규제로 묶인 분양시장 틈새 상품은?

올해 분양시장의 전망은 그리 밝지 못하다. 계속되는 부동산 정책의 여파로 시장이 혼선을 빚고 있어서다. ‘영끌’로 내 집 마련하던 열기가 지난해 하반기부터 시작된 ‘3고(대출 규제·기준금리 인상·세금)’의 영향으로 가라앉을 것으로 예상된다.

틈새시장을 노린 비규제 상품이 인기를 끌고 있다. 대표적으로 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 피한 수도권 오피스텔, 비규제 지역인 강원도의 세컨드하우스 등이 있다. 먼저 그동안 대출 규제에서 자유로웠던 오피스텔이 올해부터 DSR 40% 직격탄을 맞게 됐다.

오피스텔
40% 직격탄

지난해 금융위원회가 발표한 ‘가계부채 관리 강화방안’에 따라 오피스텔과 주상복합, 상가, 빌딩, 토지 등 비주택 담보대출도 지난달부터 차주별 DSR 규제를 적용받고 있다. 비주택 담보대출을 포함해 총대출액이 2억원을 초과할 경우 DSR 40%를 부과한다.

당초 비주택 담보대출에 대한 DSR 적용은 다음 해 7월부터 시행할 예정이었는데, 1년6개월 앞당겨 시행된 것이다. 올해부터 신규 분양하는 오피스텔의 잔금 대출에도 DSR 규제가 적용되면서 수요자들의 자금 마련에 차질이 불가피해 보인다.

발 빠른 수요자들은 이미 모집 공고를 낸 오피스텔 선점에 나서 이목이 집중된다. 지난달 이전에 입주자 모집 공고를 낸 분양 단지들은 중도금 및 잔금 대출과 관련해서 DSR 40% 규제를 받지 않기 때문이다. 지난달 이전 모집 공고 승인을 받은 오피스텔의 반사이익이 예상되는 대목이다. 중도금과 잔금 대출을 활용하면 비교적 적은 금액으로 입지 여건이 좋은 지역에 위치한 오피스텔을 조기 선점하는 게 가능하다고 전망된다.


DSR 피한 수도권 오피스텔
비규제 강원도 세컨드하우스

강원도 세컨드하우스도 주목을 받고 있다. 강원도는 비규제 지역일 뿐 아니라 수도권과 접근성이 좋아 외지인들에게 좋은 투자처로 인식되고 있다. 교통 여건이 속속 좋아지고 있는 점도 수요자들의 관심을 높이는 주요 원인이다.

강원도는 제주도 부럽지 않은 천혜의 자연환경을 갖추고 있을 뿐만 아니라, 2018년 평창 동계올림픽 개최를 계기로 교통망이 정비되면서 서울 등 수도권으로의 접근성이 크게 향상됐다. 2017년 서울~양양고속도로가 개통되면서 서울 강일IC에서 양양IC까지 90분대 접근이 가능해졌고, 강릉역 개통으로 전국 대부분이 반나절 생활권으로 묶였다.

고속도로와 고속철도 등 추가적인 교통 호재는 물론 관광지 개발 사업 등의 영향으로 향후 부동산 자산 가치 상승에 대한 기대감이 커진 점도 투자 유입을 가속화하고 있다. 최근 3개월 동안 강원도를 방문한 관광객 수는 월평균 1400만명 이상을 기록했다(자료 강원도 관광재단).

강원도 내 위치한 주택을 외지인이 매입하는 규모도 갈수록 커지고 있다. 한국부동산원의 조사 결과 지난해 1월부터 10월까지 도내 전체 아파트 매매거래량(2만6436건) 중 서울 및 기타 지역 거주민의 매입량은 1만508건에 달했다. 외지인의 매입 비중은 2020년보다 9.47%포인트 늘어난 39.74%에 육박했다. 현재 도내 18개 시·군·구 모두 비규제 지역이다. 주택담보대출비율(LTV)이 무주택자 기준 최대 70%까지 적용된다.

한 부동산 전문가는 “올해 분양시장은 규제를 피한 틈새 상품에 관심이 몰릴 것으로 보인다”며 “DSR 규제를 피한 수도권 오피스텔은 실거주자용으로, 비규제 지역인 강원도 세컨하우스는 투자용으로 적합해 보인다”고 말했다. 다음은 규제 벗어난 수도권·강원도 틈새 상품.

 

▲구일 투웨니퍼스트 하이앤드= 서울 구로구 구로동에서 단지형 투룸 오피스텔이 분양 소식을 전해 화제다. ‘구일 투웨니퍼스트 하이앤드’가 주인공.


투룸 오피스텔 216실이 지하 1층~지상 19층, 3개동에 단지형으로 조성된다. 지상 2층부터 19층까지 층별로 4개 호실의 오피스텔이 들어선다. 동별로는 오피스텔이 계단식 구조로 배치된다. 주차대수는 176대(법정173대).

주거형 오피스텔로, 소형 아파트 못지않은 내부시설로 호평을 받고 있다. 우선 투룸 3베이(Bay) 주거형 특화설계를 적용해 소형 가구 거주에 최적화된 주거공간이다. 구로구 최초 더블올림공간으로 커진 실사용 면적과 공간 활용성을 높였다. 침실 4개와 욕실 2개가 적용돼 3~4인 가족 거주가 가능하다.

천혜의 환경
좋아진 교통

탁월한 자연채광과 통풍성을 강점으로 서울 서남권 소형 아파트 수요를 흡수할 전망이다. 특히 가족 구성원과 라이프 스타일에 따라 다양한 공간 활용이 가능하도록 설계돼 실거주 목적의 수요자들의 호응을 얻고 있다.

관리비 부담도 낮췄다. 거실과 주방을 분리 설계해 쾌적한 주거생활도 가능하다. 삼성 시스템에어컨, 삼성 세탁기 및 건조기, 비스포크 냉장고, 3구 인덕션 등 고품격 패키지도 제공할 예정으로, 입주 시 편리한 생활을 기대할 수 있다.

집 안의 가전제품과 보안 가스감지기들을 스마트폰으로 확인할 수 있는 코콤 스마트홈 IoT 시스템이 적용된다. 강마루와 고급 아트월 마감 시공을 통해 세련된 공간을 선보일 계획이다. 단지 입구에는 주차장과 경비실을 배치해 프라이버시 보호에도 신경을 썼다.

소형 아파트?
우수한 상품성

분양 관계자는 “소형 아파트를 뛰어넘는 고품격 투룸 주거용 오피스텔로서 층고를 높이는 올림공간 설계까지 적용돼 방 4개를 사용할 수 있다”며 “화장실도 2개가 마련돼 소형 아파트보다 우수한 상품성을 갖췄다”고 설명했다.

계약금 10%, 중도금 무이자 혜택이 주어진다. 2024년 상반기까지 자금 부담이 없다. 분양권 상태로 전매는 안 되지만 주택 수와는 무관하다. LTV 최대 70%까지 적용받는다. 올해부터 적용되는 DSR 2단계 규제도 피해 잔금 대출도 가능하다.

 

▲브릴란테 덕수궁= 서울 중심 업무지구를 배후에 둔 오피스텔 ‘브릴란테 덕수궁’이 분양 중이다. 옛 저경궁 터인 서울시 중구 세종대로12길 30 외 1필지에 자리한다. 지하 3층~지상 15층 전용 27~41㎡ 오피스텔 130실, 근린생활시설 10실 규모로 조성된다.

1~2인 가구가 급증하는 추세에 맞춰, 이에 최적화된 1.5룸과 2룸 구조를 중심으로 상품을 구성했다. 신규 오피스텔인 만큼, 고효율 설계를 통해 개방감을 극대화하겠다는 계획이다. 일부 세대에는 다락형 구조를 적용해 차별점을 더했다. 게다가 서울에서는 찾아보기 힘든 남산과 덕수궁 뷰를 담은 테라스를 적용한 세대도 있어 많은 관심을 끌 것으로 보인다.

국내 3대 업무지구 중 하나인 시청, 광화문, 중심업무지구(CBD) 권역에 속해 풍부한 배후수요를 품고 있다. 서울시 통계시스템에 따르면 CBD 일대 등록된 사업체는 총 9만9806개이며 종사자 수는 65만3014명에 이른다. 서울시 내 전체 사업체(82만3624개)의 약 12%가 몰려 있는 셈이다. 고용 안정성이 높은 전문직 고소득 종사자들이 주 수요층인 데 따라 공실 위험도 적다.

 


대출 규제, 기준금리 인상, 세금…
지난해 하반기부터 시작된 ‘3고’

▲홍천 리빙웰타운= 강원도 홍천군 북방면 하화계리 720-5번지 일대에 2층 구조 테라스형 타운하우스인 ‘홍천 리빙웰타운’이 분양 중이다. 국내 유일 강변온천인 홍천 온천지구 내 고품질 온천을 각 가정에서 즐기는 타운하우스로, 총 50세대의 대단지로 조성할 계획이다. 현재 건축된 타운하우스는 4가지 타입 전용 89㎡(구 27평형), 99㎡(구 30평형), 109㎡(33평형), 145㎡(44평형)로 마련돼 있다.

전용 89㎡(구 27평형)의 경우 3억원도 안되는 2억원대의 합리적인 가격으로 공급된다. 서비스 공간인 테라스를 포함하면 분양 면적이 357㎡(108평)~403㎡(122평)까지 된다고 한다. 필지 분양의 경우 분양주를 위한 맞춤형 평면 설계로 시공되며 입주자를 위한 다양한 혜택이 제공된다. 집안에서 온천을 테마로 스파나 월풀 등을 추가적인 비용 없이 무제한으로 즐길 수 있다. 대규모 풀장 조성, 텃밭 제공, 넓은 독립 마당 조성, 광폭 테라스 제공 등이 있다.

1가구2주택 양도세 비과세 혜택이 주어진다. 도시에 집이 있어 1가구2주택이 돼도 양도세는 비과세가 된다. 홍천군 지역에서 대지 200평 미만, 기준시가(분양가 혹은 실거래가 아님) 2억원 미만 주택은 양도세 비과세 대상이다. 선착순으로 필지를 지정해 분양받을 수 있다.

 

▲속초 하워드존슨= 강원도 속초시 조양동 일대에 들어서는 생활숙박시설 ‘속초 하워드존슨’이 분양 중이다. 전용면적 22~54 ㎡, 총 476호실 규모로 들어선다. 연 2000여만명의 풍부한 수요를 품고 있는 속초 관광 인프라의 중심 입지에 들어선다.

희소성 높은 입지적 장점을 살려 일부 호실에서는 청초호, 동해바다, 설악산 등 우수한 조망권을 갖추도록 설계됐다. 관광객들은 숙박시설에 머무는 동안 실내에서도 반짝이는 물결과 야경을 즐길 수 있을 것으로 기대된다.


희소성 높은
입지적 장점

층고 약 7m의 1층 로비는 반짝이는 속초의 바다를 재해석한 감각적인 인테리어 디자인이 적용돼 고급스러움을 더했다. 2층에는 대규모 관광 고객을 수용할 수 있는 규모의 멀티 레스토랑을 비롯해 속초의 전경을 누릴 수 있는 야외 바, 파티룸 등이 제공된다. 옥상에는 속초의 일출, 일몰을 표현한 루프톱 가든도 조성했다.

 

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트럼프 뒤통수로 다시 꼬인 한·미·일

트럼프 뒤통수로 다시 꼬인 한·미·일

[일요시사 취재1팀] 장지선 기자 = 불확실성의 시대에 가장 확실하다고 굳게 믿었던 관계에서 파열음이 나오고 있다. 새 정부 초기부터 보이기 시작한 적신호가 이제 눈 돌릴 수 없을 정도로 커진 모습이다. 어디서부터 균열이 시작된 걸까? 우리나라 외교는 한미동맹을 배경으로 진행됐다. 미국과 중국 사이에서 중립 외교를 꾀한 때도 있지만 대체로 한·미 혹은 한·미·일 관계가 우선시됐다. 하지만 최근 들어 우리나라와 미국이 삐걱거리는 모습이 자주 포착되고 있다. 상수였는데 변수됐나 지난 12일 미국 이민 당국에 체포·구금됐던 한국인 근로자 316명이 귀국했다. 이번에 구금된 한국인은 총 317명으로 남성 307명, 여성 10명이다. 이 가운데 1명은 잔류를 택했다. 지난 4일, 미국 이민 당국의 불법체류 및 고용 전격 단속에서 체포돼 포크스턴 구금시설 등에 억류된 지 8일 만이다. 이들은 미국 조지아주 엘러벨의 현대차그룹-LG에너지솔루션 합작 배터리 공장 건설 현장에서 일하던 중에 체포·구금됐다. 문제 해결을 위해 조현 외교부 장관이 미국을 급히 방문했다. 당초 이들은 지난 10일(현지시각)에 전세기를 타고 출국할 예정이었지만 ‘미국 측 사정’으로 지연됐다. 외교부는 이번에 체포·구금된 한국인이 향후 불이익을 받지 않도록 미국에 요청한 것으로 알려졌다. 외교부에 따르면, 조현 외교부 장관은 마코 루비오 미 국무부 장관에게 이들이 신체적 속박 없이 신속히 귀국하고 향후 미국에 재입국하는 데 불이익이 없게 해달라고 요청했고 미국 측으로부터 긍정적인 답을 받았다고 한다. 체포·구금된 한국인이 미국을 떠나는 방식을 두고 우리나라와 미국 간의 이견이 있었다. 우리나라는 ‘자진 출국’을, 미국은 ‘추방’을 언급한 것이다. 자진 출국 방식으로 귀국하면 향후 ‘5년 입국 제한’ 등의 불이익이 없다. 반면 추방 명령으로 미국을 떠나면 영구적으로 기록이 남아 최대 10년간 미국에 들어갈 수 없다. 지난 8일 크리스티 놈 미국 국토안보부 장관이 이번 사안과 관련해 “법대로 하고 있다. 그들은 추방될 것”이라고 말하면서 출국 형태에 대한 논란이 불거졌다. 다행히 미국 측과 조율이 이뤄지면서 자진 출국 형태로 귀국하는 것으로 알려졌다. 외교부에 따르면 루비오 장관은 “트럼프 대통령도 이재명 대통령과 도출한 한미 정상회담의 성과를 높이 평가하고 있고, 이 사안에 대한 한국인의 민감성을 이해하고 있다. 특히 미국 경제·제조업 부흥을 위한 한국의 투자와 역할에 대해 긍정적으로 보고 있다”고 말했다. 한국인 체포·구금 사태 야 “700조원 줬는데도?” 그러면서 “트럼프 대통령이 한국 측이 원하는 바대로 가능한 한 이뤄질 수 있도록 신속히 협의하고 조치할 것을 지시했다”고 설명했다. 우리 정부의 노력으로 상황이 봉합되는 모양새지만 한국인 체포·구금 사태의 후폭풍이 상당할 것이라는 의견이 나오고 있다. 무엇보다 한국인 체포·구금 과정에서 드러난 미국 이민 당국의 모습을 두고 동맹을 고려하지 않은 처사라는 말이 나왔다. 실제로 미국 측은 한국인 체포 과정에서 수갑을 채웠고, 이들을 환경이 열악한 수용소에 구금했다. 야권에서 ‘외교 참사’가 일어났다고 목소리를 높이는 이유이기도 하다. 국민의힘 박성훈 수석대변인은 지난 6일, 한국인 체포·구금 사태 이후 내놓은 논평에서 “이재명정부는 700조원 선물 보따리를 미국에 안겼지만 회담은 공동성명조차 발표하지 못한 채 끝났다”며 “그 결과가 고스란히 현대차-LG 합작 공장 단속 사태로 돌아왔다”고 맹공을 퍼부었다. 그러면서 “국민 사이에서는 실컷 투자해 주고 뒤통수 맞은 것 아니냐는 분노의 목소리가 커지고 있다”며 “700조원에 달하는 투자를 약속해 놓고도 국민의 안전도, 기업 경쟁력 확보도 실패한 것이 이재명정부의 실용 외교 현실”이라고 비판했다. 우리나라는 관세 협상, 한미 정상회담 등을 통해 미국에 5000억달러(약 700조원)를 투자하겠다고 했다. 국민의힘 장동혁 대표도 지난 6일 페이스북에 글을 썼다. 수갑 채우고 수용소 넣고 장 대표는 “이번 사태는 단순한 불법체류자 단속을 넘어 앞으로 미국 내 한국 기업 현장과 교민 사회 전반으로 피해가 확산할 수 있다는 점에서 매우 심각한 사안”이라고 우려했다. 이어 “수많은 한국 기업이 미국 전역에서 공장을 건설하고 투자를 확대하는 상황에서 근로자들이 무더기로 체포되는 일이 되풀이된다면 국가적 차원의 리스크로 이어질 수밖에 없다”고 강조했다. 우리 정부는 이 같은 사태가 되풀이되지 않도록 미국 측과 방지책을 마련하겠다는 입장이다. 조 장관은 루비오 장관 등과 만난 자리에서 이번 사태의 재발 방지책과 대미 투자 한국 기업 관계자들의 비자 문제 등을 논의한 것으로 알려졌다. 외교부에 따르면 조 장관은 유사 사례 재발 방지를 위해 새로운 비자 카테고리를 만드는 등 다양한 방안 논의를 위한 ‘한미 외교부-국무부 워킹그룹’ 신설을 제의했다. 일각에서는 이번 사태를 한미 관계 차원에서 봐야 한다는 목소리가 나온다. 한미 관계가 순탄하게 흘러가고 있지 않다는 신호로 봐야 한다는 설명이다. 도널드 트럼프 미국 대통령이 당선 직후부터 관세 등을 무기로 전 세계를 흔들고 있는 것은 사실이지만, 이 과정에서 우리나라가 동맹 취급을 받지 못하고 있다는 지적은 끊임없이 제기된 바 있다. ‘삐걱거림’은 이정부 출범 초기부터 감지됐다. 미국 백악관은 이재명 대통령 당선과 관련해 처음 내놓은 메시지에서 중국을 언급해 ‘이례적’이라는 말을 들었다. 백악관은 지난 6월3일 한국 대선 결과에 대한 언론의 질문에 “한미동맹은 철통같이 유지된다”면서도 “한국은 자유롭고 공정한 선거를 진행했지만 미국은 전 세계 민주주의 국가들에 대한 중국의 개입과 영향력 행사에 대해서는 여전히 우려하며 반대한다”고 말했다. 백악관의 메시지를 두고 이정부에 대한 중국의 영향력 행사 견제, 실용 외교를 표방하는 이 대통령이 중국과 거리두기를 해야 한다는 압박 등 다양한 해석이 이어졌다. 당시 미국은 중국과 관세를 두고 이른바 ‘치킨게임’을 벌이고 있었다. 시간이 가면서 다소 소강상태가 되긴 했지만 갈등의 골은 여전히 남아 있다. 분위기만 화기애애? 관세 협상이나 한미 정상회담을 두고도 여전히 후폭풍이 계속되고 있다. 우리나라는 트럼프 대통령이 관세 협상 시한으로 정한 날짜를 하루 앞두고 미국과 타결을 이뤄냈다. 당초 한미FTA로 우리나라와 미국 사이의 관세는 일부 품목을 제외하고 ‘0’이었기에 타격은 불가피한 상황이었다. 트럼프 대통령이 서한을 통해 언급한 상호 관세 25%를 15%로 낮추는 데는 합의했지만 과정은 난항을 거듭했다. 루비오 장관의 방한이 취소되는가 하면 ‘한미 2+2 통상 협의’를 앞두고 미국 측의 취소로 구윤철 기획재정부 장관이 발길을 돌리는 일도 벌어졌다. 일본이 먼저 관세 협상을 마무리하면서 기준이 생기고 시간에 쫓기는 등 여의치 않은 상황이 지속됐다. 결국 미국과의 관세 협상은 일본과 비슷한 수준에서 정리됐고 동시에 천문학적인 수준의 대미 투자를 약속했다. 이때도 관세 협상 결과를 두고 이견이 나타났다. 우리 정부 측은 쌀, 소고기 등 농산물 개방은 없다고 주장했던 반면, 트럼프 대통령은 전면 개방을 말했다. 또 대미 투자의 방식에서도 서로 다른 생각을 보였다. 이견은 한미 정상회담을 거치고도 조율되지 않은 모양새다. 미국 측은 관세 협상 타결 결과를 발표하면서 이 대통령의 방미를 언급했고 실제 한미 정상회담이 열렸다. 정상회담은 화기애애한 분위기에서 치러졌다. 앞서 트럼프 대통령이 볼로디미르 젤렌스키 우크라이나 대통령을 앞에 두고 면박을 주는 등의 돌발 행동을 보인 바 있어 우려가 제기됐지만 무난하게 마무리됐다는 평을 받았다. 문제는 명문화된 결과가 없다는 점이다. 지난달 25일 이 대통령과 트럼프 대통령은 워싱턴 D.C. 백악관에서 정상회담을 진행했지만 공동합의문은 발표하지 않았다. 역대 우리나라 대통령들은 정상회담 이후 공동성명을 통해 동맹의 성과와 협력 의제를 문서화해 왔다. 당선 메시지에 중국 언급 정상회담 합의문도 없어 당시 공동합의문이 나오지 않은 데 대해 ‘이례적’이라는 평가가 제기될 정도였다. 정상회담에서 각종 현안을 폭넓게 논의했지만 구체적 합의에 이르지 못한 결과였다. 특히 자동차 관세가 확정되지 않으면서 업계는 ‘불확실성’을 해소하지 못했다. 관세 협상에서 자동차 관세를 25%에서 15%로 낮추는 내용으로 타결했지만 문서로 명시되지 않은 것이다. 안보 문제 역시 마찬가지였다. 위성락 국가안보실장은 한미 정상회담 이후인 지난달 28일 언론과의 인터뷰에서 “공동발표문이 항상 있는 것은 아니”라며 “정상 간 논의 내용은 상당 부분 생중계됐고 나머지는 언론 브리핑을 통해 양국 국민에게 효과적으로 설명했다”고 말했다. 위 안보실장은 “문건을 만들어내기까지에 이르지는 못했지만 많은 공감대가 있었다. 그런 공감대를 바탕으로 추가 협의를 하면 마무리될 것”이라고 설명했다. 지난 8일 국회 외교통일위원회 전체회의에서 나온 조 장관의 발언은 조금 더 구체적이었다. 그는 “투자 부문에서 국민에게 큰 부담이 될 수 있어 수용하지 않았다”며 공동합의문이 발표되지 않은 이유에 대해 말했다. 이어 “미일 간 합의문 내용을 보면 왜 우리가 협상을 지연해 가면서까지 안을 만들고 있는지 이해될 것”이라고 부연했다. 일본은 관세 협상에서 제조업·항공우주·농업·에너지·자동차 등 분야에서 미국에 시장을 개방하고 5500억달러 규모의 대미 투자를 약속하는 내용의 합의를 진행했다. 또 합의 불이행 시 미국이 관세를 재조정할 수 있다는 조항이 담긴 것으로 알려지면서 ‘굴욕 협상’이라는 말도 나왔다. 조 장관은 “일본의 타결 협상안을 보면 우리가 비슷한 협상안을 받아들인다고 할 때 여러 문제점이 많다”며 “받아들일 수 없는 것을 분명히 하며 협상을 강하게 하다 보니 합의가 지연되고 있다”고 말했다. 반도체 품목 관세가 부과될 때 최혜국 대우가 불확실하다는 지적에 대해서도 “현재로서는 그렇다”고 인정했다. 불확실성 해소될까? 우리나라와 미국 사이에 자리한 불확실성이 여전히 해소되지 않고 있는 셈이다. 여기에 트럼프 대통령이 타국을 대하는 방식은 이제 변수를 넘어 상수가 되는 모양새다. 어디로 튈지 모르는 트럼프 대통령의 행보가 한미 관계를 더 흔들 가능성도 있는 상황이다. <jsjang@ilyosisa.co.kr>