규제로 묶인 분양시장 틈새 상품은?

올해 분양시장의 전망은 그리 밝지 못하다. 계속되는 부동산 정책의 여파로 시장이 혼선을 빚고 있어서다. ‘영끌’로 내 집 마련하던 열기가 지난해 하반기부터 시작된 ‘3고(대출 규제·기준금리 인상·세금)’의 영향으로 가라앉을 것으로 예상된다.

틈새시장을 노린 비규제 상품이 인기를 끌고 있다. 대표적으로 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 피한 수도권 오피스텔, 비규제 지역인 강원도의 세컨드하우스 등이 있다. 먼저 그동안 대출 규제에서 자유로웠던 오피스텔이 올해부터 DSR 40% 직격탄을 맞게 됐다.

오피스텔
40% 직격탄

지난해 금융위원회가 발표한 ‘가계부채 관리 강화방안’에 따라 오피스텔과 주상복합, 상가, 빌딩, 토지 등 비주택 담보대출도 지난달부터 차주별 DSR 규제를 적용받고 있다. 비주택 담보대출을 포함해 총대출액이 2억원을 초과할 경우 DSR 40%를 부과한다.

당초 비주택 담보대출에 대한 DSR 적용은 다음 해 7월부터 시행할 예정이었는데, 1년6개월 앞당겨 시행된 것이다. 올해부터 신규 분양하는 오피스텔의 잔금 대출에도 DSR 규제가 적용되면서 수요자들의 자금 마련에 차질이 불가피해 보인다.

발 빠른 수요자들은 이미 모집 공고를 낸 오피스텔 선점에 나서 이목이 집중된다. 지난달 이전에 입주자 모집 공고를 낸 분양 단지들은 중도금 및 잔금 대출과 관련해서 DSR 40% 규제를 받지 않기 때문이다. 지난달 이전 모집 공고 승인을 받은 오피스텔의 반사이익이 예상되는 대목이다. 중도금과 잔금 대출을 활용하면 비교적 적은 금액으로 입지 여건이 좋은 지역에 위치한 오피스텔을 조기 선점하는 게 가능하다고 전망된다.


DSR 피한 수도권 오피스텔
비규제 강원도 세컨드하우스

강원도 세컨드하우스도 주목을 받고 있다. 강원도는 비규제 지역일 뿐 아니라 수도권과 접근성이 좋아 외지인들에게 좋은 투자처로 인식되고 있다. 교통 여건이 속속 좋아지고 있는 점도 수요자들의 관심을 높이는 주요 원인이다.

강원도는 제주도 부럽지 않은 천혜의 자연환경을 갖추고 있을 뿐만 아니라, 2018년 평창 동계올림픽 개최를 계기로 교통망이 정비되면서 서울 등 수도권으로의 접근성이 크게 향상됐다. 2017년 서울~양양고속도로가 개통되면서 서울 강일IC에서 양양IC까지 90분대 접근이 가능해졌고, 강릉역 개통으로 전국 대부분이 반나절 생활권으로 묶였다.

고속도로와 고속철도 등 추가적인 교통 호재는 물론 관광지 개발 사업 등의 영향으로 향후 부동산 자산 가치 상승에 대한 기대감이 커진 점도 투자 유입을 가속화하고 있다. 최근 3개월 동안 강원도를 방문한 관광객 수는 월평균 1400만명 이상을 기록했다(자료 강원도 관광재단).

강원도 내 위치한 주택을 외지인이 매입하는 규모도 갈수록 커지고 있다. 한국부동산원의 조사 결과 지난해 1월부터 10월까지 도내 전체 아파트 매매거래량(2만6436건) 중 서울 및 기타 지역 거주민의 매입량은 1만508건에 달했다. 외지인의 매입 비중은 2020년보다 9.47%포인트 늘어난 39.74%에 육박했다. 현재 도내 18개 시·군·구 모두 비규제 지역이다. 주택담보대출비율(LTV)이 무주택자 기준 최대 70%까지 적용된다.

한 부동산 전문가는 “올해 분양시장은 규제를 피한 틈새 상품에 관심이 몰릴 것으로 보인다”며 “DSR 규제를 피한 수도권 오피스텔은 실거주자용으로, 비규제 지역인 강원도 세컨하우스는 투자용으로 적합해 보인다”고 말했다. 다음은 규제 벗어난 수도권·강원도 틈새 상품.

 

▲구일 투웨니퍼스트 하이앤드= 서울 구로구 구로동에서 단지형 투룸 오피스텔이 분양 소식을 전해 화제다. ‘구일 투웨니퍼스트 하이앤드’가 주인공.


투룸 오피스텔 216실이 지하 1층~지상 19층, 3개동에 단지형으로 조성된다. 지상 2층부터 19층까지 층별로 4개 호실의 오피스텔이 들어선다. 동별로는 오피스텔이 계단식 구조로 배치된다. 주차대수는 176대(법정173대).

주거형 오피스텔로, 소형 아파트 못지않은 내부시설로 호평을 받고 있다. 우선 투룸 3베이(Bay) 주거형 특화설계를 적용해 소형 가구 거주에 최적화된 주거공간이다. 구로구 최초 더블올림공간으로 커진 실사용 면적과 공간 활용성을 높였다. 침실 4개와 욕실 2개가 적용돼 3~4인 가족 거주가 가능하다.

천혜의 환경
좋아진 교통

탁월한 자연채광과 통풍성을 강점으로 서울 서남권 소형 아파트 수요를 흡수할 전망이다. 특히 가족 구성원과 라이프 스타일에 따라 다양한 공간 활용이 가능하도록 설계돼 실거주 목적의 수요자들의 호응을 얻고 있다.

관리비 부담도 낮췄다. 거실과 주방을 분리 설계해 쾌적한 주거생활도 가능하다. 삼성 시스템에어컨, 삼성 세탁기 및 건조기, 비스포크 냉장고, 3구 인덕션 등 고품격 패키지도 제공할 예정으로, 입주 시 편리한 생활을 기대할 수 있다.

집 안의 가전제품과 보안 가스감지기들을 스마트폰으로 확인할 수 있는 코콤 스마트홈 IoT 시스템이 적용된다. 강마루와 고급 아트월 마감 시공을 통해 세련된 공간을 선보일 계획이다. 단지 입구에는 주차장과 경비실을 배치해 프라이버시 보호에도 신경을 썼다.

소형 아파트?
우수한 상품성

분양 관계자는 “소형 아파트를 뛰어넘는 고품격 투룸 주거용 오피스텔로서 층고를 높이는 올림공간 설계까지 적용돼 방 4개를 사용할 수 있다”며 “화장실도 2개가 마련돼 소형 아파트보다 우수한 상품성을 갖췄다”고 설명했다.

계약금 10%, 중도금 무이자 혜택이 주어진다. 2024년 상반기까지 자금 부담이 없다. 분양권 상태로 전매는 안 되지만 주택 수와는 무관하다. LTV 최대 70%까지 적용받는다. 올해부터 적용되는 DSR 2단계 규제도 피해 잔금 대출도 가능하다.

 

▲브릴란테 덕수궁= 서울 중심 업무지구를 배후에 둔 오피스텔 ‘브릴란테 덕수궁’이 분양 중이다. 옛 저경궁 터인 서울시 중구 세종대로12길 30 외 1필지에 자리한다. 지하 3층~지상 15층 전용 27~41㎡ 오피스텔 130실, 근린생활시설 10실 규모로 조성된다.

1~2인 가구가 급증하는 추세에 맞춰, 이에 최적화된 1.5룸과 2룸 구조를 중심으로 상품을 구성했다. 신규 오피스텔인 만큼, 고효율 설계를 통해 개방감을 극대화하겠다는 계획이다. 일부 세대에는 다락형 구조를 적용해 차별점을 더했다. 게다가 서울에서는 찾아보기 힘든 남산과 덕수궁 뷰를 담은 테라스를 적용한 세대도 있어 많은 관심을 끌 것으로 보인다.

국내 3대 업무지구 중 하나인 시청, 광화문, 중심업무지구(CBD) 권역에 속해 풍부한 배후수요를 품고 있다. 서울시 통계시스템에 따르면 CBD 일대 등록된 사업체는 총 9만9806개이며 종사자 수는 65만3014명에 이른다. 서울시 내 전체 사업체(82만3624개)의 약 12%가 몰려 있는 셈이다. 고용 안정성이 높은 전문직 고소득 종사자들이 주 수요층인 데 따라 공실 위험도 적다.

 


대출 규제, 기준금리 인상, 세금…
지난해 하반기부터 시작된 ‘3고’

▲홍천 리빙웰타운= 강원도 홍천군 북방면 하화계리 720-5번지 일대에 2층 구조 테라스형 타운하우스인 ‘홍천 리빙웰타운’이 분양 중이다. 국내 유일 강변온천인 홍천 온천지구 내 고품질 온천을 각 가정에서 즐기는 타운하우스로, 총 50세대의 대단지로 조성할 계획이다. 현재 건축된 타운하우스는 4가지 타입 전용 89㎡(구 27평형), 99㎡(구 30평형), 109㎡(33평형), 145㎡(44평형)로 마련돼 있다.

전용 89㎡(구 27평형)의 경우 3억원도 안되는 2억원대의 합리적인 가격으로 공급된다. 서비스 공간인 테라스를 포함하면 분양 면적이 357㎡(108평)~403㎡(122평)까지 된다고 한다. 필지 분양의 경우 분양주를 위한 맞춤형 평면 설계로 시공되며 입주자를 위한 다양한 혜택이 제공된다. 집안에서 온천을 테마로 스파나 월풀 등을 추가적인 비용 없이 무제한으로 즐길 수 있다. 대규모 풀장 조성, 텃밭 제공, 넓은 독립 마당 조성, 광폭 테라스 제공 등이 있다.

1가구2주택 양도세 비과세 혜택이 주어진다. 도시에 집이 있어 1가구2주택이 돼도 양도세는 비과세가 된다. 홍천군 지역에서 대지 200평 미만, 기준시가(분양가 혹은 실거래가 아님) 2억원 미만 주택은 양도세 비과세 대상이다. 선착순으로 필지를 지정해 분양받을 수 있다.

 

▲속초 하워드존슨= 강원도 속초시 조양동 일대에 들어서는 생활숙박시설 ‘속초 하워드존슨’이 분양 중이다. 전용면적 22~54 ㎡, 총 476호실 규모로 들어선다. 연 2000여만명의 풍부한 수요를 품고 있는 속초 관광 인프라의 중심 입지에 들어선다.

희소성 높은 입지적 장점을 살려 일부 호실에서는 청초호, 동해바다, 설악산 등 우수한 조망권을 갖추도록 설계됐다. 관광객들은 숙박시설에 머무는 동안 실내에서도 반짝이는 물결과 야경을 즐길 수 있을 것으로 기대된다.


희소성 높은
입지적 장점

층고 약 7m의 1층 로비는 반짝이는 속초의 바다를 재해석한 감각적인 인테리어 디자인이 적용돼 고급스러움을 더했다. 2층에는 대규모 관광 고객을 수용할 수 있는 규모의 멀티 레스토랑을 비롯해 속초의 전경을 누릴 수 있는 야외 바, 파티룸 등이 제공된다. 옥상에는 속초의 일출, 일몰을 표현한 루프톱 가든도 조성했다.

 

<webmaster@ilyosisa.co.kr>



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연예계 스캔들과 정치권 음모론

연예계 스캔들과 정치권 음모론

[일요시사 취재1팀] 장지선 기자 = 한때 연예계를 떨게 했던 ‘마의 11월’이 다시 온 걸까? 매년 11월마다 연예계와 방송가에서 각종 이슈가 터진다는 말에서 비롯된 표현이다. 아슬아슬하게 11월은 넘기는가 싶더니 12월이 되자마자 연예계 이슈가 온 세상을 뒤덮었다. 동시다발로 터져 나온 연예계 사건·사고에 정작 중요한 이슈들이 가라앉고 있다. SNS에서 의혹이 제기되고, 이는 온라인 커뮤니티를 통해 게재된다. 얼마 가지 않아 기사로 보도된다. 유튜브 쇼츠로 제작돼 확산한다. 다시 온라인 커뮤니티에 올라온다. 방송으로 퍼진다. 방송분이 편집돼 다시 유튜브 영상으로 제작된다. 이 모든 과정에서 생산된 콘텐츠는 SNS를 통해 재생산된다. 다른 이슈가 불거진다. 반복된다. 하루 사이 연달아서 최근 이슈가 퍼지는 방식이다. 기사 등을 통해 정보가 대중에게 전달되던 시기는 이제 끝났다. 이제는 오히려 언론이 온라인 커뮤니티 글을 소스로 기사를 작성하는 판이다. 동시에 레거시 미디어를 통해 정보가 확산하던 시기도 지나간 지 오래다. 이제 모두가 유튜브로 이슈를 확인하고 댓글을 통해 의견을 표출한다. 문제는 온라인 커뮤니티에서 레거시 미디어로, 또다시 유튜브로 대표되는 뉴미디어로 정보가 전달되는 과정에서 자극도가 높아진다는 점이다. 동시에 확인되지 않은, 왜곡된 내용이 처음 올라온 정보에 덕지덕지 달라붙는다. 확산 속도 또한 어마어마하게 빠르다. 몇 시간이면 대형 온라인 커뮤니티 사이트를 비롯해 유튜브까지 퍼진다. 이 사이클은 무한정 돌아간다. 시간이 가면서 대중은 짧은 영상에 목말라 하고 있다. 분 단위의 영상보다는 초 단위 쇼츠에 더 열광한다. 영상 제작자는 조회수가 곧 돈이기에 대중의 입맛에 콘텐츠를 맞출 수밖에 없다. 도파민을 바라는 대중의 눈에 들기 위해선 흡인력 있는 영상을 만들어야 한다. 사실이든 아니든 그것은 중요하지 않다. 불과 일주일 새 연예계에서 동시다발로 이슈가 터졌다. 과거, 약물, 갑질, 조폭 의혹 등 언급되는 단어만으로 충격이 일었다. 여기에 의혹에 연루된 연예인의 면면이 전부 각 분야에서 잘 알려진 사람이라는 점은 이슈 확산에 기름을 부었다. 순식간에 커뮤니티와 유튜브 등이 불타올랐다. 배우 조진웅이 과거에 소년범이었다는 보도가 나왔다. 올해 광복절 경축식을 비롯해 정부 행사에 자주 얼굴을 드러냈던 터라 처음에는 반신반의하는 반응이 많았다. 비상계엄 사태 때에도 SNS에 글을 올리는 등 말할 때는 하는 이른바 ‘개념 연예인’으로 알려져 있어 대중은 조진웅의 반응을 기다렸다. 기사, SNS로 한꺼번에 유튜브 타고 빠른 확산 하지만 소년범이었던 과거가 사실로 드러나고 그가 은퇴를 선언하면서 상황은 걷잡을 수 없이 커졌다. 동시에 조진웅의 은퇴를 두고 ‘과거의 일’이라는 의견과 ‘피해자를 생각하라’는 의견이 대립하기 시작했다. 일부 진보 진영 정치인이 한두 마디씩 말을 보태면서 의견 대립은 정치권으로까지 번졌다. 여기에 소년범 의혹을 최초로 기사화한 언론의 보도 윤리도 도마 위에 올랐다. 개그우먼 박나래는 매니저 갑질 의혹과 불법 의료 시술 의혹이 동시에 불거졌다. 매니저들이 박나래를 상대로 고소했다는 보도가 나온 이후 줄줄이 이어진 후속 보도에서 드러난 의혹들이다. 박나래가 매니저들과 진실 공방을 벌이는 내용이 거듭해서 언론 보도, 유튜브 쇼츠 등으로 이어지면서 불씨가 꺼지지 않고 있다. 특히 불법 의료 시술 의혹은 ‘주사 이모’라는 존재가 등장하면서 판이 커질 기미를 보이고 있다. 주사 이모는 박나래에게 주사 등을 통해 투약한 인물로 추정된다. 해당 인물의 SNS가 공개되면서 몇몇 연예인이 연루 의혹을 받고 있다. 경찰 조사가 예정돼있어 장기전이 될 가능성이 커 보인다. 개그맨 조세호는 조폭 연루설에 휘말렸다. 조세호 의혹은 SNS를 통해 사진이 공개되면서 확산했다. 폭로자가 조세호와 조폭으로 추정되는 인물이 함께 찍은 사진을 올리고 글을 쓰면서 논란이 불거졌다. 그 여파로 조세호는 고정 출연하고 있던 <유 퀴즈 온 더 블럭>과 <1박 2일>에서 하차했다. 유명 연예인 도마 위에 아이돌 그룹 BTS의 정국과 에스파 윈터의 열애설도 비슷한 시기에 터졌다. 온라인 커뮤니티를 통해 두 사람이 비슷한 위치에 ‘커플 타투’를 했다는 의혹이 나왔다. 두 멤버의 소속사인 하이브와 SM엔터테인먼트는 ‘노코멘트’라고 입장을 밝혔다. 두 그룹이 높은 인기를 누리고 있는 만큼 계속 언급되는 중이다. 한 건만으로도 상당한 파급력을 지닐 사건이 연이어 터지면서 일각에서는 누군가가 민감한 이슈를 덮기 위해 연예계 사건·사고를 일부러 수면 위로 끌어올린 게 아니냐는 이른바 ‘음모론’이 제기되고 있다. 앞서 매년 11월마다 연예인 관련 사건이 일어나는 것을 두고 나왔던 이야기가 이번에 다시 나온 것이다. 정치나 사회 이슈와 비교해 연예계 관련 사건·사고 소식은 대중에게 직관적으로 다가가는 편이라 몰입도가 높다. 동시에 휘발성도 크다. 또 대중에게 잘 알려진 연예인일수록 사건의 파급력이 크다. 물론 연말연시를 앞두고 머리 아픈 이슈에 질린 대중에게 연예계 문제는 더할 나위 없이 흥미로운 소재라 말이 나오는 것일 뿐 확인된 바는 없다. 말 그대로 ‘도시괴담’에 가깝다는 뜻이다. 그럼에도 이번에는 상황이 묘하게 돌아가고 있다는 말이 심심찮게 보인다. 실제 여야가 한데 얽힌 것으로 추정되는 통일교 문제, 야당에서 강하게 반발 중인 국가보안법 폐지 논란 등이 연예계 이슈에 묻혀 대중의 관심에서 멀어지고 있다는 것이다. 3300만명이 넘는 고객의 개인정보가 유출된 쿠팡 사태도 그 사건 규모에 비해 관심도가 떨어지고 있다. 마의 11월 12월로? 통일교 관련 논란은 당초 야당인 국민의힘에 포커스가 집중됐다. 국민의힘 의원들이 통일교로부터 정치자금을 받았다는 의혹이다. 그러다 최근 그 범위가 여당인 더불어민주당(이하 민주당)으로까지 확대됐다. 윤영호 전 통일교 세계본부장이 통일교에서 금품을 제공한 정치인을 진술하면서 민주당 인사들도 입길에 올랐다. 민중기 특별검사팀은 지난 8월 윤 전 본부장으로부터 ‘통일교가 국민의힘 외에 민주당 소속 정치인들도 지원했다’는 취지의 진술을 확보했다. 윤 전 본부장이 언급한 인물 가운데 1명이 전재수 전 해양수산부 장관(당시 민주당 의원)이었다고 한다. 명품 시계 2개와 함께 수천만원을 한일 해저터널 추진 등 교단 숙원사업을 위해 줬다는 것이다. 금품수수 의혹이 보도되자 전 전 장관은 지난 11일, 전격 사의를 표명했다. 그는 “불법 금품수수는 없었다”면서 “장관직을 내려놓고 당당하게 응하는 것이 공직자로서 해야 할 처신”이라고 했다. 이어 “저와 관련된 황당하지만 전혀 근거 없는 논란”이라며 “해수부가 또는 이재명정부가 흔들려서는 안 된다”고 강조했다. 민주당 내부에서는 정권이 흔들릴 수도 있는 사안이라는 목소리도 있는 것으로 전해졌다. 그동안 통일교 관련 논란으로 국민의힘에 맹공을 퍼부었는데 역풍이 불 수 있다고 우려하고 있다. 실제 국민의힘은 ‘통일교 특검’을 주장하면서 민주당과 이 대통령을 몰아가는 중이다. 공수가 뒤바뀐 것이다. 범여권에서 추진 중인 국가보안법(이하 국보법) 폐지를 두고 정치권이 갈등을 빚고 있다. 국민의힘이 국보법 폐지에 강하게 반발하면서 여야 간 힘겨루기로 비화했다. 정치권 이슈 묻히고 쿠팡도 잠잠해지나? 지난 7일 민주당 민형배, 조국혁신당 김준형, 진보당 윤종오 의원은 국보법 폐지 법률안을 대표 발의했다. 의원들은 “국보법은 제정 당시 일본제국주의 치안유지법을 계승해 사상의 자유를 억압한 악법이라는 비판을 받아왔다”며 “국보법의 대부분 조항은 형법으로 대체 가능하며 남북교류협력법 등 관련 법률로도 충분히 규율할 수 있다”고 설명했다. 반면 국민의힘은 국보법 폐지를 용인할 수 없다는 입장이다. 국민의힘 송언석 원내대표는 ‘국가보안법 폐지, 누구를 위한 것인가’ 토론회에서 “국가정보원에서 대공수사권을 떼어내 경찰에 이관했지만 경찰은 그만한 준비가 제대로 안 돼 사실상 대공수사가 공중에 붕 뜬 느낌”이라며 “이런 상황에서 국보법을 폐지하려는 시도가 있다는 건 굉장히 심각한 일”이라고 지적했다. 연예계 이슈에 바로 직전 가장 큰 이슈였던 쿠팡 사태도 상대적으로 잠잠해졌다. 지난달 말 문자메시지 등을 통해 알려진 쿠팡 사태는 3370만명의 개인정보가 해외로 유출된 사건이다. 사실상 모든 고객의 정보가 털린 셈이다. 올 한 해 통신사, 카드사 등에서 개인정보 유출을 겪은 이용자는 또 한 번 직격탄을 맞았다. 쿠팡 사태는 해킹 등으로 정보가 유출된 여타 업체와 달리 전 직원의 소행으로 드러나면서 이커머스 업체의 보안 실태에 대한 불신으로 이어지고 있다. 동시에 2010년 창업 이래 이커머스 시장을 독점하다시피 한 쿠팡 생태계의 민낯이 낱낱이 알려졌다. 동시에 쿠팡에서 일어난 노동자 사망사고도 재조명받는 중이다. 지난 10일에는 박대준 쿠팡 대표가 사임했다. 쿠팡은 “최근의 개인정보 사태에 대해 국민께 실망하게 한 점에 대해 매우 송구스럽게 생각한다”며 “이번 사태의 발생과 수습 과정에서의 책임을 통감하고 모든 직위에서 물러나기로 했다”고 밝혔다. 사실상 경질이라는 의견이 많다. 당분간은 계속될 듯 일각에서는 음모론에서 한발 더 나아가 여당 쪽에서 연예계 이슈를 터트린 게 아니냐는 의심이 나오고 있다. 통일교 논란, 국보법 폐지, 쿠팡 논란 등 대형 이슈가 여당 쪽에 불리한 내용이 아니냐는 설명이다. 한편에서는 여야가 동시에 발을 걸치고 있는 사안인 만큼 특정 진영의 유불리를 따질 수 없다는 반박도 나온다. <jsjang@ilyosisa.co.kr>