요즘 뜨는 신개념 수익형

규제가 이어지면서 수익형 부동산에 관심이 높아지고 있다. 특히 상가나 오피스텔 등처럼 일반적인 수익형 부동산이 아닌 틈새 부동산으로 부상한 신개념 수익형 부동산에 관심이 쏠리고 있다.

신개념 수익형 부동산은 라이브 오피스, 지식산업센터 내 기숙사, 수익형 미니별장 등이 있다. 이들 상품은 공급 물량이 적은데다 소액으로 투자도 가능하고 세금이나 규제 부담을 덜 수 있다.

라이브 오피스

업무와 주거를 한 공간에서 해결할 수 있는 ‘라이브 오피스’가 수도권에서 잇달아 분양되고 있다. 라이브 오피스는 말 그대로 거주(live)가 가능한 사무실(office)이라는 뜻이다. 사무실 안에 화장실과 다락 등을 설치해 업무와 휴식은 물론 주거도 가능하다는 콘셉트를 내세우고 있다.

업계에 따르면 올해 8월 서울 강동구 고덕동 일대에서 ‘하이엔드 라이프 오피스’를 표방하며 공급된 ‘고덕 아이파크 디어반’은 590실 모집에 1만8576건의 청약이 접수돼 평균 31.5대1의 경쟁률을 기록했다.

상가, 오피스텔 등 일반 수익형과 달라
소액으로 투자 가능…세금·규제서 유리


공공택지지구 내 상업·업무용지에 지어지는 이 시설은 면적별로 1~4군으로 나눠 청약을 받았다. 한강 조망이 가능한 펜트하우스인 4군(전용면적 204~296㎡)은 분양 가격이 39억7200만~67억6200만원이지만, 경쟁률이 410.5대1에 달했다.

휴식과 업무를 함께할 수 있다는 라이브 오피스를 표방한 이 상품은 내부에 침실과 주방, 화장실과 샤워실을 모두 갖춰 구조상 주거용 오피스텔과 차이가 없다.

라이브오피스는 주택과 달리 각종 규제에서 자유롭다는 게 강점으로 꼽힌다. 최대 80%까지 대출이 가능하고 조건에 따라 취득세와 재산세도 감면받을 수 있다. 오피스텔과 오피스의 장점을 모두 갖춘 신개념 상품으로 임대사업을 하는 사람 등에게 최적화된 투자 상품이다.

라이브 오피스가 등장하기 시작한 것은 집값 상승이 본격화한 2017년께다. 섹션오피스 내에 별도로 화장실을 지을 수 있도록 한 게 결정적 계기가 됐다. 오피스라도 공용 화장실이 아닌 개인 화장실을 사용할 수 있게 되면서 오피스텔처럼 활용하는 게 가능해진 것이다.

당초 지식산업센터 중심이었지만 수분양자에게 호응을 얻자 일반 업무시설에까지 라이브 오피스가 등장하는 추세다.

▲병점역 골든스퀘어= 경기도 화성시 병점역 인근 ‘골든스퀘어’가 분양한다. 두 개 동으로 구성돼 있다. 506실의 오피스와 1층 판매시설 및 편의시설, 2층 식당가 및 학원, 3층 병·의원과 대형 사무실 및 학원 등을 공급할 예정이다.

라이브섹션 오피스의 경우 소규모 사업자에게 산업단지의 사무실 등으로 인기가 높아 풍부한 임차수요를 충족할 수 있다. 섹션오피스는 원하는 만큼 공간을 효율적으로 사용할 수 있으며, 초기 투자비용이 적어 합리적이며 효율적인 공간 활용이 우수하다.


그뿐만 아니라 건물에 입주하는 상가 또한 풍부한 고정 고객 수요를 기본적으로 확보할 수 있어 안정적이라는 장점이 있다.

병점역 부동산 관계자는 “16만여 배후세대와 연이은 개발호재로 수도권 남부 최고의 투자처로 각광받는 병점역 주변에 들어서는 골든스퀘어는 병점역과 아파트를 연결하는 보행자로 중앙광장에 위치하고 있다”며 “투자 프리미엄과 함께 인근 오피스의 희소성으로 한 번 입주하면 장기간 임대가 가능하고 안정적으로 수익을 올릴 수 있다”고 전했다.

▲고산지구 센텀 리브워크= 경기도 의정부 고산지구 ‘센텀 리브워크’가 현재 분양 중이다. 주거형 하우스와 업무형 오피스텔의 장점을 융합한 라이브 오피스다. 이곳은 기숙사, 아파트 등처럼 다양한 타입의 공간 인테리어를 업종 콘셉트에 맞게 적용했다.

개별 화장실, 샤워부스를 기본 생활형 옵션으로 설치했다. 공공시설인 화장실을 전용면적 안으로 유입했다. 개방감 높은 노출형 천장과 포인트 조명을 적용하고 넓은 공간감을 느낄 수 있도록 3m 층고로 설계했다.

지식센터 기숙사

풍부한 임대수요를 갖춘 지식산업센터 내 기숙사도 뜨고 있다. 주택과 비교해 규제가 덜 하고, 동일 면적 아파트·주거용 오피스텔보다 저렴해서 합리적이라는 분석이다.

지난해 8월부터 시행된 개정 지방세법으로 아파트뿐만 아니라 주거용 오피스텔까지 주택 수에 포함돼 세금 부담이 커졌다. 반면 지식산업센터 내 기숙사는 분양받아도 1가구 2주택 규제가 적용되지 않으며, 이로 인해 세금 부담이 적다. 대출과 청약조건도 아파트, 오피스텔 대비 까다롭지 않아서 진입 장벽이 낮다.

일례로 서울 금천구에 위치한 ‘현대지식산업센터 가산 퍼블릭’지식산업센터의 기숙사 ‘퍼블릭 하우스’는 1가구 2주택을 피해가는 투자 상품으로 인기를 끌었다. 작년 10월 기숙사 총 567실에 대한 청약을 진행한 결과 평균 7.79대1의 경쟁률을 기록했고, 계약도 일주일 만에 마무리됐다.

아파트나 주거용 오피스텔 등을 두 채 가지고 있으면 취득세율이 8%나 되기 때문에 세금 부담이 클 수밖에 없다. 이로 인해 세금 부담이 적은 지식산업센터 내 기숙사로 수요자가 몰리는 것으로 보인다.

특히 지식산업센터 내 기숙사는 해당 지식산업센터에 얼마나 많은 기업이 입주하는가에 따라서 수익의 안정성이 결정되기 때문에 임대수요가 풍부한 곳이 인기일 수밖에 없다.

▲가산 모비우스 타워 기숙사= 피데스개발이 분양 중인 ‘가산 모비우스 타워’기숙사가 분양 중이다.

가산 모비우스 타워는 서울디지털산업단지 G밸리에 지하 4층~지상 20층 연면적 약 4만3400㎡ 규모로 들어설 예정이다. 이 단지는 전문 관리 시스템이 적용돼며, 소유주에게 운영수익률로 연 5%를 최대 8년간 확정 보장한다는 점이 주목할 만하다.


입주 고객에게 최적의 비즈니스와 휴식·주거 여건을 마련하기 위해 다양한 특화 설계도 선보일 계획이다. 호텔식 드롭존, 퍼스널 모빌리티존, 휴게정원과 스카이라운지, 관리비 절감을 위한 태양광발전 시스템도 설치할 예정이다. 스마트게이트, 엘리베이터 제균 시스템 등 방역 관리 및 안심 시스템도 적용된다.

 

▲신안산 비즈스타= 경기도 안산시 단원구 원시동 일원에 들어서는 ‘신안산 비즈스타’가 분양 중이다. 지하 1층~지상 12층 연면적 7만1984.70㎡ 규모다. 타입별로 제조형 115실, 벤처형 97실, 업무시설 48실로 구성된다. 이와 함께 기숙사 전용면적 19~31㎡ 318실과 근린생활시설 44실, 창고 14실도 조성된다.

직주일체를 실현할 수 있는 기숙사는 공급면적 대비 넓은 실사용 면적이 제공되는 만큼 다인용 생활공간으로도 활용 가능할 정도로 넉넉한 공간을 갖췄다. 지식산업센터 내에 있어 관리비는 물론 저렴한 분양가까지 갖춰 합리적인 주거 생활이 가능하다.

대부분이 입주 기업 직원의 복지를 위해 사용되는 만큼 공실 걱정이 적고, 입주민은 지하 1층~지상 1층에 들어서는 근린생활시설도 이용할 수 있어 원스톱 라이프를 누릴 수 있다.

수익형 미니별장

코로나19가 장기화되면서 언택트, 온택트 등 사회 전반으로 비대면 문화가 확산되고 있다. 이에 따라 세컨드 하우스가 재조명 받고 있다. 상황에 구애받지 않고 언제든 이용 가능한 데다 대인 간 접촉을 최소화한 안전한 휴식공간으로 인식되며 수요자들에게 높은 관심을 끌고 있다.


서울과 인접한 경기도 양평, 가평 등지에 대한 도시인들의 로망을 충족시키면서 안정적인 임대수익까지 누릴 수 있는 ‘일석이조’수익형 상품이다. 평소에는 개인 별장처럼 사용하다가, 사용하지 않을 땐 전문 운영업체에 위탁해 관리 부담을 덜고 안정적으로 수익까지 창출할 수 있다.

다양한 세금 혜택도 누릴 수 있다. 우선 1가구 2주택에 해당하지 않아 주택수와 무관하고 종합부동산세가 없으며 대출규제도 없다. 콘도와는 달리 개별 등기를 할 수 있다는 점도 매력이다.

▲가평 네이쳐캠프= 경기도 가평군에 유럽형 스마트 미니별장 ‘가평 네이쳐캠프’가 70동을 공급한다. 약 4000평 부지에 S타입 33개실, L타입 37개실 등 개별 독채형이다. 약 250평 규모의 워터풀과 관리동 및 레스토랑, 카페, 편의점 등 공용 부대시설이 들어서게 된다.

개별 독채형인 객실은 가족과 함께 바비큐 파티를 할 수 있는 야외 파고라 덱이 설치돼 있어 자연과 함께 파티의 즐거움을 더하며 편의점, 카페, 전문 식당 등의 입점으로 편의시설도 갖추고 있다. 대형 워터풀장을 갖추어 시원한 물놀이를 즐길 수 있고 야외무대 공연장도 있어 서머페스티벌 등 다양한 볼거리를 제공한다. 동시에 단지 내 중앙을 통과하는 자연 계곡과 십이탄천에서 물놀이도 할 수 있다.

공급 물량 적어 높은 경쟁률 기록
안정적 수익으로 투자 트렌드 부상

비대면 시대에 딱 맞는 별장형 콘셉트를 갖추고 있다. 개인 별장으로 사용 가능하며 관리 위탁 시 임대수익까지 누릴 수 있는 장점을 갖추고 있다. 분양 관계자에 따르면 분양주는 준공 후 개별 사용 선택 또는 위탁 운영 관리 선택이 가능하다.

위탁 운영 관리를 선택한 분양주에게는 주말 및 공휴일, 휴가철 일반인을 대상으로 한 공유숙박 운영을 통해 운영 실적과는 관계없이 확정 임대료를 지급하며 연간 30박을 무기명으로 무료 사용할 수 있는 혜택을 제공한다. 또 적은 소자본으로 투자할 수 있고, 분양·준공 후 토지·건물은 개별 등기 소유다.

분양 관계자는 “요즘 사회적 부동산 규제로 1가구 2주택 보유가 힘든데 이와 무관해 세컨드형 별장으로 인기가 높은 편”이라며 “금융권 분양대금 안전관리 보장제도를 도입해 계약자의 분양대금을 납부한 금융사가 관리해 보다 안전하게 보장받을 수 있다”고 전했다.
 



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‘당정 충돌’ 검찰개혁 엇박자 막전막후

‘당정 충돌’ 검찰개혁 엇박자 막전막후

[일요시사 취재1팀] 김철준 기자 = 추석 연휴 전에 검찰개혁을 진행하려던 더불어민주당이 신중한 입장에 들어갔다. 검찰개혁 초안을 발표하려던 당의 의견에, 주체이자 객체인 법무부의 수장 정성호 장관이 다른 의견을 내면서다. 정 장관의 의견에 대해 여권 관계자들은 공개적으로 비판까지 했다. 당정 간 불협화음으로 검찰개혁이 무너지는 것은 아닌가 하는 우려도 나왔다. 당 지도부와 정부는 뒷수습에 나섰지만, 완전히 진화될지 관심이 모인다. 더불어민주당(이하 민주당)에서 계속 강조해 온 ‘검찰개혁’이 가시권에 들어왔다. 민주당 정청래 대표의 공언대로 ‘추석 전 검찰개혁 입법 마무리’를 목표로 속도전에 돌입한 가운데 친명(친 이재명)계 좌장인 정성호 법무부 장관이 민주당 지도부와 결이 다른 의견을 연일 내놓으며 당정 간 불협화음이 나타났다. 속도전 앞두고… 민주당 국민주권 검찰 정상화 특별위원회는 지난달 26일, 회의를 열고 검찰개혁의 대원칙인 수사권·기소권 분리 내용을 담은 정부조직법 개정안을 확정할 방침이었다. 민주당은 이번 개정안으로 수사권·기소권의 분리 대원칙을 실현하기 위해 검찰청을 폐지한다. 그리고 기존 검찰의 수사권과 기소권을 분리·이관하기 위해 공소청과 중대범죄수사청(중수청)을 설치할 예정이다. 공소청은 기존 검찰의 기소권을 이관받아 기소와 공소 유지, 영장 발부 등 검찰의 고유 업무를 도맡는다. 중수청의 경우, 검찰의 수사 대상이었던 6대 범죄(부패·경제·공직자·선거·방위사업·대형참사)의 수사를 담당한다. 이 외에도 국수위 설치 여부도 결정될 것으로 보인다. 국수위는 국무총리 산하 기관으로 경찰을 비롯해 중수청, 고위공직자범죄수사처 등 국가 수사 기관 전체를 통솔하는 시스템이다. 이번 검찰 조직 재편으로 수사 기능을 갖게 될 중수청을 행정안전부와 법무부 중 어느 소속으로 할지 등의 쟁점 현안들도 정리돼 개정안에 담길 것으로 보인다. 현재 검찰을 제외한 수사기관은 경찰과 고위공직자범죄수사처가 있다. 이들은 각각 행안부와 대통령 직속기관으로 소속돼있다. 이 같은 초안에 대해 당 안팎에선 우려를 제기했다. 특히 국수위의 권한이 자칫 과도해지면, 정부의 수사 통제와 외압이 발생할 수 있다는 우려의 목소리가 나온다. 또 앞서 밝힌 것처럼 행안부 산하에 이미 경찰이라는 수사기관이 있는 상황에서 중수청까지 포함될 경우, 행안부의 수사 기능이 자칫 과도하게 커지는 것도 우려되는 지점이다. 공소청의 보완수사권에 대한 당과 정부의 이견도 걸림돌이다. 당은 수사와 기소 분리 대원칙 측면에서 공소청에 보완수사권을 부여할 수 없다는 입장이지만, 법무부는 경찰이 수사종결권을 가진 상황에서 원활한 사건 처리를 위해서는 공소청에 보완수사권 부여가 필요하다는 입장이다. 26일 초안 발표 예정이었지만 구체안 두고 특위·법무부 입장 차 지난달 25일 민주당 검찰정상화특위는 국회 의원회관에서 비공개 회의를 열었지만 최종안을 내지 않았다. 민형배 특위위원장은 지난 7일 비공개 당정대 협의 후 기자들과 만나 “속도 조절론은 없다”며 이날 회의를 최종안 확정을 위한 데드라인으로 예고했지만, 180도 달라졌다. 대신 이날 회의는 법안의 완결성에 집중했다고 한다. 특위 간사인 이용우 의원은 "초안이 사실상 나왔다고 보면 된다"면서도 "그야말로 특위안이고, 당정대 간의 논의 과정이라든지 국민적 공론화를 해 나가는 과정이라든지 이 과정이 여전히 많이 남아서 최종적으로 가다듬어야 한다"고 설명했다. 민주당의 속도조절 배경에는 개혁의 주체이자 객체인 법무부의 입장이 있던 것으로 분석된다. 지난 25일 국회 예산결산특별위원회 전체회의에서 민주당 송기헌 의원은 정 장관에게 ‘검찰개혁의 핵심이 수사와 기소의 분리냐’고 물었다. 이에 정 장관은 “그렇다”면서 “검찰이 수사를 개시하거나 인지해 독자적으로 할 수 있는 권한은 분리해낸다는 게 1차적인 목표”라고 답했다. 다만 정 장관은 “현재는 (검찰이) 보완수사 요구 또는 재수사를 할 수 있는데, (사건이) 핑퐁처럼 왔다 갔다 하다가 과거보다 사건 처리 기간이 2배 이상 늘었다”며 “이런 문제가 심화할 가능성이 있어 신중하게 고려해야 한다”고 언급했다. 그러면서 “(사건) 전건 송치를 할 것인지, 전건 송치를 하지 않는다면 수사지휘권을 줄 것인지, 송치된 사건에 대한 보완 수사 범위를 어느 정도로 할 것인지 복합적으로 고려해야 할 문제”라고 부연했다. 정 장관은 민주당이 중수청을 행안부 산하에 두려고 하는 것에 대해서도 사실상 반대 입장을 표명했다. 그는 “경찰·국가수사본부·공수처·중대범죄수사청 4개 수사기관이 모두 행안부 밑에 들어가면 권한이 집중된다”고 우려했다. 또 기존 검찰청을 공소청으로 바꾸는 것에 대해서도 “검찰은 헌법상 검찰총장 임명 관련 규정들과 검사 관련 규정들도 있기 때문에 위헌 문제를 제기하는 분들도 있다”고 설명했다. 정 장관의 다른 의견 국수위에 대해서는 “지금 나와 있는 안에 의하면 국수위가 경찰의 불송치 사건에 대한 이행을 담당하게 돼있는데 최근 통계에 4만건 이상 된다”며 “독립된 행정위원회가 4만건 이상 사건을 다룬다는 것은 물리적으로 불가능하다”고 주장했다. 지난 26일 예결위 전체회의에서도 국민의힘 정점식 의원이 ‘검찰 조직을 폐지하는 것이 적절하냐’고 묻자 정 장관은 “검찰을 해체한다고 표현하지만 저는 검찰이 수행해오던 기능을 재분배하는 과정으로 이해하고 있다”고 답했다. 그는 검찰의 보완수사권 폐지에 대해 “민주당의 당론은 아직 아니”라며 “1차 수사기관, 특히 경찰의 부실·봐주기 수사를 보완할 제도적 장치는 꼭 필요하다”고 강조했다. 정 의원이 ‘검찰청 폐지로 검찰의 전문 수사 역량이 약화될 우려가 있다’는 취지로 질문하자 정 장관은 “굉장히 중요한 과제로 생각하고 있다”고 말했다. 이어 “특히 주가조작 등 자본시장을 교란하는 금융 범죄 또는 조세 사건은 굉장히 난이도가 높아 고도의 수사 기법이 필요하고 법리적 쟁점들이 많다”며 “이런 전문 수사 역량을 중수청에 어떻게 이어갈지 고민이 필요하다”고 언급했다. 정 장관은 회의 당일 페이스북을 통해 “검찰의 수사개시권과 인지수사권은 완전히 배제돼야 한다”면서도 “국민의 기본권을 지키고 범죄로부터 안전한 사회를 만들어야 한다는 검찰개혁의 본질은 잊지 말아야 한다”고 재차 강조했다. 이견설 진상은? 그러면서 “수사기관과 공소기관 사이의 ‘핑퐁’ 등 책임 떠넘기기, 수사 지연, 부실 수사로 인해 국민이 피해를 입는 일이 없도록 현실적이고 촘촘한 제도 설계가 필요하다”며 “개혁은 구호가 아니라 현실에서 작동할 때 비로소 성공한다”고 소신을 밝히기도 했다. 정 장관의 발언 이후 당 안팎에서는 정 장관을 공개적으로 비판하는 목소리를 냈다. 민주당 검찰개혁 특위 위원장인 민형배 의원은 지난달 27일 국회에서 기자들과 만나 검찰 보완수사권 전면 폐지를 재논의해야 한다는 정 장관의 입장에 관한 질문에 “당 지도부는 장관께서 좀 너무 나가신 것 아닌가 하는 생각”이라고 말했다. 민 의원은 “특위안에는 그런 내용이 없고, 당정에서 합의됐거나 의논해서 한 건 아니”라며 “법무부 장관이 개인적 의견을 말씀한 것 같다”고 언급했다. 정 장관이 행안부 산하 중수청 설치 방안에 우려를 밝힌 데 대해서도 “당에서 입장을 내지 않았는데 그렇게 말씀하신 것에 대해서 장관 본분에 충실한 건가, 이런 우려가 좀 있다”면서 “(장관이) 저희 특위 초안을 모르는 상태 같다”고 지적했다. 당 지도부의 의견을 내세워 정 장관의 주장을 조목조목 반박한 것이다. 이른바 ‘검찰개혁 4법’을 발의하고 관련 논의를 주도해 온 김용민 의원 역시 이날 페이스북에서 “바꾼다고 모든 것이 개혁은 아니다”라며 “개혁을 왜 하려고 하는지 출발점을 잊으면 안 된다”고 말했다. 지도부·정부 나서 진화 “당 결정대로 따라갈 것” 민주당과 정 장관의 의견이 갈리면서 ‘당정이견’설이 분출한 가운데, 당 지도부가 진화에 나섰다. 민주당 정청래 대표는 28일 오후 인천 파라다이스시티 호텔에서 열린 국회의원 워크숍 지도부 인사말에서 “개혁의 작업은 한 치의 오차·흔들림·불협화음 없이 우리가 완수해야 할 시대적 과제”라며 “이 과정에서 당정대는 원팀 원보이스로 굳게 단결해서 함께 나아가야 할 것”이라고 말해 눈길을 끌었다. 김병기 원내대표도 “국민주권정부의 실질적 성과는 당정대 원팀 정신이 그 중심에 있다”며 “다음 주부터 우리 이재명정부 출범 이후 첫 정기국회가 시작된다. 이재명정부 국정 기조와 국정 과제의 실천을 (당이) 더 확실하게 뒷받침해야 한다”고 당정 일치 기조를 강조했다. 정부와 대통령실에서도 수습·진화에 나섰다. 이날 워크숍 현장에 방문한 정 법무부 장관은 기자들과 만나 “이견은 없다”며 “어쨌든 입법의 주도권은 정부가 아니라 당이 갖고 있다. 당에서 잘 결정되는 대로 잘 논의해서 따라갈 것”이라고 한발 물러났다. 우상호 대통령실 정무수석도 당과 법무부 사이 이견에 대해 “자연스러운 과정”이라며 “대통령과 여당 지도부 만찬에서 전체적인 로드맵을 합의했다. 정부와 당이 각자 검찰개혁안에 대한 여러 가지 각론에 대한 의견들을 제기하기도 하고 수렴하기도 하는 과정을 거치고 있는 것”이라고 설명했다. 우 수석은 “당과 정부의 의견만 다른 게 아니라 당 내부에도 다양한 의견이 있는 것으로 알고 있다”며 “그런 각각의 의견들이 다 도출되는 과정이라고 본다. 말하자면 일종의 공론화 과정에 이제 들어간 것이다. 대통령실은 이 내용들을 지켜보고 있다”고 설명했다. 우 수석은 “다만 바라건대 내용 자체의 토론에 좀 집중했으면 좋겠다”며 “특정인과 좀 의견이 다르다고 해서 사람에 대한 공격 같은 건 하지 말고 이렇게 내용 토론으로 좀 갔으면 좋겠다는 생각을 개인적으로 갖고 있다”고 덧붙이기도 했다. 법조계 의견은? 한편 법조계에선 정 장관이 민주당과 다른 목소리를 내는 것은 평소 소신과 이재명 대통령의 의중이 반영된 것이라는 분석이 나온다. 검사장 출신 한 법조인은 “정 장관은 외골수처럼 직진하기보다 남의 편을 설득하고 내 편을 혼내가면서 합의점을 찾는 정치를 해온 사람”이라면서 “강성 개혁에 집착하기보다는 국민의 삶에 도움이 되는 실용적인 변화를 추구할 가능성이 높다”고 했다. <kcj5121@ilyosisa.co.kr>