소규모 기업의 증가세가 거세지면서 지식산업센터, 섹션 오피스(소형 오피스)가 관심을 끌고 있다. 4차 산업혁명, 1인 미디어 시대 등 소규모 인원으로도 고부가가치를 창출할 수 있는 산업 분야에 ‘창업 열풍’이 불면서 1인 창조기업을 비롯해 소규모 기업이 늘어나는 추세다.
중소벤처기업부가 최근 발표한 ‘2020년 1인 창조기업 실태조사’에 따르면 2018년 기준 1인 창조기업 수는 총 42만7367개다. 이는 1년 전 40만2612개와 비교했을 때 6.1% 증가한 수치다. 1인 창조기업 외에도 스타트업과 같은 소규모 기업들의 증가세도 가시적이다.
중소벤처기업부 조사 결과 새롭게 창업한 기업이 지난해에만 무려 148만4667개에 달했다. 2019년에 비해 15.5% 늘어난 수치로, 이른바 ‘제2의 벤처붐’이 일면서 작은 크기의 맞춤형 업무 공간에 대한 관심이 급증하고 있다.
1인 기업
맞춤 공간
특히 지식산업센터, 그중에서도 섹션 오피스 설계가 적용되는 지식산업센터가 수요자들 사이에서 큰 호응을 얻고 있다. 섹션 오피스는 면적이 큰 오피스와 달리 전용면적 40㎡ 이하에 가변형 벽체를 설치한 형태로, 수요자의 입맛에 맞춰 다양한 공간 구성이 가능해 작은 면적에도 뛰어난 공간 활용도를 자랑한다. 또한 원하는 규모에 맞게 분양받는 만큼 들어가는 비용도 상대적으로 저렴해 입주 업체 부담도 적다.
지식산업센터 등은 공실률을 낮출 수 있는 안정적인 입지가 중요하다. 대규모 업무지구와 인접한 경우 다양한 기업이 모여 있어 유관 업체와 산업 연계성이 우수하고, 기업 간 시너지 효과도 기대해 볼 수 있어 입주 선호도가 높게 나타난다. 따라서 대기업 또는 대형 산업단지 인근에서 공급하는 지식산업센터가 인기를 얻고 있다.
기업체 입장에서는 기업 운영에 긍정적인 효과를 누릴 수 있다. 먼저 인근에 여러 종류의 기업체가 있어, 업무 교류 및 네트워크 구축에 유리하다. 유관 업무 기업체와 시너지 효과도 기대해 볼 수 있다. 여기에 제조업체의 경우 협력사가 인근에 위치해, 물류 운송비 절감 효과도 얻을 수 있다.
이 같은 장점들로 배후수요가 풍부한 지식산업센터의 가치는 꾸준히 상승하고 있다. 2019년 3월 서울 강서구 등촌동에서 분양을 진행했던 ‘가양역 더 스카이밸리5차’(2021년 4월 입주)가 사례다. 이 지식산업센터는 LG사이언스파크, 코오롱, 이랜드 등의 대기업이 있는 마곡 업무지구와 인접해 있다. 또한 상암DMC와도 가까워 풍부한 배후 수요를 갖추고 있다. 분양 당시 3.3㎡당 평균 가격은 약 1370만원이었다. 그러나 2021년 12월 매물 기준 약 1881만원으로 뛰었다.
분양 시장에서도 배후수요가 풍부한 지식산업센터는 완판 속도가 빨랐다. 2021년 5월 경기 고양시 덕양구 향동동에 위치한 ‘현대 테라타워 향동’은 분양 시작 5일 만에 전 호실 계약 마감에 성공했다. 상암DMC, 마곡지구 등의 대형 업무 단지와 가까워 기업들의 입주 수요가 높았다.
입주 업종 확대…배후수요 품은 단지 각광
대기업·대형 산업단지 인근 입주 수요↑
대기업 후광 효과를 톡톡히 본 지식산업센터도 있었다. 2020년 3월 경기도 수원시 영통구 원천동에서 분양한 ‘현대 테라타워 영통’은 분양 후 조기에 전 호실 계약을 완료했다. 이 지식산업센터는 수원 삼성디지털시티와 인접해, 분양 당시 많은 관심을 받았다.
희소식도 들린다. 최근 법제처가 지식산업센터에 입주할 수 있는 업종이 늘어나 수요층이 확대될 것이라는 전망이 나온다. 최근 법제처는 지식산업센터에 입주 가능한 업종을 확대하는 내용을 담은 규제혁신 9개 법령 개정 대통령령안이 국무회의에서 의결됐다고 밝혔다. 개정 내용은 공포 후 즉시 시행된다.
법제처는 먼저 산업통상자원부 소관의 ‘산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률 시행령’을 네거티브 방식으로 개정했다. 금지되는 사항을 제외하고는 모두 허용하는 방식이다. 시행령 개정에 따라 농업, 임업, 어업, 광업, 제조업, 사행행위업, 단독주택 업종 외에는 모든 시설이 정부 지원 지식산업센터에 입주할 수 있게 됐다.
기존에는 연구개발업, 과학기술서비스업, 방송프로그램 제작업 등 입주가 허용되는 업종이 명시됐고, 그 외 업종은 지원을 받을 수 없었다. 관광진흥법상 전문·종합휴양업으로 등록할 수 있는 전문휴양시설은 민속촌, 동물원, 식물원 등 업종 기준만 충족하면 가능하도록 개정됐다. 식물원 온실 면적이 2000㎡를 넘어야 하고, 식물 종류는 1000종 이상이어야 한다는 식의 별도 기준이 삭제된 것이다.
한 부동산 전문가는 “산업단지 인근에 들어서는 지식산업센터는 업무지구를 중심으로 기 조성돼 있는 교통망이나 기반시설 등을 모두 누릴 수 있다는 점에서 기업체 사이에서 선호도가 높다”며 “최근 분양시장에서 업무지구와 인접한 지식산업센터가 인기를 끄는 이유 역시 같은 맥락에서 이해할 수 있다”고 말했다. 다음은 수도권과 강원권에 분양(예정) 중인 지식산업센터.
기업체 운영
긍정적 효과
▲개봉 디스페이스 구로= 개봉동 첫 지식산업센터 ‘개봉 디스페이스 구로’가 분양한다. 대지면적 1986.00㎡, 연면적 1만6862.49㎡, 지하 5층~지상 13층 규모로 지식산업센터와 근린생활시설이 같이 조성된다.
지하 5~1층은 지식산업센터, 주차장, 정화조, 기계실, 전기실 등으로 구성된다. 지상 1층은 1근린생활시설(11호실, 편의점·부동산·커피전문점 지정업종 가능) ▲지상 2~13층은 업무형 지식산업센터, 휴게실(4층, 8층)로 꾸며지고, 무상 발코니가 제공된다. 기준층 층고 5.1m, 천정고 3.9m로 비교 상품 대비 층고가 높다. 이를 활용한 입주 후 다양한 인테리어 및 스마트한 공간 활용도 극대화를 꾀했다.
허용 업종
확 늘었다
서울지하철 1호선 개봉역 400m 역세권 현장이며, 신도림역을 통한 KTX, GTX-B 등 광역교통망이 우수하고, 신구로선 개통 시 더블역세권으로 재탄생한다. 배후수요로는 YBD(여의도, 영등포 업무지구)와 G밸리가 인접하며, 지식산업센터 유효 수요층을 다수 보유한 입지 환경이다. 더불어 광화문, 시청, 강남 등 주요 업무권역 진입성도 우수한 편이다.
편의 환경으로는 고척스카이돔, 아이파크몰, 코스트코 등 쇼핑 문화 시설이 다수 있다. 안양천, 개봉근린공원, 생태공원 등 인근 녹지 환경으로 쾌적한 생활을 누리실 수가 있다. 여기에 더불어 G밸리 인접에 따른 유관수요 진입성도 우수하다. 개발 환경으로는 개봉동 재개발·재건축 현장이 다수 위치하고, 인프라도 다층적으로 갖고 있다. 서부간선도로 지하화 개통에 따라 교통환경도 큰 폭으로 개선됐고, GTX-B노선 개발에 따른 내외부 진입성이 향상될 것이다. 신구로선 개봉역 예정에 따라 1호선 개봉역과 함께 대중교통 환경 역시 더욱 편리해진다.
분양 관계자는 “지역 내 최초로 공급되는 역세권 지식산업센터인데다 탁월한 입지환경과 배후수요. 입주사의 다양한 니즈를 충족할 수 있는 내부 특화 설계로 차별화된 구성을 자랑하며 분양가 역시 합리적으로 책정했다”면서 “고금리 및 고물가 시대를 극복할 공사기간 활용을 통해 사통팔달의 입지인 개봉역세권에 사옥을 마련할 좋은 기회가 될 것”이라고 말했다.
▲평택 고덕 LE192= 경기 평택시 고덕면 해창리 일원에 ‘평택 고덕 LE192’가 분양한다. 지하 1층~지상 10층, 지식산업센터와 근린생활시설(지하 1층~지상 1층)로 구성된다. 지하 1층부터 지상 7층까지 제조형 지식산업센터를, 지상 8층부터 10층까지는 1인 기업부터 소규모 제조 업체까지 다양한 수요층을 흡수할 수 있는 섹션 오피스 형태로 설계된다.
제조업의 특성을 고려한 특화 설계를 선보인다. 지하 1층부터 지상 7층까지 차량 진출입이 용이한 광폭 6.8m의 램프 직선형 드라이브 인 시스템이 적용된다. 제조형 전 호실에는 도어 투 도어가 설계돼 차량 진입 및 호실 앞 주차와 상하역이 가능하다. 또한 지상 물류 특화 하역이 가능한 공간을 설계해 물류의 상하차 작업에 특화된 하역시설도 설치된다. 또한 모든 층에 최대 6m의 높은 층고 설계를 적용해 효율적인 공간 활용 및 개방감을 극대화했다. 주차장은 법정 대비 1.59배 많은 374대로 조성된다.
우수한 업무 환경
주변 인프라 영향
삼성전자 반도체 사업의 심장부이자 세계 최대 반도체 클러스터인 삼성전자 평택 캠퍼스와 인접성이 높아 수혜를 누릴 수 있다. 서정리 역세권, 행정타운, 국제 교류 단지로 이어지는 고덕 신도시 3단계 권역의 핵심입지에 들어서 높은 미래가치까지 기대된다. 여기에 브레인시티 일반산업단지, 평택종합 물류 단지, 칠괴 일반산업단지, 송탄 일반산업단지 등 대기업을 중심으로 한 산업단지가 주변에 포진돼 있어 탄탄한 기업 수요도 갖췄다.
교통 환경으로는 SRT, 1호선 환승역인 평택 지제역까지 약 5㎞ 거리로 차량을 이용해 15분이면 도착할 수 있어 서울 및 수도권 지역은 물론 전국 각지로의 이동이 편리하다. 평택 지제역에는 수원발 KTX 직결 사업도 추진되고 있어 철도 교통망은 더욱 좋아질 것으로 기대된다. 여기에 평택 고덕 IC가 5분 이내 거리에 있어 평택제천고속도로를 편리하게 이용할 수 있고, 어연IC도 가까워 평택파주고속도로 이용도 수월하다. 사업지 도보 3분 거리에 워터파크, 인터랙티브 게임존은 물론 스포츠 시설과 힐링 공간까지 마련된 친환경 복합시설인 ‘어썸 플렉스’가 자리해 휴게공간으로 활용 가능하다.
▲원주기업도시 로지스타= 물류센터형 지식산업센터인 ‘원주기업도시 로지스타’가 강원 원주시 지정면에 들어선다. 지하 1층~지상 8층 지식산업센터와 상업시설로 구성된다. 사업지는 원주기업도시의 남서 측에 공급되고, 다양한 기업이 모여 있는 만큼 유관 업체와 산업 연계성이 높다. 기업 간 시너지 효과도 예상된다.
산업 연계성
시너지 효과
영동고속도로, 광주원주고속도로 등 다양한 고속도로와 KTX 서원주역과 만종역 등이 근거리에 있어 전국으로 빠르게 이동이 가능하다. KTX 중앙선을 통하면 청량리에서 원주까지 이동이 수월하며, KTX경강선이 개통하면 판교에서 원주까지 편리하게 이동이 가능할 것으로 예상된다.
원주시는 기업도시와 혁신도시를 공동으로 조성해 타 지역 대비 배후수요가 풍부하다. 원주혁신도시에는 13개 공공기관이 입주해 있고, 자족형 복합도시로 개발이 진행 중이다. 현재 산업 및 연구용지가 분양 완료돼 의료, 제약, 식품 등 다양한 산업군을 형성하게 될 전망이다.
