호재 품은 노른자위는?

아파트 시장의 불확실성이 커지자 투자자들의 눈길이 수익형 부동산으로 쏠리고 있다. 시중 금리보다 높은 수익률을 낼 수 있는 오피스텔, 상가, 섹션 오피스(소형 오피스) 등이 대표적인 투자처로 꼽힌다.

대규모 개발호재를 갖춘 지역은 인구 유입, 집값 상승, 상권 활성화, 지역가치 상승 등 긍정적인 효과를 동반한다. 개발에 따라 투자 및 임대 수요가 증가하면서 안정적인 수익과 향후 미래가치까지 기대할 수 있기 때문이다. 쇼핑이나 문화, 여가 등을 누릴 수 있는 편의시설이 대거 늘어나 지역 내 핫 플레이스로 자리매김하는 경우가 많다.

인구 유입
집값 상승

개발호재 중에서도 가장 큰 파급효과를 지니고 있는 것은 당연 교통호재다. GTX나 신안산선, 경전철, 트램 등 새로운 노선이 개발되거나, 기존 노선 연장으로 역이 신설되거나 복합환승센터가 들어서게 되면 유동인구가 증가하면서 주변 상권도 활기를 띠게 된다.

대표적인 곳으로 서울 청량리역 일대가 있고, 지방에는 동대구역 일대가 있다. 먼저 2027년 GTX(수도권광역급행철도) C노선 개통에 발맞춰 청량리역이 광역환승센터와 함께 수도권 광역교통 허브로 재탄생한다. 일대 환경개선 사업과 맞물려 혁신 일자리 창출 및 이와 연계된 주택도 공급될 계획이다.

청량리역은 현재도 수도권 전철 1호선과 분당선, 경의중앙선, 경춘선, KTX 강릉선 등 간선 노선 6개 노선이 하루 819회 지나는 초역세권이다. 버스노선도 66개가 지나가 매일 철도 10만여명, 버스 4만여명 등 약 14만명이 이용하는 대규모 역세권이다. 하지만 1호선 지하역과 다른 노선이 지나는 지상역이 분리돼 있고 버스환승센터도 별도로 있는 등 환승 동선이 매우 복잡해 불편을 가중하고 있다는 지적이 이어졌다. 


현재 추진 중인 GTX-B·C노선이 완공되면 하루 이용자 6만명이 추가될 것으로 예상되는 가운데 도시철도 면목선과 강북횡단선도 계획돼 있어, 기존 간선 철도역 역할을 넘어 통근 철도의 역할을 본격적으로 수행하게 될 가능성이 높은 만큼, 허브 역할을 제대로 수행하기 위한 체계적 환승체계 구축이 요구되고 있는 실정이다. 

정부는 청량리역을 동북권의 광역환승 거점으로 육성해, 신규 철도망의 효과를 극대화하고 이용자 편의를 제고하기 위한 구상을 마련할 방침이다. 모델은 서울 지하철 2호선과 31개 버스 정차장을 연계한 잠실역 광역환승센터다. 잠실역 광역환승센터에는 지하에 버스 회차가 가능한 터미널 개념의 버스-지하철 환승시설이 만들어져 환승 편의를 높였다. 

연이은 규제로 아파트 불확실성↑
핫플레이스 중심 수익형 인기 끌까

정부는 GTX-B·C, 강북횡단선, 면목선 등 청량리역 신설 노선과 버스 환승정류장 등 교통시설을 지하공간에 밀집 배치해, 신규 노선과 기존 교통수단 간 환승동선을 최소화할 방침이다. 특히 신규 노선 중 가장 빨리 운행될 것으로 예상되는 GTX-C 노선의 개통 시기인 2027년에 맞춰 환승센터 이용이 가능하도록 할 계획이다. 

이후 신규 노선들이 개통하는 시기에 맞춰 단계적으로 공사를 진행해 시민들의 불편을 최소화한다는 방침이다. GTX 개통, 복합환승센터 구축과 함께 본격적 재개발이 추진되면, 앞으로 청량리가 강북의 대표적인 중심지로 바뀔 것으로 업계는 전망하고 있다.

다음으로 동대구역 인근은 지난 2016년 복합환승센터 개관과 함께 신세계백화점, 현대시티아울렛 등 대규모 쇼핑시설도 함께 들어서면서 대구의 새로운 상권으로 주목을 받고 있다. 교통 외 개발호재로 관광, 투자, 기업 및 기관 이전 등 다양하게 구분할 수 있다. 

세부적으로 살펴보면 ▲대기업 투자 ▲산업단지·테크노밸리 조성 ▲공공기관·대학교·대형병원 이전 ▲대형공원 조성 ▲관광지 개발 등이 있다. 


먼저 대기업 투자가 활발한 곳의 상승세도 가파르다. 기업의 적극적인 투자가 이뤄지면 관련 종사자들의 유입은 자연스레 늘어나기 마련이다. 이에 따라 경제력이 뒷받침되는 대기업 종사자들을 중심으로 풍부한 임대수요를 형성, 공실 위험 없이 안정적인 임대수익을 거둘 수 있다는 점에서 투자자들의 관심이 집중된다.

산업단지나 테크노밸리, 중심업무지구 등이 조성되며, 일자리 창출이 기대되는 지역의 수익형 부동산이 역세권을 대신해 주목 받고 있다. 산업단지나 테크노밸리, 중심업무지구 내 오피스텔이나 생활숙박시설, 섹션 오피스 등은 안정적인 임대수익이 가능하고 출·퇴근시간도 아낄 수 있어 임차인이나 기업체들의 선호도가 높다.

공공기관·대학교·대형병원 이전이 일어나는 곳은 공무원이나 대학교, 대형병원 근무자들을 배후수요로 보기 때문에 높은 미래가치와 안정성을 동시에 갖춘 시장으로 평가된다. 대형공원이나 관광지의 조성으로 주변의 고정 수요는 물론 관광객 수요까지 더해져 공실 우려가 적다. 사람들이 반나절 이상 관광지에 머무는 만큼 상가 이용 빈도도 높고, 씀씀이도 큰 편이다.

상권 활성화
지역가치 상승

한 부동산 전문가는 “최근 아파트 규제의 풍선효과와 초저금리 바람을 타고 개발호재가 많은 지역에 수요자들이 몰리고 있다”며 “다만 교통 등 개발호재는 3승 법칙에 따라, 구체적인 사업기간과 사업규모 및 총사업 비용과 주요 노선을 고시하는 발표 단계를 비롯해 공사의 시작을 알리는 착공, 공사의 완료 단계인 준공 및 개통 단계가 있다는 점을 체크하면서 투자에 임해야 한다”라고 말했다. 다음은 개발호재를 갖춘 서울 주요지역 수익형 부동산.
 

▲용산 더힐 센트럴파크뷰= ㈜원일개발이 서울 용산구 문배동 8-5번지 일원에 선보일 ‘용산 더힐센트럴파크뷰’1.5룸 및 투룸 오피스텔을 분양 중이다. 지하 4층~지상 20층, 전용면적 21.53~33.65㎡ 규모, 총 133실의 오피스텔로 구성된다. 

대기업 투자
안정적 수익

지하철 남영역(1호선)과 삼각지역(4·6호선), 효창공원앞역(6호선·경의중앙선)을 도보로 2~10분이면 이용할 수 있다. 차량을 이용할 경우 한강대로, 마포대교, 올림픽대교, 원효대교를 통해 도심 및 수도권 어디든 빠르게 진·출입이 가능하다. 반경 3㎞ 이내에 용산구청·서부지방법원·삼성서울병원 등 다수의 공공기관과 대형병원을 비롯해 서강대, 숙명여대, 이화여대 등 종합대학이 산재해 배후수요가 든든하다. 용산아이파크몰·이마트·신라면세점·롯데하이마트·용산전자상가·CGV·전쟁기념관·국립중앙박물관·남산도서관 등 쇼핑 및 문화시설을 도보로 이용할 수 있어 주거환경도 양호하다.

주변에는 대규모 개발호재도 상존한다. 뉴욕의 센트럴파크나 런던 하이드파크보다 더 유명한 명품공원으로 등장할 용산민족공원(2027년 완공 예정)을 조성 중이다. 이 중 리모델링이 끝난 일부 건물을 포함해 녹지 4만㎡를 내달부터 개방할 예정이다. 또 용산역~서울역 지하화, 용산국제업무지구 조성, 용산역과 신사역간 신분당선(2027년 완공 예정) 연장, 수도권 광역급행철도(GTX) A노선(2026년 개통예정)·B노선(2029년 개통예정) 신설 등 굵직한 사업들이 한창 진행 중이다.

분양 관계자는 “정부의 강도 높은 규제를 피할 수 있고, 교통요지에 풍부한 임대수요와 개발호재가 많아 적잖은 시세차익이 기대된다”라고 강조했다. 
 

▲왕십리 지음재= ㈜도시공감이 도시형 생활주택 ‘왕십리 지음재’가 소형 오피스와 상가를 동시 분양 중이다. 대지면적 446㎡, 건축면적 240,11㎡에 지하 2층~지상 10층 총 63세대 규모다. 도시형 생활주택(지상 4~10층), 근린생활시설 3호(지하 1층~지상 1층), 업무시설 16호(지상 2~3층)로 지어진다. 

소형 주택 임대수요가 풍부한 성동구 도심권에서 직주근접 수요를 겨냥한 도시형 생활주택으로, 생활 편의시설 접근이 용이하다. 업무지구인 종로, 을지로에 입점되어 있다. 인근에 교육시설 집중 및 중심 관광지로서 경쟁력을 확보해, 인근 투자자들의 관심 대상이 되고 있다. 


초저금리 바람을 타고 
수요자들 몰리고 있다

총 5개호선이 교차하는 왕십리역 대로변 초역세권에 위치하고 있다. 경의중앙선을 이용하면 용산까지 15분, 분당선을 이용하면 수서역까지 20분대에 도착한다. 도로교통 여건도 수월해 내부순환로, 고산자로, 왕십리로 등 고속도로로 서울 주요부와 외곽으로 빠르게 이동 가능하다. 사업지 반경 2㎞ 거리에 한양대학교와 한양여자대학교 등의 교육시설이 위치하고 있어, 1인가구의 소규모 주거시설 임대 수요층인 교직원과 학생의 배후수요도 기대할 수 있다. 

반경 500m 내에 성동구청이 위치해 구청 관련 종사자를 비롯하여 출퇴근 직장인의 수요도 확보할 수 있다. 생활 편의시설도 잘 갖췄다. 도보 10분 거리인 단지 바로 앞에 위치한 대형마트, 영화관(CGV), 동대문패션타운, 엔터식스몰, 행당시장 등 생활 편의시설 이용이 편리하다. 왕십리역 민자 역사 내 대규모 상권이 형성돼 유동인구가 주중 평균 약 8만명에 달할 것으로 예상돼 쇼핑·문화 등 원스톱 생활이 가능할 전망이다.
 

▲신길뉴타운 센트럴자이= GS건설이 시공한 서울 영등포구 신길동 ‘신길뉴타운 센트럴자이’아파트 단지 내 상가를 분양 중이다. 전용면적 기준으로 37.65~53.32㎡로 소규모 업종 위주의 면적으로 공급된다.

신길뉴타운(신길재정비촉지구역) 12구역으로 아파트 1008세대를 배후로 두고 있는 상가는 7호선 신풍역과 2024년 개통 예정인 신안산선 등 역세권 입지를 갖췄다. 스트리트형으로 조성되는 신길 센트럴자이 상가는 108동에 10개 점포, 103동에 4개 점포가 들어서며, 1층 상가로만 구성된다. 

3승 법칙
불패 입증


인근 초·중·고 및 근린공원 조성으로 인근 유동인구까지 유입이 용이하다. 신길뉴타운 완성 시 8733세대를 배후로 하는 항아리 상권이 형성돼, 소비력이 높은 3040세대 젊은 층과 여의도나 7호선 라인 강남권 출퇴근 직장인, 초·중·고 등 학생수요를 기대할 수 있다. 지하철 7호선 신풍역, 신안산선(예정) 신풍역과 도보 3분 거리에 위치해 강남을 10분대에 닿을 수 있다. 해군회관 사거리 경전철(신림선)이 신설 예정이다.



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‘당정 충돌’ 검찰개혁 엇박자 막전막후

‘당정 충돌’ 검찰개혁 엇박자 막전막후

[일요시사 취재1팀] 김철준 기자 = 추석 연휴 전에 검찰개혁을 진행하려던 더불어민주당이 신중한 입장에 들어갔다. 검찰개혁 초안을 발표하려던 당의 의견에, 주체이자 객체인 법무부의 수장 정성호 장관이 다른 의견을 내면서다. 정 장관의 의견에 대해 여권 관계자들은 공개적으로 비판까지 했다. 당정 간 불협화음으로 검찰개혁이 무너지는 것은 아닌가 하는 우려도 나왔다. 당 지도부와 정부는 뒷수습에 나섰지만, 완전히 진화될지 관심이 모인다. 더불어민주당(이하 민주당)에서 계속 강조해 온 ‘검찰개혁’이 가시권에 들어왔다. 민주당 정청래 대표의 공언대로 ‘추석 전 검찰개혁 입법 마무리’를 목표로 속도전에 돌입한 가운데 친명(친 이재명)계 좌장인 정성호 법무부 장관이 민주당 지도부와 결이 다른 의견을 연일 내놓으며 당정 간 불협화음이 나타났다. 속도전 앞두고… 민주당 국민주권 검찰 정상화 특별위원회는 지난달 26일, 회의를 열고 검찰개혁의 대원칙인 수사권·기소권 분리 내용을 담은 정부조직법 개정안을 확정할 방침이었다. 민주당은 이번 개정안으로 수사권·기소권의 분리 대원칙을 실현하기 위해 검찰청을 폐지한다. 그리고 기존 검찰의 수사권과 기소권을 분리·이관하기 위해 공소청과 중대범죄수사청(중수청)을 설치할 예정이다. 공소청은 기존 검찰의 기소권을 이관받아 기소와 공소 유지, 영장 발부 등 검찰의 고유 업무를 도맡는다. 중수청의 경우, 검찰의 수사 대상이었던 6대 범죄(부패·경제·공직자·선거·방위사업·대형참사)의 수사를 담당한다. 이 외에도 국수위 설치 여부도 결정될 것으로 보인다. 국수위는 국무총리 산하 기관으로 경찰을 비롯해 중수청, 고위공직자범죄수사처 등 국가 수사 기관 전체를 통솔하는 시스템이다. 이번 검찰 조직 재편으로 수사 기능을 갖게 될 중수청을 행정안전부와 법무부 중 어느 소속으로 할지 등의 쟁점 현안들도 정리돼 개정안에 담길 것으로 보인다. 현재 검찰을 제외한 수사기관은 경찰과 고위공직자범죄수사처가 있다. 이들은 각각 행안부와 대통령 직속기관으로 소속돼있다. 이 같은 초안에 대해 당 안팎에선 우려를 제기했다. 특히 국수위의 권한이 자칫 과도해지면, 정부의 수사 통제와 외압이 발생할 수 있다는 우려의 목소리가 나온다. 또 앞서 밝힌 것처럼 행안부 산하에 이미 경찰이라는 수사기관이 있는 상황에서 중수청까지 포함될 경우, 행안부의 수사 기능이 자칫 과도하게 커지는 것도 우려되는 지점이다. 공소청의 보완수사권에 대한 당과 정부의 이견도 걸림돌이다. 당은 수사와 기소 분리 대원칙 측면에서 공소청에 보완수사권을 부여할 수 없다는 입장이지만, 법무부는 경찰이 수사종결권을 가진 상황에서 원활한 사건 처리를 위해서는 공소청에 보완수사권 부여가 필요하다는 입장이다. 26일 초안 발표 예정이었지만 구체안 두고 특위·법무부 입장 차 지난달 25일 민주당 검찰정상화특위는 국회 의원회관에서 비공개 회의를 열었지만 최종안을 내지 않았다. 민형배 특위위원장은 지난 7일 비공개 당정대 협의 후 기자들과 만나 “속도 조절론은 없다”며 이날 회의를 최종안 확정을 위한 데드라인으로 예고했지만, 180도 달라졌다. 대신 이날 회의는 법안의 완결성에 집중했다고 한다. 특위 간사인 이용우 의원은 "초안이 사실상 나왔다고 보면 된다"면서도 "그야말로 특위안이고, 당정대 간의 논의 과정이라든지 국민적 공론화를 해 나가는 과정이라든지 이 과정이 여전히 많이 남아서 최종적으로 가다듬어야 한다"고 설명했다. 민주당의 속도조절 배경에는 개혁의 주체이자 객체인 법무부의 입장이 있던 것으로 분석된다. 지난 25일 국회 예산결산특별위원회 전체회의에서 민주당 송기헌 의원은 정 장관에게 ‘검찰개혁의 핵심이 수사와 기소의 분리냐’고 물었다. 이에 정 장관은 “그렇다”면서 “검찰이 수사를 개시하거나 인지해 독자적으로 할 수 있는 권한은 분리해낸다는 게 1차적인 목표”라고 답했다. 다만 정 장관은 “현재는 (검찰이) 보완수사 요구 또는 재수사를 할 수 있는데, (사건이) 핑퐁처럼 왔다 갔다 하다가 과거보다 사건 처리 기간이 2배 이상 늘었다”며 “이런 문제가 심화할 가능성이 있어 신중하게 고려해야 한다”고 언급했다. 그러면서 “(사건) 전건 송치를 할 것인지, 전건 송치를 하지 않는다면 수사지휘권을 줄 것인지, 송치된 사건에 대한 보완 수사 범위를 어느 정도로 할 것인지 복합적으로 고려해야 할 문제”라고 부연했다. 정 장관은 민주당이 중수청을 행안부 산하에 두려고 하는 것에 대해서도 사실상 반대 입장을 표명했다. 그는 “경찰·국가수사본부·공수처·중대범죄수사청 4개 수사기관이 모두 행안부 밑에 들어가면 권한이 집중된다”고 우려했다. 또 기존 검찰청을 공소청으로 바꾸는 것에 대해서도 “검찰은 헌법상 검찰총장 임명 관련 규정들과 검사 관련 규정들도 있기 때문에 위헌 문제를 제기하는 분들도 있다”고 설명했다. 정 장관의 다른 의견 국수위에 대해서는 “지금 나와 있는 안에 의하면 국수위가 경찰의 불송치 사건에 대한 이행을 담당하게 돼있는데 최근 통계에 4만건 이상 된다”며 “독립된 행정위원회가 4만건 이상 사건을 다룬다는 것은 물리적으로 불가능하다”고 주장했다. 지난 26일 예결위 전체회의에서도 국민의힘 정점식 의원이 ‘검찰 조직을 폐지하는 것이 적절하냐’고 묻자 정 장관은 “검찰을 해체한다고 표현하지만 저는 검찰이 수행해오던 기능을 재분배하는 과정으로 이해하고 있다”고 답했다. 그는 검찰의 보완수사권 폐지에 대해 “민주당의 당론은 아직 아니”라며 “1차 수사기관, 특히 경찰의 부실·봐주기 수사를 보완할 제도적 장치는 꼭 필요하다”고 강조했다. 정 의원이 ‘검찰청 폐지로 검찰의 전문 수사 역량이 약화될 우려가 있다’는 취지로 질문하자 정 장관은 “굉장히 중요한 과제로 생각하고 있다”고 말했다. 이어 “특히 주가조작 등 자본시장을 교란하는 금융 범죄 또는 조세 사건은 굉장히 난이도가 높아 고도의 수사 기법이 필요하고 법리적 쟁점들이 많다”며 “이런 전문 수사 역량을 중수청에 어떻게 이어갈지 고민이 필요하다”고 언급했다. 정 장관은 회의 당일 페이스북을 통해 “검찰의 수사개시권과 인지수사권은 완전히 배제돼야 한다”면서도 “국민의 기본권을 지키고 범죄로부터 안전한 사회를 만들어야 한다는 검찰개혁의 본질은 잊지 말아야 한다”고 재차 강조했다. 이견설 진상은? 그러면서 “수사기관과 공소기관 사이의 ‘핑퐁’ 등 책임 떠넘기기, 수사 지연, 부실 수사로 인해 국민이 피해를 입는 일이 없도록 현실적이고 촘촘한 제도 설계가 필요하다”며 “개혁은 구호가 아니라 현실에서 작동할 때 비로소 성공한다”고 소신을 밝히기도 했다. 정 장관의 발언 이후 당 안팎에서는 정 장관을 공개적으로 비판하는 목소리를 냈다. 민주당 검찰개혁 특위 위원장인 민형배 의원은 지난달 27일 국회에서 기자들과 만나 검찰 보완수사권 전면 폐지를 재논의해야 한다는 정 장관의 입장에 관한 질문에 “당 지도부는 장관께서 좀 너무 나가신 것 아닌가 하는 생각”이라고 말했다. 민 의원은 “특위안에는 그런 내용이 없고, 당정에서 합의됐거나 의논해서 한 건 아니”라며 “법무부 장관이 개인적 의견을 말씀한 것 같다”고 언급했다. 정 장관이 행안부 산하 중수청 설치 방안에 우려를 밝힌 데 대해서도 “당에서 입장을 내지 않았는데 그렇게 말씀하신 것에 대해서 장관 본분에 충실한 건가, 이런 우려가 좀 있다”면서 “(장관이) 저희 특위 초안을 모르는 상태 같다”고 지적했다. 당 지도부의 의견을 내세워 정 장관의 주장을 조목조목 반박한 것이다. 이른바 ‘검찰개혁 4법’을 발의하고 관련 논의를 주도해 온 김용민 의원 역시 이날 페이스북에서 “바꾼다고 모든 것이 개혁은 아니다”라며 “개혁을 왜 하려고 하는지 출발점을 잊으면 안 된다”고 말했다. 지도부·정부 나서 진화 “당 결정대로 따라갈 것” 민주당과 정 장관의 의견이 갈리면서 ‘당정이견’설이 분출한 가운데, 당 지도부가 진화에 나섰다. 민주당 정청래 대표는 28일 오후 인천 파라다이스시티 호텔에서 열린 국회의원 워크숍 지도부 인사말에서 “개혁의 작업은 한 치의 오차·흔들림·불협화음 없이 우리가 완수해야 할 시대적 과제”라며 “이 과정에서 당정대는 원팀 원보이스로 굳게 단결해서 함께 나아가야 할 것”이라고 말해 눈길을 끌었다. 김병기 원내대표도 “국민주권정부의 실질적 성과는 당정대 원팀 정신이 그 중심에 있다”며 “다음 주부터 우리 이재명정부 출범 이후 첫 정기국회가 시작된다. 이재명정부 국정 기조와 국정 과제의 실천을 (당이) 더 확실하게 뒷받침해야 한다”고 당정 일치 기조를 강조했다. 정부와 대통령실에서도 수습·진화에 나섰다. 이날 워크숍 현장에 방문한 정 법무부 장관은 기자들과 만나 “이견은 없다”며 “어쨌든 입법의 주도권은 정부가 아니라 당이 갖고 있다. 당에서 잘 결정되는 대로 잘 논의해서 따라갈 것”이라고 한발 물러났다. 우상호 대통령실 정무수석도 당과 법무부 사이 이견에 대해 “자연스러운 과정”이라며 “대통령과 여당 지도부 만찬에서 전체적인 로드맵을 합의했다. 정부와 당이 각자 검찰개혁안에 대한 여러 가지 각론에 대한 의견들을 제기하기도 하고 수렴하기도 하는 과정을 거치고 있는 것”이라고 설명했다. 우 수석은 “당과 정부의 의견만 다른 게 아니라 당 내부에도 다양한 의견이 있는 것으로 알고 있다”며 “그런 각각의 의견들이 다 도출되는 과정이라고 본다. 말하자면 일종의 공론화 과정에 이제 들어간 것이다. 대통령실은 이 내용들을 지켜보고 있다”고 설명했다. 우 수석은 “다만 바라건대 내용 자체의 토론에 좀 집중했으면 좋겠다”며 “특정인과 좀 의견이 다르다고 해서 사람에 대한 공격 같은 건 하지 말고 이렇게 내용 토론으로 좀 갔으면 좋겠다는 생각을 개인적으로 갖고 있다”고 덧붙이기도 했다. 법조계 의견은? 한편 법조계에선 정 장관이 민주당과 다른 목소리를 내는 것은 평소 소신과 이재명 대통령의 의중이 반영된 것이라는 분석이 나온다. 검사장 출신 한 법조인은 “정 장관은 외골수처럼 직진하기보다 남의 편을 설득하고 내 편을 혼내가면서 합의점을 찾는 정치를 해온 사람”이라면서 “강성 개혁에 집착하기보다는 국민의 삶에 도움이 되는 실용적인 변화를 추구할 가능성이 높다”고 했다. <kcj5121@ilyosisa.co.kr>