<김기록 법무사의 쉬운 경매> 동시이행 항변권 행사 중 임차인의 차임 부담 여부

[Q] 임대차계약 종료 후 임차인이 동시이행의 항변권을 행사해 임차건물을 점유하는 경우 차임을 계속 부담해야 하나요?

[A] 본래의 임대차계약상의 목적에 따라 사용·수익하고 있는 경우에는 차임을 계속 부담해야 합니다.

임대차계약의 종료에 의해 발생된 임차인의 임차목적물 반환 의무와 임대인의 연체차임을 공제한 나머지 보증금의 반환 의무는 동시이행의 관계에 있는 것이므로, 임대차계약 종료 후에도 임차인이 동시이행의 항변권을 행사해 임차건물을 계속 점유해온 것이라면 임차인의 그 건물에 대한 점유는 불법점유라고 할 수는 없으나, 그로 인해 이득이 있다면 이는 부당이득으로서 반환해야 합니다(대법원 91다45202 판결). 

임차인이 동시이행의 항변권에 기해 임차목적물을 점유하고 사용·수익한 경우 그 점유는 불법점유라 할 수 없어 그로 인한 손해배상책임은 지지 않되, 다만 사용·수익으로 인해 실질적으로 얻은 이익이 있으면 부당이득으로서 반환해야 합니다(98다15545).

그러나 임차인이 임대차계약 종료 이후에도 동시이행의 항변권을 행사하는 방법으로 목적물의 반환을 거부하기 위해 임차건물 부분을 계속 점유하기는 했으나 이를 본래의 임대차계약상의 목적에 따라 사용·수익하지 않아 실질적 이득을 얻은 바 없는 경우(상가의 경우 영업에 필요한 집기를 그대로 둔 채 점포의 문을 폐쇄한 경우 등)에는 그로 인해 임대인에게 손해가 발생했더라도 임차인의 부당이득반환 의무는 성립되지 않습니다(91다45202).

또 주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권을 겸유하고 있는 임차인이 우선변제권을 선택해 임차주택에 대해 진행되고 있는 경매 절차서 보증금에 대한 배당요구한 경우 배당받은 금액 부분에 대해서는 매수인에게 대항해 임대차관계의 존속을 주장할 수 없으므로 보증금 중 일부만을 배당받은 후 임차목적물 전부를 계속해 사용·수익하는 경우 배당받은 보증금에 해당하는 부분에 대해서는 부당이득을 얻고 있다고 할 것이어서 부당이득반환 의무를 집니다(98다15545).


반면 배당 이의 소송이 제기돼 배당받을 수 있었던 금액을 받지 못하고 있는 경우에는 그 배당금을 받을 수 있을 때, 즉 배당표가 확정될 때까지 임차인의 사용·수익은 소멸하지 않은 임차권에 기한 것이어서 매수인에 대한 관계에서 부당이득이 성립되지 않습니다(2003다23885).

한편 매각대금을 납부한 매수인은 대항력이 없는 점유자를 상대로 인도명령을 받을 수 있고, 매각대금을 납부한 이후부터는 점유한 부분의 명도 완료 시까지 임료 상당의 부당이득을 구할 수 있습니다.

<02-535-3303 · www.김기록법무사공인중개사.com>
 
[김기록은?]

법무사·공인중개사
전 수원지방법원 대표집행관(경매·명도집행)
전 서울중앙법원 종합민원실장(공탁·지급명령)

 



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<단독> 보이스피싱 총책 ‘김미영 팀장’ 현지서 탈옥

[단독] 보이스피싱 총책 ‘김미영 팀장’ 현지서 탈옥

[일요시사 취재1팀] 김성민 기자 = 보이스피싱 총책 ‘김미영 팀장’ 박모씨와 조직원 3명이 필리핀 현지 수용소서 탈옥한 것으로 확인됐다. 8일 <일요시사> 취재를 종합하면, 박씨와 함께 보이스피싱 등의 범행을 함께한 조직원 포함 총 4명은 최근 필리핀 루손섬 남동부 지방 비콜 교도소로 이감됐던 것으로 확인된다. 이후 지난 4월 말, 현지서 열린 재판에 출석한 박씨와 일당은 교도소로 이송되는 과정서 도주했다는 의혹이 제기됐다. 한 수사 당국 관계자는 “박씨와 일당 3명이 교도소로 이송되는 과정서 도주한 것으로 추정된다”며 “구체적인 탈출 방식 등 자세한 내용을 확인해줄 수 없다”고 말했다. 박씨는 서울경찰청 사이버수사대 출신의 전직 경찰로 알려져 충격을 안겼던 바 있다. 2008년 수뢰 혐의로 해임된 그는 경찰 조직을 떠난 뒤 2011년부터 10년간 보이스피싱계의 정점으로 군림해왔다. 특히, 박씨는 조직원들에게 은행 등에서 사용하는 용어들로 구성된 대본을 작성하게 할 정도로 치밀했다. 경찰 출신인 만큼, 관련 범죄에선 전문가로 통했다는 후문이다. 필리핀 루손섬 비콜교도소 수감 보이스피싱 이어 마약 유통까지 박씨는 필리핀을 거점으로 지난 2012년 콜센터를 개설해 수백억원을 편취했다. 10년 가까이 지속된 그의 범죄는 2021년 10월4일에 끝이 났다. 국정원은 수년간 파악한 정보를 종합해 필리핀 현지에 파견된 경찰에 “박씨가 마닐라서 400km 떨어진 시골 마을에 거주한다”는 정보를 넘겼다. 검거 당시 박씨의 경호원은 모두 17명으로 총기가 허용되는 필리핀의 특성상 대부분 중무장했던 것으로 알려졌다. 박씨가 위치한 곳까지 접근한 필리핀 이민국 수사관과 현지 경찰 특공대도 무장 경호원들에 맞서 중무장했다. 2023년 초까지만 해도 박씨가 곧 송환될 것이라는 보도가 쏟아져 나왔다. 하지만 박씨는 일부러 고소당하는 등의 방법으로 여죄를 만들어 한국으로 송환되지 않으려 범죄를 계획한 것으로도 알려졌다. 또, 박씨는 새로운 마약왕으로 떠오르고 있는 송모씨와 함께 비콜 교도소로 이감된 것으로 알려졌다. 지난 1월 비쿠탄 교도소에 수감돼있는 한 제보자에 따르면 “박씨의 텔레그램방에 있는 인원이 10명이 넘는다. 대부분 보이스피싱과 마약 전과가 있는 인물들로 한국인만 있는 것도 아니다”고 주장했다. 이어 “박씨는 본래 마약과는 거리가 멀었던 인물이다. 송씨와 안면을 트면서 보이스피싱보다는 쉽게 돈을 벌 수 있는 마약 사업에 빠지기 시작한 것”이라고 말했다. 이들이 교도소 내에서 마약 사업을 이어왔다는 정황이 드러나면서 경찰 안팎에서는 “새로운 조직을 꾸리려는 것 아니냐”는 의혹도 제기됐다. 당시 일각에서는 이들이 비콜 교도소서 탈옥을 계획 중이라는 주장도 제기됐다. 비쿠탄 교도소 관계자는 “필리핀 남부 민다나오서 약 100만페소(한화 약 2330만원) 정도면 인도네시아로 밀항이 가능하다. 비콜 지역 교도소는 비쿠탄보다 탈옥이 쉬운 곳”이라고 증언한 바 있다. 한편, 지난 7일 외교부와 주필리핀 대한민국 대사관 측은 정확한 탈출 방식이나 사건 발생 일자에 대해 “확인해줄 수 없다”고 일축했다. <smk1@ilyosisa.co.kr>