설 명절 이후 부동산시장에 관심이 쏠리고 있다. 최근 분양시장은 서울 초고가 아파트들이 청약통장을 대거 빨아들이고 있는 반면, 지방 분양단지는 여전히 냉랭한 모습이 이어지고 있다. 특히 실거주 의무 3년 유예 법안 통과와 스트레스 DSR 시행을 이달 앞두고 옥석 가리기가 더욱 심화할 것이란 전망이다. 

설 연휴를 앞두고 1순위 청약 접수를 받은 서울 서초구 잠원동 ‘메이플 자이’는 이틀간 4만6000여명이 몰리면서 세 자릿수 경쟁률을 기록했다. 81가구를 모집하는 1순위 청약에는 3만5828명이 신청해 평균 경쟁률 442.3대1을 나타냈다.

서울은 경쟁↑
지방은 미달↑

앞서 65가구(기관 추천분 제외)를 모집하는 특별공급엔 9957명이 몰려 평균 경쟁률 153.18대1을 보였다. 전용 59㎡ 면적이 17억원을 넘지만 분양가 상한제(이하 분상제) 적용으로 주변 시세 대비 최대 10억원가량 저렴하다는 판단에 수요가 몰린 것으로 풀이된다.

앞서 당첨자를 발표한 서울 광진구 ‘포제스 한강’도 평당 평균 1억1500만원으로 역대 최고 분양가를 책정했지만, 1~2 순위 청약 106가구 모집에 1062명이 몰리며 평균 10대1의 경쟁률로 전 타입 마감됐다. 이 단지는 신축, 미래 가치에 대한 긍정적 전망이 영향을 미치며 특별공급서부터 젊은 층의 관심이 크게 몰렸다.

반면 경기, 부산, 광주, 전남 등 지역의 분양 물량은 대부분 1순위 마감에 실패한 것으로 나타났다.

‘부산 테넌바움294 Ⅰ’은 189가구 모집에 36개, ‘테넌바움294 Ⅱ’는 99가구 모집에 16개의 통장이 각각 접수됐다. ‘장성 남양휴튼 리버파크’는 175가구 모집에 42개, ‘평택 브레인시티 5BL 대광로제비앙 그랜드센텀’은 1070가구 모집에 507개, ‘힐스테이트 중외공원’은 2블록(738가구 모집·854개 접수)과 3블록(655가구 모집·710개 접수) 모두 1순위 미달했다.

고금리 기조와 분양가 상승 등으로 분양시장에 양극화가 뚜렷해진 가운데 이 같은 현상은 설 이후로도 계속될 것이란 전망이 많다. 특히 오는 26일부터 금융당국이 가계부채 급증에 대응해 ‘스트레스 DSR(총부채원리금상환비율)’ 시행에 나서는 만큼 입주자 모집공고가 나오는 단지들부터 대출금의 축소가 예상된다. 

수요자들은 높아진 분양시장 허들에 선별 청약 경향은 더욱 강해질 것으로 보인다. 아울러 설 이후 분상제 아파트에 대한 실거주 의무 3년 유예안이 국회를 통과할 경우, 실거주 외에 투자 수요까지 가세하면서 강남권 분상제 단지로의 쏠림 현상이 더욱 심화할 것이란 전망이다.

고가 아파트 청약통장 대거 흡수
지방 분양단지 여전히 찬바람만 

한 부동산 전문가는 “최근 부동산시장은 수요자가 제한적인 상황인데, 분양시장의 경우 입지·가격 등 여러 요건을 전체적으로 보고 이에 부합하는 쪽만 청약을 넣는 분위기”라며 “분양가가 계속 상승하는 상황서 (분양)물량 감소가 예정돼있음에도 불구하고 시장 양극화는 지속될 것으로 보인다”고 말했다.

2월은 봄 분양 최대 성수기로 꼽히는 만큼 역대 가장 많은 물량이 공급될 예정이다. 부동산R114에 따르면 이달 전국 36개단지, 3만645가구가 분양에 나선다. 수도권 분양 예정 물량은 총 1만6645가구로 2000년 이래 동월 기준 가장 많은 물량이 예고됐다.

권역별로 보면 ▲경기 8700가구 ▲서울 4485가구 ▲인천 3460가구 순이다. 지난달(1만7255가구)보다는 감소했으나 지난해 동기(5435가구)보다 3배 늘어난 물량이다. 지방은 ▲광주 4045가구 ▲충북 2330가구 ▲전북 19 14가구 등 총 1만4000가구가 분양한다.

대출금
줄어들면?

한 부동산 전문가는 “봄 분양 성수기에 청약홈 개편과 총선 등이 예정돼 건설사들의 분양 일정 조정이 불가피하다”며 “자금력이 있는 대형 건설사 브랜드 단지와 시세 대비 저렴한 분상제 적용 단지가 인기를 끌 것”이라고 말했다.

또 다른 전문가는 “고분양가 부담은 여전하겠지만 지방에 비해 미분양 우려가 덜하고 서울 강남권역과 부도심, 수도권 원도심과 택지지구 일대를 중심으로 양호한 입지의 청약 대기 수요는 따라올 것“이라며 “주변 시세 대비 분양가의 적정성을 잘 살피고 지역 호재나 역세권·건설업체 브랜드에 따라 차별화되는 청약수요의 양극화에 주목해 현명한 청약통장 사용이 필요한 시점”이라고 설명했다.

알짜 지역의 미분양 아파트도 설 이후 공략 대상으로 꼽힌다. 공급자에게 어려운 시장이지만 수요자에겐 좋은 기회로, 동·호수 지정이 가능하며 원하는 가격대에 골라 살 수 있어서다. 

갈수록 높아지는 분양가와 고금리·고물가에 따른 경기 침체로 내 집 마련을 원하는 수요자들의 걱정이 늘고 있다. 건설업계에서는 한 번 높아진 분양가를 다시 낮추기는 어렵다고 말한다. 전문가들은 앞으로 나올 분양단지 보다는 알짜 잔여 물량을 노려볼만하다고 조언한다.  

이렇다 보니 신규 아파트를 원하는 수요자들이 미분양 단지로 발길을 돌리고 있다. 지난해 신규 분양 단지 중 입지와 상품이 우수해도 고금리와 경기침체로 미분양이 된 경우가 많기 때문이다. 더욱이 미분양 단지는 신규 분양 단지이지만 청약통장이 필요 없어 향후 새로운 분양 단지에 청약을 도전해 볼 수 있다는 장점이 있다.

또 계약자의 취향에 따라 원하는 동이나 층을 직접 고를 수 있는 혜택도 있다.

익명의 업계 전문가는 “무턱대고 미분양을 선택하기보다는 주변 입지와 시세를 보고 선택해야 하며 교통 호재가 있거나 도시개발이 예정된 지역은 향후 집값이 오를 가능성이 높아 이런 점도 눈여겨보면 좋다”고 전했다. 다음은 수도권 미분양 단지.

▲트리우스 광명= 경기도 광명시 광명뉴타운 2구역 ‘트리우스 광명’이 ‘초품아(초등학교 품은 아파트)’로 거듭난다. 고분양가 논란을 딛고 잔여 세대가 분양 흥행에 성공할 수 있을지 관심이 쏠리고 있다. 광명제2R구역 주택재개발정비사업조합(조합)은 지난 2일, 경기도광명교육지원청으로부터 광명1초등학교 신설 관련 일조 기준 만족 결과를 수신했다.

지난해 7월부터 세 차례에 걸쳐 교육환경보호원의 사전컨설팅을 받은 결과다.

조합은 “우리 구역 내 초등(학교) 신설 관련 작년 7월부터 여러 차례 광명교육지원청과 함께 한국교육환경보호원의 사전 컨설팅을 받았다”며 “기존 일조 기준 불만족으로 학교 설립이 어려웠던 부분을 해결하기 위해 하부에는 복합문화시설을, 상부에는 학교를 설립하는 계획으로 학교의 일조 기준을 만족한다는 공문을 수신했다”고 밝혔다.

저렴한 
분양가

이어 “현재 조합서 제출한 교육환경평가 사후 변경계획서를 관련 부서에서 검토 중”이라며 “1차 심사 이후 타당성 조사 및 재정투자심사 등 앞으로 남은 행정절차도 순차적으로 진행될 수 있도록 최선을 다해 협조할 계획”이라고 덧붙였다.

국공립 어린이집 설치도 추진된다. 조합은 “최근 조합서 국공립 어린이집 설치 및 운영의 찬반 여부에 대해 조사를 실시했고 대부분 찬성했다”며 “입주 기간에 맞춰 국공립 어린이집이 설치될 수 있도록 노력하겠다”고 설명했다.

광명시 광명1동 12-2번지 일원 광명 2R 구역 주택재개발 정비사업을 통해 들어선다. 지하 3층~지상 35층, 26개 동, 전용면적 36~102㎡ 총 3344가구 규모의 대단지 아파트다. 올해 12월 입주를 앞둔 후분양 단지로 빠른 입주가 가능하다. 

발코니 확장을 비롯해 다양한 옵션들이 기본으로 제공된다. 단지별로 다양한 콘셉트의 휴식 공간과 테마 공간을 조성해 입주민들이 다채로운 공간서 여가 시간을 보낼 수 있게 할 계획이다. 단지 내 조경 공간에는 파노라마 석가산, 티하우스(복층형), 특화 물놀이터, 특화 테마놀이터, 헬스트랙을 비롯해 시니어 가든, 커뮤니티 가든, 생태 연못과 외곽 산책로 등 자연 친화적인 공간들이 조성된다.

시장 양극화 지속 전망
주목할 알짜 미분양은?

여기에 일반적인 타단지 계약금 10~20%에 비해 5%의 혜택을 제공해 수분양자의 초기자금 마련 부담을 덜었다. 또 인근 타 단지 중도금 대출금리(1월 기준)가 4.9%~5.5%에 달하는 것과 달리 4.1~4.2%대 대출금리로 중도금 대출금리 부담도 덜 수 있다.

▲고촌 센트럴 자이= 경기도 김포시 고촌읍 신곡리 신곡6지구에 공급되는 ‘고촌 센트럴 자이’가 선착순 동·호수 지정 계약을 진행 중이다. 지하 2층~지상 최고 16층 17개 동 규모로, 아파트 전용 63~105㎡ 총 1297가구 및 근린생활시설 등으로 구성된다.

기존 1차 계약금 1000만원 정액제와 중도금 전액 무이자에 더해 후분양 단지로서 주택 수요자들의 짧은 잔금 마련 기간에 대한 부담을 덜어주기 위한 입주 시까지 계약금 5%와 20% 잔금 유예(84㎡, 105㎡) 혜택 제공이라는 파격적인 조건 변경을 실시했다.

또 입주예정자들의 이사 부담을 완화하기 위해 통상 2~3개월씩 적용되던 입주 지정기간을 5개월까지 연장했다. 

풍성한
혜택들

일반적으로 후분양 단지는 선분양에 비해 여러 장점에도 불구하고, 상대적으로 입주예정일이 빨라 입주예정자들이 계약과 동시에 이사 계획을 서둘러 잡아야 하는 부담이 존재하는 것도 사실이다. 이 같은 부담을 고려해 오는 6월부터 시작되는 입주예정일의 지정기간을 5개월로 연장했다. 

당초 입주예정자들은 본격적인 여름 이사철에 접어드는 6월부터 휴가 기간까지 겹쳐 이삿짐센터를 구하기도 쉽지 않을 것으로 예상됐지만, 입주 지정기간이 늘어나면서 이사 계획 수립에도 여유가 생길 것으로 보인다. 재당첨 제한 및 실거주 의무가 없고 전매제한 기간이 6개월 적용되는 등 입주 전 분양권 전매도 가능하다.

▲힐스테이트 금오 더퍼스트= 현대건설은 경기도 의정부시 금오동 일원서 ‘힐스테이트 금오 더퍼스트’를 분양 중이다. 지하 3층~지상 32층, 11개동, 전용면적 36~84㎡ 총 832세대 규모로 조성된다. 이중 408세대를 일반 분양한다.

전용면적별로 보면 36㎡ 68세대, 59㎡A 126세대, 59㎡B 17세대, 59㎡C 117세대, 75㎡ 24세대, 84㎡ 56세대 등이다. 최근 선호도가 가장 높은 59㎡가 공급세대의 63.73%를 차지한다.

계약금 5%, 중도금 무이자 혜택이 주어진다. 단지는 금오생활권1구역 주택재개발정비사업으로 진행, 토지 매입비용 부담이 비교적 적다. 따라서 인근 타 분양 단지 대비 상대적으로 합리적인 분양가로 책정돼 지역 수요자들에게 관심을 받고 있다.

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