행동은 낭패한다”며 “나라를 위함은 공동의식으로 운영한다면 후회없이 적중할 것”이라고 내다봤다. 지도자가 나타난다 을사년은 푸른 뱀의 해다. 뱀이 허물을 벗고 새롭게 시작하듯 을사년에 국민들은 12·3 비상계엄 사태로 인한 아픔을 벗어던지고 새로이 다가오는 운을 받아들여야 한다. 백 원장의 예측처럼 어두운 상반기를 지나 빛이 있는 후반기가 기대되는 연초인 셈이다. [백운비 원장은?] 40년 가까운 세월을 종로5가에서만 보낸 백운비 원장은 학문 연구에 몰두하며 외고집 역학 인생을 살아온 인물로 유명하다. 불혹도 안 된 나이에 (사)한국역리학회 최연소 학술 부회장을 역임한 그의 경력만 보더라도 역학에 대한 그의 학문적 깊이를 알 수 있다. 그가 역학을 처음 시작한 것은 20대 초반으로 역학을 만나기 전 사법을 전공하는 법학도의 길을 걸었다. 우연한 기회에 역학서적을 접하고 독학으로 공부했다. 백 원장은 현재 각종 매스컴서 ‘백운비의 사주풀이’를 수십년째 연재하고 있다. 또 유명인들을 비롯해 상담자들에 대한 확실한 검증으로 명성을 이어가고 있다.