2019년 기해년은 60년 만에 돌아온다는 황금돼지의 해다. 부와 복을 상징하는 황금돼지해에도 아파트에 대한 규제는 이어져 유망지역 수익형 부동산의 강세는 지속될 것으로 보인다. 그중에서도 전철이 개통되는 지역의 수익형 상품이 주목을 받을 것으로 보인다.
수익형 부동산을 포함한 부동산의 자산가치는 통상적으로 지하철 건설 계획발표와 착공, 준공 등 각각 3번의 승인 단계에 걸쳐 가격이 오른다는 것이 업계의 공식이다. 집값이나 토지의 가격이 가장 많이 상승하는 것은 주로 계획 발표 단계에서다. 이전까지 불투명했던 사업이 확정되면서 극대화된 기대감이 가격 급상승으로 이어지기 때문이다.
준공 앞두고
프리미엄 반영
반면 착공 단계에 이르러서는 매수자와 매도자의 시장 가격 조정이 이뤄지면서 오름 폭이 다소 낮아지고, 준공을 앞두고서는 프리미엄이 미리 반영돼 상승폭이 줄어드는 경우가 많다. 즉 계획 발표 전 단계에서 투자하는 것이 가장 높은 수익을 올릴 수 있다는 것이다.
반면 상가나 오피스텔, 오피스 등과 같이 임대를 통해 수익이 발생하는 수익형 부동산은 다르다. 보통 지하철역이 신설되는 예정지역의 상가나 오피스텔 등에 투자하는 것이 좋다.
여기서 분명한 차이점 하나가 발생하게 된다. 아파트나 토지와 같은 비수익형 부동산은 신설 지하철 노선이 발표되면 그 시점에 가격이 상승하고, 착공 시에 또 한 번 가격이 오르고, 마지막 개통 시에 가격이 오른다.
그러나 상가 등 수익형 부동산은 주거용 부동산이나 토지와 다르게 ‘3승 법칙’이 그대로 적용되지 않는다. 일단 신설 지하철 노선이 발표되면 기대심리에 의해 역세권 예정지 상가 등의 가격은 상승하지만, 기대심리에 의해 호가만 오를 뿐 거래는 잘 되지 않는다.
아파트 규제로 수익형 강세 전망
전철 개통되는 지역의 상품 주목
다음으로 착공 시에는 가격이 예상만큼 상승하지 않는다. 지하철 공사기간은 통상 5~6년 정도 소요되는데 공사 기간 동안 공사로 인한 소음, 먼지, 인도폭 축소, 고객 동선의 변화 등으로 임차인의 매출이 감소하는 경우가 많다. 이에 따라 가치 상승의 요인인 임대료 상승도 없다.
마지막으로 지하철 개통은 수익형 부동산 가격을 대폭 상승시킨다. 지하철의 개통에 따른 교통의 편리성으로 역 인근에 있는 상가나 오피스텔, 오피스 등은 유동인구나 임대수요가 증가하며 호황을 누리게 된다. 따라서 지하철역이 신설되는 상가나 오피스텔 등에 투자하려면 어느 시점에 투자를 하고 언제 처분을 해야 하는지 계획을 잘 세울 필요가 있다. 결론적으로 개통시기로부터 1~3년 전쯤 투자해 개통시기에 맞춰 처분하는 것이 가장 큰 수익을 낼 수 있을 것으로 판단된다.
올해만 수도권 전철 3개 노선이 연장 개통을 앞두고 있어 신설역 주변 수익형 부동산이 주목을 받을 것으로 업계는 전망하고 있다. 업계에 따르면 2019년도 하반기에만 지하철 5호선 연장, 김포도시철도, 수인선 등 3개 노선이 개통될 예정이다.
먼저 서울지하철 5호선 연장 하남선이 2019년 6월 이후(7월 예상) 개통 예정이다. 이 노선은 5호선 상일동역에서 강일지구(강동), 미사강변도시(하남)를 거쳐 하남 덕풍동(신장동 등)으로 이어진다. 하남 구시가지에 해당하는 덕풍동, 신장동 일대에서 5호선 이용이 한결 수월해진다. 당초 지난해 11월 개통예정이던 김포도시철도의 개통은 2019년으로 지연됐으나 7월께 개통되면 그동안 교통지옥에 시달려온 한강신도시, 김포 구시가지 주민들의 불편이 크게 개선되며 ‘단비’와 같은 역할을 할 것으로 보인다.
이 노선은 김포 양촌을 시작으로 구래~마산~장기~운양~걸포북변~사우(김포시청)~풍무~고촌~김포공항(서울 강서)으로 연결된다. 김포지역의 경우 서울 접근성이 좋은 비규제지역이라는 점에서 향후 집값에도 영향을 미칠 것으로 예상된다.
불투명했던 사업 확정되면서
기대감 극대화…가격 급상승
아울러 내년 12월께는 수원과 인천을 연결하는 총 43.4㎞ 길이의 수인선 중 마지막 3차(안산 한양대앞~사리~야목~어천~봉담~고색~수원역) 19.9㎞ 구간이 개통한다. 수원에서 안산, 시흥, 인천 남동까지 환승 없이 이동이 가능해져 해당 노선 일대 직장을 두고 있는 실수요자들의 교통 불편이 크게 해소될 전망이다.
안산의 경우 추진 중인 신안산선까지 개통되면 수요는 한층 증가할 전망이다. 또한 교통 불편이 많았던 화성 봉담, 서수원 일대도 수인선이 개통되면 수원역 환승도 한층 개선된다. 이 같은 전철 개통은 상권 활성화는 물론 임대수요 유입에 효과적이라 개통지역 일대 수익형 부동산 시장은 상대적으로 빨리 안정화될 수 있다는 평가가 나온다.
다만 금리인상 가능성 등 수익형 부동산 시장에 관망세가 확산되고 불안감도 커지는 모습을 보이고 있는 데다 최근 수도권 내에서는 역세권 주변지역으로만 개발호재가 집중되는 등 지역 차별화가 심화되고 있어 수익형 부동산 투자에 신중을 기해야 한다는 지적도 나온다.
한 부동산 전문가는 “전철사업은 개통이 다소 지연되는 경우는 있어도 일단 착공하면 개통되지 않는 경우는 없어 개통 이후까지 충분히 소유하겠다는 생각으로 수익형 부동산 투자에 접근하면 전철개통에 따른 긍정적인 효과를 기대할 수 있다”면서 “특히 불안정한 시장 상황이라면 확실한 재료가 있는 교통수단 개통예정 지역, 비규제지역 내 수익형 부동산에 관심을 가져볼 만하다”고 말했다. 다음은 전철 개통 수혜지역의 수익형 부동산.
5호선 연장
▲미사강변 오벨리스크(오피스텔)= 경기도 하남 미사강변도시에 분양 중인 ‘미사강변 오벨리스크’는 앞으로 강남 생활권을 누릴 수 있는 곳이다. 하남 미사지구는 강동구와 접해 있어 사실상 서울생활권이지만 앞으로는 강남 생활권이 가능하다. 지하철 5호선이 개통될 예정이기 때문이다. 지하철 5호선 미사역은 오는 6월 개통될 예정이고, 9호선 미사역 또한 계획되어 있어 앞으로 강남과 잠실로 20분대에 이동이 가능해진다.
전실 복층형 구조의 오피스텔이며, 높은 층고와 와이드창으로 설계돼 한층 더 여유롭고 쾌적한 공간을 누릴 수 있다. 최적의 한강 조망도 선사한다. 한강, 예봉산, 하남종합운동장 등 조망권을 갖췄다. 배후수요도 탄탄하다. 하남 미사지구 내 43만여㎡가 넘는 자족기능확보시설 내 지식산업센터 등 수많은 업무시설이 들어설 예정이다.
관망세 확산
불안감 커져
뿐만 아니라 강동첨단업무단지, 엔지니어링복합단지, 고덕상업업무복합단지 등 배후업무단지 수요도 8만여명에 달한다. 또한 전용 4382여㎡에 달하는 초대형 스파 및 앵커테넌트 입점 예정으로 불 꺼지지 않는 상가, 안정적인 수요 확보도 가능하다. 혜택도 많다. 계약조건은 계약금 500만원 정액제이며 중도금은 전액 무이자 혜택을 받을 수 있다.
▲미사강변도시 더퍼스트테라스(상가)= 하남 미사강변도시 내 상권 투자 프리미엄을 고스란히 누릴 수 있는 상가로는 ‘더퍼스트테라스’가 분양 중이다. 이 상가의 가장 큰 특징은 빅데이터 상권분석에서도 드러난 투자 장점을 가진 상가라는 점이다. 올해 개통되는 지하철 5호선 미사역의 첫 번째 블록에 위치하고 있다. 미사역과는 보행자전용로를 따라 연결돼 있어 역을 이용하는 유동인구의 흡수에 유리하다.
인근으로 대규모 집객시설들도 있다. 바로 옆 블록엔 CGV가 입점 예정이고, 망월천 호수공원과도 접해 있어 다양한 집객시설을 통한 유동인구도 흡수할 수 있다. 인근 집객시설을 활용한 설계도 적용했다. 호수공원과 접했다는 입지적 장점을 살리기 위해 데크와 옥상 테라스, 복층형 설계를 도입했다.
상가가 위치한 미사강변도시는 미사역 개통 외에도 다양한 개발들이 꾸준히 이뤄지고 있어 잠재력이 높다고 평가받는다. 2015년에는 강동산업단지가 완공됐고, 2016년에는 스타필드 하남점이 오픈했다. 이후로도 예정된 개발호재들은 강동엔지니어링 복합단지(2020년), 고덕상업업무복합단지(2020년 이후) 등이 있다. 이렇다 보니 기존 미사강변도시의 계획된 풍부한 배후수요(3만8315세대)뿐만 아니라 미사역을 이용하는 유동인구, 그리고 복합단지들을 통한 생산인구 수요까지 흡수할 수 있을 것으로 보인다.
김포도시철도
▲김포 풍무역 웰라움 퍼펙트 시티(오피스텔·상가)= 동서건설이 공급하는 ‘김포 풍무역 웰라움 퍼펙트 시티’는 경기도 김포시 풍무동 202-1번지 일대에 들어선다. 전용면적 21~45㎡, 지하 5층~지상 14층, 총 567실로 지역 내 최대 규모의 랜드마크 오피스텔이다.
이 오피스텔은 단지의 규모, 우수한 상품성, 뛰어난 인프라와 개발호재 등의 다양한 특장점으로 실수요자를 비롯한 투자자들의 관심을 한 몸에 받고 있다. 우선 단지 내 초대형 CGV 멀티플렉스가 들어설 예정이다. 이는 풍무지구 최초의 대규모 단지 내 영화관으로 입주민들은 편리하게 문화생활을 즐길 수 있다.
또 단지 내 중앙광장과 옥상정원이 마련돼 입주민들의 주거 쾌적성을 극대화할 예정이다. 입주민들을 위한 북카페, 비즈니스 룸, 힐링 및 휘트니스 존(zone) 등 다양한 커뮤니티도 마련된다. 뿐만 아니라 단지 내에는 713대 자주식 주차장이 마련돼 주차 스트레스로부터 벗어날 수 있다.
생활인프라도 김포와 마곡 일대의 오피스텔과 비교했을 때 뛰어난 편이다. 단지 내 상가들과 더불어 인근으로 이마트 트레이더스, 홈플러스 등 대형마트가 위치하고 있어 긍정적 시너지 효과가 기대된다. 김포시청, 김포경찰서 등의 행정 인프라와 풍무중앙공원, 김포근린공원 등 쾌적한 자연환경도 누릴 수 있기 때문이다.
교통호재는 최강 스펙 중 하나로 분석할 수 있다. 2019년 7월 개통을 앞두고 있는 김포도시철도의 풍무역(가칭)이 단지 인근에 들어선다. 개통이 완료되면 공항철도와 지하철 5·9호선과 연계해 서울과의 접근성이 대폭 향상될 것으로 보인다. 여기에 역세권 인근으로 상업시설 등 인프라의 확충까지 기대되고 있어 미래가치가 더욱 높아질 것으로 보인다.
이외에도 올림픽대로 이용 시 여의도(20분 대), 강남(40분 대) 등 서울 주요 도심으로의 이동이 원활하다. 또 단지와 인접한 풍무 사거리를 통해 김포를 비롯한 인근 주요 지역으로의 접근성이 우수하다. 서울, 인천, 부천 등 수도권으로 쉽고 빠르게 이동할 수 있는 광역버스망도 갖췄다. 계약금 10%, 중도금 60% 무이자 혜택이 주어진다. 2020년 11월 입주예정.
상업시설은 지상 1~5층에 공급되며 돈과 사람을 몰고 다니는 사거리 코너입지로 가시성과 접근성이 우수하다. 5층에 8개관 1000석 규모의 초대형 CGV 멀티플렉스가 들어설 예정이다. 713대 자주식 주차장이 마련돼 고객 유치에 수월하다. 상가는 계약금 10%, 중도금 40% 무이자 혜택이 주어진다.
수인선 3단계
▲루체스타 수원역 로데오(오피스텔·도시형 생활주택)= 국제자산신탁은 이달 수원시 팔달구 고등동에 들어설 도심형 생활주택 ‘루체스타 수원역 로데오’를 분양한다. 지하 4층, 지상 13층 규모로 오피스텔 25실, 도시형생활주택 275세대로 구성됐다. 전용률을 높인 혁신 설계로 소형 주거 공간을 더 넓고 쾌적하게 사용할 수 있다. 세대당 여유 있는 주차공간과 차별화된 빌트인 시스템, 보안 시스템 등이 설계에 적용됐다.
도보 7분 거리에 지하철 1호선, 분당선, KTX가 위치하며, 과천-의왕 고속화도로, 영동고속도로, 용인서울고속도로, 경부고속도로 등 서울까지 20~30분 이내 출퇴근이 가능해 접근성이 우수하다. 롯데백화점, AK플라자, 갤러리아백화점, 홈플러스, 롯데마트, KCC몰(예정) 등 수원 최대 상권인 수원역 로데오 거리와도 인접해 있다.
팔달구는 현재 수원시 4개 구 중 면적 대비 1인 가구가 가장 높은 비율을 차지하고 있다. 수원권역 12개 대학과 7만여개 사업체에 따른 종사자 등 약 65만명의 풍부한 배후 수요가 있다.
